Wystąpienie Zarządów F PPRN i PTEiDRN do Ministra Gospodarki w sprawie “ustawy usługowej”

W dniu 23 listopada Zarządy Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości oraz Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości wystąpiły ze wspólnym pismem do Ministra Gospodarki Wicepremiera Waldemara Pawlaka w sprawie projektowanych zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami zawartych w projekcie tak zwanej “ustawy usługowej”. W piśmie wskazano poważne błędy zawarte w projekcie ustawy. Pismo przesłano także do wiadomości Ministerstwa Infrastruktury jako “gospodarza” ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości
00-024 Warszawa, Al. Jerozolimskie 44,
e-mali: biuro@pprn.pl, www.pprn.pl , 501 213 604

Powszechne Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości
z siedzibą w Warszawie 00-024 Al. Jerozolimskie 44 lok. 617
www.profesjonalista.net, biuro@profesjonalista.net tel. 501 213 604

WICEPREMIER,
MINISTER GOSPODARKI
WALDEMAR PAWLAK
Pl. Trzech Krzyży 3/5,
00-507 Warszawa

Dotyczy projektu ustawy o świadczeniu usług z dnia 29.10.2009 roku.

Szanowny Panie Premierze,

w imieniu Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości i Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości przedstawiamy uwagi do projektu ustawy z dnia 23.10.09 r. o świadczeniu usług. Nasze stanowisko prezentujemy dopiero teraz, gdyż nie uczestniczyliśmy w procedurze konsultacji ustawy o świadczeniu usług, a o końcowym ministerialnym projekcie ustawy dowiedzieliśmy się ze strony internetowej Ministerstwa. Wiemy, że prace nad projektem ustawy są już zaawansowane i że został on przekazany do dalszych prac w KERM, ale na naprawę błędów, których oczywiście przy tak dużym przedsięwzięciu trudno uniknąć, zawsze jest czas.
W naszym piśmie zajmujemy się wyłącznie zaproponowanymi w artykule 32 projektu zmianami dotyczącymi ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nasza Federacja – Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości – F PPRN zrzesza różne organizacje społeczne rynku nieruchomości działające w kraju. Pod tym pismem podpisuje się również Powszechne Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości – PTEiDRN zrzeszające specjalistów rynku nieruchomości. Jest to wspólne wystąpienie. Przesłanką wystąpienia jest działanie na rzecz rozwoju gospodarki, a w szczególności rynku nieruchomości, bez względu na funkcjonujące na nim podmioty. Nie należymy do żadnej grupy lobbystycznej.
Nasze uwagi mają charakter formalny i sprawdzalny przez każdego kompetentnego prawnika.

Nasze stanowisko przedstawiamy jako komentarze projektowanej regulacji.
Zauważyliśmy w projekcie ustawy w art. 32 odnoszącym się do ustawy o gospodarce nieruchomościami (UOGN) następujące błędy:

Art. 32 W ustawie ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz.U. z 2004 r. nr. 261, poz. 2603 z późn. zm.) wprowadza sie następujące zmiany:
1) art. 174 ust. 6 otrzymuje brzmienie:

„6. Prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie szacowania nieruchomości, jeżeli czynności zawodowe z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych.”

Nasz komentarz
• W przepisie po przecinku brak jest fragmentu tekstu, bez którego przepis nie jest zrozumiały. Mogłoby to być np. sformułowanie „jest możliwe tylko wtedy” albo „jest możliwe” lub inne odpowiadające tej treści. Bez takiego uzupełnienia ten przepis nie ma sensu.
Po uzupełnieniu przepis mógłby brzmieć:

„6. Prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie szacowania nieruchomości, jest możliwe, jeżeli czynności zawodowe z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców
majątkowych.”

Identyczne braki jak w art. 174 ust. 6 UoGN w tekście znajdujemy w odpowiednim przepisie dotyczącym pośredników w obrocie nieruchomościami oraz dotyczącym zarządców nieruchomości . I tak dla pośredników zaproponowano następująca regulację:

5) w art. 179 ust. 3 otrzymuje brzmienie:

„3. Prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności zawodowe z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.”

Nasz komentarz
• Kwestionujemy zaproponowany art. 179 ust.3. UoGN zgodnie z wcześniejszymi uwagami do art. 174 ust. 6. UoGN. Co do pośredników uważamy ponadto, że ten zapis należy zachować w starym brzmieniu. Zmiana tego zapisu nawet po uzupełnieniu jest szkodliwa dla całości.

