Co to jest wirtualna wizyta?
Wraz z rozwojem Internetu i upowszechnieniem się technologii internetowych, nieustannie rozwijają się techniki wykonywania zdjęć, a wszystko po to, by przekonać klienta do obejrzenia i zakupu nieruchomości. Ponieważ klasyczna fotografia wykonana zwykłym aparatem często nie odzwierciedla jakości i stylu wnętrza, w pośrednictwie znalazła zastosowania fotografia 360 stopni.
Wirtualna wizyta dla ofert sprzedaży i wynajmu nieruchomości. Wyobraźcie sobie Państwo fotografię, która się nie kończy, a dzięki której klient może się poczuć tak, jakby stał w nieruchomości, a wszystko to bez wychodzenia z domu, na stronie www. Wyjaśniając bardziej szczegółowo, wirtualna wizyta jest zestawem fotografii 360 stopni, połączonych przejściami pomiędzy poszczególnymi pomieszczeniami/scenami. Zdjęcie 360 stopni, jest fotografią, z tą różnicą, że kadr jednego ujęcia obejmuje całą sferę otaczającą aparat fotograficzny. Tak wykonane zdjęcie nie nadaje się do oglądania w postaci płaskiego obrazu, gdyż rozwinięta sfera jest zakrzywiona. Aby przeglądać zdjęcia 360 stopni wymagane jest oprogramowanie, które pozwala przesuwać prostokątny kard zdjęcia po zakrzywionej sferze. Efekt finalny jest taki, że przesuwamy na ekranie monitora widok zdjęcia i możemy przesuwać się wewnątrz danej sceny tak, jakbyśmy obracali głową wewnątrz zdjęcia, np. danego pomieszczenia.
Zdjęcia 360 stopni mogą Państwo znać z popularnej usługi Google Street View, w której zastosowano tę technologię do przemieszczania się po sfotografowanych miastach.
Jak się robi zdjęcia 360 stopni i wirtualne wizyty?
Aby wykonać wirtualną wizytę musimy zrealizować dwa kroki: zrobić zdjęcia 360 stopni i połączyć je elementami nawigacji w wirtualną wizytę. Wirtualną wizytę w nieruchomości mamy wtedy, gdy użytkownik może przemieszczać się z pomieszczenia do pomieszczenia, z pomieszczenia poza budynek i z powrotem. Dysponując zdjęciami 360 stopni możemy użyć jednego z dostępnych na rynku oprogramowania, połączyć ujęcia w wirtualną wizytę i opublikować w Internecie (ale o tym w dalszej części artykułu).
Jak zatem zrobić zdjęcia 360 stopni? Aktualnie na rynku mamy sporo możliwości wykonania takich zdjęć, m.in.:
– Jeśli mamy aparat cyfrowy z wymiennymi obiektywami, np. popularną lustrzankę, możemy kupić obiektyw szerokokątny typu „fisheye” oraz głowicę z podzielnicą. Takim sprzętem wykonuje się 6 zdjęć w każdym pomieszczeniu, przesuwając aparat wokół własnej osi co 60 stopni. Tak wykonane zdjęcia, następnie łączy się w odpowiednim oprogramowaniu w jedną połączoną scenę. To rozwiązanie ma taką zaletę, że wykonane zdjęcie 360 stopni posiada bardzo dużą rozdzielczość, zdecydowanie większą niż zdjęcia wykonywane innymi technikami. Technologia ta, jednak nie znalazła uznania wśród pośredników głównie z uwagi na wysokie koszty zakupu sprzętu fotograficznego (kilka tysięcy złotych) oraz bardzo czasochłonne fotografowanie i późniejszą obróbka wykonanych zdjęć.
– Zdjęcie 360 stopni możemy wykonać także telefonem komórkowym. Większość dostępnych na rynku popularnych smartfonów, posiada funkcję wykonywania zdjęć 360 stopni. Ich jakość jest akceptowalna jednak poprawne sfotografowanie jednego pomieszczenia wymaga od operatora sporo uwagi i czasu. Często zdarza się, że poszczególne ujęcia nie zostały poprawnie połączone i na zdjęciu widoczne są miejsca łączenia poszczególnych zdjęć, których aparat wykonuje zwykle kilkanaście. W praktyce często musimy poprawiać wykonane zdjęcie lub akceptować niedoskonałości i zniekształcenia podczas przeglądania danej sceny. Być może właśnie z tego powodu, mimo że każdy może robić zdjęcia 360 telefonem, to ich nie wykonuje.
