Warszawa 15 czerwca 2026
Andrzej Domański
Minister Finansów i Gospodarki
ul. Świętokrzyska 12, 00-916 Warszawa
Michał Jaros
Sekretarz stanu
Ministerstwo Rozwoju i Technologii
Plac Trzech Krzyży 3/5, 00-507 Warszawa
Tomasz Lewandowski
Podsekretarz stanu
Ministerstwo Rozwoju i Technologii
Plac Trzech Krzyży 3/5 00-507 Warszawa
Szanowny Panie Ministrze
Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości (PPRN) przedkłada uwagi do projektu ustawy o zawodzie zarządcy nieruchomości oraz samorządzie zawodowym zarządców nieruchomości – inicjatywy Senackiego Zespołu ds. Rozwoju Rynku Nieruchomości, na którego czele stoi Pani Senator Joanna Sekuła.
Nie możemy pozostać obojętni na treść projektu, który dotarł do nas, charakteryzuje się bowiem rażąco niskim poziomem techniki legislacyjnej, zawiera liczne wady systemowe oraz wewnętrzne sprzeczności, które dyskwalifikują go jako materię ustawową. Samo pojawienie się tego projektu już budzi głęboki niepokój na rynku nieruchomości a jego wdrożenie spowodowało by niepowetowane szkody w gospodarce nieruchomościami.
Jednocześnie podtrzymujemy swoje negatywne stanowisko wobec projektów Pana Ministra Tomasza Lewandowskiego chaotycznej regulacji zawodu zarządcy nieruchomości, wyrażone w naszym piśmie z dnia 31 marca 2026 roku.
UWAGI WSTĘPNE DO PISMA PRZEWODNIEGO PREZENTUJĄCEGO PROJEKT USTAWY O ZAWODZIE ZARZĄDCY NIERUCHOMOŚCI ORAZ SAMORZĄDZIE ZAWODOWYM ZARZĄDCÓW NIERUCHOMOŚCI OPRACOWANY PRZEZ ZESPÓŁ SENACKI POD KIERUNKIEM PANI SENATOR JOANNY SEKUŁY
Pismo przewodnie (jakie dotarło do nas) do załączonego projektu ustawy wymaga krytycznego odniesienia się ze względu na szereg istotnych manipulacji oraz przekłamań danych, które nigdy nie powinny znaleźć się w oficjalnej korespondencji kierowanej do członków Rządu RP.
Autorzy projektu powołują się na poparcie międzynarodowej organizacji European Association of Real Estate Professions (CEPI), twierdząc na stronie 3, iż „powołanie samorządu zawodowego zarządców nieruchomości odpowiada europejskim standardom profesjonalizacji”. Twierdzenie to stanowi rażące nadużycie i dezinformację.
Oficjalne dane CEPI oraz Baza Zawodów Regulowanych Komisji Europejskiej wskazują, że przymusowy samorząd zawodowy (izba) zarządców nieruchomości jest w Europie absolutnym wyjątkiem, a nie standardem. Model przymusowej przynależności do izb o charakterze korporacyjnym funkcjonuje zaledwie w jednym państwie będącym członkiem CEPI dokładnie w Belgii, owszem z kolei w Austrii jest obowiązkowa przynależność do izby, ale wszystkich przedsiębiorców w tym także zarządców, którzy nie mają nawet swojej oddzielnej sekcji (zarządcy należą do sekcji usługowej/konsultingowej) nie ma więc tam modelu izby jednozawodowej.
W miażdżącej większości krajów europejskich – w tym w największych, najbardziej rozwiniętych i stabilnych gospodarkach wolnorynkowych – nie istnieje przymusowy samorząd zawodowy zarządców nieruchomości. Państwa te kategorycznie odrzucają model przymusowej korporacji zawodowej jako rozwiązanie szkodliwe dla konkurencyjności rynkowej. Lista krajów członkowskich CEPI, w których nie ma takiego obowiązku, obejmuje aż 21 państw: Niemcy, Holandia, Wielka Brytania, Francja, Włochy, Hiszpania, Irlandia, Szwecja, Dania, Finlandia, Czechy, Słowacja, Węgry, Rumunia, Bułgaria, Grecja, Cypr, Słowenia, Chorwacja, Luksemburg oraz Polska.
Warto podkreślić, że nawet te kraje europejskie, które zdecydowały się na głębszą interwencję rynkową i wprowadzenie licencji, celowo odrzuciły tworzenie samorządów zawodowych, aby uniknąć zmów cenowych i ochrony interesów grupowych. Również poza strukturami CEPI w Europie nie znajdziemy klasycznego, niezależnego i przymusowego samorządu (typu belgijskiego IPI) dedykowanego wyłącznie dla zarządców nieruchomości.
Równie restrykcyjne stanowisko w kwestiach tworzenia nowych, przymusowych korporacji zawodowych zajmuje Komisja Europejska. Na mocy Dyrektywy Usługowej (2006/123/WE) oraz unijnych przepisów dotyczących badania proporcjonalności, organy wspólnotowe rygorystycznie kontrolują wszelkie próby wprowadzania przez państwa członkowskie nowych barier rynkowych.
Kraje dążące do ustanowienia przymusowego członkostwa w izbach zawodowych mają bezwzględny obowiązek wykazania, że działanie to jest absolutnie niezbędne do ochrony nadrzędnego interesu publicznego oraz że spełnia wymogi niedyskryminacji. Ponieważ działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami ma charakter czysto gospodarczy i kontraktowy (usługowy), tworzenie monopoli w postaci zamkniętych samorządów zawodowych jest traktowane przez instytucje unijne jako praktyka antykonkurencyjna i konsekwentnie blokowane.
W 2018 roku Unia Europejska dodatkowo uszczelniła te mechanizmy ochronne, przyjmując Dyrektywę (UE) 2018/958 w sprawie testu proporcjonalności przed przyjęciem nowych regulacji zawodów. Nakłada ona na rządy państw członkowskich obligatoryjny wymóg przeprowadzenia sformalizowanej i wielokryterialnej oceny przed wprowadzeniem jakichkolwiek nowych restrykcji zawodowych. Komisja Europejska na bieżąco monitoruje oraz weryfikuje tego typu zgłoszenia legislacyjne. W sytuacjach, gdy państwo członkowskie próbuje sztucznie ograniczyć swobodę świadczenia usług i swobodę przedsiębiorczości poprzez instytucję przymusowego samorządu, Komisja niezwłocznie wszczyna procedurę naruszeniową (infringement procedure) na podstawie art. 49 i 56 TFUE, co rodzi ryzyko nałożenia na Polskę dotkliwych kar finansowych.
Wprowadzenie w oficjalnym piśmie do Ministerstwa twierdzeń jawnie sprzecznych z łatwo weryfikowalnymi faktami poddaje w wątpliwość rzetelność całego procesu przygotowania projektu i godzi w powagę instytucji, do której pismo skierowano.
