W dniu 16 maja 2017 roku Prezes Rady Ministrów przesłała do Sejmu (wpłynął 17 maja 2017 roku)projekt zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wśród proponowanych zmian – nowe przepisy dotyczące pośredników, zarządców nieruchomości i rzeczoznawców. Według projektodawców zmiany mają rozwiązać trudności w zawieraniu umów o zarządzanie i pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, w tym problemy z określeniem zakresu umów, spowodowane tzw. deregulacją zawodów oraz uchyleniem definicji tych zawodów, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2014 r. Niejednolita praktyka stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (np. w zakresie aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, ustalania opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości). Projekt proponuje skatalogowanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami. Oczekiwanym efektem jest zapewnienie przejrzystej i stabilnej sytuacji stronom umów o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i zarządzanie nieruchomościami. Doprecyzowanie niektórych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami rozwiąże problemy interpretacyjne zgłaszane przez Rzecznika Praw Obywatelskich i organy samorządu terytorialnego. Efektem tych zmian będzie ujednolicenie praktyki stosowania przepisów w zakresie m.in. zbywania nieruchomości publicznych na rzecz osób, które wieloletnio dzierżawią lub użytkują nieruchomości publiczne, określania dochodu na potrzeby udzielania bonifikat od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz zasad potwierdzania aktualności operatów szacunkowych. Propozycje zmiany przepisów ugn dotyczą między innymi następujących artykułów ustawy o gospodarcze nieruchomościami (ugn) (przykładowe zmiany):
art. 175 ust. 2, 4a, 4b, art. 178 ust. 1 i art. 198c–198e – wprowadzono obowiązek dołączania do operatu szacunkowego lub umowy o dokonanie wyceny nieruchomości kopii dokumentu obowiązkowego ubezpieczenia OC. Analogicznie, w przypadku dokonywania potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy będzie również zobowiązany do dołączenia aktualnej kopii dokumentu ubezpieczenia. Jednocześnie mając na uwadze, że w praktyce mogą pojawić się sytuacje, gdy umowa o dokonanie wyceny nieruchomości została zawarta przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i do momentu obowiązywania nowych przepisów nie została zrealizowana (tzn. nie został sporządzony operat szacunkowy), zaproponowano, aby w takim przypadku rzeczoznawca majątkowy dołączał kopię dokumentu ubezpieczenia do operatu szacunkowego, który zostanie sporządzony na podstawie tej umowy. W takiej sytuacji bowiem umowa o wykonanie wyceny nieruchomości zostanie zawarta na podstawie przepisów dotychczasowych, które nie przewidują m.in. obowiązku dołączania kopii dokumentu ubezpieczenia, operat szacunkowy natomiast zostanie sporządzony według nowych przepisów.
Ponadto w obowiązującym stanie prawnym obowiązek ubezpieczenia OC dotyczy przedsiębiorców, a zatem nie jest możliwe nałożenie z tego tytułu kar dyscyplinarnych na osoby fizyczne będące rzeczoznawcami majątkowymi. Obowiązek posiadania ubezpieczenia OC przez przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie szacowania nieruchomości kontrolować będzie Inspekcja Handlowa, której kompetencje w tym zakresie wynikają bezpośrednio z przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o Inspekcji Handlowej (Dz. U. z 2016 r. poz. 1059, z późn. zm.). Zdecydowano przy tym o wprowadzeniu sankcji finansowych za nieprzestrzeganie obowiązku posiadania ubezpieczenia OC w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym stwierdzenie naruszenia. Wysokość kary pieniężnej uzależniona będzie od skali prowadzonej działalności z zakresu szacowania nieruchomości, dotychczasowej działalności przedsiębiorcy oraz czasu trwania naruszenia, przy czym kryterium „dotychczasowa działalność przedsiębiorcy” obejmować będzie m.in. wyniki poprzednich kontroli. Jednocześnie uznano, że administracyjna kara pieniężna będzie karą efektywną, ze względu na możliwość szybkiego nałożenia, a dotkliwość kary będzie skutecznie zniechęcała do naruszania przepisów ugn. Uprawnienia do nakładania kar finansowych przysługiwać będą wojewódzkim inspektorom Inspekcji Handlowej. Od decyzji wydanej w pierwszej instancji, zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o Inspekcji Handlowej, przysługuje odwołanie do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ponadto możliwość nałożenia kary pieniężnej ograniczono do terminu trzech lat, licząc od dnia powstania obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia OC przez przedsiębiorcę. Norma ta wpisuje się w regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym, w którym termin przedawnienia roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej określono na trzy lata.
