Podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości – prawnik radzi jak to zrobić

Odpłatne zbycie (np. sprzedaż lub zamiana) nieruchomości przez osobę prywatną, która nie dokonuje tej czynności w ramach działalności gospodarczej, może generować obowiązki w podatku dochodowym, jeżeli transakcja ma miejsce przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie nieruchomości. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, pięcioletni okres liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość nabył spadkodawca.

Stawka 19 procent

Podatek pochodzący ze sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną wynosi 19 procent. Istotne w takim przypadku jest dokładne wytłumaczenie, co jest dochodem do opodatkowania. Zgodnie z prawem jest różnica między przychodem ze zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania tego przychodu.

Oznacza to, że przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest kwota transakcji pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa). Warto pamiętać, że gdyby cena odbiegała od rynkowej wartości nieruchomości bez żadnego uzasadnienia, to organy podatkowe mają możliwość określenia przychodu w wysokości wartości rynkowej. Korzystają wtedy z wyceny biegłego rzeczoznawcy.

Kosztem uzyskania przychodu ze sprzedaży może być również koszt jej wcześniejszego nabycia, budowy bądź nakłady poniesione w celu zwiększenia jej wartości (np. poprzez remont). Wszystkie wymienione koszty należy udowodnić, czyli np. przedstawić odpowiednie faktury.

Co ciekawe kosztem w przypadku nabycia nieruchomości nieodpłatnie (np. w drodze spadku czy darowizn) może być opłacony podatek od spadków i darowizn zapłacony w związku z nabyciem nieruchomości.

– Kosztem sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku są ponadto udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości poniesione przez spadkodawcę oraz proporcjonalna do wartości wchodzącej w skład spadku nieruchomości część ciężarów spadkowych (spłacone długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek, wykonane zapisy i polecenia etc.) – tłumaczy Nadia Zemanek, doradca podatkowy z kancelarii SGB Gardulska, Bacewicz i partnerzy.

Wspomnianego rozliczenia dokonuje się po zakończeniu roku, na formularzu PIT-19, który należy złożyć w terminie do końca kwietnia.

Ulga mieszkaniowa

Istnieje sposób na zwolnienie z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Kwota tego zwolnienia jest uzależniania od tego, w jakiej części przychód zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe. Warto też pamiętać, że zakup nieruchomości przeznaczonej na cele rekreacyjne nie uprawnia do zwolnienia.

Limit jest obliczany według odpowiedniego wzoru:

Aby skorzystać ze zwolnienia, należy wydatkować przychód ze zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, w tym między innymi na:

• nabycie budynku mieszkalnego czy lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość oraz gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• budowę rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, lub własnego lokalu mieszkalnego,
• rozbudowę nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
• spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na cele opisane powyżej lub na refinansowanie takiego kredytu (nie kwalifikują się jednak do zwolnienia wydatki uwzględnione w ramach ulg podatkowych, np. tzw. „ulgi odsetkowej”).

– Co ważne, warto szczegółowo przeanalizować swoją sytuację jeszcze przed sprzedażą nieruchomości, ponieważ warunki zastosowania zwolnienia w ramach „ulgi mieszkaniowej” budzą w praktyce liczne wątpliwości. Jedynie przykładowo można wskazać na orzecznictwo Krajowej Informacji Skarbowej, zgodnie z którym warunkiem zwolnienia jest realizacja celu mieszkaniowego rozumiana jako realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową” (a nie lokata kapitału, pozyskanie źródła dodatkowego przychodu, czy zapewnienie mieszkania innym osobom), czy pogląd, zgodnie z którym w kalkulacji dochodu korzystającego ze zwolnienia nie uwzględnia się wydatku na zakup nowego lokum w części finansowanej kredytem – wyjaśnia Nadia Zemanek.

Na podatników czekają też pułapki. Nie każdy wie, że spłata kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości nie jest wydatkiem własnym. Ponadto, wydatki na własne cele mieszkaniowe należy ponieść nie później niż w okresie trzech lat od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

– Dochód ze sprzedaży nieruchomości korzystający ze zwolnienia w związku z „ulgą mieszkaniową” należy wykazać w zeznaniu PIT-39 za rok, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości, również wówczas, gdy warunki, od których zależy zwolnienie z podatku nie zostały jeszcze spełnione. Jeżeli ostatecznie warunków zwolnienia nie uda się spełnić, należy złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę – tłumaczy ekspertka.