• Obecnie obowiązujące brzmienie art. 179 ust. 3 jest następujące:
Art. 179 ust. 3. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.

• Warto zwrócić uwagę, że przy nowej regulacji traci sens podstawowy dla pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Art. 180 ustęp 4. UoGN cytat:

„Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 179 ust. 3, zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia.”

W wyniku wprowadzenia nowego brzmienia Art. 179 ust. 3 UoGN dotychczasowy Art. 180. ustęp 4 UoGN traci sens, gdyż w zmienionym przez autorów projektu ustawy o świadczeniu usług art. 179 ust. 3 UoGN nie używa się pojęcia „przedsiębiorca”. Takiego problemu nie ma u rzeczoznawców bowiem w ich regulacji nie ma odpowiednika art. 180 ust. 4 UoGN.

Wobec tego proponujemy w regulacji ustawy o świadczeniu usług wobec pośredników nie zmieniać art. 179 ust. 3.UoGN bo inaczej wywrócona zostaje zupełnie cała konstrukcja cywilnoprawna umowy pośrednictwa. A nowej nikt nie zaproponował.

Dla zarządców regulacja w tym zakresie również jest błędnie zapisana patrz poniżej:

8 ) w art. 184 ust. 3 otrzymuje brzmienie:

„3. Prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności zawodowe z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości.”

Nasz komentarz
* Kwestionujemy zaproponowany nowy art. 184 ust. 3 UoGN zgodnie z wcześniejszymi uwagami do art. 174 ust. 6 UoGN oraz zgodnie z uwagami do art. 180 ust.3. UoGN. Podobnie jak w zapisie odnoszącym się do pośredników uważamy, że ten zapis należy zachować w starym brzmieniu. Zmiana tego zapisu nawet po uzupełnieniu jest szkodliwa dla całości.

• Obecne obowiązujące brzmienie art. 184 ust. 3 jest następujące:
„3. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości.”

* Podobnie jak przy art. 179. ust.3 zwracamy uwagę, że przy nowej regulacji traci sens podstawowy dla zarządzania nieruchomościami Art. 185 ust 2. UoGN cytat:

Art. 185 ustęp „2. Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

W wyniku wprowadzenia nowego brzmienia Art. 184 ust. 3 UoGN dotychczasowy Art. 185. ust 2 UoGN traci sens, gdyż w zmienionym przez autorów projektu ustawy o świadczeniu usług art. 184 ust. 3 UoGN nie używa się pojęcia „przedsiębiorca”. Takiego problemu nie ma u rzeczoznawców bowiem w ich regulacji nie ma odpowiednika art. 185 ust. 4 UoGN.

Wobec powyższego proponujemy w regulacji ustawy o świadczeniu usług tak jak wobec pośredników tak i wobec zarządców nie zmieniać art. 184 ust. 3.UoGN bo inaczej wywrócona zostaje zupełnie cała konstrukcja cywilnoprawna umowy o zarządzanie.

Podsumowując powyższe zmiany mamy wrażenie, że propozycje zmian nie uwzględniają specyfiki poszczególnych przepisów dla rzeczoznawców, pośredników i zarządców. Projekt zmian odzwierciedla powierzchowną wiedzę tych regulacji nie oddaje istniejących różnic zawodów.

3 ) w art. 174 uchyla się ust. 8

Nasz komentarz
* Przychylamy się do propozycji uchylenia ustępu 8 w art. 174 UoGN w dotyczącego rzeczoznawców majątkowych oraz odpowiadającego temu w art. 180 uchyleniu ustępu 8 UoGN dla pośredników. Zapisy te były sprzeczne z zasadą swobody działalności gospodarczej.

4) w art. 175:

a) ust. 4 otrzymuje brzmienie:

„4. Rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a”;

Nasz komentarz
UWAGA! Nasze uwagi w związku z zastosowaniem tej samej zmiany do trzech zawodów – rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami, zarządca nieruchomości dotyczą zarówno zmiany w art. 174 ust 3 i 3a , art. 181 ust. 3 jak i art. 186 ust. 3 UoGN.
Proponowana przez autorów projektu zmiana przepisu:

1. Jest sprzeczna z ideą wprowadzenia obowiązkowego ubezpieczenia
od odpowiedzialności cywilnej.

Intencją ustawy o gospodarce nieruchomościami (UoGN) obowiązkowe ubezpieczenie z tytułu odpowiedzialności cywilnej wynikającej z działalności rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami była ochrona klientów zapewniając bezpieczeństwo wypłacalności odszkodowania za szkodę spowodowaną w trakcie wykonywania ww. usług.
Wprowadzenie zmiany w sposób drastyczny pozbawi klientów tej ochrony.

