Prezentujemy poniżej ciekawą tabelę z uwagami jakie miał UOKiK w związku z szeroką kontrolą biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościmi jak została przeprowadzona w okresie od lata 2015 roku. Analiza skontrolowanych umów zaowocowała wieloma uwagami, które przedstawiamy poniżej. Przy okazji warto sobie przypomnieć jakie kontrowersjie wzbudziła ta kontrola. Tabela może okazać się pomocna gdyż takie kontrole mogą się pojawić w innych regionach kraju. Warto doprowadzić umowy do stanu zgodnego z wymaganiami prawa. Sprawą kontroli zajmowaliśmy parokrotnie. Poniżej kilka odnośników do tekstów. ZK
“UOKiK przeprowadza kontrole wśród biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W jednym z miast kilkadziesiąt biur nieruchomości (około 50 ) otrzymało wezwania z poleceniem wypełnienia bardzo szczegółowych ankiet.”
patrz: http://profesjonalista.net/?p=11069 .
Inny tekst. “W województwie łódzkim Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwrócił się pod rygorem kary do 50 mln euro !!! do kilkudziesięciu przedsiębiorców – pośredników w obrocie nieruchomościami o wypełnienie bardzo szczegółowej ankiety dotyczącej badania rynku mieszkaniowego w tym regionie. W pięciostronicowej ankiecie przedsiębiorca zobowiązany był do podania m.in. przychodu z ostatnich dwóch lat, liczby zawartych umów, wskazania adresowego swoich konkurentów.” http://profesjonalista.net/?p=11131 .
Inny tekst “Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zakończył badanie prowadzone wśród łódzkich biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Przedsiębiorcy zobowiązani byli do udzielenia odpowiedzi na bardzo szczegółowe pytania, pod rygorem kary w maksymalnej wysokości 50 mln euro. Teraz obawy uczestników badania związane są z faktem, iż informacje zgromadzone przez UOKiK w toku przeprowadzonego badania rynku mogą być podstawą do postawienia przedsiębiorcy zarzutu o stosowanie niedozwolonych praktyk i w związku z tym nałożeniem kary do 10 proc. jego zeszłorocznego obrotu.” Więcej – link do artykułu.
A teraz przechodzimy do tabelki. Tabela uwag pokontrolnych UOKiK do umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w Łodzi w roku 2015
| Lp. | NARUSZENIE | UZASADNIENIE |
| 1. | Postanowienie pozwalające na żądanie zapłaty prowizji po wygaśnięciu umowy o pośrednictwo. | Postanowienie to wypełnia dyspozycję art. 3851 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) – zwanej dalej k.c. – który stanowi, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.Zamieszczając kwestionowane postanowienie, Pośrednicy zastrzegali różne okresy, w którym klient po wygaśnięciu z Pośrednikiem umowy nie może zawrzeć umowy sprzedaży z osobą poleconą przez Pośrednika, bez obowiązku zapłacenia prowizji. Przedsiębiorca zawiera umowy o pośrednictwo na czas określony i nieokreślony. W przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony konsument może ją rozwiązać zachowując okres wypowiedzenia. Konsument decydując się na zawarcie umowy na czas określony oczekuje, że będzie ona wywoływać skutki prawne jedynie w okresie w niej wskazanym, a w przypadku umowy na czas nieoznaczony, po jej skutecznym wypowiedzeniu. Kwestionowany zapis powoduje, że umowa wywołuje skutki prawne także po upływie okresu na jaki została zawarta. Prowadzi to do zachwiania równości stron umowy, bowiem pośrednik nie dokonując żadnych czynności zachowuje prawo do wynagrodzenia. Niewątpliwie zapis ten ma na celu ochronę Pośrednika przed nieuczciwymi klientami, którzy dążąc do uniknięcia zapłacenia prowizji zwlekają z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości z klientem poleconym przez