Autorzy pisma twierdzą również, iż w świetle doktryny i judykatów Trybunału Konstytucyjnego zarządzanie nieruchomościami spełnia kryteria do uznania go za zawód zaufania publicznego (w rozumieniu art. 17 ust. 1 Konstytucji RP). Jest to kardynalny błąd prawny. Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie i konsekwentnie wskazywał (m.in. w sprawach dotyczących deregulacji zawodów), że zawody zaufania publicznego charakteryzują się bezpośrednim i intymnym kontaktem z dobrami osobistymi człowieka, jego wolnościami, ochroną zdrowia czy życia (np. adwokat, lekarz, psycholog). Zarządca nieruchomości wykonuje usługi o charakterze czysto gospodarczym, handlowym, technicznym i kontraktowym. Próba nadania tej profesji statusu zawodu zaufania publicznego to wybieg prawny mający na celu sztuczne uzasadnienie powołania przymusowej izby i obejście konstytucyjnej zasady wolności gospodarczej (art. 22 Konstytucji RP).
Pismo przewodnie powołuje się wreszcie na rzekome konsultacje, w których „ponad 90% zarządców i właścicieli lokali opowiedziało się za takim rozwiązaniem” (str. 2). Prezentowany wynik jest całkowicie niewiarygodny pod względem metodologicznym i nosi znamiona manipulacji na doborze próby (tzw. cherry picking). Autorzy nie wskazali metodologii badań, wielkości próby ani niezależnego podmiotu realizującego badanie. Powszechnie wiadomo, że właściciele lokali (konsumenci) opowiadają się za obniżaniem kosztów i łatwiejszym dostępem do wykonawców, a nie za budowaniem struktur korporacyjnych utrudniających wymianę niesolidnego zarządcy.
Projektodawcy stosują wyłącznie retorykę strachu (narastanie nieuczciwych praktyk, zagrożenie dla bezpieczeństwa) bez przedstawienia jakichkolwiek twardych danych statystycznych, oficjalnych raportów UOKiK czy analiz orzecznictwa sądowego, które potwierdzałyby rzekomą plagę nadużyć po deregulacji z 2013 roku. Projekt ma charakter ściśle protekcjonistyczny – służy interesom wąskiej grupy niektórych działaczy rynku nieruchomości, którzy być może nie odnajdując się w warunkach wolnej konkurencji dążą do uzyskania ustawowych instrumentów władzy oraz stałego, przymusowego finansowania z kieszeni wszystkich zarządców na tym rynku.
ANALIZA SPOŁECZNO-GOSPODARCZA:
SPRZECZNOŚĆ PROJEKTU Z POLITYKĄ GOSPODARCZĄ RZĄDU RP
Federacja PPRN występuje przeciwko przedmiotowemu projektowi ustawy z pełnym przekonaniem, że wprowadzenie go do oficjalnego obiegu prawnego stanowiłoby precedensowy kryzys ustrojowy i gospodarczy. Przedłożenie dokumentu o tak restrykcyjnym charakterze w obecnej sytuacji makroekonomicznej jawi się jako skrajna prowokacja społeczno-gospodarcza.
Polska mierzy się obecnie z poważnymi wyzwaniami w obszarze finansów publicznych oraz deficytu budżetowego, które obligują Radę Ministrów do restrykcyjnego poszukiwania oszczędności na każdym szczeblu administracji publicznej. W tym samym czasie, w całkowitym oderwaniu od realiów budżetowych państwa oraz kondycji finansowej polskich rodzin, powstaje inicjatywa legislacyjna, która nakłada na rynek nieruchomości głęboki, sankcjonowany przymusem egzekucyjnym aparat biurokratyczno-fiskalny.
W oficjalnym obiegu legislacyjnym rzadko spotyka się projekt aktu prawnego o tak znacznym skumulowaniu wad konstrukcyjnych oraz propozycji jawnie dysfunkcjonalnych. Analiza czasowa i merytoryczna tego dokumentu obnaża rażącą niespójność z kluczowymi kierunkami działań obecnej Rady Ministrów.
Podczas gdy Rząd RP wdraża ogłoszony w lutym 2026 roku flagowy, wolnorynkowy pakiet gospodarczy „Deregulacja 2.0” – mający na celu stymulowanie gospodarki, redukcję zbędnych barier administracyjnych, likwidację zbędnych rejestrów oraz obniżanie kosztów prowadzenia działalności – zaplecze parlamentarne tego samego rządu firmuje projekt o charakterze skrajnie opresyjnym, centralistycznym i monopolizującym rynek.
Uwolnienie polskiej gospodarki od nadmiernej biurokracji i barier regulacyjnych jest strategicznym postulatem, który łączy w zasadzie wszystkie znaczące siły polityczne w kraju. Proponowane w projekcie rozwiązania stoją w jaskrawej i bezpośredniej sprzeczności z oficjalnymi deklaracjami programowymi Premiera Donalda Tuska oraz stanowią jawną opozycję wobec realizowanej przez Rząd RP polityki finansowej i gospodarczej.
CZĘŚĆ I: ANALIZA WYBRANYCH ZAPISÓW PROJEKTU
1. Paraliż decyzyjny Wspólnot Mieszkaniowych i uderzenie w zarządy właścicielskie (proj. Art. 47 pkt 1 i pkt 2 w zw. z Art. 46 pkt 6)
Znaczenie proponowanego przepisu: Projekt przewiduje radykalną zmianę art. 28 ustawy o własności lokali (Art. 47 pkt 2). Wprowadza on bezwzględny wymóg, aby właściciel lokalu, który pełni obowiązki członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej i pobiera z tego tytułu jakiekolwiek wynagrodzenie lub gratyfikację, posiadał przymusowy wpis do rejestru oraz przynależność do nowo tworzonej Izby.
Uzasadnienie zarzutu – drastyczne ograniczenie praw właścicielskich i konstytucyjnej swobody zarządzania własnością:
Proponowany zapis w sposób jawny pozbawia setki tysięcy obywateli prawa do bezpośredniego, samodzielnego gospodarowania własnym majątkiem. Obecnie w Polsce funkcjonuje około 200 tysięcy wspólnot mieszkaniowych. W miażdżącej większości z nich zarządy mają charakter tzw. właścicielski – są powoływane z grona zaangażowanych mieszkańców (emerytów, nauczycieli, sąsiadów), którzy poświęcają prywatny czas na zarządzanie budynkiem. Za ten gigantyczny nakład pracy otrzymują oni często symboliczną rekompensatę finansową (od kilkuset złotych miesięcznie), mającą pokryć m.in. koszty telefonów czy transportu.
Przyjmując, że w skład przeciętnego zarządu wspólnoty wchodzą 2-3 osoby, projektowane rozwiązania – skrajnie dysfunkcjonalne i całkowicie oderwane od realiów rynkowych – uderzają bezpośrednio w grupę około 500 do 600 tysięcy osób fizycznych w całej Polsce. Zmuszanie tych społeczników do odbywania wielomiesięcznych praktyk, zdawania egzaminów państwowych, zaliczania corocznych 30-godzinnych szkoleń i opłacania obowiązkowych składek korporacyjnych doprowadzi do natychmiastowej rezygnacji mieszkańców z pełnienia tych funkcji. Skutkiem będzie odebranie im de facto biernego prawa wyborczego do organów wspólnoty.
Skala kryzysu społeczno-gospodarczego w świetle danych GUS:
Zgodnie z oficjalnym raportem Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) z 2025 roku pt. „Gospodarka mieszkaniowa w 2024 roku”, lokale wchodzące w skład wspólnot mieszkaniowych (będące własnością osób fizycznych) stanowią aż 24,3% ogółu zasobów mieszkaniowych w Polsce, co przekłada się na około 4,0 miliony mieszkań.