Istota zmiany bowiem polega na zwolnieniu z obowiązku ubezpieczania się przedsiębiorców wykonujących usługi rzeczoznawstwa, pośrednictwa, zarządzania przy jednoczesnym utrzymaniu ubezpieczenia wobec samych rzeczoznawców, pośredników i zarządców. Propozycja zmian jest dokładnie odwrotna od tej jakiej należało by się spodziewać i wynika z niezrozumienia relacji pojęcia „pośrednik”, „zarządca”, „rzeczoznawca” a przedsiębiorca wykonujący usługi pośrednictwa, zarządzania, wyceny.
Żeby wyjaśnić tę sytuację należy zacząć od odpowiedzi na pytanie: na jakiej podstawie formalnej wykonywane są usługi świadczone przez rzeczoznawcę, pośrednika w obrocie nieruchomościami i zarządcę?
Odpowiedź brzmi następująco: usługi te są wykonywane na podstawie umów, odpowiednio; umowy o wykonanie operatu szacunkowego, umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i umowy o zarządzanie.
Kto zawiera te umowy? Umowy zawiera z jednej strony klient. Drugą stroną tych umów co do zasady jest przedsiębiorca.
Kto ponosi odpowiedzialność kontraktową (bo wynikającą z umowy) za szkodę spowodowaną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania?
Tę odpowiedzialność ponosi przedsiębiorca.
I dlatego przedsiębiorca powinien być obowiązkowo ubezpieczony jeśli mamy zapewnić klientowi pokrycie odszkodowania w razie odpowiedzialności za kontraktową szkodę.

„Przedsiębiorca”, którego definicję znajdujemy w ustawie o swobodzie działalności gospodarczej, swoje usługi zgodnie z UoGN wykonuje poprzez uprawnionych rzeczoznawców, pośredników i zarządców zgodnie z brzmieniem dla poszczególnych zawodów art. 174 ust. 6, art. 179 ust.3 i art. 184 ust.3 UoGN.
Co do zasady działalność każdego rzeczoznawcy, pośrednika i zarządcy realizowana jest przez działalność gospodarczą. Podkreśla to wobec rzeczoznawców przepis art. 174 ust. 6 UoGN – oto cytat:
„art. 174 ust. 6. Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód, prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w tym zakresie.”

Z powyższego wynika, że rzeczoznawstwo jako zawód wykonywane jest zawsze w ramach działalności gospodarczej, bowiem albo te usługi wykonywane są:
• w ramach własnej działalności gospodarczej – wtedy stroną umowy jest przedsiębiorca, który jest jednocześnie rzeczoznawcą,
• albo w spółce osobowej – wtedy w zależności od tego czy jest to:
– spółka cywilna, wtedy stroną umowy są solidarnie przedsiębiorcy – wspólnicy,
– spółka osobowa z Kodeksu Spółek Handlowych to stroną umowy jest znowu przedsiębiorca – jest nim sama spółka (jawna, partnerska..).

albo usługi te wykonywane są:
• poprzez pracę u innych przedsiębiorców (wg definicji z ustawy o swobodzie działalności gospodarczej – osoby fizyczne, prawne itd.) prowadzących przedmiotową działalność usługową. Wyróżniamy tu dwie sytuacje:

a. gdy rzeczoznawca wykonuje swój zawód na podstawie stosunku pracy jako pracownik u zatrudniającego go pracodawcy – przedsiębiorcy. Na pytanie, kto w tej sytuacji jest stroną umowy z klientem o wykonanie usługi znowu należy odpowiedzieć, że stroną umowy jest przedsiębiorca choć konkretny operat będzie wykonywał jego pracownik – rzeczoznawca majątkowy lub
b. gdy rzeczoznawca wykonuje swój zawód na podstawie umowy cywilnoprawnej przykładowo jako wykonawca umowy o dzieło, lub innej u przedsiębiorcy. Na pytanie kto wtedy jest stroną umowy z klientem o wykonanie usługi należy odpowiedzieć znowu, że stroną umowy jest przedsiębiorca, choć konkretny operat będzie wykonywał zatrudniony u niego na podstawie umowy cywilnoprawnej rzeczoznawca majątkowy.
Konkludując stroną umowy o wykonanie usługi rzeczoznawcy w każdej z tych sytuacji będzie PRZEDSIĘBIORCA.

