Informacje o nieruchomościach wg fachowej literatury przedmiotu dzielimy na dwie podstawowe kategorie – prawne i fakultatywne. O ile pierwsze są w specjalistycznej literaturze przedstawione i opisane w dużym stopniu szczegółowości, to fakultatywne są sporadycznie wymieniane i często potraktowane wzmiankami. Prawne źródła są dostępne m.in. na stronach Internetowego Wykazu Akt Prawnych z Sejmu, w Lexie, na stronach Geoportali i innych. W Geoportalach można rozszerzyć wiedzę np. o rodzaje map tematycznych – hydrologicznych, sozologicznych, gleboznawczych, ortofotomap.
Podstawowymi źródłami prawnymi o nieruchomościach są: księga wieczysta, wypis z rejestru gruntów i budynków, akt notarialny, zbiór dokumentów (jeżeli nie ma księgi wieczystej), książka obiektu budowlanego, umowy na remonty i usługi, umowy na lokale użytkowe i mieszkalne, rozliczenia nieruchomości (sprawozdania, podatki, ewidencja środków trwałych itd.) dokumentacja ze spraw sądowych, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, opłaty adiacenckie, planistyczne, ewidencja gruntów i budynków, mapy: ewidencyjna, zasadnicza i tematyczne, operaty geodezyjne i szacunkowe, opinie i ekspertyzy.
Potrzebne informacje z ww. dokumentów możemy bez większych przeszkód pozyskać dla różnych celów od opisu stanu prawnego po cechy lokalizacji nieruchomości.
Niedoceniane są informacje zawarte w fakultatywnych źródłach. Czasami przyczyniają się one do ustalenia innego stanu faktycznego niż to wynika ze zgromadzonych dokumentów. Takie dane mogą też wpłynąć na poszukiwanie innych prawnych źródeł w nieoczekiwanych miejscach. Mało znaną literaturą w środowiskach administracji publicznej zarządców, pośredników, rzeczoznawców a także w środowiskach naukowych, konserwatorów zabytków czy wreszcie prawników są Informatory Miast z okresu tuż po I wojnie światowej. Zawierają one niekiedy inwentaryzacyjną wiedzę o nieruchomościach przez czasy zaborów aż do odzyskania niepodległości w 1918 r. Praca naszych przodków bez komputerów, technologii szybkiego przetwarzania informacji, zasługuje na wielki szacunek. W okresie od listopada 1918 r. do września 1920 r. opisano stan prawny nieruchomości, kategorie budynków, rodzaje działalności gospodarczej w lokalach, szkoły, wyznania, teatry, kina, cmentarze, drogi, koleje, tereny zielone itd. Przedstawione są informacje o fabrykach, bankach, spółdzielczości, obiektach sakralnych. Zawarte są pełne dane statystyczne dotyczące wymienionych instytucji i działalności, potencjałów banków, fabryk, kierunków kształcenia. Według układów tabelarycznych możemy analizować przekroje demograficzne ówczesnej ludności, grupy zawodowe i wyznaniowe, właścicieli nieruchomości Skarbu Państwa, gminy i prywatnych.