Wprowadzenie w życie opiniowanego projektu wywoła masowy, ogólnokrajowy paraliż decyzyjny w tych zasobach. Wspólnoty mieszkaniowe, pozbawione możliwości powołania tanich i efektywnych zarządów właścicielskich, zostaną skazane na przymusowe i kosztowne korzystanie z usług zewnętrznych, komercyjnych holdingów zarządczych. Intencją projektodawców jest brutalne uderzenie w te wspólnoty, które racjonalnie gospodarują środkami i unikają zbędnych kosztów zewnętrznych. Przymusowa monopolizacja rynku i narzucenie zewnętrznych administratorów spowoduje drastyczny wzrost kosztów utrzymania lokali (skokowe podwyżki czynszów) dla milionów polskich rodzin.
Działanie to, noszące znamiona społecznej i politycznej prowokacji, wywoła powszechny, w pełni uzasadniony protest społeczny uderzający bezpośrednio w powagę i stabilność Rządu RP. Zmuszanie obywateli do spełniania wymogów korporacyjnych w celu zarządzania własną, współdzieloną nieruchomością w rażący sposób narusza zasady współżycia społecznego, prawo własności oraz wolność zrzeszania się. Bezwzględny obowiązek przynależności do obowiązkowej korporacji dotyczyć będzie również członków zarządów powierzonych. (Proj. Art. 47 pkt 1 1) „Powierzenie nieruchomości wspólnej w zarząd może nastąpić wyłączenie osobie mogącej wykonywać zawód zarządcy nieruchomości,”.
2. Drastyczne ograniczenie konstytucyjnego prawa do obrony w postępowaniu dyscyplinarnym (proj. Art. 32 ust. 1)
Brzmienie przepisu: „Obwiniony może żądać wyznaczenia przez Izbę obrońcy spośród członków Izby”. Uzasadnienie zarzutu – naruszenie standardów rzetelnego procesu i art. 42 ust. 2 Konstytucji RP: Projektowany przepis w sposób bezprecedensowy ogranicza, a w praktyce drastycznie wypacza prawo zarządców nieruchomości do obrony w postępowaniach dyscyplinarnych. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego oraz Sądu Najwyższego, postępowania dyscyplinarne wewnątrz samorządów zawodowych mają charakter spraw o randze represyjnej. Oznacza to, że muszą do nich mieć bezpośrednie zastosowanie konstytucyjne standardy ochrony prawnej, w tym Art. 42 ust. 2 Konstytucji RP, gwarantujący każdemu prawo do korzystania z pomocy profesjonalnego obrońcy na wszystkich etapach procedury.
Wprowadzenie przymusu, wedle którego obwiniony przedsiębiorca może być reprezentowany wyłącznie przez innego członka tej samej Izby, całkowicie odcina go od niezależnej i profesjonalnej pomocy prawnej świadczonej przez adwokatów lub radców prawnych. Narzucenie takiego ograniczenia jest rażącym pogwałceniem elementarnych zasad sprawiedliwości proceduralnej. Zmusza ono obwinionego do powierzania swojej obrony osobom bez wykształcenia prawniczego, które na dodatek są jego bezpośrednimi konkurentami rynkowymi i mogą być osobiście lub biznesowo zainteresowane eliminacją danego podmiotu z rynku.
Żadna inna korporacja zawodowa w Polsce (np. izby lekarskie, aptekarskie czy inżynierskie) nie stosuje tak drastycznych i autorytarnych barier proceduralnych, odmawiających obywatelowi prawa do niezależnego adwokata. Zapis ten w obecnym brzmieniu całkowicie dyskwalifikuje projekt pod względem zgodności z ustawą zasadniczą.
3. Przyznanie prywatnym podmiotom uprawnień śledczych, ryzyko szpiegostwa gospodarczego oraz naruszenie miru domowego (proj. Art. 16 ust. 3).
Brzmienie zaproponowanego w projekcie przepisu: „Osoby upoważnione przez Izbę wykonując czynności kontrolne (…) mają prawo żądania informacji i wglądu w dokumentację dotyczącą zarządzanych nieruchomości, w dokumentację związaną z wykonywanym zawodem, w tym dokonywanie jej zdjęć, kopii, odpisów (…) oraz wstępu do pomieszczeń, w których pracuje zarządca. Izba jest uprawniona do kontroli zarządców nieruchomości w celu oceny ich działalności zawodowej, żądania ustnych i pisemnych wyjaśnień.”
Uzasadnienie zarzutu – legalizacja nieuczciwej konkurencji i naruszenie tajemnicy przedsiębiorstwa:
Proponowany przepis wprowadza rozwiązania o charakterze skrajnie patogennym i korupcjogennym. Kontrolerami powoływanymi przez nowo tworzoną Izbę mają być inni, czynni zawodowo zarządcy nieruchomości. Oznacza to, że czynności kontrolne wobec danego przedsiębiorcy będą wykonywać jego bezpośredni, komercyjni konkurenci rynkowi.
Przyznanie osobom fizycznym powiązanym z władzami Izby uprawnień stricte śledczych – obejmujących bezwarunkowy wgląd i prawo kopiowania umów handlowych, stawek cenowych, baz danych wspólnot mieszkaniowych oraz dokumentacji finansowo-księgowej – stanowi ustawową autoryzację szpiegostwa gospodarczego. Rozwiązanie to drastycznie narusza unijne i krajowe przepisy o ochronie konkurencji, ochronie danych osobowych oraz tajemnicy przedsiębiorstwa. Daje ono podmiotom powiązanym z organami Izby gotowe, bezwzględne narzędzie do wrogiego przejmowania rynków lokalnych i eliminacji mniejszych konkurentów pod pretekstem rzekomej „kontroli korporacyjnej”.
Żaden szacowny samorząd zawodowy w Polsce (w tym samorząd adwokatów, radców prawnych czy biegłych rewidentów) nie posiada uprawnień do tak głębokiej i destrukcyjnej ingerencji w biznesowe tajemnice swoich członków.
Rażące naruszenie Konstytucji RP i miru domowego:
Projekt przyznaje prywatnym osobom reprezentującym samorząd zawodowy uprawnienia kontrolne o charakterze szerszym niż posiada Policja, prokuratura czy Krajowa Administracja Skarbowa (KAS). Wszystkie te organy państwowe są związane rygorystycznymi procedurami ustawowymi (np. nakaz prokuratorski, zgoda sądu). Tymczasem projektowany przepis pozwala prywatnym kontrolerom na swobodny wstęp do pomieszczeń, w których pracuje zarządca oraz na teren zarządzanych nieruchomości.
W realiach rynku zarządzania nieruchomościami oznacza to prawo wstępu do budynków mieszkalnych, a w przypadku zarządów właścicielskich – bezpośrednio do prywatnych mieszkań i domów członków zarządu wspólnoty, gdzie często przechowywana jest dokumentacja.