Można się oczywiście zastanawiać, czy możliwe jest wykonywanie usług rzeczoznawcy nie związanych z działalnością gospodarczą wbrew art. 174 ust. 6 UoGN, ale to nie jest przedmiotem tych rozważań.

Prawie identycznie jak z rzeczoznawcami majątkowymi jest z pośrednikami w obrocie nieruchomościami. Zacytujemy obowiązujący artykuł 180 ust. 7 UoGN.

„Art. 180 ust. 7. Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje zawód:
1) prowadząc jako przedsiębiorca działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami albo
2) w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy
prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.”

Tu również mamy sytuację wykonywania zawodu pośrednika tylko w związku z działalnością gospodarczą albo
1. poprzez własną działalność gospodarczą – wtedy pośrednik jest jednocześnie przedsiębiorcą (wpis do ewidencji działalności gospodarczej) albo
2. poprzez pracę dla przedsiębiorcy na podstawie umowy o pracę lub umowy cywilnoprawnej (na przykład zlecenia) – wtedy tym przedsiębiorcą może być każdy podmiot spełniający definicję przedsiębiorcy z ustawy o swobodzie działalności gospodarczej o ile spełnia wymóg art. 179 ust.3 UoGN.
Tak więc w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami również stroną umowy pośrednictwa jest co do zasady przedsiębiorca. Art. 180 ust. 7 nie dopuszcza wykonywania zawodu pośrednika poza działalnością gospodarczą prowadzoną przez pośrednika osobiście albo u przedsiębiorcy wykonującego usługi pośrednictwa.
Podobnie jak u rzeczoznawców nie jest przedmiotem tych rozważań czy można wykonywać usługi pośrednictwa bez związku z działalnością gospodarczą.
Jeśli chodzi o zarządców nieruchomościami UoGN nie stworzyła dla nich ram wykonywania zawodu zarządcy tak jak dla rzeczoznawców i pośredników – nie ma tu przepisu odpowiadającego artykułom 174 ust. 6 i art. 180 ust. 7 UoGN. Praktycznie umowy o zarządzanie zawierane są z zarządcą jako – przedsiębiorcą albo z przedsiębiorcą, który zatrudnia zarządcę.
Nie wyklucza to funkcjonowania zarządcy działającego na podstawie umowy o zarządzanie poza działalnością gospodarczej, ale są to incydentalne przypadki.
Podsumowując powyższe rozważania stroną w powyższych umowach dla klientów odbiorców usług co do zasady zawsze będzie PRZEDSIĘBIORCA.
To PRZEDSIĘBIORCA w przypadku sporu będzie ponosił odpowiedzialność cywilną – odszkodowawczą za wykonanie lub niewykonanie umowy odpowiednio o operat szacunkowy, pośrednictwa, zarządzania.
Wobec powyższego zdjęcie obowiązku ubezpieczenia z przedsiębiorcy pozbawia ochrony jego klientów.
Jakie praktyczne znaczenie dla klienta będzie miało ubezpieczenie pośrednika, rzeczoznawcy, zarządcy pracującego u przedsiębiorcy, który nie jest ubezpieczony? Żadne!
Legitymacją bierną w takim sporze może się wykazać tylko przedsiębiorca. Tylko przedsiębiorcę można skutecznie w takim przypadku pozwać. Ubezpieczenie zatrudnionych u przedsiębiorcy jego pracowników dla klienta nie ma znaczenia bo stroną umowy jest przedsiębiorca.
A zatem zaproponowana zmiana pozbawia obowiązku ubezpieczenia tego kto ma zapłacić odszkodowanie czyli PRZEDSIĘBIORCĘ.
Pracownik wykonujący działalność zawodową u przedsiębiorcy nie będzie stroną sporu sądowego a jego ubezpieczenie jest iluzoryczne w tej sytuacji bo żaden klient nie może go pozwać. Co najwyżej na zasadzie regresu może pozwać go sam pracodawca, ale pracownika chroni Kodeks Pracy i odpowiedzialność wobec pracodawcy ograniczona jest do wysokości trzech pensji.
Konstrukcja zaproponowana w projekcie ustawy o świadczeniu usług jest szkodliwa bo oszukująca klientów (w tym konsumentów) co do rzekomej ochrony ubezpieczeniowej. Dla klientów nie ma żadnej ochrony ubezpieczeniowej, albo ochrona ta jest nikła.
Po zmianie ochrona ubezpieczeniowa klienta sprowadzona będzie tylko do sytuacji gdy rzeczoznawca, pośrednik, zarządca będzie jednocześnie przedsiębiorcą a przecież wobec tego co zostało wykazane powyżej jest to tylko jedna z wielu możliwości.