– Poprzednie dwie techniki opierały się na robieniu wielu zdjęć, ich scalaniu przez urządzenie lub oprogramowanie do jednej sceny. Kolejnym krokiem w rozwoju fotografii 360 stopni jest opracowanie technologii „one shot”. Wymyślono, że foto 360 stopni musi być zrobione jednym ujęciem, by użytkownik otrzymał od razu z aparatu gotowe zdjęcie. Od tego momentu powstało sporo rozwiązań np. opracowano specjalne lusterko sferyczne nakładane na klasyczny obiektyw aparatu. Pojawiły się obudowy w których można zamontować kilka aparatów które wykonywały 4 lub 6 zdjęć na jedną sferę. W końcu powstały aparaty, które zostały wyposażone w kilka obiektywów, a zawarte w nich oprogramowanie przetwarza od razu wykonane zdjęcia w jedno zdjęcie 360 stopni.
– Aparaty 360 stopni. Dostępne na rynku rozwiązania, z uwagi na ich cenę, może podzielić na dwie grupy. Pierwsza to profesjonalne aparaty składające się z 4 lub 6 obiektywów oraz aparaty z jednym obiektywem, ale wyposażone w zautomatyzowaną podzielnicę, która wykonuje zadaną liczbę zdjęć na każdą scenę. Niestety takie rozwiązania, mimo bardzo wysokiej jakości zdjęć, nie znalazły na tą chwilę szerszego zastosowania w pośrednictwie, ponieważ są bardzo drogie. Koszt zakupu sięga 20-50 tysięcy złotych.
– Kompaktowe aparaty 360 stopni. Postępująca miniaturyzacja urządzeń elektronicznych zaowocowała powstaniem w 2016 roku kilku rozwiązań m.in. Samsung Gear 360, LG 360 cam, Kodak Pixpro czy najciekawszy w stawce Ricoh Theta S. Ten ostatni wyposażony jest w dwa obiektywy szerokokątne, kompaktową obudowę, mocną baterię oraz charakteryzuje się niezwykle prostą obsługą. Zdjęcia są wykonywane za pomocą dwóch obiektywów, których optyka pozwala wykonywać zdjęcie 360 jednym kliknięciem, połączone z dwóch ujęć, dzięki czemu łączenia są praktycznie niewidoczne. Po podłączeniu aparatu do smartfona lub komputera, możemy zgrać wykonane zdjęcia w postaci łatwych do prezentacji plików w formacie „JPG”. Koszt zakupu tego tupu aparatu to wydatek rzędu 1200-1500zł i należy tu zaznaczyć że ich ceny cały czas spadają. Aktualnie jest to propozycja o najlepszym stosunku jakości zdjęć, czasu ich wykonywania do kosztu zakupu urządzenia.
Zwykłe zdjęcia czy wirtualna wizyta?
Wiemy już jak wykonać zdjęcia 360 stopni i wirtualną wizytę, dlatego zastanówmy się, czy fotografia 360 stopni może wyprzeć klasyczne „płaskie” zdjęcia wykonywane przez pośredników? Z pewnością w przyszłości, w dużym stopniu płaskie zdjęcia zastąpi fotografia 360 stopni, jednak dziś musimy pamiętać że do przeglądania zdjęć 360 stopni wymagane jest dodatkowe oprogramowanie oraz o tym, że zdjęcia 360 stopni nie da się wydrukować. Ta pierwsza cecha, nie jest już dziś specjalnym problemem dlatego, że technologie internetowe oferują wiele sposób na wyświetlenie zdjęcia 360 stopni tak, aby użytkownik mógł je przeglądać w odpowiedni sposób. Wśród narzędzi informatycznych dla pośredników jest oprogramowanie Galactica Virgo, które zawiera odpowiedni moduł do przetwarzania i publikowania wirtualnych wizyt. W niedalekiej przyszłości, należy się także spodziewać, że dostawcy systemów operacyjnych dodadzą odpowiednie narzędzia umożliwiające otwieranie plików takich zdjęć.