Przedsiębiorcę aż do czasu wygaśnięcia umowy o pośrednictwo. Nawet okres 6 miesięcy jest jednak okresem zdecydowanie zbyt długim. Trudno znaleźć argumenty, w tym w szczególności ekonomiczne, które mogłyby wskazywać na konieczność zastrzeżenia w umowie tak długiego terminu. Celem działań podejmowanych przez Pośrednika jest poszukiwanie kontrahentów dla klientów, z którymi zawarł umowę. Klient korzystający z usług Pośrednika w obrocie nieruchomościami dąży do jak najszybszego zawarcia umowy, a nie będzie czekał dłuższego okresu czasu tylko po to, by dokonać transakcji bez udziału Przedsiębiorcy. Może zdarzyć się również tak, że konsument po wygaśnięciu umowy z Przedsiębiorcą, zawrze umowę z innym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, który wskaże mu tę samą osobę, którą już wcześniej wskazał Przedsiębiorca. W przypadku zawarcia umowy konsument zobowiązany byłby do zapłaty prowizji obu pośrednikom. Obowiązek zapłaty prowizji związany jest z działaniami, które przyczyniły się do zawarcia umowy. W takim przypadku nie można uznać, że to działania Przedsiębiorcy doprowadziły do zawarcia umowy. Takie rozwiązanie prowadzi do rażącego naruszenia interesów konsumentów, a jednocześnie narusza dobre obyczaje, takie jak uczciwość i zaufanie stron umowy.Urząd wskazuje również, że Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – zwany dalej: „SOKiK” – w wyroku z dnia 5 grudnia 2013 r. uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „Zamawiający zobowiązuje się również do zapłaty na rzecz Pośrednika prowizji określonej w ust. 1 powyżej, w przypadku sprzedaży nieruchomości wskazanej w par. 1 ust. 2 umowy jakiemukolwiek kontrahentowi w okresie 6 miesięcy od chwili wypowiedzenia umowy lub w okresie 2 miesięcy od chwili wygaśnięcia umowy”. Odnosząc się do przedmiotowej klauzuli SOKiK podniósł między innymi, że prowadzi ona do sytuacji, w której konsument, w okresie 6 miesięcy po wypowiedzeniu umowy lub w okresie 2 miesięcy od chwili wygaśnięcia umowy zostaje pozbawiony możliwości nieskrępowanego wykonywania służącego mu prawa własności należącej do niego nieruchomości pod rygorem zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi, z którego usług uprzednio korzystał. Zdaniem SOKiK takie ograniczenie narzucone jednostronnie konsumentowi jest przejawem nadużycia pozycji profesjonalisty. Postanowienie to w dniu 18 marca 2014 r. zostało wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod poz. 5588.W kwestionowanym przez Urząd postanowieniach, Pośrednicy również przez okres co najmniej 6 miesięcy po wygaśnięciu umowy o pośrednictwo, pozbawiali konsumentów możliwości nieskrępowanego wykonywania prawa własności pod rygorem zapłaty Przedsiębiorcy prowizji.Biorąc pod uwagę ochronę przedsiębiorców przed nieuczciwymi klientami, którzy dążąc do uniknięcia zapłacenia pośrednikowi w obrocie nieruchomościami prowizji, zwlekają z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości z klientem poleconym przez Przedsiębiorcę aż do czasu wygaśnięcia umowy o pośrednictwo, Urząd dopuszcza możliwość stosowania klauzuli zastrzegającej wynagrodzenie dla pośrednika nieruchomości w określonym czasie po wygaśnięciu umowy o pośrednictwo. Jednak okres ten w każdym przypadku powinien być ustalony indywidualnie i dotyczyć konkretnej oferty, powinien uwzględniać między innymi okres trwania umowy o pośrednictwo, wielkość i standard oferowanej nieruchomości, średni czas sprzedaży podobnych nieruchomości na danym rynku.Średni czas sprzedaży mieszkania na rynki wtórnym w 2014 r. w stosunku do roku poprzedniego pozostał niemal niezmieniony i ukształtował się na poziomie 158 dni.