2. Jest to zmiana szkodliwa dla klientów – konsumentów korzystających z usług pośrednictwa – zmiana wystawia konsumentów, klientów na poważne niebezpieczeństwo niezaspokojenia ich roszczeń,
Można więc zasadnie powiedzieć, że zmiana ta pozbawia klientów ochrony ubezpieczeniowej stwarzając pozorne wrażenie jej istnienia. Warto zaznaczyć, że nie jest to bagatelny błąd tej nowelizacji.
Brak ochrony ubezpieczeniowej może oznaczać utratę dorobku życia, bo przedmiotem działalności tych trzech zawodów są nieruchomości, których istotą jest z reguły wielka wartość. Ubezpieczenie transakcji dotyczącej domu to nie to samo co ubezpieczenie samochodu osobowego – o które to ubezpieczenie ustawodawca jednak zadbał.

3. Zmiana zapewnia firmom ubezpieczeniowym zyski ze składek, dla wielu przypadków bez ryzyka, bez żadnej odpowiedzialności za szkodę,
Zaproponowana zmiana jest konstrukcją zapewniającą nieuzasadnione zyski dla firm ubezpieczeniowych – bowiem obowiązek ubezpieczenia każdego zarządcy, rzeczoznawcy, pośrednika jako osób fizycznych przy usunięciu obowiązku ubezpieczenia wobec przedsiębiorców ogranicza do minimum ryzyko tych firm ubezpieczeniowych.
Zmiana zapewnia ustawową nieodpowiedzialność firm ubezpieczeniowych za szkody. Za wyjątkiem, gdy obowiązek odszkodowania spocznie na przedsiębiorcy, który jest jednocześnie pośrednikiem, zarządcą, rzeczoznawcą.
Zaproponowany w projekcie ustawy przepis brzmi tak jakby był zamówiony przez środowisko ubezpieczeniowe.

4. Zmiana świadczy o płytkim rozeznaniu autorów ustawy co do wykonywania usług na rynku nieruchomości.
Projekt zmian ustawy UoGN sprawia wrażenie jakby autorzy nie rozumieli istoty wykonywania usług na rynku nieruchomości.

5. Zaproponowana zmiana oznacza, że obowiązkowym ubezpieczeniem objęte zostaje samo posiadanie uprawnienia zawodowego bez względu na to czy dana osoba wykonuje ten zawód.
Posiadanie uprawnienia zawodowego (rzeczoznawca, pośrednik, zarządca) jest w propozycji autorów projektu podstawą objęcia obowiązkowym ubezpieczeniem. Tymczasem szacuje się, że około 20% do 30% osób posiadających uprawnienia zawodowe – nie wykonuje tych zawodów. Posiadanie uprawnienia zawodowego oznacza jedynie potwierdzenie pewnych kwalifikacji – nie oznacza w żadnym wypadku obowiązku wykonywania zawodu. Warto pamiętać, że brak ubezpieczenia powoduje odpowiedzialność dyscyplinarną. Co w przypadku niewykonywania zawodu jest rażąco nieuzasadnione. Trzeba obowiązkiem ubezpieczenia objąć tylko te osoby, które zawód swój faktycznie wykonują.

Konkluzja co do proponowanych zmian w kwestii ubezpieczenia.