Informator Miasta Łodzi z 1920 roku zawiera właśnie takie dane,począwszy od lat 30 XIX wieku z grubsza wewnątrz przyszłej obwodnicy kolejowej Łodzi. Wykaz adresowy (Baza Adresowa) uzupełniony jest o właścicieli wszystkich nieruchomości. Są to istotne dane z punktu widzenia spraw dotyczących dawnych i obecnych roszczeń. Wnioski o zwrot nieruchomości lub odszkodowania często zawierają niepełną dokumentację w oparciu o niekompletne prawne źródła informacji. Typowym przykładem jest pomijanie nieświadome lub świadome, np. jednej osoby mającej prawo do roszczeń. W okresie II wojny światowej większość właścicieli żydowskich w Łodzi utraciło nie tylko majątki ale i życie. Ci, którzy ocaleli też nie mogli wrócić do swych kamienic czy fabryk na skutek nacjonalizowania majątków przez komunistyczne władze. Nieliczni zachowali prywatną własność ale bez możliwości stosowania rynkowych czynszów, co powodowało dekapitalizację budynków. Władza ludowa nie dbała o zawłaszczone nieruchomości, doprowadzając do degradacji technicznej obiekty budowlane, co stwarzało „slumsową kulturę ludową”. Taki stan zobaczyli ocaleli właściciele lub spadkobiercy w latach 90. Tam, gdzie przeprowadzono kapitalne remonty nie wpisywano obciążeń do hipoteki. Księgi wieczyste nie były traktowane jako dokument wiary publicznej – wszystko było „nasze”. Dokumenty prawne nieruchomości były porozrzucane w różnych miejscach. Najwięcej ich gromadzono w Miejskich Zarządach Budownictwa Mieszkaniowego i PGM-ach, w Dzielnicowych Radach Narodowych, Urzędach Skarbowych i w geodezyjnej administracji. Znaleźć je można było też w milicyjnych strukturach i Centralnym Zarządzie Związków Spółdzielczych. Sądy posiadały część KW i Zbiory Dokumentów, ponieważ nie było obowiązku przekazywania do tychże dokumentacji dotyczącej zmian właścicieli, nakładów, obciążeń. W takim chaosie łatwo było o niedopatrzenia lub celowe czynności prowadzące do „wyprowadzania” nieruchomości z zasobu miasta. Kadra urzędnicza na czele z prawnikami nie była należycie przygotowana do weryfikacji dokumentów załączonych do wniosków o zwrot nieruchomości zgodnie z zasadą szczególnej a nie ogólnej staranności. Niewielu pracowników, rodzącego się samorządu gminnego, na własną rękę uzupełniało wiedzę o prawne źródła informacji o nieruchomościach a także o fakultatywne źródła. Jak później pokazała praktyka miało to bardzo istotny wpływ na decyzje o zwrocie nieruchomości lub uznawaniu innych roszczeń. Z czasem i sądy brały pod uwagę informacje z fakultatywnych dokumentów. Należy też zaznaczyć, że sędziowie także nie mieli fachowego praktycznego przygotowania do prowadzenia spraw dotyczących nieruchomości. Zawody nieruchomościowe – (zarządcy, pośrednicy, rzeczoznawcy) dopiero od nowego stulecia (2001 r.) zyskiwały solidne kształcenie, praktyki i egzaminy państwowe oraz były oparciem dla rynku przez kilkanaście lat aż do czasu ich bezsensownej deregulacji. Zamiast zmienić sposób finansowania kształcenia zawodów odpowiedzialnych za majątek publiczny a często i prywatny, podjęto likwidację przyszłych kadr nieruchomościowych. Ale nieraz polityka pijaru i krótkowzroczności powodowała negatywne ciosy w gospodarkę. Jednakże te kilkanaście lat podniosło standardy i profesjonalną obsługę. Ci, którzy nie mieli licencji, byli i są postrzegani gorzej przez rynek. Te kadry, wolnych zawodów nieruchomościowych posiadły już przekazywaną wiedzę również o ważności fakultatywnych informacji o nieruchomościach.
Jak ważne są dane z przytaczanego tu Informatora Miasta Łodzi, niech zobrazuje poniższy przypadek wniosku o zwrot nieruchomości. Na podstawie tych informacji można było dociec, że nie figuruje jedna ze spadkobierczyń, której nie było na liście pomordowanych przez Niemców podczas II wojny światowej. Zapytania zostały wysłane do różnych instytucji i urzędów w Polsce i zagranicą, w tym ambasad, środowisk narodowościowych. Informator Miasta Łodzi w podobnej formie miał swoje drugie wydanie w 1938 roku i również zawierał zbiór danych o mieście podobnych do tej z 1920 roku.
Dane tuż sprzed wojny pokazały spadkobierców, z których tylko jedna osoba nie była w wykazie jako nieżyjąca. To z kolei spowodowało szukanie w innych instytucjach międzynarodowych m.in. u Szymona Wiesenthala, który stworzył Żydowskie Centrum Dokumentacji w Wiedniu. Okazało się, że wykazy podatkowe w USA wskazały na wnuka osoby jednak ocalałej. Informacje uzyskane w administracji podatkowej Stanów Zjednoczonych były bardzo przydatne przy odnalezieniu jeszcze jednego spadkobiercy. Czynności te jednak były pokłosiem weryfikacji danych z wykazów właścicieli nieruchomości w Informatorze Miasta Łodzi i w dokumentacji wodociągowej po 1927 roku.