Źródło: www.nbp.pl → Publikacje → Cykliczne materiały analityczne NBP → Rynek nieruchomości – Raport roczny. |
| 2. | Określenie ceny usługi w sposób, który nie uwzględniał wysokości podatku od towarów i usług. | Przedstawienie sposobu określenia ceny jako prowizji od transakcji zakupu lub uzyskania prawa użytkowania, czy też najmu lub dzierżawy oraz nieokreślonej wysokości podatku od towarów i usług, bez wskazania nawet obowiązującej stawki tego podatku, sprawia, iż konsument nie ma optymalnych dla danych warunków informacji o wysokości ceny (lub sposobie obliczenia wysokości ceny). Pełna informacja o cenie i jej elementach jest jedną z podstawowych danych niezbędnych dla podjęcia racjonalnej decyzji dotyczącej zawarcia umowy. Brak informacji o cenie brutto (zawierającej podatek od towarów i usług) narusza prawo konsumenta do rzetelnej informacji.Pojęcie ceny zostało zdefiniowane w art. 3 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 915) – zwanej dalej: „ustawą o informowaniu o cenach”, w świetle którego cena to wartość wyrażona w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. W cenie uwzględnia się podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeżeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaż towaru (usługi) podlega obciążeniu podatkiem od towarów i usług lub podatkiem akcyzowym. Ponadto art. 4 ust. 1 ustawy o informowaniu o cenach nakłada na sprzedawców i usługodawców obowiązek uwidaczniania ceny oraz ceny jednostkowej towaru (usługi) w sposób jednoznaczny, niebudzący wątpliwości oraz umożliwiający porównanie cen.Z analizy przywołanych powyżej przepisów wynika, iż cena podawana lub uwidaczniana przez Pośredników, powinna być ceną brutto, tj. ceną zawierającą podatek od towarów i usług, który stanowi jeden z elementów składowych ceny. Obowiązek podawania cen brutto dotyczy zarówno ich uwidaczniania w miejscu sprzedaży, jak i umieszczania w jakichkolwiek przekazach pochodzących od przedsiębiorcy.W wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 19 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Ama 11/04) stwierdzono, iż „ … informacja o cenie towaru w wysokości (wartości) nieuwzględniającej podatku jest informacją nierzetelną, nieprawdziwą i niepełną, bo to na przedsiębiorcy leży obowiązek oznaczania cen towaru zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa zaś konsument ma prawo znać cenę towaru, a nie obliczać ją sam, bez względu na to, czy przy cenie umieszczono ogólnikową informację – cena netto, cena + VAT itp.” Należy również przywołać stanowisko Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyrażone w wyroku z dnia 17 czerwca 2009 r. (sygn. akt XVII AmC 324/08), w którym uznano za niedozwolone następujące postanowienie: „Zamawiający za wykonanie czynności objętych niniejszą umową zobowiązuje się zapłacić wynagrodzenie w wysokości 3% (słownie: trzech procent) + 22% VAT ostatecznej ceny nieruchomości”. W uzasadnieniu Sąd wskazał: „Cena za usługę pośrednictwa wyrażona w wielu składnikach określonych procentowo jest ceną ustaloną z naruszeniem obowiązujących przepisów, nie jest jednoznaczna, wymaga podjęcia przez konsumentów dodatkowych czynności do jej ustalenia, jest niekorzystnie ukształtowana dla konsumenta, nie zachowana również została równowaga stron. W ocenie Sądu takie określenie ceny stanowi rażące naruszenie interesów konsumenta i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami”. Podlegająca ocenie w niniejszym postępowaniu praktyka charakteryzuje się tym, iż w odróżnieniu od ww. postanowień nie podaje nawet wysokości stawki podatku VAT.W ocenianych w przedmiotowych postępowaniach okolicznościach należy uznać, iż w sytuacji przedstawiania do podpisu wzorców umowy podających wyłącznie cenę netto lub przedstawiających sposób obliczenia ceny usługi, w którym nie zawarto informacji o wysokości stawki podatku VAT, konsumenci mogli