Zmiany są potrzebne, ale po postulowanych przez nas modyfikacjach.

a. Dotychczasowy obowiązek ubezpieczenia przedsiębiorców należy utrzymać z zastrzeżeniem, że jeśli pośrednik, zarządca, rzeczoznawca jest ubezpieczony jako przedsiębiorca to w tej sytuacji nie musi się ubezpieczać dodatkowo jako pośrednik, zarządca, rzeczoznawca. Zrealizowany wtedy będzie wynikający z uzasadnienia do projektu ustawy postulat zlikwidowania podwójności ubezpieczenia.
b. Ponadto obowiązkiem ubezpieczenia powinne być objęte tylko te osoby, które wykonują swój zawód a nie te, które mimo posiadania uprawnień, zajmują się zawodowo czymś innym, albo przebywają np. na urlopach wychowawczych. Dotychczasowy system był pod tym względem wadliwy. Tym bardziej wadliwe są nowe propozycje.

b) ust. 5 otrzymuje brzmienie:

„5. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia
obowiązkowego, o którym mowa w ust. 4, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego zawodu oraz zakres realizowanych zadań, a także zasady uznawania ubezpieczeń i gwarancji zawodowych wydanych w państwach, o których mowa w art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej.”;

Nasz komentarz
Delegacja powinna obejmować ustalenie ubezpieczenia dla przedsiębiorców

6) w art. 180 uchyla się ust. 8

Nasz komentarz
Propozycja jest w pełni zasadna.

7) w art. 181:

a) ust. 3 otrzymuje brzmienie:

„3. Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa, o których mowa w art. 180 ust. 1 i 1a. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób”;

Nasz komentarz
Do powyższego odnoszą się w pełni powyżej umieszczone uwagi dotyczące zmiany dotyczącej ubezpieczeń rzeczoznawców art. 174 ust 3 i 3a UoGN.

b) ust. 4 otrzymuje brzmienie:
„4. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mowa w ust. 3, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz
minimalną sumę gwarancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego zawodu oraz zakres realizowanych zadań, a także zasady uznawania ubezpieczeń i gwarancji zawodowych wydanych w państwach, o których mowa w art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej.”;

Nasz komentarz
Delegacja powinna obejmować ustalenie ubezpieczenia dla przedsiębiorców

9) w art. 186:
a) ust. 3 otrzymuje brzmienie:
„3. Zarządca nieruchomosci podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania, o których mowa w art. 185 ust. 1 i 1a. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób”;

Nasz komentarz
Do powyższego odnoszą się w pełni uwagi dotyczące zmiany dotyczącej ubezpieczeń rzeczoznawców art. 174 ust 3 i 3a i art. 181 ust. 3 UoGN.

b) ust. 4 otrzymuje brzmienie:
„4. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mowa w ust. 3, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz
minimalną sumę gwarancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego zawodu oraz zakres realizowanych zadań, a także zasady uznawania ubezpieczeń i gwarancji zawodowych wydanych w państwach, o których mowa w art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej.”

Nasz komentarz
Delegacja powinna obejmować ustalenie ubezpieczenia dla przedsiębiorców

10) w art. 191 dodaje sie ust. 3a, 3b i 3c w brzmieniu:

„3a. Wniosek o nadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami podlega rozpatrzeniu w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od daty postępowania kwalifikacyjnego. Do wniosku dołącza się dokumenty w formie oryginału, poświadczonej kopii lub poświadczonego tłumaczenia, potwierdzające spełnienie wymogów, o których mowa, odpowiednio w art. 177 ust. 1, art. 182 ust. 1 i art. 187 ust. 1. Przepisu art. 11 ust. 9 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej nie stosuje się.

Nasz komentarz
Zamienić pojęcie „forma oryginału” na „w oryginale”. Nie ma pojęcia „forma oryginału”.

12) w art. 196 po ust. 3 dodaje się ust. 4 w brzmieniu:

„4. Programy studiów podyplomowych, o których mowa w art. 177 ust. 1 pkt 4, art. 182 ust. 1 pkt 4 i art. 187 ust. 1 pkt 4 oraz programy studiów wyższych, o których mowa w art. 177 ust. 2, art. 182 ust. 2 i art. 187 ust. 2, podlegają uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej”.

Nasz komentarz
Należy zrezygnować z uzgadniania treści programów studiów jako sprzecznego z zasadą autonomii uczelni.
Zmiana wchodzi w kompetencje Ministra właściwego do spraw szkolnictwa wyższego, narusza procedury określone ustawą Prawo o szkolnictwie wyższym, która to ustawa nie przewiduje takiej formy jak „uzgadnianie programów studiów”.
Warto zwrócić uwagę, że do Sejmu z resortu szkolnictwa wyższego wpłynęło właśnie kilka projektów ustaw, które rozszerzają autonomię uczelni wyższych i nie ma tam miejsca na uzgadnianie programów studiów z Ministrem Infrastruktury. Taka regulacja jest „pod prąd” tego co proponuje się w nowych projektach ustaw dotyczących szkolnictwa wyższego.