Stanowi to drastyczne i bezpośrednie naruszenie konstytucyjnej zasady nienaruszalności mieszkania i miru domowego (Art. 50 Konstytucji RP) oraz prawa do ochrony prywatności (Art. 47 Konstytucji RP). Ustawa w demokratycznym państwie prawnym nie może cedować na prywatną korporację zawodową uprawnień do naruszania podstawowych wolności obywatelskich.
4. Destabilizacja kadr zarządzających zasobami publicznymi i spółdzielczymi, naruszenie praw nabytych oraz dysfunkcjonalność terminowa (proj. Art. 48 ust. 4 w zw. z Art. 46 pkt 6 i Art. 49 ust. 3)
Znaczenie proponowanego przepisu: Projekt nakłada bezwzględny obowiązek posiadania wpisu do nowego rejestru zarządców nieruchomości na wszystkie osoby zajmujące stanowiska kierownicze i gospodarujące nieruchomościami Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego (JST), spółek prawa handlowego z udziałem Skarbu Państwa, Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS), Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM) oraz spółdzielni mieszkaniowych. Przepis Art. 48 ust. 4 wyznacza tym osobom termin zaledwie 18 miesięcy na uzyskanie wpisu do rejestru pod rygorem wygaśnięcia ich stosunku pracy z mocy prawa.
Uzasadnienie zarzutu – rażący błąd konstrukcyjny i niemożliwość spełnienia wymogów ustawy:
Analiza przepisów przejściowych obnaża kardynalny i kompromitujący błąd logiczno-legislacyjny autorów projektu. Aby czynny zawodowo zarządca lub prezes spółdzielni/TBS mógł uzyskać wymagany wpis, musi spełnić procedury ustawowe (zdać egzamin, odbyć praktykę i złożyć wniosek do Izby). Tymczasem projektowany Art. 49 ust. 3 daje Komitetowi Organizacyjnemu aż 24 miesiące na samo zorganizowanie struktur nowej Izby, uchwalenie statutu i przeprowadzenie pierwszych wyborów.
Projektodawcy stworzyli sytuację, w której od tysięcy pracowników żąda się dopełnienia rejestracji w terminie 18 miesięcy wobec instytucji, która zgodnie z tą samą ustawą ma prawo fizycznie nie istnieć i nie funkcjonować przez okres 24 miesięcy.
Jest to klasyczny przykład nałożenia na obywateli obowiązku niemożliwego do wykonania, co stanowi jaskrawe naruszenie wywodzonej z art. 2 Konstytucji RP zasady poprawnej legislacji oraz zaufania obywatela do państwa i stanowionego przezeń prawa.
Rażące naruszenie Kodeksu pracy i zasad ochrony praw nabytych:
Wprowadzenie mechanizmu automatycznego wygaszania stosunku pracy z mocy prawa z powodu braku administracyjnego wpisu do rejestru korporacyjnego jest rażąco sprzeczne z systemowymi zasadami prawa pracy. Instytucja wygaśnięcia umowy z mocy prawa (uregulowana w Kodeksie pracy) ma charakter absolutnie wyjątkowy i jest zarezerwowana dla sytuacji nadzwyczajnych, niezależnych od woli stron (takich jak śmierć pracownika czy tymczasowe aresztowanie trwające powyżej 3 miesięcy).
Wykorzystanie tego mechanizmu do celów przymusowej korporacjonizacji rynku doprowadzi do natychmiastowego, bezprawnego usunięcia z miejsc pracy tysięcy doświadczonych menedżerów, dyrektorów i prezesów w całym kraju. Konstrukcja ta drastycznie łamie konstytucyjną zasadę ochrony praw nabytych oraz stabilności stosunku pracy. Wdrożenie tego przepisu wywoła natychmiastowy sprzeciw Państwowej Inspekcji Pracy oraz reprezentatywnych związków zawodowych, generując falę masowych i uzasadnionych procesów odszkodowawczych przeciwko podmiotom sektora publicznego i spółdzielczego przed sądami pracy.
5. Arbitralność kryteriów wykreślenia z rejestru oraz ryzyko dyskryminacji osób z niepełnosprawnościami (proj. Art. 17 pkt 3).
Brzmienie przepisu: Wykreślenie z rejestru następuje w wyniku „ciężkiej choroby lub trwałego uszczerbku na zdrowiu, które uniemożliwiają wykonywanie zawodu”.
Uzasadnienie zarzutu – rażąca uznaniowość i brak procedur weryfikacji medycznej:
Projektowany zapis charakteryzuje się skrajną nieprecyzyjnością i brakiem elementarnych standardów procedury administracyjnej. Ustawa w żaden sposób nie definiuje pojęć „ciężkiej choroby” czy „trwałego uszczerbku”, ani – co najważniejsze – nie odsyła do oficjalnych, sformalizowanych procedur medycznych, takich jak orzeczenia lekarzy orzeczników Zakładu Ubezpieczeń Społecznych (ZUS) o całkowitej niezdolności do pracy. W obecnym brzmieniu przepis ten przyznaje organom Izby w pełni arbitralną i uznaniową władzę do decydowania o stanie zdrowia swoich członków. Stwarza to bezpośrednie ryzyko wykorzystywania kwestii zdrowotnych jako pretekstu do eliminacji niewygodnych podmiotów z rynku zarządczego.
Naruszenie zakazu dyskryminacji i praw osób z niepełnosprawnościami: Taka konstrukcja przepisu stoi w jaskrawej sprzeczności z Art. 32 ust. 2 Konstytucji RP (zakaz dyskryminacji w życiu uprawnionym, społecznym lub gospodarczym z jakiejkolwiek przyczyny) oraz z prawodawstwem unijnym (w tym z Dyrektywą Rady 2000/78/WE ustanawiającą ogólne warunki ramowe równego traktowania w zakresie zatrudnienia i pracy).
Współczesny rynek zarządzania nieruchomościami w dużej mierze opiera się na procesach cyfrowych, administracyjnych, operacyjnych oraz biurowych. Osoby z niepełnosprawnościami lub przewlekłymi schorzeniami mogą z powodzeniem, bezpiecznie i z sukcesem realizować te zadania przy użyciu nowoczesnych narzędzi teleinformatycznych. Przyznanie prywatnej izbie uprawnienia do arbitralnego wykreślania z rejestru (co jest równoznaczne z zakazem wykonywania zawodu) z powołaniem się na ogólnikowy „uszczerbek na zdrowiu” stanowi niedopuszczalną dyskryminację i barierę społeczną, która dyskwalifikuje ten projekt w państwie prawa.
6. Chaos proceduralny, błędne określenie właściwości sądów, delegacja uprawnień fiskalnych do statutu oraz rażące błędy warsztatowe (proj. Art. 39 w zw. z Art. 26 ust. 2).
Brzmienie przepisów: „Ust. 4. Rozstrzygnięcia izby wydane w drugiej instancji podlegają zaskarżeniu do właściwego sądu powszechnego, którym jest Sąd Okręgowy dla m.st. Warszawy.” „Ust. 6. Przepisy niniejszego artykułu nie uchybiają szczegółowym przepisom w proceduralnym uchwalonym w statucie Izby.”„Ust. 7. Koszty postępowań prowadzonych przez Izbę określa statut.”