mieć wrażenie szczególnej korzyści cenowej związanej z zawarciem umowy, tym bardziej, iż informacja o podatku od towarów i usług nie precyzowała ani jego stawki ani wartości. Konsument nie musi posiadać przy tym wiedzy o wysokości obowiązującej stawki podatku. Pełna informacja o cenie i jej elementach jest jedną z podstawowych danych niezbędnych dla podjęcia racjonalnej decyzji dotyczącej zawarcia umowy. Brak informacji o cenie brutto (zawierającej podatek od towarów i usług) narusza prawo konsumenta do rzetelnej informacji. Wpływa na postrzeganie i ocenę oferty, w tym również w kontekście ofert konkurencyjnych. |
| 3. | Ustanowienie odsetek umownych, których wysokość przekracza odsetki maksymalne. | Bezprawne działanie polegające na ustanowieniu odsetek umownych, których wysokość przekracza odsetki maksymalne przewidziane w art. 359 § 21 k.c. Zgodnie z tym przepisem maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego (odsetki maksymalne). Stopa lombardowa jest zmienna, wskazuje najwyższy poziom oprocentowania kredytów udzielanych przez NBP bankom komercyjnym pod zastaw papierów wartościowych i wyznacza w ten sposób cenę pieniądza na rynku międzybankowym. Ustalana jest przez Radę Polityki Pieniężnej i obecnie wynosi 2,5%, co oznacza, że odsetki maksymalne wynoszą aktualnie 10% w stosunku rocznym. |
| 4. | Postanowienie pozwalające na wyłączenie odpowiedzialności Pośrednika za niezgodność oferty ze stanem faktycznym i prawnym. | Zapis w przedmiotowym brzmieniu może stać w sprzeczności do normy zamieszczonej w art. 3853 pkt. 2 k.c., stanowiącej, że w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.W ocenie Urzędu zapis ten stanowi niedozwolone postanowienie umowne, gdyż rażąco narusza prawo i dobre obyczaje oraz godzi w interesy konsumentów. Zwyczajowo na pośredniku w obrocie nieruchomościami ciąży obowiązek rzetelnego wykonywania zawodu oraz dbałości o dobro (interesy) klienta. Wobec tego zapis, zgodnie z którym pośrednik opiera się bez weryfikacji na informacjach podanych przez zgłaszających stoi w sprzeczności z istotą zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami i w sposób nieuzasadniony zawęża zakres podejmowanych przez niego czynności. Nie można bowiem a priori zakładać w umowie z konsumentem, że pośrednik bez weryfikacji będzie przedstawiać mu oferty nieruchomości zgłoszonych do obrotu, skoro przy należytym wykonywaniu zawodu pośrednika pośrednik mógłby stwierdzić nieprawidłowości w przedstawionym przez zgłaszającego stanie prawnym i faktycznym nieruchomości i zapobiec powstaniu szkody, a co najmniej zaoszczędzić konsumentom czasu i mitręgi. W tym zakresie obowiązuje pośrednika, jako profesjonalistę wymóg podwyższonej staranności. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Poznaniu w uzasadnieniu wyroku z dnia 30 stycznia 2008 r. w sprawie o sygn. akt I ACa 1040/07, wzorzec staranności pośrednika w obrocie nieruchomościami dotyczy zwiększonego oczekiwania co do umiejętności i wiedzy oraz rzetelności, zapobiegliwości i zdolności przewidywania, a także znajomości prawa oraz następstw wynikających z prowadzonej działalności (LEX nr 466431). Wskazany zapis wzorca umowy jednakże w sposób nieuprawniony zwalnia pośrednika od takiej szczególnej staranności. Z tego też względu powyższy zapis może zostać uznany za niedozwolony. |
| 5. | Zastrzeżenie możliwości rozwiązania umowy bez okresu wypowiedzenia wyłącznie dla Pośrednika. | Postanowienia powyższe przewidywały możliwość dla Pośredników rozwiązania umowy bez okresu wypowiedzenia w wypadkach enumeratywnie wymienionych przypadków nienależytego wykonywania zobowiązania przez konsumenta.Zgodnie z art. 3853 pkt. 14 za niedozwolone postanowienia umowne uważa się w szczególności między innymi te, które pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia.Analizując doręczone wzorce umowy, należało dojść do wniosku, iż brak było w nich stosownego uprawnienia dla konsumenta do rozwiązania umowy w wypadku nienależytego wykonywania zobowiązania przez Przedsiębiorcę. Prawo do rozwiązania umowy przez konsumenta bez zachowania okresu wypowiedzenia było w analizowanych przypadkach znacznie ograniczone w porównaniu do Pośrednika, bądź też w ogóle wyłączone. Porównanie zatem zakresu możliwości rozwiązania umowy, utwierdza w przekonaniu, iż prawa i obowiązki stron nie zostały rozłożone równomiernie. |