Innymi fakultatywnymi źródłami informacji o nieruchomościach są różne mapy tematyczne zachowane w Zakładzie Wodociągów i Kanalizacji w Łodzi. Żaden z okupantów, ani carski, ani niemiecki nie ośmielił się niszczyć dokumentów, w wersji rosyjskiej i polskiej – planów przyłączy kanalizacyjnych z dokumentacją projektową i adresową. Na tych opracowaniach graficznych i opisowych zaznaczone są m.in. linie brzegowe, ujęcia rzek – wtedy niezakrytych, kanałów, oczek wodnych, stawów, itd. Są też dokumenty dotyczące doprowadzenia wody i odprowadzenia ścieków do nieruchomości z danymi o ich właścicielach. Możemy porównać wykazy właścicieli z danego okresu, śledzić zmiany dotyczące ich następców. Nie wszystkie budynki jednak miały kanalizację. Szczególnie w Łodzi, jeszcze w latach 50 np. duża część Bałut tonęła w potokach fekaliów odbieranych nocami przede wszystkim przez okolicznych rolników. Jednak do lat współczesnych uzupełniana jest dokumentacja tam gdzie doprowadzono kanalizację.
– przykład mapy ze ZWiK.
Plan pochodzi z zasobów Archiwum ZWiK Łódź Sp. z o.o.
Ul. Gdańska 106 – pierwsza nieruchomość w Łodzi , do której doprowadzono kanalizację, rok 1927 – autor zdjęcia R. Podladowski
Listy volksdeutschów
W archiwach państwowych trudno znaleźć kompletne volkslisty wg ówczesnych niemieckich podziałów na okręgi przy Namiestnikach Rzeszy „Zentralstellen der Deutschen Volkliste”.
Niektórzy spadkobiercy próbują odzyskać nieruchomości licząc na brak podstawowych dokumentów źródłowych dotyczących niechlubnej przeszłości ich przodków. Może być to skutkiem ograniczających prawo roszczeń tych spadkobierców do nieruchomości. Mowa tu o przypadku właścicieli niemieckich, którzy podpisali w okresie II wojny światowej deklarację współpracy w formie tzw. „listy volksdeutschów” i sumiennie wypełniali te zobowiązania. Spośród kilku spraw można przytoczyć roszczenia wnuczki byłego współwłaściciela jednego z fabryk znakomicie prosperujących przed, w czasie wojny i w okresie socjalistycznym. Dekrety bierutowskie i inne akty prawne spowodowały m.in. nacjonalizację również takich zakładów. Próba odzyskania fabryki była częścią planu wejścia w prawo własności do pozostałych części nieruchomości. Strona wnioskująca o zwrot, twierdziła, że dokumenty świadczące o deklaracji współpracy nie istnieją. Dodatkowo padło stwierdzenie, że ów przodek zniszczył je nie chcąc podejmować czynnej współpracy z okupantem. Ponadto były udokumentowane nakłady konieczne na nieruchomości na początku lat 90 XX wieku. Listy (wykazy volksdeutschów) istnieją. Po wyparciu niemieckich wojsk z Łodzi w styczniu 1945 roku, to radzieckie służby weszły w posiadanie ważnych dokumentów, w tym właścicieli nieruchomości i listy volksdeutschów. Poprzez Polsko-Rosyjską Komisję ds. Trudnych, której przewodniczył Pan prof. Adam Daniel Rotfeld, były minister spraw zagranicznych RP można było uzyskać informacje lub tez kopie ze źródłowych dokumentów przechowywanych m.in. w Moskwie. Czy w tym przypadku są to dokumenty fakultatywne czy też prawne?. Poprzez notyfikacje prawne i dyplomatyczne, mogą być źródłem prawa i być uznawane przez sądy jak właśnie było w tym przypadku.
Mapy glebowo-rolnicze
Źródłami informacji o nieruchomościach mogą być też dane zawarte w mapach glebowo-rolniczych. Wewnątrz obwodnicy kolejowej Łodzi jeszcze istnieją takie grunty a wcześniej wiele z takich zmieniło sposób zagospodarowania i stało się działkami budowlanymi. Można prześledzić historię gruntów i ich właścicieli zarówno w lat międzywojennych jaki i po 1945 roku.
Fragment mapy glebowo-rolniczej z obszaru miasta Łodzi. Mapa z zasobów Urzędu Marszałkowskiego Województwa Łódzkiego
– przykład mapy Pabianic z przełomu XIX i XX wieku.
