Umowa zlecenia jest atrakcyjną alternatywną dla pośrednictwa podstawą świadczenia usług dla uczestników rynku nieruchomości dokonujących sprzedaży, najmu nieruchomości i innych.
Omówienie umowy zlecenia stosowanej w obrocie nieruchomościami w relacji do powszechnie występującej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Podobieństwa i różnice. Korzyści i mankamenty.
Umocowanie prawne umowy zlecenia. Umowa „nazwana”. Konsensualności. Strony umowy pośrednictwa i umowy zlecenia. Przedmiot zlecenia. Przedmiot pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Odpłatność i brak odpłatności w umowie pośrednictwa i w umowie zlecenia. Opłaty ponoszone przez usługodawców wynagrodzenie i wydatki w obu umowach. Zaliczka na poczet wydatków przy zleceniu i przy pośrednictwie w obrocie nieruchomościami. Działanie na rzecz w interesie klienta vs działanie w imieniu klienta. Umowy starannego działania. Brak podporządkowania w relacji usługodawca usługobiorca. Forma umowy zlecenia a forma umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wielość podmiotów zawierających umowę zlecenia / umowę pośrednictwa. Odpowiedzialność solidarna – uregulowanie normatywne i umowne. Przedawnienie roszczeń z umowy zlecenia a przedawnienie roszczeń z umowy pośrednictwa. Osobisty charakter wykonywanych usług w umowie zlecenia a umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Obowiązki przyjmującego zlecenie a obowiązki pośrednika w obrocie nieruchomościami. Osobisty charakter wykonywania usług. Obowiązek sprawozdawczości. Obowiązek wydania tego co dla dającego zlecenie przyjmujący zlecenie uzyskał. Wygaśnięcie umowy. Zestawienie korzyści i mankamentów w obu umowach.
Termin – 11 grudnia 2025 roku, godzina 10 00 online – na platformie – uczestnicy po wypełnieniu i opłaceniu zgłoszenia otrzymają link do transmisji.
Każdy uczestnik szkolenia otrzyma zaświadczenie potwierdzające udział w szkoleniu.
Ponadto szkolenie będzie zaliczone jako jedna sesja dla uzyskania Certyfikatu Doradcy Rynku Nieruchomości PTEiDRN spełnia wymogi kształcenia ustawicznego F PPRN – więcej o Certyfikacie Doradcy Rynku Nieruchomości PTEiDRN zobacz ten link
Umocowanie prawne Umowy „nazwane” Konsensualność
Umowa zlecenia – Kc art. 734. § 1. Przez umowę zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlece- nie. § 2. W braku odmiennej umowy zlecenie obejmuje umocowanie do wykonania czynności w imieniu dające- go zlecenie. Przepis ten nie uchybia przepisom o formie pełnomocnictwa.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – ustawa z o gospodarce nieruchomościami Art. 179a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Art. 179b. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na od- płatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów: 1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości; 2) 3) 4) nabycia lub zbycia spół- dzielczego własnościowego prawa do lokalu; najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części; innych niż określone w pkt 1–3, których przedmiotem są prawa do nie- ruchomości lub ich części.”
Strony umowy
Umowa zlecenia; dający zlecenie (zleceniodawca, mandatariusz), przyjmujący zlecenie (zleceniobiorca, mandant).
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – pośrednik w obrocie nieruchomościami, druga strona umowy pośrednictwa – kontrahent pośrednika – zamawiający.
Przedmiot umowy Zobowiązanie usługobiorcy Umowa zlecenia. Zobowiązanie przyjmującego zlecenie. Przedmiotem zlecenia jest dokonanie przez przyjmującego zlecenie określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zobowiązanie pośrednika. Przedmiotem pośrednictwa jest dokonywanie czynności faktycznych a nie czynności prawnych. Pośrednik zobowiązuje się do dokonania dla zamawiającego usługę „czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów”.
Umowa zlecenia. Umowa zasadniczo odpłatna z możliwością wykonywania zlecenia również nieodpłatnie. Odpłatność zlecenia nie jest warunkiem przedmiotowo istotnym (essentialia negotti) zlecenia. Domniemanie od- płatności.
Rodzaje wynagrodzenia
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Umowa pośrednictwa jest umową odpłatną. Wynagrodzenie jest elementem przedmiotowo istotnym umowy. Brak określenia wynagrodzenia powoduje nieważność umowy.