Powstaje pytanie, czy projekt ustawy był przedstawiony do zaopiniowania Radzie Głównej Szkolnictwa Wyższego, która na mocy art. 45 ust 2. pkt 4 ustawy prawo o szkolnictwie wyższym „wyraża opinie w sprawach projektów aktów prawnych dotyczących szkolnictwa…”
Konkluzja – proponujemy pozostawić delegację Ministrowi Infrastruktury w ustawie UoGN dla określania minimów programowych w rozporządzeniu, pozostawiając opracowywanie samych programów uczelniom.

Zwracamy się jednocześnie z prośbą o doprowadzenie przy okazji dokonywania zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami o uzgodnienie Art. 180 ust. 1 pkt. 2. UoGN z regulowaniami wprowadzonymi przez ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych a także wprowadzonymi ustawą z dnia 2 lipca 2004 r.o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z dnia 4 sierpnia 2004 r.).

Wśród ograniczonych praw rzeczowych nie ma już praw wymienionych w Art. 180 ust 1 pkt 2. cytat: „Art. 180. 1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;”

W punkcie 2 zgodnie z regulacją w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i zgodnie z Kodeksem Cywilnym (art. 244) powinno być wymienione zamiast nieistniejących trzech spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych – jedno ograniczone prawo rzeczowe „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”.
Od pięciu lat nie ma – ani spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, ani spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, ani prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.”

Zmiana ta weszła w życie w Kodeksie Cywilnym 19.08.2004 roku wprowadzona ustawą z dnia 2.07.2004 roku Dz. U. Nr 172 poz. 1804 cytat :
„Art. 2. W ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.3)) art. 244 otrzymuje brzmienie:
“Art. 244. § 1. Ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.
§ 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę regulują odrębne przepisy.”.
„Art. 10. Istniejące w dniu 14 stycznia 2003 r. własnościowe spółdzielcze prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawa do lokalu użytkowego, w tym garażu, oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej stają się spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu, o których mowa w rozdziale 21 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 oraz z 2004 r. Nr 19, poz. 177 i Nr 63, poz. 591).””
Wiemy o tym że przez wymienione trzy spółdzielcze własnościowe prawa należy rozumieć obecnie istniejące jedno współdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ale dla łatwości korzystania z UoGN przez obywateli takie ujednolicenie z pewnością będzie korzystne.

Dziękując za uwagę zwracamy się z prośbą o uwzględnienie naszych organizacji w przyszłych procedurach konsultacyjnych tej ustawy, z pewnością będzie to z korzyścią dla jej treści, deklarujemy jednocześnie udział naszych przedstawicieli w dalszych pracach. Prosimy o uwzględnienie naszych Stowarzyszeń w dalszej procedurze konsultacyjnej.

Z upoważnienia
Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości
Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości
Zbigniew Kubiński
Prezydent FPPRN

Do wiadomości:
1. Ministerstwo Infrastruktury Podsekretarz Stanu Pan Olgierd Dziekoński
2. Ministerstwo Gospodarki Dyrektor Departamentu Regulacji Gospodarczych
3. Ministerstwo Infrastruktury Dyrektor Departamentu Gospodarki Nieruchomościami

Udostępnij
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email

Bądź na bieżąco

Więcej artykułów

Wirtualna wizyta w nieruchomości. Jak wygląda w portalu Nieruchomosci-online.pl?

Na Nieruchomosci-online.pl poszukujący, którzy chcą obejrzeć nieruchomość, a nie mogą pojawić się w niej osobiście, mogą wybrać się na wirtualny spacer po jej wszystkich pomieszczeniach. Wystarczy, że skorzystasz z bezpłatnego Kreatora wizyt online. Jak dodać wirtualną wizytę do ogłoszenia i jakie warunki musi ona spełniać, by została wyświetlona, wyjaśnia Dominika Mikulska.

Przeczytaj więcej »

Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem wzrosła

Cytat “Wzrost stawek najmu nieco wyhamował w IV kwartale 2022 roku, a w przypadku dużych mieszkań widać nawet spadki cen. Uwagę zwraca Warszawa, gdzie widoczne są wzrosty stawek we wszystkich segmentach mieszkań. Ponownie wzrosła opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem – wynika z raportu Expandera i Rentier.io.”

Przeczytaj więcej »