Uzasadnienie zarzutu – fundamentalna wadliwość ścieżki odwoławczej i niespójność systemowa: Projektowany artykuł 39 wprowadza całkowity paraliż i chaos w zakresie kontroli instancyjnej. Skierowanie skarg na rozstrzygnięcia Izby (drugiej instancji) do Sądu Okręgowego w Warszawie (sądu powszechnego) stanowi rażący błąd systemowy. Samorząd zawodowy, realizując zadania z zakresu administracji publicznej (takie jak przyznawanie, odmowa lub wykreślenie z rejestru prawa wykonywania zawodu), wydaje akty o charakterze administracyjnym. Zgodnie z polskim porządkiem konstytucyjnym i ustrojowym, kontrola nad tego typu aktami leży wyłącznie w kompetencji sądów administracyjnych, a organem odwoławczym powinien być Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Warszawie.
Co zdumiewające, autorzy projektu wykazują w tym miejscu całkowitą niespójność wewnętrzną. W Art. 26 ust. 2 projektu prawidłowo bowiem wskazano, że uchwały Izby zaskarża się do sądu administracyjnego. Wprowadzenie w Art. 39 zupełnie innej, cywilnej procedury przed sądem powszechnym świadczy o braku elementarnej wiedzy z zakresu prawa procesowego i uniemożliwiłoby stosowanie ustawy w praktyce.
Bezprawne przeniesienie materii ustawowej do aktu prawa wewnętrznego (Art. 39 ust. 7):
Zgodnie z ustępem 7, koszty postępowań prowadzonych przez Izbę mają być swobodnie określane w statucie Izby. Rozwiązanie to wprost narusza konstytucyjne standardy ochrony praw obywatelskich. Kwestie opłat, kosztów proceduralnych oraz obciążeń finansowych dotykających bezpośrednio praw i wolności obywatelskich (w tym dostępu do wykonywania zawodu) stanowią bezwzględną materię ustawową.
Nie mogą być one cedowane na wewnętrzny, autonomiczny akt korporacyjny (statut), gdyż daje to władzom Izby niekontrolowaną możliwość nakładania na obywateli dowolnych, zaporowych barier finansowych („podatków cechowych”), mających na celu ręczne sterowanie dostępem do rynku.
Rażące niedbalstwo warsztatowe i błędy edytorskie (Art. 39 ust. 6):
Użycie w oficjalnym projekcie aktu normatywnego zwrotu „…szczegółowym przepisom w proceduralnym uchwalonym w statucie Izby” stanowi jaskrawy dowód rażącego niedbalstwa warsztatowego oraz błędów powstałych w wyniku bezkrytycznego kopiowania fragmentów innych tekstów (tzw. metoda „kopiuj-wklej”). Obecność oczywistych błędów gramatycznych i stylistycznych w tekście, który ma aspirować do rangi ustawy państwowej, w sposób jednoznaczny dyskwalifikuje ten dokument pod względem techniki legislacyjnej i uchybia powadze procesów prawodawczych RP.
7. Kardynalne błędy w technice legislacyjnej, chaos terminologiczny oraz luki w formach prawnych działania organów (Naruszenie Zasad Techniki Prawodawczej).
Teza krytyczna: Przedłożony projekt cechuje się głębokim niedopracowaniem w zakresie form stadialnych i prawnych działania organów samorządu zawodowego. Autorzy projektu w sposób rażący nie rozróżniają procesu decyzyjnego (podejmowania decyzji przez członków organu) od formy aktu prawnego (uchwały organu kolegialnego). Powoduje to rażące naruszenie Zasad Techniki Prawodawczej (ZTP), wprowadzając do tekstu ustawy synonimikę, chaos pojęciowy oraz niebezpieczne luki proceduralne, które uniemożliwiłyby stosowanie tego aktu w praktyce administracyjnej.
Konkretne wady konstrukcyjne i luki prawne:
Niebezpieczna luka przy wpisach do rejestru (Art. 39 ust. 1 w zw. z Art. 17): Projekt w Art. 39 ust. 1 stanowi, iż: „Wpisy do rejestru mają charakter czynności materialno – technicznych”. Zakwalifikowanie wpisu jako zwykłej czynności technicznej (porównywalnej z mechanicznym wbiciem pieczątki) tworzy rażącą lukę prawną.
Projekt całkowicie milczy na temat tego, w jakiej formie prawnej organ odmawia wpisu w przypadku, gdy kandydat nie spełnia wymogów ustawowych bądź w jakiej formie dokonywane jest wykreślenie z rejestru (Art. 17).
Odmowa przyznania prawa do wykonywania zawodu oraz wykreślenie z rejestru to klasyczne akty władcze o charakterze zewnętrznym, które bezwzględnie muszą być podejmowane w formie uchwały Zarządu Izby, od której stronie przysługuje sformalizowana ścieżka odwoławcza. Brak uregulowania tej materii pozbawia obywateli elementarnych gwarancji procesowych.
Chaos pojęciowy i synonimika w procedurze odwoławczej (Art. 39 ust. 2, 4 i 5):
Artykuł 39 wprowadza niedopuszczalne w technice prawodawczej mieszanie pojęć – niedopuszczalny chaos pojęciowy na przestrzeni zaledwie kilku ustępów w tym samym artykule:
Art. 39 ust. 2 posługuje się pojęciem „rozstrzygnięć merytorycznych”,
Art. 39 ust. 4 mówi o „rozstrzygnięciach izby wydanych w drugiej instancji”,
Art. 39 ust. 5 nagle, bez żadnego powiązania definicyjnego, wprowadza zwrot: „Skargę na decyzje, o których mowa w ustępie poprzedzającym…”.
Stosowanie pojęć „rozstrzygnięcie” oraz „decyzja” jako synonimów w odniesieniu do tego samego aktu jest kardynalnym błędem legislacyjnym. Ponieważ organem właściwym do prowadzenia spraw jest Zarząd Izby, końcowy akt – zgodnie z zasadami ustrojowymi – musi przybrać formę uchwały, a nie mitycznej „decyzji”. Odwołujemy się w tym zakresie do Rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów w sprawie Zasad Techniki Prawodawczej (ZTP) które zakazuje stosowanie przy budowie aktów prawnych synonimiki.
Powielanie błędów terminologicznych w strukturze całego aktu:
Brak zrozumienia form prawnych działania organów kolegialnych przenika cały projekt, w którym słowo „decyzja” jest nagminnie stosowane jako potoczny kolokwializm, zamiast nazwy własnej aktu prawnego:
Art. 11 pkt 3: Nakłada na członka obowiązek „stosować się do decyzji i zaleceń Izby”.
– przecież Izba jako całość nie wydaje „decyzji”. Prawidłowe sformułowanie to: „stosować się do uchwał organów Izby”.
Art. 21 ust. 4: Stanowi, iż „OZI podejmując swoje decyzje działa przy pomocy delegatów…”.
– Ogólne Zgromadzenie Członków Izby (OZI) jako organ kolegialny podejmuje wyłącznie uchwały (co autor sam zauważa w Art. 21 ust. 3 przy uchwalaniu statutu). Poza tym delegaci nie „pomagają” w czymś OZI a podejmują uchwały.
Art. 49 ust. 6: W odniesieniu do organu przejściowego wskazuje, że „Komitet swoje decyzje podejmuje w formie uchwał”.