Rodzaje wynagrodzenia
Opłaty ponoszone przez usługodawców
Umowa zlecenia. Uregulowanie normatywne. Na opłaty jakie ponosi dający zlecenie składają się za- równo wynagrodzenie, jak też wydatki, które poniósł zleceniobiorca w celu należytego wykonania zlecenia. Dający zlecenie zwraca wydatki przyjmującemu zlecenie wraz z odsetkami. Wydatki są zwracane zleceniobiorcy również wtedy, gdy zlecenie jest nieodpłatne. Chodzi tu o wydatki które poczynione zostały w celu „należytego” wykonania zlecenia.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Dodatkowe opłaty / wydatki poza wynagrodzeniem dla pośrednika nie są uregulowane normatywnie. Wydatki pośrednika o ile nie są opisane postanowieniami umowy pośrednictwa są objęte ryzykiem gospodarczym działalności gospodarczej pośrednika i nie podlegają zwrotowi.
Zaliczka na poczet wydatków.
Umowa zlecenia. Przyjmujący zlecenie ma uregulowane normatywnie prawo do otrzymania od zleceniodawcy zaliczki na poczet wydatków, które ma ponieść dla należytego wykonania zlecenia. Przyjmujący zlecenie nie ma obowiązku ponoszenia wydatków ze swoich środków. Dający zlecenie jest zobowiązany tę zaliczkę udzielić na żądanie przyjmującego zlecenie.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pośrednik o ile nie zastrzegł w umowie pośrednictwa ponosi wydatki w celu wykonania pośrednictwa ze swoich środków i nie może domagać się ich zwrotu od zamawiającego. Może jednak mieć takie uprawnienie poprzez odpowiednie postanowienie w umowie pośrednictwa. Również kwestia zaliczki na poczet tych wydatków nie została uregulowana normatywnie. Zaliczka może być wprowadzona do umowy pośrednictwa na zasadzie swobody kontraktowej.
Działanie na rzecz / działanie w imieniu usługo- dawcy
Umowa zlecenia. Dający zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. Zasadniczo elementem istotnym zlecenia jest działanie w interesie / na rzecz dającego zlecenie. Działanie dla dającego zlecenie (w interesie) powinno charakteryzować się dbałością o ten interes. Umowa zlecenie jest powiązana z pełnomocnictwem. Samo zawarcie umowy zlecenia oznacza jednoczesne udzielenie pełnomocnictwa co do dokonania określonej czynności prawnej będącej przedmiotem zlecenia.
Przyjmujący zlecenie dokonuje czynności prawnej (składa oświadczenie woli) nie tylko dla dającego zlecenie, ale również w imieniu dającego zlecenie. W takim wypadku realizacja zlecenia, dokonanie czynności prawnej wywołuje skutki prawne bezpośrednio dla dającego zlecenie (przyjmujący zlecenie zakupił w imieniu dające- go zlecenie nieruchomość). Gdy przedmiotem zlecenia miałoby być dokonanie czynności prawnej w imieniu dającego zlecenie wymagającej formy szczególnej wtedy pełnomocnictwo takie powinno również być udzielone w wymaganej formie.
Jeśli umowa zlecenia nie miałaby zawierać pełnomocnictwa, powinno w tym zakresie zawarte być w tej umowie odpowiednie postanowienie. W takiej sytuacji zlecenie obejmowałoby działanie przyjmującego zlecenie dla dającego zlecenie, w jego interesie, na jego rzecz, ale nie w jego imieniu (powiernictwo). Dający zlecenie poprzez dokonanie czynności prawnej będącej przedmiotem zlecenia nie odniósłby bezpośrednich skutków dokonania tej czynności prawnej – przyjmujący zlecenie dokonuje czynności prawnej w swoim imieniu – kupił/ sprzedał nieruchomość w swoim imieniu a następnie w wykonaniu tego zlecenia winien wydać dającemu zlecenie to co uzyskał.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pośrednik nie występuje w imieniu klienta, działa w interesie klienta i na jego rzecz. Działanie pośredni- ka powinno odznaczać się dbałością interes klienta. Po- średnik dokonuje czynności faktycznych zmierzających do zawarcia oczekiwanej umowy w obrocie nieruchomościami przez inne osoby niż on – pośrednik nie dokonuje czynności prawnej jaką jest zawarcie umowy oczekiwanej przez strony.
Umowa starannego działania
Umowa zlecenia jest umową starannego działania (należytej staranności) bowiem przyjmujący zlecenie nie jest oceniany za osiągniecie rezultatu a za starania podjęte dla osiągnięcia tego rezultatu. Oczywiście starania przyjmującego zlecenie zmierzają do osiągnięcia oczekiwanego skutku, rezultatu ale nieosiągnięcie tego rezultatu nie oznacza niewykonania umowy jeśli działania te odznaczały się należytą starannością
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami to również umowa starannego działania, które oceniane jest podobnie jak zlecenie przez pryzmat art. 355 kc. Brak zawarcia oczekiwanej przez strony umowy nie rodzi odpowiedzialności pośrednika o ile jego czynności były dokonywane z należytą starannością w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej uwzględniając zawodowy charakter tej działalności. Umowa pośrednictwa nie jest umową rezultatu, bowiem rezultat – zawarcie oczekiwanej przez strony umowy leży z definicji poza czynnością pośrednika – bo umowa ma być zawarta przez inne niż pośrednik osoby.