| 6. | Nałożenie obowiązku informowania o zmianie adresu korespondencyjnego jedynie na konsumenta.Domniemanie doręczenia korespondencji. | Postanowienia powyższe przewidywały jedynie dla konsumenta obowiązki informacyjne związane ze zmianą adresu. Postanowienie to wypełnia dyspozycję art. 3851 § 1 k.c., który stanowi, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.Analizując doręczone wzorce umowy, należało dojść do wniosku, iż brak jest w nim stosownego obowiązku dla Pośredników. Przedsiębiorca nie ma obowiązku informowania o zmianie swojej siedziby. Porównanie zatem zakresu obowiązków informacyjnych konsumenta i Przedsiębiorcy utwierdza w przekonaniu, iż prawa i obowiązki stron nie zostały rozłożone równomiernie.Zgodnie z art. 61 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (test jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 121) – zwanej dalej: „kodeksem cywilnym” – oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Aby uznać, że oświadczenie woli zostało złożone muszą być spełnione dwie przesłanki – dojście oświadczenia do adresata oraz możliwość zapoznania się z jego treścią. Uznanie oświadczenia woli za prawidłowo złożone możliwe jest tylko po łącznym spełnieniu tych przesłanek. Takie ujęcie pozwala na ochronę interesów zarówno składającego oświadczenie woli, jak i adresata. Składający oświadczenie, który je prawidłowo skierował nie musi dowodzić, że adresat faktycznie się z nim zapoznał. Natomiast ochrona adresata przejawia się w tym, że niezbędnym jest, aby ze skierowanym do niego oświadczeniem woli miał możliwość zapoznania się. Oznacza to, że adresat może dowieść, że z uzasadnionych względów nie mógł się z tym oświadczeniem zapoznać. Takie uprawnienie przyznaje mu przepis art. 61 § 1 kodeksu cywilnego.Wprowadzając treść kwestionowanego postanowienia Przedsiębiorca pozbawia konsumenta prawa do dowiedzenia, że z uzasadnionych względów, np. usprawiedliwionej nieobecności, która mogła być spowodowana przyczynami obiektywnymi, nie miał on możliwości zapoznania się z treścią złożonego przez niego oświadczenia woli. Takie podejście znacznie uszczupla uprawnienia konsumenta względem uprawnień przyznanych mu przez przepisy powszechnie obowiązujące, a w konsekwencji narusza jego interes prawny (prawo przeprowadzenia dowodu w celu obalenia domniemania doręczenia).W tym miejscu należy podnieść, że postanowienia o tożsamej treści, pozbawiające konsumentów prawa do dowiedzenia, że nie mieli oni możliwości zapoznania się z treścią oświadczenia woli skierowanego przez przedsiębiorcę na podany przez nich adres, Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielokrotnie uznał, za niedozwolone postanowienia wzorców umowy, gdyż jako sprzeczne z dobrymi obyczajami rażąco naruszają dobre obyczaje, a Prezes Urzędu wpisał je do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (por. np. wpis nr. 5353, 5282, 5224, 5037, 4899, 4796, 4743, 4580, 4432, 4414, 4383, 4330, 4287, 4030, 3953, 3938, 3937, 3915, 3880, 3760 i inne).W związku z powyższym, w ocenie Prezesa Urzędu stosowanie przez Przedsiębiorcę kwestionowanego postanowienia, narusza dobre obyczaje i stanowi czyn nieuczciwej konkurencji w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Zgodnie z tym przepisem czynem nieuczciwej konkurencji jest działanie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami, jeżeli zagraża lub narusza interes innego przedsiębiorcy lub klienta.