Art. 22 ust. 5: Stanowi, iż „Zarząd swoje decyzje podejmuje w formie uchwał za wyjątkiem drobnych, bieżących spraw…”.
Podsumowanie zarzutu: Powyższe zestawienie dowodzi, że autorzy projektu wyłącznie w jednym miejscu (Art. 22 ust. 5) intuicyjnie zauważyli prawidłowy proces decyzyjny (procesem jest podjęcie decyzji, ale jej zewnętrzną formą prawną jest uchwała).
Niestety, w kluczowych rozdziałach proceduralnych, ustrojowych i karnych autorzy całkowicie o tym zapomnieli, stosując słowo „decyzja” jako nazwę własną dokumentu. Taki poziom nieostrości pojęciowej w akcie rangi ustawowej uniemożliwia jego prawidłową wykładnię i stwarza gigantyczne zagrożenie dla pewności obrotu prawnego.
8. Monopolizacja i oligopolizacja rynku szkoleniowego, drastyczne ograniczenie wolności gospodarczej oraz naruszenie zasad uczciwej konkurencji (proj. Art. 15 ust. 2 pkt 1 i 2).
Brzmienie przepisu: Projekt w procesie akredytacji podmiotów uprawnionych do prowadzenia obowiązkowych szkoleń dla zarządców nieruchomości nakazuje brać pod uwagę kryteria stażowe: „długość istnienia podmiotu (nie krótsza niż 10 lat) oraz długość prowadzenia działalności w zakresie szkoleń z gospodarki nieruchomościami (nie krótsza niż 10 lat)”.
Uzasadnienie zarzutu – rażące naruszenie konstytucyjnej zasady wolności gospodarczej:
Wprowadzenie sztywnego, 10-letniego cenzusu czasowego dla podmiotów edukacyjnych stanowi drastyczne i nieproporcjonalne naruszenie Art. 20 oraz Art. 22 Konstytucji RP, które gwarantują wolność działalności gospodarczej. Ograniczenie tej wolności może nastąpić tylko w drodze ustawy i wyłącznie ze względu na ważny interes publiczny. Tymczasem wymóg 10-letniego istnienia na rynku w żaden sposób nie gwarantuje wyższej jakości kształcenia, a służy jedynie jako administracyjna bariera wejścia na rynek.
Sankcjonowanie zmowy rynkowej i ochrona partykularnych interesów lobbingowych:
Projekt nakłada na każdego czynnego zawodowo zarządcę nieruchomości bezwzględny obowiązek odbywania corocznego szkolenia w wymiarze aż 30 godzin pod rygorem odpowiedzialności dyscyplinarnej i utraty prawa do wykonywania zawodu (Art. 15 ust. 1). Jednoczesne zablokowanie możliwości prowadzenia tych szkoleń przez podmioty o stażu krótszym niż 10 lat to klasyczny, podręcznikowy przykład lobbingu protekcjonistycznego.
Przepis ten w sposób oczywisty i intencjonalny eliminuje z rynku nowoczesne, innowacyjne firmy szkoleniowe, młodsze stowarzyszenia regionalne, a także dynamicznie rozwijające się wyższe uczelnie publiczne i prywatne, które powstały lub uruchomiły kierunki dedykowane nieruchomościom w ciągu ostatniej dekady.
Celem tej regulacji jest administracyjne zagwarantowanie stałych, wielomilionowych zysków z przymusowej edukacji dla wąskiej, zamkniętej grupy najstarszych struktur. Działanie to drastycznie narusza przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz unijne reguły wspólnego rynku, sankcjonując ustawowy monopol i uderzając bezpośrednio w finanse przedsiębiorców, którzy zostaną skazani na z góry podyktowane, zawyżone ceny szkoleń u monopolistów.
8. Rażące naruszenie Zasad Techniki Prawodawczej (ZTP), błędy strukturalne oraz niedbalstwo redakcyjne aktu (proj. Art. 9 ust. 4, Art. 24, Art. 13 ust. 1).
Przedłożony projekt w stopniu rażącym uchybia podstawowym regułom tworzenia prawa, określonym w Rozporządzeniu Prezesa Rady Ministrów w sprawie Zasad Techniki Prawodawczej (ZTP). Skumulowanie elementarnych błędów technicznych jednoznacznie dowodzi, że tekst ten nie przeszedł podstawowej kontroli redakcyjnej i merytorycznej, co całkowicie dyskwalifikuje go w oficjalnym obrocie legislacyjnym.
Puste odesłania systemowe i niewypełnione szablony (Art. 9 ust. 4): Tekst projektu w Art. 9 ust. 4 zawiera robocze, niewypełnione elementy: „o których mowa w ust. …. pkt …..”.
Pozostawienie w tekście mającym aspirować do rangi ustawy pustych miejsc (tzw. „blankietów”) wprost narusza § 6 w zw. z § 136 ZTP, który nakłada na projektodawcę obowiązek precyzyjnego i jednoznacznego formułowania odesłań.
Przekazanie do organów państwowych projektu w stanie niedokończonym rażąco uchybia powadze procedury ustawodawczej RP.
Rażące naruszenie integralności strukturalnej aktu – zagubienie jednostki redakcyjnej (Art. 24):
W Rozdziale 3 opiniowanego projektu, po artykule 23 następuje bezpośredni przeskok do artykułu 25. Autorzy dokumentu całkowicie pominęli (zgubili) Artykuł 24. Stanowi to drastyczne naruszenie § 57 ust. 1 ZTP, zgodnie z którym w ustawie stosuje się ciągłą numerację artykułów. Tego typu wada strukturalna burzy całą architekturę aktu i uniemożliwia jego prawidłowe procedowanie, świadcząc o skrajnym pośpiechu i braku rzemiosła prawniczego.
Błędy powielania i synonimiki (Art. 13 ust. 1):
W katalogu danych zbieranych do nowo tworzonego rejestru (Art. 13 ust. 1), punkt 5 nakłada obowiązek podania „nr aktualnej polisy”, natomiast punkt 8 żąda dostarczenia dokładnie tej samej informacji: „nr aktualnej polisy OC”.
Powielanie tych samych żądań w ramach jednego ustępu narusza fundamentalną zasadę zwięzłości i unikania powtórzeń w aktach normatywnych (§ 5 ZTP). Potwierdza to zarzut, że projekt został zredagowany w sposób wysoce niestaranny, metodą bezkrytycznego kopiowania fragmentów z innych dokumentów (tzw. metoda „kopiuj-wklej”).
CZĘŚĆ II: ANALIZA SKUTKÓW FINANSOWYCH ORAZ ZAGROŻEŃ DLA SYSTEMU FINANSÓW PUBLICZNYCH
Przedłożony projekt ustawy generuje nieuzasadnione ekonomicznie, przymusowe przepływy finansowe o charakterze korporacyjnym, które de facto oznaczają nałożenie na polski rynek nieruchomości prywatnego podatku. Konstrukcja przepisów finansowych wskazuje, że nadrzędnym celem regulacji jest zapewnienie stałego i wysokiego finansowania struktur samorządowych kosztem podmiotów gospodarczych oraz milionów polskich rodzin.