Brak podporządkowania w relacji usługodawca – usługobiorca.
Przyjmujący zlecenie działa w interesie / na rzecz dającego zlecenie oraz w jego imieniu ze skutkiem dla nie- go dokonuje czynności prawnej i powinien stosować się do jego merytorycznych wskazówek w zakresie sposobu wykonania zlecenia. Przyjmujący zlecenie nie jest jednak podporządkowany dającemu zlecenie. Nie ma w ramach zlecenia relacji podporządkowania kierownik – podwładny a jedynie obowiązek stosowania się do wskazówek (imperatywnych) dającego zlecenie w za- kresie sposobu wykonania zlecenia. Przyjmujący zlecenie sam organizuje sobie swoje czynności zgodnie ze wskazówkami dającego zlecenie. Wskazówki mogą być zawarte w umowie i są to wskazówki o charakterze imperatywnym pierwotnie, mogą być również udzielane w to- ku wykonywania (następcze) zlecenia już po zawarciu umowy zlecenia.
W umowie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami strony wspólnie, na zasadzie konsensusu i na zasadzie swobody zawierania umów ustalają zakres czynności pośrednictwa. Klient nie jest uprawniony ustawowo do wydawania wiążących wskazówek odnośnie wykonywania usługi pośrednictwa, natomiast swobodnie określa warunki oczekiwanej przez niego umowy.
Forma umowy
Dla zawarcia umowy zlecenia nie jest wymagana szczególna forma. Umowę tę można również zawrzeć w sposób dorozumiany. Z definicji, zlecenie dokonania danej czynności prawnej zawiera w sobie pełnomocnictwo do dokonania tej czynności prawnej. Pełnomocnictwo to w zleceniu sprzedaży nieruchomości powinno być udzielone w formie wymaganej dla dokonania tej czynności prawnej czyli w formie aktu notarialnego.
Ustawa dla zawarcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Wielość podmiotów zawierających umowę w ramach strony
Umowa zlecenia. Jeżeli kilka osób dało lub przyjęło zlecenie wspólnie, ich odpowiedzialność względem drugiej strony jest solidarna.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Jeśli po stronie zamawiających usługę pośrednictwa jest kilka podmiotów, przykładowo kilka osób fizycznych, ich świadczenie – wynagrodzenie wyrażone w pieniądzu jest podzielne, to po stronie zamawiających dług się dzieli na wiele niezależnych od siebie części wynagrodzenia, tyle tych części ilu jest po stronie zamawiających – dłużników.
Przedawnienie roszczeń
Umowa zlecenia – stosujemy ogólne przepisy przedawnienia. 3 lub 6 letni okres przedawnienia. Wyją- tek – 2 letni okres dla roszczeń o wynagrodzenie za spełnione czynności i o zwrot poniesionych wydatków, gdy domagają się tego osoby trudniące się stale lub w ramach przedsiębiorstwa prowadzeniem spraw danego rodzaju i roszczenia z tytułu udzielonych zaliczek roszczenia z tytułu utrzymania, pielęgnowania, wychowania lub nauki, jeżeli przysługują osobom trudniącym się zawodowo takimi czynnościami albo osobom utrzymują- cym zakłady na ten cel przeznaczone.
Dla roszczeń z umowy pośrednictwa w obrocie nie- ruchomościami podstawowy okres przedawnienia wy- nosi sześć lat, dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata. Przy czym koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.
Osobisty charakter wykonywanych usług
Zlecenie jest stosunkiem prawnym opartym na wzajemnym zaufaniu. Umowa zlecenie zakłada osobiste wykonywanie zlecenia przez przyjmującego zlecenie. Tylko wyjątkowo przyjmujący zlecenie może powierzyć wykonywanie zlecenia osobie trzeciej; uprawnienie do powołania zastępcy może wynikać z postanowienia umowy zlecenia, zwyczaju lub albo z przymusu wywołanego okolicznościami, może tez wynikać z ustawy.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Pośrednik nie jest zobowiązany do osobistego wykonywania czynności pośrednictwa i może się w tym zakresie posługiwać innym osobami. Pośrednik wobec swoich klientów odpowiada za powierzone innym czynności, w przypadku wyrządzania szkód odpowiada tak jakby je sam wyrządził.
Informowania o przebiegu wykonania usługi
Umowa zlecenia. Normatywny obowiązek zleceniobiorcy przekazywania dającemu zlecenie potrzebnych wiadomości o przebiegu sprawy i sprawozdawczości po zakończeniu zlecenia (po wykonaniu lub po wcześniejszym rozwiązaniu umowy).
