Związki demografii i procesu rozwoju gospodarczo-przestrzennego ze sferą nieruchomości zawsze były bardzo bliskie. Można wręcz stwierdzić, że rozwój sfery nieruchomości był niejako wyznacznikiem i pochodną zarówno rozwoju demograficznego, jak i gospodarczego. Związek ten najprawdopodobniej będzie też bardzo widoczny w najbliższych latach, w których Polskę oczekują głębokie recesywne zmiany demograficzne wraz z nieharmonijnym przestrzennie i zawierającym głębokie zmiany strukturalne procesem rozwoju gospodarczego. Można się tym samym zastanowić – jakie zmiany demograficzne i rozwojowe czekają Polskę oraz – jak mogą się odzwierciedlić na rynku nieruchomości?
Niewątpliwie najbardziej ewidentną zmianą ludnościową sugerowaną już w prognozach demograficznych będzie spadek liczby ludności wynikły głównie z negatywnego salda migracji zagranicznych i – będącego w dużej mierze skutkiem tej migracji – zmniejszenia liczby urodzeń. Warto jednak zwrócić uwagę na trzy często pomijane elementy już zaistniałego i perspektywicznego wyludnienia kraju. Po pierwsze, sytuacji ludnościowej kraju nie można bynajmniej utożsamiać z danymi meldunkowymi nierejestrującymi dokonanej faktycznie (choć nie formalnie) migracji definitywnej, nawet, jeśli nastąpiła ona już kilkadziesiąt lat temu. Biorąc pod uwagę wyniki badań prowadzonych w terenie, dane EWUŚ czy nawet dane dotyczące migracji „czasowej” [cudzysłów nałożony przez autora], można przyjąć, że rzeczywista liczba ludności w Polsce jest już obecnie o przynajmniej 2 – 2,5 mln mniejsza od tej wskazywanej przez dane meldunkowe, a kolejne lata przyniosą dalszy silny spadek liczby mieszkańców kraju oraz zmiany w strukturze wieku ludności wyrażające starzeniem się ludności. Po drugie, należy zwrócić uwagę, że dla postępującego procesu wyludnienia większości obszaru Polski, zwłaszcza jej obszarów peryferyjnych, rosnące znaczenie będą miały migracje wewnętrzne, zwłaszcza dokonujące się już od kilkunastu lat na skale masową migracje „na studia”, kierujące się zwłaszcza do kilku największych ośrodków akademickich (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk). Migracje te są nie tylko masowe obejmując najczęściej zdecydowaną większość nielicznych roczników urodzonych w latach dziewięćdziesiątych, ale i – jak dowodzą prowadzone badania – mają (już w zamiarze) charakter definitywny związany z pozostaniem na stałe w dużym ośrodku regionalnym. Czynniki takie jak powszechna możliwość kształcenia na poziomie wyższym, a jednocześnie ograniczona oferta atrakcyjnej pracy w mniejszych ośrodkach i na peryferiach powodują masowe opuszczanie przez młodzież peryferii i ulokowanych na nich małych i średnich (także podwojewódzkich) miast. W rezultacie docelowa liczebność przedstawicieli roczników urodzonych między 1990, a 2005 rokiem, ostatecznie pozostałych w miejscach swojego pochodzenia, będzie najprawdopodobniej przynajmniej pięciokrotnie, ale w niektórych miastach, i na pewnych obszarach nawet 20-50-krotnie mniejsza niż najliczniejszych roczników urodzonych w latach pięćdziesiątych. Prowadzone badania wskazują, że wśród osób opuszczających peryferie i mniejsze ośrodki dominują kobiety, co wprawdzie jest zrozumiałe (niedobór pracy i infrastruktury społecznej dotyka głównie kobiety), ale jednocześnie czyni problem wyludnienia bardziej dojmującym i nieuchronnym. Wskazuje to również na problemy, jakie staną się udziałem ośrodków i obszarów peryferyjnych w Polsce. Problemy te wynikać będą ze starzenia się zamieszkującej te tereny ludności, głównie urodzonej do lat siedemdziesiątych i niemożności sprostania przez samorządy