1. Bezprawne wykorzystanie państwowego aparatu przymusu do celów korporacyjnych (proj. Art. 9, Art. 11 i Art. 41).
Istota problemu: Projekt nakłada bezwzględny przymus opłacania składek członkowskich jako warunek konieczny do wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości (nieopłacenie składki skutkuje wykreśleniem z rejestru i zakazem pracy). W celu zagwarantowania bezwzględnej ściągalności tych funduszy, autorzy w Art. 41 wpisali mechanizm, zgodnie z którym zaległe składki członkowskie podlegają ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
Uzasadnienie zarzutu – rażące naruszenie dyscypliny finansów publicznych i Konstytucji RP:
Konstrukcja ta stanowi niedopuszczalną w demokratycznym państwie prawnym „prywatyzację aparatu przymusu państwa”. Publiczny aparat egzekucyjny (urzędy skarbowe, komornicy skarbowi) z mocy ustawy zasadniczej jest zarezerwowany wyłącznie do poboru należności o charakterze publicznoprawnym (podatki, cła, składki ZUS, mandaty), które zasilają bezpośrednio Budżet Państwa lub budżety jednostek samorządu terytorialnego.
Składki na rzecz samorządu zawodowego są środkami o charakterze wewnętrznym, korporacyjnym i trafiają na konta prywatnej struktury samorządowej. Angażowanie organów administracji skarbowej jako darmowej firmy windykacyjnej dla ochrony interesów finansowych Izby jest rażąco sprzeczne z zasadami dyscypliny finansów publicznych oraz wykracza poza konstytucyjne ramy zadań przypisanych administracji rządowej.
2. Realna skala drenażu finansowego rynku nieruchomości i wpływ na wzrost kosztów utrzymania mieszkań
Uzasadnienie zarzutu – ukryte koszty regulacji i ryzyko eskalacji opłat:
Projekt ustawy celowo nie wprowadza maksymalnego limitu (górnej granicy) wysokości składek członkowskich, co pozostawia władzom Izby pełną, arbitralną swobodę w ustalaniu obciążeń finansowych nakładanych na rynek. Brak takich ograniczeń w akcie rangi ustawowej jest rażącym błędem legislacyjnym, godzącym w bezpieczeństwo finansowe obywateli.
Rzetelne i ostrożne szacunki rynkowe, oparte na analizie przepisów podmiotowych projektu (uwzględniające konieczność objęcia reżimem przymusu korporacyjnego członków zarządów właścicielskich wspólnot mieszkaniowych oraz kadry kierowniczej TBS, SIM i spółdzielni), wskazują, że obowiązkiem przynależności do samorządu zostanie objętych co najmniej 200 tysięcy osób fizycznych w skali kraju. Przy założeniu minimalnej, bazowej stawki comiesięcznej składki na poziomie zaledwie 100 zł (średnia składek w innych korporacjach zawodowych jest wyższa), nowo tworzona struktura uzyska do swojej wyłącznej i autonomicznej dyspozycji kwotę rzędu 20 milionów złotych miesięcznie. W skali roku oznacza to wyprowadzenie z rynku i obciążenie sektora nieruchomości astronomiczna kwotą co najmniej 240 milionów złotych. Do tej kwoty należałoby dodać wynikającą z obciążenia zarządców działających w sektorze nieruchomości komercyjnych.
Koszty te – powiększone o ceny przymusowych corocznych szkoleń u monopolistów – nie zostaną zaabsorbowane przez przedsiębiorców. W realiach gospodarczych zostaną one w 100% przerzucone bezpośrednio na konsumentów (właścicieli i najemców lokali). Powołanie samorządu zawodowego w tym kształcie przełoży się na natychmiastowe, skokowe podwyżki stawek za zarządzanie oraz opłat eksploatacyjnych (czynszów) w całej Polsce, generując uzasadnione niezadowolenie społeczne w dobie walki z inflacją i kosztami utrzymania gospodarstw domowych.
3. Ryzyko mechanizmów korupcjogennych oraz naruszenie zasad jawności i przejrzystości finansów publicznych (proj. Art. 49 ust. 10).
Brzmienie przepisu: „Działalność Komitetu finansuje się z budżetu państwa (…) Nie wyklucza to pozyskiwania przez Komitet dochodów z innych źródeł”.
Uzasadnienie zarzutu – stworzenie struktury o charakterze korupcjogennym i naruszenie ustawy o finansach publicznych:
Projektowany przepis wprowadza do polskiego porządku prawnego skrajnie niebezpieczną i całkowicie nieakceptowalną konstrukcję finansową. Komitet Organizacyjny (organ przejściowy realizujący zadania publiczne zlecone ustawą) ma być bezpośrednio dotowany ze środków Budżetu Państwa, przy jednoczesnym przyznaniu mu ustawowego uprawnienia do pozyskiwania przychodów z bliżej nieokreślonych „instytucji” i „innych źródeł”.
Projekt ustawy w żaden sposób nie definiuje, nie ogranicza ani nie precyzuje katalogu owych „innych źródeł”. W praktyce oznacza to prawną autoryzację niekontrolowanego sponsoringu działalności organu tworzącego struktury nowego samorządu przez prywatne holdingi komercyjne, zagraniczne grupy kapitałowe lub wąskie grupy interesu, bezpośrednio zainteresowane późniejszą monopolizacją i ręcznym sterowaniem rynkiem nieruchomości.
Wyjęcie środków publicznych spod kontroli państwowej i zasad budżetowych:
Konstrukcja ta wprost narusza fundamentalne zasady jawności i przejrzystości finansów publicznych, określone w ustawie o finansach publicznych. Środki pozyskiwane przez Komitet z zewnętrznych, prywatnych źródeł znajdowałyby się poza systemem rachunkowości państwowej i nie podlegałyby rygorom ustawy o dyscyplinie finansów publicznych.
Tworzenie hybrydowego modelu, w którym organ państwowy (lub powoływany przez państwo) łączy dotacje budżetowe z nieujawnionym finansowaniem prywatnym, jest w technice legislacyjnej rozwiązaniem niedopuszczalnym. Generuje ono bezpośrednie ryzyko konfliktu interesów i korupcji systemowej na etapie formowania struktur samorządu zawodowego, co dyskwalifikuje ten przepis z punktu widzenia standardów państwa prawnego.
CZĘŚĆ III: ANALIZA USTROJOWA – SPRZECZNOŚĆ PROJEKTU Z PORZĄDKIEM KONSTYTUCYJNYM ORAZ STRATEGIĄ GOSPODARCZĄ RZĄDU RP
Przedłożony projekt ustawy opiera się na błędnych założeniach ustrojowych i metodologicznych. W materiałach uzasadniających oraz w samych przepisach ogólnych aktu, autorzy forsują tezę, jakoby zarządzanie nieruchomościami spełniało kryteria „zawodu zaufania publicznego” w rozumieniu art. 17 ust. 1 Konstytucji RP. Twierdzenie to stoi w jaskrawej sprzeczności z ugruntowaną linią orzeczniczą i dorobkiem doktryny prawa konstytucyjnego w Polsce.