Analogiczne rozwiązanie zaproponowano również w odniesieniu do pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości. Granice wysokości kary pieniężnej za brak ubezpieczenia OC pośrednika w obrocie nieruchomościami będą identyczne jak w przypadku przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie szacowania nieruchomości, natomiast dla zarządców nieruchomości – zarówno dolna, jak i górna granica wysokości kary stanowić będą dwukrotności tych stawek. Zróżnicowanie wysokości kar pieniężnych wynika z minimalnej sumy gwarancyjnej ubezpieczenia OC przewidzianej dla przedsiębiorców wykonujących czynności z zakresu odpowiednio szacowania nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami.
W konsekwencji wprowadzenia przepisów o karach pieniężnych zaszła także potrzeba zmodyfikowania tytułu działu VI ugn.
Proponuje się również przywrócenie odpowiedzialności zawodowej za niewypełnianie obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych. W obecnym stanie prawnym rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany stale doskonalić swoje kwalifikacje zawodowe. Na skutek częściowej deregulacji zawodu, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2014 r., zniesiona została jednak odpowiedzialność zawodowa za niewypełnienie tego obowiązku. Zrezygnowano wówczas także z określenia sposobów i form doskonalenia, wymogów programowych dla różnych form doskonalenia zawodowego, a także kryteriów oceny spełnienia obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. W konsekwencji doskonalenie kwalifikacji zawodowych może być obecnie realizowane w dowolnej formie i w dowolnym wymiarze czasowym. Jednocześnie niewywiązywanie się z obowiązku ustawowego nie wiąże się z konsekwencjami o charakterze dyscyplinarnym. Propozycja wychodzi naprzeciw postulatom zgłaszanym przez środowisko zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Jednocześnie, mając na uwadze potrzebę zapewnienia możliwości weryfikacji wypełniania przez rzeczoznawców majątkowych ustawowego obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, zobligowano rzeczoznawców majątkowych do dokumentowania wypełniania tego obowiązku oraz przechowywania tej dokumentacji przez okres pięciu lat.
art. 179a, art. 179b, art. 184a, art. 184b i art. 198b – zaproponowano wprowadzenie definicji „pośrednictwa w obrocie nieruchomościami” oraz „zarządzania nieruchomościami”, które zostały uchylone ustawą z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. poz. 829). W konsekwencji w praktyce wykonywania działalności zawodowej pojawiły się wątpliwości interpretacyjne zgłaszane zarówno ze strony pośredników i zarządów, jak również klientów tych podmiotów. Zaistniała zatem potrzeba skatalogowania wykonywanych czynności, co pozwoli zapewnić przejrzystą i stabilną sytuację podmiotom zawierającym umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami. Równocześnie pomocne będzie zdefiniowanie pojęć „pośrednik w obrocie nieruchomościami” oraz „zarządca nieruchomości”. Należy zauważyć, że przed dniem 1 stycznia 2014 r. pośrednikiem lub zarządcą mogła być wyłącznie osoba fizyczna, która posiadała licencję zawodową nadaną przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Natomiast w obowiązującym stanie prawnym czynności pośrednictwa oraz zarządzania może wykonywać każdy pod warunkiem, że zawrze odpowiednio umowę pośrednictwa lub o zarządzanie nieruchomością oraz będzie posiadał obowiązkowe ubezpieczenie OC. Pojawiają się jednak wątpliwości, kto powinien wykonywać czynności zawodowe, a przede wszystkim zawrzeć umowę pośrednictwa lub umowę o zarządzanie nieruchomością i w związku z tym podlegać obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej, czy np. zarządca jako osoba fizyczna, czy firma (osoba prawna) zatrudniająca zarządców. W ocenie projektodawcy pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły, powtarzalny. Te wszystkie elementy składają się na definicję działalności gospodarczej, dlatego zaproponowano, aby czynności z zakresu pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami mogli wykonywać przedsiębiorcy. W takim przypadku nie ma przeszkód, aby faktyczne czynności wykonywały osoby fizyczne na podstawie umowy łączącej ich z przedsiębiorcą. Ponadto zdefiniowanie pośrednika i zarządcy jako przedsiębiorcy znacząco ograniczy ryzyko, że pośrednictwem lub zarządzaniem zajmować się będą przypadkowe osoby, co w konsekwencji zagwarantuje również większą ochronę osobom korzystającym z tego rodzaju usług.