lokalne wyzwaniom w sferze polityki społecznej po wkroczeniu tych roczników w wiek emerytalny. Roczniki te uzyskiwać będą stosunkowo niskie świadczenia emerytalne, które trudno będzie wesprzeć samorządom ze względu na to, że (poprzez wyludnienie) zubożeją one fiskalnie, poprzez zmniejszenie się liczby ludności, zatrudnienia, aktywności gospodarczej i – co najważniejsze – podatkowych elementów budżetu. Analiza danych dotyczących przepływu ludności wskazuje, że stabilniejsze perspektywy demograficzne ma większość dużych ośrodków – aglomeracji regionalnych (Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Bydgoszcz, Toruń, Rzeszów, Szczecin, Białystok), a poza nią jedynie nieliczne średnie i mniejsze miasta oraz z jakichś względów (inwestycja strategiczna, turystyka, około metropolitarne lub tranzytowe położenie) predystynowane do rozwoju obszary niemiejskie. Ten nierównomierny rozwój wyrażający się pęcznieniem dużych ośrodków dokonującym się w dużej mierze kosztem (transfer ludności i podatków) peryferii i małych ośrodków jest w pewnym sensie rezultatem przemian gospodarki i rynku pracy wyrażających się redukcją zatrudnienia w rolnictwie i przemyśle, a rozwojem sektorów usług i technologii rozwijających się w dużych aglomeracjach. Spory jednak wpływ na te przemiany ma również polityka przestrzenna i regionalna państwa, preferująca duże ośrodki regionalne.
Zasadniczy wpływ na sytuację ludnościową w kraju mają zatem: migracje za granicę, migracja wewnętrzna w układzie peryferii, duże centra regionalne oraz zmniejszenie i opóźnienie dzietności. Niewielkie znaczenie dla sytuacji ludnościowej ma natomiast – póki, co – imigracja. Można przy tym przypuszczać, że istniejący obecnie, być może jedynie krótkookresowo – potencjał imigracyjny z Ukrainy, nie zostanie przez Polskę wykorzystany poza sferą rynku pracy, czyli w formie imigracji stałej, zaś Ukraińcy zostaną niebawem „przechwyceni” przez inne, zamożniejsze państwa strefy Schengen, bardziej otwarte na imigrację. Jeszcze trudniej, biorąc pod uwagę obserwowaną obecnie niechęć Polaków do obcych, wyobrazić sobie, aby potężna ludnościowa wyrwa w Polsce miała zostać w przyszłości uzupełniona przez napływ ludności np. z Afryki czy z Azji.
Z zarysowanej w skrócie sytuacji, zauważalnych trendów i zarysowujących się perspektyw płynie przynajmniej kilka wniosków dla sfery rynku nieruchomości.
Biorąc pod uwagę spadek liczebności roczników i ujemne saldo migracji trudno, zwłaszcza w okresie do 2035 roku, spodziewać się ogólnej tendencji do wzrostu cen nieruchomości. Realne wzrosty cen mogą mieć (i to najprawdopodobniej jedynie przez pewien czas) miejsce w największych ośrodkach stanowiących bieguny wzrostu i nielicznych mniejszych ośrodków rozwijających się szybko z innych względów, jak np. lokalizacja inwestycji strategicznych, atrakcyjność turystyczna, sąsiedztwo kluczowych tras transportowych planowanych w przyszłości.
Niezależnie od tego będą się najprawdopodobniej pogłębiać zróżnicowania dochodowe w społeczeństwie, co sprawi, że popyt na nieruchomości ulegnie dalszemu różnicowaniu w swojej strukturze. Rozwijać się będzie (w ograniczonym stopniu) w zakresie zapotrzebowania na nieruchomości luksusowe, pozwalające na kompleksowe zaspokojenie potrzeb grup ludności o wysokich dochodach, której udział się zwiększy. Jednocześnie silnie spadać będzie popyt na mieszkania o średnim i niższym standardzie, zwłaszcza w miastach i miejscowościach nierozwojowych oraz położone niekorzystnie w dużych ośrodkach. Można przypuszczać, że realny spadek cen mieszkań i domów może wynosić 1-2 % rocznie w ujęciu realnym.
