Stały dylemat – mieszkanie kupić czy nająć
Od wielu lat jestem propagatorem najmu jako formy zabezpieczenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych, szczególnie dla osób młodszych, aktywnych i czynnych zawodowo. Osoby 50+ to już inna kategoria uczestników rynku nieruchomości, która ma prawo dążyć do stabilizacji i trwałego zamieszkania w sprawdzonym otoczeniu społecznym i miejscu geograficznym.
Pominę tu wytartą już argumentację, że co swoje to swoje, że czynsz najmu równa się racie kredytu, że zawsze mogę sprzedać i odzyskać swoje …, ale równocześnie pomija się ryzyka zakupu nieruchomości na kredyt jak: przywiązanie do miejsca i to na co najmniej 20 czy 30 lat, zmiany makroekonomiczne, cykliczne kryzysy finansowe, utrata pracy czy w ogóle możliwości zarobkowania poprzez poważną chorobę bądź wypadek. Cóż wtedy zostaje z umiłowanej własności mieszkania? Bank wyzwoli nas poprzez przejęcie nieruchomości. A ile jeszcze środków będziemy musieli spłacać bankowi – różnicę w wartości powiększonej o prowizje, odsetki, koszty egzekucyjne, kary umowne itp. – to się okaże i może stać się jednym z najdotkliwszych przeżyć.
Przejdźmy jednak do najmu dającego, szczególnie ludziom młodszym, komfort wolności, braku związania z miejscem, nie mówiąc już o przywiązaniu do banku. Masz szansę lub ochotę otrzymać ciekawą i dobrze płatną pracę w Krakowie, Szczecinie, Pradze czy Madrycie – zwijasz manatki i jedziesz. Może za rok czy dwa we Wrocławiu lub Warszawie będzie inny atrakcyjny kontrakt. Przeciętny Amerykanin przeprowadza się, głównie za dobrą pracą minimum siedem razy w życiu, Europejczyk średnio cztery razy. Jak już będziesz starszy, z dorobkiem życiowym i uzbrojony w kapitał, znudzony przemieszczaniem się, może osiądziesz gdzieś na własnym, ale na to masz jeszcze dużo czasu.
Najem w polskim systemie prawnym do 2001 roku był zdrowy, oparty o normy Kodeksu cywilnego. Znaleźli się jednak reformatorzy i uchwalili ustawę o ochronie praw lokatorów, co w dużej mierze zdestabilizowało rynek najmu. Kuriozalne przepisy tej ustawy w sposób rażący ograniczają prawo własności na rzecz najemców. O ile można się zgodzić z taką ochroną lokatorów mieszkań komunalnych, resortowych, branżowych czy nawet spółdzielczych lokatorskich, to właścicieli mieszkań prywatnych ograniczać w taki sposób nie można. Ciężar zapewnienia mieszkania zamiennego, gdy właściciel chce wrócić na swoje, czy też wymóg wypowiedzenie na trzy lata naprzód, albo też dożywotnia niemożność rozwiązania umowy najmu z osobą, która ukończyła siedemdziesiąt pięć lat – to tylko przykładowe ograniczenia, którym podlegają także prywatni właściciele mieszkań.
I nie ma co się dziwić, że w Polsce jest co najmniej dwa miliony pustostanów, w tym około ośmiuset tysięcy w prywatnych rękach. Potencjalne widmo nieuczciwych najemców odstrasza!
Obecnie w polskim systemie prawnym występują cztery formy najmu:
– najem zwykły w oparciu o omawianą wyżej ustawę o ochronie praw lokatorów,
– najem okazjonalny,
– najem instytucjonalny,
– najem instytucjonalny z prawem pierwokupu, zwany też „z dochodzeniem do własności”.
Opracowałem zestawienie porównawcze tych czterech form najmu mieszkań wykazując istniejące różnice w ich strukturze prawnej i rynkowej oraz podstawowe wady i zalety.