Ponadto wprowadza się sankcję finansową za wykonywanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami bez wymaganej przepisami formy. Analogiczną sankcję przewidziano także dla rzeczoznawców majątkowych wykonujących zawód w niedopuszczalnej przez przepisy formie. W obowiązującym stanie prawnym brak jest bowiem sankcji z tego tytułu wobec rzeczoznawcy majątkowego. W ocenie projektodawcy taki instrument prawny zdyscyplinuje podmioty działające na rynku nieruchomości i jednocześnie zminimalizuje sytuacje, w których czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomością wykonywać będą podmioty nieuprawnione. Wymiar kary będzie przy tym skutecznie odstraszał przed łamaniem przepisów.
art. 180 ust. 3 i art. 185 ust. 2 – zaproponowano wprowadzenie możliwości zawarcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub umowy o zarządzanie nieruchomością w formie nie tylko pisemnej, ale również w formie elektronicznej.
art. 181 ust. 3a i 3b oraz art. 186 ust. 3a i 3b – zobowiązano pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcę nieruchomości do dołączania do umowy pośrednictwa oraz umowy o zarządzanie nieruchomością kopii dokumentu ubezpieczenia, aby strona umowy posiadała informację niezbędną w przypadku ubiegania się o odszkodowanie za szkody spowodowane w związku z wykonywaniem czynności odpowiednio pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami. Wprowadzono także sankcję za niezrealizowanie tego obowiązku, polegającą na prawie wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. Jednocześnie zaproponowano przepis dostosowujący do umów pośrednictwa i umów o zarządzanie nieruchomością zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i nadal obowiązujących, zgodnie z którym w takim przypadku pośrednik w obrocie nieruchomościami oraz zarządca nieruchomości będzie obowiązany do przekazania stronie odpowiedniej kopii dokumentu ubezpieczenia wyłącznie na jej wniosek.
art. 181a – powrócono do wcześniejszej regulacji, obowiązującej od dnia 22 września 2004 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., która dotyczyła dostępu do rejestrów obejmujących nieruchomości i prawa do nieruchomości, przy czym dostęp ten jest uzależniony od zawartej umowy pośrednictwa. Prawidłowe i rzetelne wykonywanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga dostępu do rejestrów lub dokumentów. Pośrednik powinien przedstawić klientowi pełną informację na temat oferowanej nieruchomości i nie może w tym zakresie usprawiedliwiać się brakiem dostępu do danych z różnych rejestrów. Podkreślenia wymaga, że dostęp do większości rejestrów zawartych w tym przepisie (poza ewidencją ludności i rejestrem osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) przysługuje każdemu, ze względu na publiczny charakter tych rejestrów. Zestawienie ww. rejestrów jest zasadne ze względu na wskazanie, jakie niezbędne rejestry i dokumenty powinien zweryfikować pośrednik w obrocie nieruchomościami w trakcie wykonywania czynności pośrednictwa. W przypadku ewidencji ludności istotne są informacje na temat osób zameldowanych. Brak tych informacji lub posiadanie niezweryfikowanych informacji może utrudnić sfinalizowanie transakcji dotyczącej nieruchomości, a tym samym wpłynąć na jakość świadczonych usług z zakresu pośrednictwa. Podobnie jest w przypadku danych obejmujących spółdzielcze prawo do lokalu. Ponieważ ww. prawo jest zbywalne i w związku z tym może być przedmiotem obrotu, pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien mieć możliwość uzyskania szczegółowych informacji na ten temat, aby je następnie przekazać klientowi.
art. 190a – propozycja ma na celu zwolnienie podmiotów, które samodzielnie gospodarują nieruchomościami powierzonymi im do gospodarowania (tj. organów wykonawczych jednostek samorządu terytorialnego gospodarujących zasobami nieruchomości tych jednostek, starostów gospodarujących nieruchomościami Skarbu Państwa oraz agencji, które na podstawie odrębnych przepisów wykonują prawo własności oraz inne prawa rzeczowe na rzecz Skarbu Państwa, a co za tym idzie również gospodarują tymi nieruchomościami), jak również właścicieli nieruchomości samodzielnie zarządzających nieruchomościami stanowiącymi ich własność oraz użytkowników wieczystych i trwałych zarządców, którzy samodzielnie zarządzają nieruchomościami oddanymi im odpowiednio w użytkowanie wieczyste i trwały zarząd, z obowiązków dotyczących zarządców nieruchomości przewidzianych w projekcie oraz zawartych w przepisach ugn. W konsekwencji bowiem wprowadzenia definicji „zarządcy nieruchomości” oraz „zarządzania nieruchomościami”, nieracjonalne jest, aby podmioty, które zdecydują się samodzielnie wykonywać czynności z zakresu zarządzania „swoimi” nieruchomościami, były obowiązane do prowadzenia działalności gospodarczej w tym zakresie, posiadania obowiązkowego ubezpieczenia OC czy zawierania umowy o zarządzanie nieruchomością. Analogiczna regulacja funkcjonowała również przed dniem 1 stycznia 2014 r. Ustawa zgodnie z projektem ma wejść w życie z dniem 1 września 2017 r.
Proces legislacyjny w Sejmie można śledzić – patrz link
Źródło: informacja ze strony RCL Rządowego Centrum Legislacyjnego.
Cały tekst uzasadnienia pobierz
Tekst projektu ustawy pobierz