Mapa udostępniona przez Starostwo Powiatowe w Pabianicach
– wykazy z Informatora Miasta Łodzi
Informator Miasta Łodzi pochodzi z archiwum prywatnego Barbary i Andrzeja Wentelów
Informator Miasta Łodzi pochodzi z archiwum prywatnego Barbary i Andrzeja Wentelów
Usługi wzajemne
Ten rodzaj usług występował w Polsce pomiędzy 1918-1939 r. Jeżeli zagłębimy się w umowy kredytowe w Towarzystwach Kredytowych, w umowy pomiędzy właścicielami, zarządcami, administratorami nieruchomości, to można stwierdzić, że tworzyły się sieci usług wzajemnych. Mechanizm polegał na znanej zasadzie i dotyczył własności prywatnej. Właściciel lub zarządca nie mógł podpisywać sam ze sobą umów na wykonywanie np. usług remontowych, ubezpieczeniowych (agent). Zawierali więc umowy na te usługi wyżej wymienieni pomiędzy sobą. Tworzono sieć powiązań biznesowych i później zakładano Towarzystwo Ubezpieczeń Wzajemnych. Te z kolei inwestowały także w nieruchomości i stawały się ich współwłaścicielami (także fabryk). Usługi wzajemne w pojęciu przedwojennym, pozwalały pomnażać zarobki zwykłych usługodawców a nie dużych korporacji i sieci ponadnarodowych. Usługi wzajemne tworzyły swoje małe sieci powiązań osiedlowych, dzielnicowych, miejskich. Stworzyły nowe stanowiska pracy, wymagały doskonalenia zawodowego i podniesienia poziomu wykształcenia. Nie tworzyły wcale podejrzanych powiązań. Były kompletnie apolityczne i to powodowało ich siłę i utrzymywało dużą jakość pracy. Nie dopuszczano do partyjnego podziału tych usług a duże sieci korporacyjne nie miały zamiaru przejmować tej działalności gospodarczej. Można stwierdzić, że funkcjonowała pewna równowaga na rozwijającym się rynku w krótkim okresie przedwojennej wolnej Polski. Z dokumentów fakultatywnych można ustalić współwłasności nieruchomości, akcje spółek i towarzystw. W tych usługowych dokumentach odczytujemy precyzyjne dane o właścicielach nieruchomości na rzecz których wykonywano różne prace. Zdarzało się, że właściciele nawzajem sobie świadczyli różne rodzaje usług, które często wykonywali przy pomocy swoich pracowników. Źródła informacji z tych dokumentów należy traktować jako pożyteczne i bardzo przydatne. Szczególnie w czasach, kiedy mamy problemy z tzw. „dziką prywatyzacją”.
Przedstawione w artykule sposoby pozyskiwania, weryfikowania danych o właścicielach, spadkobiercach nieruchomości w różnych kontekstach prawnych, powinny być codzienną praktyką urzędników administracji publicznej. Dotyczy to także wielu uczestników rynku nieruchomości, którzy powinni dbać o rzetelne analizowanie nie tylko informacji z prawnych źródeł ale i fakultatywnych, w tym historycznych.
Ryszard PODLADOWSKI- Zastępca dyrektora Departamentu Geodezji i Kartografii Urzędu Marszałkowskiego Województwa Łódzkiego. Autor publikacji dotyczących planów zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi i komercyjnymi oraz opracowań z zakresu prawa spółdzielczego i katastru nieruchomości, strategii zarządzania nieruchomościami. Autor materiałów szkoleniowych dotyczących wykorzystania funduszy strukturalnych przez zarządców nieruchomości (rewitalizacja, hybrydowe modele PPP). Negocjator inwestycji zagranicznych w Polsce. Wykładowca na studiach podyplomowych dla zarządców nieruchomości na Politechnice Łódzkiej, Społecznej Akademii Nauk w Łodzi – dla studentów geodezji, Wyższej Szkoły Finansów i Bankowości w Bydgoszczy i Toruniu – rzeczoznawców majątkowych, pośredników. Członek Komisji Gospodarki Nieruchomościami PAN.
Uwaga! Artykuł został opublikowany w numerze 4 czasopisma Doradca Rynku Nieruchomości 2017 rok. Patrz link do całości numeru.