Czy to znaczy, że muszę wykonywać zwykłe płaskie zdjęcia i oddzielnie zdjęcia 360 stopni. Owszem można, ale warto wiedzieć, że robiąc zdjęcie 360 stopni całego pomieszczenia, mamy materiał z którego możemy wygenerować niezliczoną ilość „płaskich” zdjęć, w dowolnych ujęciach, ujęciach dopasowanych i prezentujących ten fragment pomieszczenia, który chcemy. Poza tym więcej czasu poświecimy na skadrowanie zdjęcia ,,płaskiego”, niż zdjęcia 360, w przypadku tych ostatnich zajmuje to kilka sekund. Zatem możemy ograniczyć się do wykonywania tylko zdjęć 360 stopni, poświęcając na nie zdecydowanie mniej czasu, niż na wykonywanie kilku ujęć w każdym pomieszczeniu.
Wśród pośredników wykonujących wirtualne wizyty panuje przekonanie, że pomagają one sprzedać nieruchomość. Pomieszczenia na zdjęciach 360 stopni wydają się większe, przestronniejsze a dzięki naturalnemu oświetleniu (wykonywane bez lampy błyskowej ze statywu) wnętrze wydaje przyjazne. Po obejrzeniu wirtualnej wizyty klient czuje się lepiej zachęcony do obejrzenia takiej nieruchomości niż np. po słabych zdjęciach ze smartfona. Zdjęcie 360stopni pokazuje szerszy kadr, jest na nim więcej informacji, oglądamy nie jedno ujęcie lecz przesuwający się kard, dzięki czemu klient lepiej pojmuje kształt pomieszczeń i ich układ.
Czy wirtualne wizyty są tylko dla nieruchomości ekskluzywnych?
Można spotkać się z opinią, że wirtualne wizyty to sposób prezentacji wyłącznie ekskluzywnych nieruchomości. Być może ten pogląd był aktualny kilka lat temu, gdy sprzęt i spora czasochłonność wykonania wirtualnej wizyty, sprawiały iż tego typu prezentacje były po prostu drogie. Wykonywane na zlecenie, przez fotografów dysponujących odpowiednim sprzętem potrafiły kosztować od kilkuset złotych w górę, za jedną nieruchomość. Dziś, korzystając z aparatów kompaktowych typu Ricoh Theta S i zaawansowanego oprogramowania do tworzenie i publikacji wirtualnych wizyt (np. Galactica Virgo), wykonując kilkadziesiąt wirtualnych wizyt w miesiącu, koszt wykonanie jednej wirtualnej wizyty spada do zaledwie kilku złotych.
No ale co zrobić, jeśli wnętrze jest zdewastowane, do remontu lub po prostu nie nadaje się do prezentacji, czy robić w nim wirtualną wizytę? Na wirtualnej wizycie więcej widać niż na jednym płaskim zdjęciu, które nie ukazuje zacieków, zniszczeń czy innych defektów. Tylko pytanie, czy strategia sprzedaży nieruchomości opiera się na tym, aby wszelkie wady ukryć przed kupującym czy może na rzetelnej prezentacji i argumentacji, która przekona potencjalnego nabywcę, że wady są do usunięcia. Musimy pamiętać, że wirtualna wizyta daje jedną istotną przewagę nad płaskimi zdjęciami, bardzo dobrze odzwierciedla układ pomieszczeń obiektu oraz komunikację wewnątrz.
Nie każda wirtualna wizyta jest dobra!