| Cecha / Kryterium | Najem zwykły | Najem okazjonalny | Najem instytucjonalny | Najem instytucjonalny z opcją – prawem pierwokupu |
| Dostępność | Ogólno-powszechna, najbardziej popularna | Zmniejszona poprzez konieczność spełnienia dodatkowych wymagań | Mniej powszechna poprzez konieczność prowadzenia działalności gospodarczej przez właściciela | Mniej powszechna poprzez konieczność prowadzenia działalności oraz posiadania przez najemcę środków na wkład własny |
| Kto może być wynajmującym | Każda osoba fizyczna lub prawna | Wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności w zakresie najmu | Wyłącznie podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie najmu | Wyłącznie podmiot gospodarczy (firma/deweloper/ fundusz/fundacja rodzinna) prowadzący najem |
| Czas trwania umowy | Na czas oznaczony lub nieoznaczony | Na czas oznaczony – maksymalnie do 10 lat | Na czas oznaczony – bez limitu lat | Oznaczony (czas najmu przed ewentualnym wykupem – zazwyczaj od 2 do 10 lat) |
| Wymóg lokalu zastępczego | Brak (chroni ustawa o ochronie praw lokatorów). | Wymagany – oświadczenie o wskazaniu innego lokalu i potwierdzenie osoby, która przyjmie najemcę pod „swój dach” | Brak – najemca nie musi wskazywać adresu zastępczego. Eksmisja przez komornika możliwa przez cały rok np. do noclegowni | Brak (jak obok w najmie instytucjonalnym), dodatkowe warunki finansowe wykupu – np. zwrot wpłaconego zadatki czy opłaty wstępnych dot. prawa pierwokupu |
| Kaucja | Do 12-krotności miesięcznego czynszu; w praktyce od 1 do 3 czynszów | Do 6-krotności miesięcznego czynszu; w praktyce od 1 do 2 czynszów | Do 6-krotności miesięcznego czynszu; w praktyce od 1 do 3 czynszów | Do 6-krotności miesięcznego czynszu plus osobna opłata jako zadatek lub wkład na poczet przyszłego wykupu mieszkania |
| Forma zabezpieczenia (eksmisja) | Standardowy i długi proces sądowy | Akt notarialny o poddaniu się egzekucji do wskazanego lokalu | Akt notarialny o poddaniu się egzekucji bez prawa do lokalu zastępczego, socjalnego | Akt notarialny o poddaniu się egzekucji na warunkach jw. |
| Zgłoszenie do Urzędu Skarbowego | Wymagane dla celów podatkowych. | Obowiązkowe do 14 dni (pod rygorem utraty statusu). | Brak wymogu zgłaszania umowy do US. | Brak wymogu zgłaszania samej umowy do US |
| Zalety (danego wariantu najmu | – Proste formalności, – Łatwe znalezienie lokatora, – Bez dodatkowych kosztów u notariusza | – Bardzo silna ochrona lokatora, – osłabiona ochrona właściciela, – Długa i niepewna ścieżka egzekucji komorniczej | – Brak wymogu adresu zastępczego, – Możliwość potrącania kar z kaucji, – Dowolny czas trwania umowy | – Stopniowe budowanie wkładu własnego oraz kapitału pod przyszły wykup mieszkania – Jasna ścieżka prawna dla obu stron umowy, – umowna gwarancja przeniesienia własności, – możliwość zabezpieczenia umowy poprzez wpis w księdze wieczystej |
| Wady danego wariantu najmu | – Bardzo trudna i długa eksmisja dłużnika (najemcy), – Duże prawa lokatora kosztem praw właściciela | – Koszty notarialne po stronie najemcy, – Trudność najemców ze znalezieniem adresu zastępczego, – ryzyko odmowy przyjęcia pod „swój dach”, – Ryzyko błędu formalnego | – Dostępny tylko dla firm prowadzących najem, – ochrona najemcy ściśle określona w warunkach zawieranej umowy najmu | – Bardziej skomplikowana forma umowy łącząca najem z opcjonalnym prawem pierwokupu czy tzw. dochodzenia do własności, -przy tym wariancie możliwa konieczność wpłaty tzw. udziału własnego, którego wysokość określa umowa najmu |
Nie chcę Państwu niczego sugerować, który z wariantów najmu jest najkorzystniejszy. Pozostawiam to Państwu do własnej analizy i wniosków.
Andrzej Jakiel,
Artykuł pochodzi z Materiałów Konferencyjnych XVII Krajowej Konferencji Rynku Nieruchomości Łódź 16 Października 2026
Andrzej Jakiel Absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Wrocławskiego. Z gospodarką nieruchomościami związany od 1979 roku. Od 1990 przedsiębiorca, analityk i doradca rynku nieruchomości, zarządca, pośrednik w obrocie nieruchomościami – licencja państwowa nr 15. Mediator sądowy z zakresu prawa cywilnego, gospodarczego, rodzinnego i gospodarki nieruchomościami. Wiceprezes Opolskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości w Opolu, współzałożyciel Dolnośląskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości we Wrocławiu. Przewodniczący komisji rewizyjnej PTEiDRN, Prezydent Federacji PPRN w Warszawie. Zastępca redaktora naczelnego miesięcznika „ Opolski Rynek Nieruchomości”. Wykładowca na kursach specjalistycznych, studiach stacjonarnych i podyplomowych kilku uczelni wyższych, praktykach zawodowych oraz kursach licencyjnych dla pośredników i zarządców FPPRN. Autor kilkuset artykułów, programów szkoleniowych, współautor dwóch książek. Wielokrotnie wyróżniany i odznaczany.