Zgodnie z przyjętym w doktrynie prawa ochrony konkurencji i konsumentów stanowiskiem, istotą pojęcia dobrego obyczaju jest szeroko rozumiany szacunek dla drugiego człowieka. Dobre obyczaje to uczciwe zasady postępowania i ustalone zwyczaje w ujęciu etyczno-moralnym, ale także normy środowiskowe zawarte w kodeksach etycznych dla określonych grup zawodowych. Zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami, jeśli adresat, złożonego mu, prawidłowo doręczonego oświadczenia woli nie mógł z uzasadnionych względów zapoznać się z jego treścią, to fakt ten może dowieść. Składający oświadczenie woli nie powinien poprzez postanowienie umowne pozbawić go tej możliwości. Założenie przez przedsiębiorcę z góry, że konsument miał możliwość zapoznania się ze złożonym mu oświadczeniem woli, jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. |
| 7. | Oświadczenie, że treść umowy została uzgodniona indywidualnie. | Postanowienia takie są tożsame co do celu i treści z postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru w dniu 17 września 2013 r. pod numerem 5274, o treści: „Zamawiający oświadcza, że powyższe warunki umowy były uzgodnione z nim indywidualnie oraz że jest uprawniony do zaciągnięcia niniejszych zobowiązań”.Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 27 maja 20013 r. (sygn. akt XVII AmC 6586/12) uznał, że powyższe stanowi niedozwolone postanowienie umowne, gdyż w praktyce obrotu nieruchomościami powszechnie stosowane są wzorce umów, które są przedstawiane konsumentom i stanowią podstawę do negocjacji. Naturalnym jest, że przedstawiony wzorzec podlega pewnym modyfikacjom, niemniej jednak cały czas podstawę stosunku prawnego istniejącego między stronami stanowi wzorzec oferowany przez przedsiębiorcę. Poprzez kwestionowane postanowienie konsument zostaje wprowadzony w błąd, gdyż wywoływane jest u niego mylne wyobrażenie co do braku możliwości kontroli zawartej umowy przez sąd i przysługujących mu w tym zakresie uprawnień. W postanowieniu stosowanym przez Przedsiębiorcę mylne wyobrażenie może potęgować jeszcze zwrot „uznaje je za bezsporne”. |
| 8. | Wyłączenie odpowiedzialności Pośrednika za szkody osób trzecich powstałe wskutek upowszechniania informacji o zgłoszonych przedmiotach | Postanowienie jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru w dniu 29 lutego 2012 r. pod numerem 2912, o treści: „Pośrednik niniejszym jest upoważniony przez Zamawiającego do upowszechniania informacji o zgłoszonych przedmiotach w zakresie przez siebie wybranym w szczególności poprzez udostępnienie wizerunków oferowanych przedmiotów na piśmie, dźwiękiem, elektronicznymi środkami przekazu, publicznie lub w ograniczonym zakresie. W przypadku naruszenia poprzez udostępnienie tychże informacji praw osób trzecich Zamawiający zaspokoi roszczenia skierowane do Pośrednika oraz pokryje koszty związane z dochodzeniem tych roszczeń”.Zapis ten stanowi niedozwolone postanowienie umowne, gdyż rażąco narusza prawo i dobre obyczaje oraz godzi w interesy konsumentów. Należy podkreślić, że pośrednik jest przedsiębiorcą, który wprawdzie działa na rzecz osoby trzeciej (swojego klienta), jednakże w imieniu własnym. Pośrednik przy swojej działalności zachowuje samodzielność – samodzielnie organizuje swoją działalność i decyduje o sposobie jej prowadzenia. Ponosi także ryzyko związane z prowadzeniem swojej działalności. Wskazana klauzula umowna w istocie przenosi ryzyko działalności własnej pośrednika na konsumenta. Stanowi ona odpowiednik art. 3853 pkt 2 k.c., gdyż poprzez przeniesienie odpowiedzialności na konsumenta