Tak jak „płaskie” zdjęcia muszą być dobrze wykonane, tak samo wirtualna wizyta powinna być wykonana z dobrych zdjęć, co to znaczy? Dobre zdjęcia to zdjęcia dobrze doświetlone oraz o odpowiednim poziomie ostrości. Niezależnie od tego jakie zdjęcia wykonujemy, powinniśmy zadbać o odpowiedni poziom naświetlenia pomieszczenia. Jeśli jest zbyt ciemno powinniśmy, odsłonić zasłony lub włączyć dodatkowe źródła światła (najlepszy efekt uzyskuje się poprzez punktowe dodatkowe oświetlenie, w ostateczności włączamy główne najsilniejsze źródło światła). Aparaty 360 stopni nie posiadają lamp błyskowych i zdjęcia wykonuje się z dostępnym w pomieszczeniu oświetleniem. Brak odpowiedniego naświetlenia powoduje, że zdjęcia są nie tylko ciemniejsze, ale i mniej wyraźne. Ważną kwestią przy wykonywaniu zdjęć 360 stopni jest porządek w pomieszczeniach, gdyż jak napisano wyżej, na takich zdjęciach więcej widać.
Gdzie można opublikować wirtualne wizyty?
Prezentując ofertę nieruchomości prezentujemy również zdjęcia. Dostępne rozwiązania informatyczne dla pośredników, jak wspomniane wcześniej oprogramowanie Galactica Virgo, umożliwiają odpowiednie przetwarzanie zdjęć i ich publikację w Internecie. Dynamiczny rozwój i popularyzacja technologii wirtualnych wizyt, zaowocowało pełną gamą rozwiązań i dziś wirtualne wizyty możemy publikować praktycznie tak samo jak „płaskie” zdjęcia:
– na własnej stronie WWW bezpośrednio w opisie nieruchomości obok „płaskich” zdjęć lub zamiast nich,
– w wybranych portalach ogłoszeniowych – nie wszystkie portale ogłoszeniowe przyjmują wirtualne wizyty wraz z importem ofert nieruchomości, jednak topowe takie jak: otodom, domiporta czy nieruchomości-online wyświetlają oferty z wirtualnymi wizytami, ich liczba sięga obecnie kilkunastu i należy się spodziewać że w najbliższym czasie, ze wzrostem liczby wirtualnych wizyt w bazach danych biur nieruchomości ich liczba będzie rosła,
– w socialmedia np. na firmowym FanPage w portalu Facebook,
– w portalach poświeconych fotografii 360 stopni jak np. Panotica.pl czy Round.me
– w przesyłanych wiadomościach e-mail, w postaci odnośnika do firmowej strony www
Do czego jeszcze można zastosować tę technologię?
Wirtualne wizyty znalazły również zastosowanie wszędzie tam gdzie musimy wykonywać różnego rodzaju dokumentację zdjęciową. Wykonuje się jedno zdjęcie w pomieszczeniu i nie musimy się martwić, że coś przeoczymy. Później, np. po remoncie, zawsze możemy wrócić do zdjęć i obejrzeć dowolny fragment. Podobnie jest w branży deweloperskiej, zdjęcia 360 stopni świetnie sprawdzają się do dokumentowania inwestycji na jej różnych etapach, np. gdy chcemy zrobić zdjęcia instalacji przed tynkowaniem czy posadzkami.
Podsumowanie
W Polsce, technologię wirtualnych wizyt wykorzystuje ponad 200 biur nieruchomości. Z jednej strony to sporo, możemy mówić o tym, że technologia znalazła uznanie wśród pośredników. W porównaniu np. do sąsiadujących z Polską Niemiec nie jest to dużo, gdyż u naszych sąsiadów z wirtualnych wizyt korzysta zdecydowanie więcej podmiotów zajmujących pośrednictwem. Podsumowując: niski i cały czas spadający koszt wdrożenia technologii wirtualnych wizyt będzie sprzyjał popularyzacji tego multimedium. Dodatkowo w naszym kraju, ciągle jest to element, którym możemy budować przewagę konkurencyjną w stosunku do pośredników, którzy do nowych technologii podchodzą w dużym dystansem I obawą. Zatem, być może nie warto czekać aż konkurencja zrobi to przed nami, może warto pokazać klientom, że jesteśmy krok przed naszą konkurencją i to z nami warto podpisać umowę pośrednictwa.
Marcin Farbotko -Projektant systemów, współwłaściciel Firmy Galactica – więcej o wirualnych wizytach patrz LINK
Uwaga! Artykuł został opublikowany w numerze 4 czasopisma Doradca Rynku Nieruchomości 2017 rok. Patrz link do całości numeru.