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Regulacja w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie zawiera normatywnego zobowiązania pośrednika przekazywania wiadomości co do wykonania usługi i sprawozdania po jej wykonaniu.
Obowiązek wydania przez zleceniobiorcę tego co ten dla zleceniodawcy uzyskał.
Umowa zlecenia. Na przyjmującym zlecenie ciąży obowiązek wydania zleceniodawcy wszystkiego, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, nawet jeśli uzyskał to w imieniu własnym. Wydanie powinno nastą- pić niezwłocznie. Mamy tu opisane dwie sytuacje pierw- sza gdy przyjmujący zlecenie działał w imieniu dającego zlecenie – przykładowo sprzedał jego nieruchomość – winien wydać mu uzyskaną cenę, nawet jeśli tego nie opisano w umowie zlecenia. Jeśli przyjmujący zlecenie nie działał w imieniu dającego zlecenie a jedynie na jego rzecz – przykładowo kupił w swoim imieniu nieruchomość, wobec tego powinien dokonać przeniesienia własności nieruchomości.
Zakaz używania przez usługobiorcę we własnym interesie rzeczy i pieniędzy usługodawcy.
Umowa zlecenia. Regulacją uzupełniającą do obowiązku wydania przez zleceniobiorcę wszystkiego co uzyskał w interesie dającego zlecenie jest zakaz używa- nie przez przyjmującego zlecenie we własnym interesie rzeczy i pieniędzy dającego zlecenie. Użycie ponad potrzebę zatrzymanych pieniędzy rodzi obowiązek zapłaty odsetek.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Brak jest wyrażonego wprost normatywnego zakazu używania przez pośrednika we własnym interesie rzeczy i pieniędzy zamawiającego. Z reguły bowiem pośrednik takimi pieniędzmi nie dysponuje, bowiem wydatki na realizację pośrednictwa pokrywa z zasady ze swoich środków. W przypadku otrzymania takich środków powinien używać je zgodnie z celem
Wygaśnięcie umowy
Umowa zlecenia. Zlecenie wygasa poprzez jego wy- konanie, w wyniku wypowiedzenia umowy zlecenia. Umowa zlecenia może być wypowiedziana w każdym czasie przez każdą ze stron, także ze skutkiem natychmiastowym. W orzecznictwie przyjmuje się, że nie można wypowiedzieć zlecenia wykonanego. Wypowiedzenie nie wymaga uzasadnienia – brak wskazania powodu
wypowiedzenia, błahy lub ważny powód ma wpływ na konsekwencje. Wypowiedzenie różnie jest regulowane w zależności czy podstawą wypowiedzenia były po- wody ważne lub nie będące ważnymi.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Umowa pośrednictwa wygasa albo poprzez jej zrealizowanie, poprzez wypowiedzenie z okresem wypowiedzenia zawartym w umowie, gdy nie dostarczono kopii dokumentu ubezpieczenia wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym.
Umowa zlecenia – powiernicza (fiducjarna) to umowa zlecenia dokonania czynności prawnej dla dającego zlecenie (na jego rzecz, w jego interesie) ale w imieniu przyjmującego zlecenie. Powierzający -fiducjant. Powiernik -fiducjariusz.
Jeśli ktoś ma pytania lub problemy, które chciałby zaproponować do omówienia proszę przesłać na maile biuro1@profesjonalista.net
Wykładowca: Zbigniew Kubiński. Radca prawny. Pośrednik w obrocie nieruchomościami (dawna państwowa lic. nr 19) od 30 lat prowadzi Biuro Obrotu Nieruchomościami EXPERT s.c. w Łodzi, Doradca Rynku Nieruchomości PTEiDRN, Prezydent Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości – PTEiDRN, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.
Cena szkolenia:
480 zł. – brutto /osoba – opłata standardowa
460 zł. – brutto / absolwenci kursów licencyjnych Stowarzyszenia PTEiDRN
400 zł. – brutto / – członkowie Stowarzyszenia PTEiDRN (z opłaconymi składkami członkowskimi).
płatności przelewem na konto PTEiDRN – Santander 32 1090 2851 0000 0001 0504 1029 z odpowiednim dopiskiem „szkolenie umowy imię i nazwisko”
CHCESZ WIEDZIEĆ WIĘCEJ ZADZWOŃ – 510 069 316 lub 501 213 604
Organizator:
Powszechne Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości (PTEiDRN)
Zapisy – wyślij zgłoszenie online załącz dowód wpłaty:
Więcej informacji: biuro1@profesjonalista.net ,
telefon 510 069 316, 501 213 604
Partnerzy
Nota prawna. Organizator zastrzega sobie prawo do zmiany terminu lub miejsca zajęć w przypadku sytuacji od niego niezależnych.