wyłącza odpowiedzialność pośrednika względem konsumenta za nienależyte wykonanie zobowiązania. Nie jest prawidłowa sytuacja, w której pośrednik ma pozostawioną swobodę działania przy upowszechnianiu informacji o zgłoszonej do obrotu nieruchomości, a jednocześnie zwolniony jest z odpowiedzialności za szkody, jakie mogą powstać poprzez upowszechnianie tych informacji. Jak wskazano powyżej, pośrednik jest profesjonalistą, zatem spoczywa na nim szczególna dbałość o to, żeby treść udostępnianych przez niego ofert była rzetelna tj. m.in. zgodna ze stanem rzeczywistym i nie naruszająca praw osób trzecich. Wskazany zapis wzorca umowy w istocie zwalnia Pośrednika od szczególnej staranności przy prowadzeniu przez niego działalności, dlatego też został uznany za niedozwolony. |
| 9. | Automatyczne przedłużenie umowy. | Postanowienie to wypełnia dyspozycję art. 3851 § 1 k.c., który stanowi, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.Przedsiębiorcy zawierają umowy o pośrednictwo na czas określony i nieokreślony. Sposobem zakończenia umowy zawartej na czas nieokreślony jest wypowiedzenie. Wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony jest możliwe tylko w szczególnych przypadkach i pod pewnymi warunkami. Umowa zawarta na czas określony kończy się z upływem określonego w niej terminu. Skoro konsument decyduje się na zawarcie umowy na czas oznaczony, to nie powinien być zobowiązany do złożenia jakiegokolwiek oświadczenia w celu jej zakończenia. Wprowadzenie do umowy zawartej na czas oznaczony, możliwości jej przedłużenia w przypadku nie złożenia odmiennego oświadczenia przez konsumenta, wprowadza w błąd konsumenta co do czasu trwania umowy i może doprowadzić do jej przedłużenia wbrew woli konsumenta. Zaproponowane przez Przedsiębiorcę rozwiązanie jest tym bardziej niekorzystne, że umowa ulega automatycznemu przedłużeniu na określony czas, co oznacza, że konsument nie będzie jej mógł po porostu wypowiedzieć zachowując siedmiodniowy okres wypowiedzenia. Będzie to mógł zrobić jedynie w ściśle określonych przypadkach i pod warunkami określonymi w umowie. |
| 10. | Postanowienie określające z góry właściwość sądu. | Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienia zawierające klauzule prorogacyjne, stosowane w obrocie z konsumentami przez przedsiębiorców działających w różnych branżach gospodarki. Sąd uznał, że kwestię właściwości sądu w sprawach cywilnych określają przepisy k.p.c. – sądem właściwym do rozpatrzenia wniesionego powództwa jest zgodnie z art. 27 k.p.c. sąd ogólnej właściwości pozwanego lub zgodnie z art. 34 k.p.c. sąd miejsca wykonania umowy (właściwość przemienna) – i zgodnie z art. 385³ pkt 23 kodeksu cywilnego nie mogą być one w tym zakresie wyłączane, ponieważ mogą stanowić dodatkową dolegliwość dla konsumenta, a także ograniczać realizację przysługujących mu praw. Treść analizowanego postanowienia w ten sam sposób kształtuje stosunki między stronami umowy w zakresie właściwości sądowej w przypadku występowania sporów tj. narzuca właściwość, która w poszczególnych przypadkach może być inna, niż ta wynikająca z właściwych przepisów k.p.c. |