Podobnie, niezależnie od zmniejszenia liczby ludności, na ograniczenie zainteresowania zakupem nieruchomości wpłynie zwiększona mobilność ludności na rynku pracy skutkująca min. niedefinitywnością zamieszkania. Konieczność częstszej niż obecne zmiany rodzaju i miejsca pracy wpłynie na zmniejszenie zainteresowania ich zakupem i relatywny wzrost zainteresowania wynajmem, w tym krótkookresowym. Ze względu na zmniejszającą się liczbę ludności a istniejącą już podaż lokali, ogólny popyt na wynajem może nie wzrastać, dotyczy to zwłaszcza obszarów najsilniej wyludniających się. Należy również wziąć pod uwagę, że nawet w najbardziej atrakcyjnych, dużych ośrodkach zmniejszy się liczba lokali wynajmowanych przez studentów. Można przyjąć, że przy braku zmian w zakresie innych niż demograficzne, najmniejszy popyt na mieszkania studenckie wystąpi od około 2025 roku, kiedy studiować będą najmniej liczne roczniki uczęszczające obecnie do gimnazjów. Jednak, także ten popyt będzie się zmniejszał nierównomiernie: relatywnie szybciej zmniejszy się liczba studentów w mniejszych ośrodkach akademickich, zaś relatywnie wolniej w dużych ośrodkach regionalnych.
Strukturalne zmiany popytu wystąpią również w związku ze starzeniem się ludności i dalszą redukcją zamieszkania w rodzinach wielopokoleniowych. W związku z tym, relatywnie bardziej zmniejszy się popyt na mieszkania oddalone od infrastruktury transportowej i społecznej, położone na wyższych kondygnacjach i pozbawione wind oraz mieszkania o dużej powierzchni. Większym zainteresowaniem cieszyć się będą nieduże, funkcjonalne i łatwe komunikacyjnie, korzystnie ulokowane i niskoczynszowe mieszkania osiągalne dla starszych par i pojedynczych osób o relatywnie niskich emeryturach. Popyt na małe mieszkania, także pod wynajem, będzie również wsparty przez wzrost udziału osób młodych bezdzietnych, mieszkających samotnie, długotrwale studiujących i niepracujących (pokolenie Neet). Można też przewidywać, że istotne znaczenie dla popytu na mieszkania w przyszłości mogą mieć też koszty ogrzewania, które najprawdopodobniej nadal będą rosły, a będące istotnym czynnikiem branym pod uwagę przy zakupie lub długotrwałym najmie. W rezultacie koszt (rodzaj) ogrzewania lokali może być niejednokrotnie kluczowym elementem decyzji o zakupie lub najmie.
Nietrudno przewidzieć, że spadek popytu na mieszkania, zwłaszcza na rynku pierwotnym, będzie wynikał w rosnącej mierze z przekazywania mieszkań oraz domów przez przedstawicieli liczniejszego starszego pokolenia dziadków i rodziców mniej licznej młodzieży.