| 11. | Zastrzeżenie w tzw. umowach na wyłączność wynagrodzenia w tych przypadkach, gdy do zawarcia umowy w czasie trwania wyłączności doszło bez udziału pośrednika | Wskazana klauzula rażąco narusza dobre obyczaje i godzi w interesy konsumentów. Klauzule te dotyczą kwestii tzw. umowy pośrednictwa na wyłączność. Urząd stoi na stanowisku, że umowa pośrednictwa na wyłączność jest umową, której istotą jest wyłączność pośrednictwa przy sprzedaży (najmie, dzierżawie) nieruchomości, a nie wyłączność sprzedaży (najmu, dzierżawy) nieruchomości. W tym sensie kwestionowany zapis myli pojęcie pośrednictwa z pojęciem uczestnictwa pośrednika w transakcji. Wyłączność w umowie pośrednictwa oznacza, że zamawiający nie będzie korzystał z usług innych pośredników – a zatem nie dostarczy swojej oferty innym pośrednikom, nie oznacza to jednak, że nie będzie miał możliwości zawarcia samodzielnie umowy głównej, gdyż konsument działając samodzielnie nie pośredniczy – nie można więc mówić o naruszeniu umowy pośrednictwa na wyłączność, gdy do zawarcia umowy głównej dochodzi bez udziału pośrednika, na skutek działań własnych konsumenta. W ocenie Urzędu wprowadzenie do umowy klauzuli, z której wynika, że samodzielna działalność dającego zlecenie nie wyłącza roszczenia pośrednika o zapłatę jest sprzeczne z dobrymi obyczajami.Niedopuszczalne jest zastrzeganie we wzorcu umowy pośrednictwa klauzuli gwarantującej pośrednikowi wynagrodzenie w tych przypadkach, gdy do zawarcia umowy w czasie trwania wyłączności doszło bez udziału pośrednika. Postanowienia takie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone, a następnie zostały one wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone. Np. postanowienie o treści: „Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że Zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu pośrednikowi wynagrodzenie określone w pkt 4, bez względu na to, w jaki sposób doszło do skojarzenia stron.” Wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod poz. 1656, postanowienie o treści: „Zamawiający zobowiązuje się zapłacić Pośrednikowi prowizję w przypadku zbycia (…) przedmiotu z osobą, która bezpośrednio lub pośrednio skojarzona została z Zamawiającym przez Pośrednika, a także gdy Zamawiający w inny sposób znalazł kontrahenta” wpisane do Rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod poz. 2914. |
| 12. | Przy zawieraniu umów poza lokalem przedsiębiorstwa niedopełnienie obowiązku informacyjnego wynikającego z przepisów ustawy o prawach konsumenta. | Podstawy ciążącego na przedsiębiorcach obowiązku informacyjnego znajdują się w przepisach różnych aktów prawnych. Obowiązki informacyjne przedsiębiorcy zawierającego umowy poza lokalem przedsiębiorstwa określa ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz. U. poz. 827) – zwana dalej: „ustawą o prawach konsumenta”. Art. 12 ustawy o prawach konsumenta zawiera katalog informacji, które najpóźniej w chwili wyrażenia przez konsumenta woli związania się umową na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa przedsiębiorca ma obowiązek przekazać w sposób jasny i zrozumiały, zaś art. 14 tej ustawy wskazuje, że w przypadku umów zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa przedsiębiorca ma obowiązek udzielić informacji, o których mowa w art. 12, utrwalonych na papierze lub jeżeli konsument wyrazi na to zgodę, na innym trwałym nośniku, w sposób czytelny i wyrażonych prostym językiem.Spełniając obowiązek informacyjny Przedsiębiorca powinien doręczyć również: – wzór formularza odstąpienia od umowy, zawarty w załączniku nr 2 do ustawy o prawach konsumenta (art. 12 ust. 1 pkt 9);- pouczenie o odstąpieniu od umowy – można (ale nie trzeba) wykorzystać wzór pouczenia stanowiącego załącznik nr 1 do ustawy o prawach konsumenta. Ponadto, Przedsiębiorca jest zobowiązany wydać konsumentowi dokument umowy zawartej poza lokalem przedsiębiorstwa lub potwierdzenie jej zawarcia, utrwalone na papierze lub, za zgodą konsumenta, na innym trwałym nośniku (art. 15 ust. 1). |