Porównanie realnej liczebności roczników i uwzględnienie wewnątrzkrajowego przepływu z peryferii do centrów wskazuje, że liczba lokali mieszkalnych w ogromnej większości polskich miast i wsi z dużym naddatkiem pokryje potrzeby pozostających tam nielicznych przedstawicieli roczników urodzonych już po transformacji ustrojowej. Istotne znaczenie dla dalszego losu nadwyżkowych nieruchomości może mieć perspektywa niskich świadczeń emerytalnych obecnego pokolenia 40+ skłaniająca do wykorzystania posiadanych nieruchomości dla zabezpieczenia sobie życia „na starość”. Takimi formami może być wynajem, sprzedaż, przekazanie dzieciom, krewnym, a nawet obcym w zamian za opiekę, bądź też skorzystanie z odwróconej hipoteki. Nietrudno przy tym zauważyć, że czynnik spadkowy może zarówno zatrzymać młodzież przed migracją krajową lub zagraniczną, ale też wpłynąć na jej pasywność i powiększenie liczby tzw. Bomboccioni (dorosłe, mieszkające z rodzicami dzieci niezakładające własnych rodzin) oraz zjawiska NEET. Niezależnie od tego pogłębiające się dysproporcje w cenach nieruchomości pomiędzy zatłoczonymi dużymi ośrodkami a peryferiami, mogą działać na rzecz wyprowadzania z dużych ośrodków tych form działalności gospodarczej, które nie wymagają lokalizacji na terenie centrum lub/i wymagają odpowiedniej przestrzeni. Podobnie może się stać z częścią ludności, której aktywność zawodowa lub przedsiębiorcza nie wymaga stałej/częstej obecności w dużych ośrodkach. Niemniej jednak wszystko wskazuje na to, że te transfery ludzi i przedsiębiorczości będą miały raczej formę dalszego rozlewania się dużych centrów regionalnych i zagospodarowywania terenów położonych przy głównych ciągach transportowych niż powrotu do bardziej równomiernego zagospodarowywania i zasiedlania kraju.
Na zdecydowanej większości (80-90%) obszaru kraju postępować będzie silna i stosunkowo szybka depopulacja, która nie tylko zasadniczo zmieni sytuację w zakresie rynku nieruchomości, ale postawi nowe wyzwania przed polityką społeczną, także gospodarką przestrzenną. Rozproszenie zabudowy wynikłe z masowego przeznaczania gruntów rolnych pod zabudowę mieszkaniową może stać się w przyszłości znacznym „kosztem stałym”, zwłaszcza, kiedy obecne pokolenie 50+ zestarzeje się i wymagać będzie – przy niskich dochodach a jednoczesnej nieobecności dzieci – rozszerzonej, kompleksowej opieki. Ubożejące fiskalnie samorządy lokalne będą wymagać w tym zakresie wsparcia, zaś obszary depopulacji wymagać będą rozsądnych strategii elastycznego kurczenia się, wyrażającego się min. racjonalizacją i przeorientowaniem (w kierunku osób starszych) infrastruktury oraz koncentracją nie tylko jej – ale i zabudowy – w wybranych lokalnych ośrodkach, co usprawni wsparcie i umożliwi samopomoc starzejącym się mieszkańcom.
Romuald Jończy, ur. w 1973 r., ekonomista, specjalista z zakresu ekonomii, polityki ekonomicznej i regionalnej oraz ekonomii międzynarodowej i ekonomii zrównoważonego rozwoju. Ukończył studia (1997) i doktoryzował się (1999) na Wydziale Ekonomicznym Uniwersytetu Opolskiego. Habilitował się w 2004 roku na Wydziale Gospodarki Narodowej Akademii Ekonomicznej we Wrocławiu, zaś w roku 2012 otrzymał tytuł profesora nauk ekonomicznych. Obecnie profesor zwyczajny Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu gdzie kieruje Katedrą Ekonomii i Badań nad Rozwojem oraz profesor zwyczajny w Instytucie Bezpieczeństwa Wewnętrznego w PWSZ w Nysie. Jest ekspertem, wykładowcą i współpracownikiem szeregu innych instytucji naukowych, gospodarczych i samorządowych. Jest również członkiem Komitetów: Badań nad Migracjami oraz Nauk Demograficznych Polskiej Akademii Nauk. Jego dorobek naukowy, publicystyczny i ekspercki obejmuje dwanaście książek oraz kilkaset innych publikacji i opracowań, za które uzyskał kilkanaście nagród ze strony organów państwowych, środowisk naukowych, samorządowych i gospodarczych.
Uwaga! Artykuł został opublikowany w numerze 4 czasopisma Doradca Rynku Nieruchomości 2017 rok. Patrz link do całości numeru.