1. Nadużycie instytucji ustrojowych i naruszenie wolności gospodarczej (Naruszenie Art. 17 ust. 1, Art. 20 i Art. 22 Konstytucji RP)
Uzasadnienie zarzutu: Trybunał Konstytucyjny (m.in. w kluczowym wyroku w sprawie o sygn. K 19/14) kategorycznie i jednoznacznie przesądził, że status „zawodu zaufania publicznego” może zostać przyznany wyłącznie profesjom, których istotą jest ochrona bezpośrednich, głęboko intymnych dóbr osobistych człowieka – takich jak ochrona życia, zdrowia, prywatności, godności czy wolności (np. lekarz, adwokat, psycholog).
Zarządzanie nieruchomościami (sklasyfikowane w kodzie PKD 68.32.Z) to z perspektywy prawa i ekonomii techniczno-ekonomiczna, czysto kontraktowa i komercyjna działalność gospodarcza. Próba powołania przymusowego, monopolistycznego samorządu zawodowego na podstawie tak fundamentalnego błędu pojęciowego stanowi rażące nadużycie instytucji konstytucyjnych. Ma ono na celu wyłącznie sztuczne uzasadnienie dla obejścia konstytucyjnej zasady wolności gospodarczej, zagwarantowanej w Art. 20 i Art. 22 Konstytucji RP.
2. Naruszenie ciągłości i stabilności polityki gospodarczej państwa
Uzasadnienie zarzutu: Federacja PPRN z głębokim zaniepokojeniem odnotowuje fakt, że w dobie konieczności stabilizowania finansów publicznych oraz ochrony obywateli przed nowymi obciążeniami fiskalnymi, zaplecze parlamentarne forsuje projekt o charakterze skrajnie protekcjonistycznym.
Warto przypomnieć, że to właśnie Premier Donald Tusk osobiście firmował w latach 2012–2013 szeroki proces deregulacji i uwalniania zawodów – w tym zawodu zarządcy nieruchomości – deklarując, że wolny rynek, konkurencyjność oraz konsument są najlepszymi weryfikatorami jakości usług. Proces ten przyniósł rynkowi stabilizację i obniżkę kosztów dla mieszkańców.
Obecna próba wprowadzenia przymusowej korporacjonizacji rynku i sankcjonowania obciążeń finansowych przez grupę lobbingową stanowi bezpośrednie uderzenie w wiarygodność obietnic gospodarczych Rządu RP. Działanie to stoi w rażącej sprzeczności z realizowanym obecnie pakietem „Deregulacja 2.0”, którego celem jest usuwanie barier administracyjnych, a nie tworzenie nowych, kosztownych rejestrów i monopoli.
CZĘŚĆ IV: WNIOSKI KOŃCOWE I ŻĄDANIA FEDERACJI PPRN
Na koniec pragniemy wyeksponować przepis, który stanowi kwintesencję intencji oraz ukoronowanie motywacji autorów przedmiotowego projektu ustawy.
Brzmienie przepisu (proj. Art. 49 ust. 1): „Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, na wniosek Senackiego Zespołu ds. Rozwoju Rynku Nieruchomości w terminie miesiąca od dnia ogłoszenia ustawy powołuje Komitet Organizacyjny Izby, zwany dalej »Komitetem«”.
Istota problemu: Z głębokim zaniepokojeniem zauważamy, że Senacki Zespół ds. Rozwoju Rynku Nieruchomości, skonstruował ramy prawne tej ustawy w sposób umożliwiający realizującję partykularnych interesów samych twórców projektu.
W proponowanym art. 49 ust. 1 Zespół – jako autor projektu ustawy – zastrzegł dla siebie wyłączne i arbitralne prawo wnioskowania o powołanie Komitetu Organizacyjnego Izby. Katalog podmiotów uprawnionych został w ten sposób całkowicie zamknięty, uniemożliwiając jakimkolwiek innym instytucjom lub organizacjom rynkowym wpływ na ten proces.
Co szczególnie uderzające niezwykłe, Minister właściwy do spraw budownictwa został całkowicie pozbawiony możliwości powołania Komitetu Organizacyjnego z własnej inicjatywy. Ponadto powołani w ten kuriozalny sposób członkowie Komitetu stają się de facto nieodwoływalni przez organ powołujący, ponieważ autorzy projektu nie wyposażyli Ministra w żadne kompetencje nadzorcze ani dyscyplinujące (w tym w prawo do odwołania członka Komitetu). Stanowi to rażące naruszenie autonomii kompetencyjnej organów administracji rządowej.
Wymiar instytucjonalnego absurdu tej regulacji pogłębia analiza kalendarza wyborczego. Do końca kadencji obecnego parlamentu pozostało około 1,5 roku. Zakładając hipotetycznie czas potrzebny na procedowanie i uchwalenie tej ustawy (szacowany na około rok), doprowadzimy do sytuacji, w której w tekście aktu prawnego sankcjonuje się podmiot, który zgodnie z konstytucyjną zasadą dyskontynuacji prac parlamentarnych bezpowrotnie zakończy swoją działalność wraz z upływem kadencji Senatu. W konsekwencji w systemie prawnym pojawi się martwy przepis odsyłający do nieistniejącego organu inicjującego, co całkowicie sparaliżuje proces powoływania Izby.
Sam fakt wpisania przez autorów projektu – konkretnego zespołu senackiego – samych siebie do treści ustawy jako jedynego organu władczo inicjującego powstanie Komitetu Organizacyjnego jest bezprecedensowym i niedopuszczalnym błędem ustrojowym. Zespoły senackie w polskim porządku prawnym nie są organami Senatu RP. Stanowią one jedynie doraźne, fakultatywne zrzeszenia parlamentarzystów, których zadaniem jest wyłącznie wspieranie wykonywania mandatu senatorskiego.
Zgodnie z ustawą o wykonywaniu mandatu posła i senatora oraz Regulaminem Senatu RP, zespołom senackim nie przysługują żadne uprawnienia władcze ani kompetencje zewnętrzne. W świetle przepisów regulaminowych izby wyższej parlamentu, utworzenie takiego zespołu wymaga od senatorów spełnienia jedynie dwóch formalnych obowiązków: podania do wiadomości Prezydium Senatu składu osobowego oraz dostarczenia wewnętrznego regulaminu (statutu). Próba wyposażenia tak niesformalizowanego i pozbawionego podmiotowości ustrojowej ciała w nadrzędne, arbitralne uprawnienia wobec konstytucyjnego Ministra RP kompromituje autorów projektu pod względem znajomości podstaw prawa konstytucyjnego i administracyjnego.
Mając na uwadze przedstawione powyżej zarzuty o charakterze konstytucyjnym, systemowym, finansowym oraz legislacyjnym, Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości (PPRN) wnosi o:
Kategoryczne i natychmiastowe odrzucenie przedmiotowego projektu ustawy w całości jako aktu niespełniającego elementarnych standardów techniki prawodawczej oraz godzącego w interesy gospodarcze obywateli.
Zaniechanie dalszych prac nad tworzeniem przymusowego samorządu zawodowego zarządców nieruchomości, który doprowadziłby do niekontrolowanego wzrostu czynszów i opłat eksploatacyjnych dla milionów polskich rodzin.
Podtrzymanie założeń rządowego programu „Deregulacja 2.0” i ochronę rynku nieruchomości przed próbami jego monopolizacji przez wąskie grupy interesów.
Federacja PPRN konstatuje, że brak reprezentatywności zespołu senackiego pod względem uczestnictwa w jego pracach wszystkich znaczących przedstawicieli środowisk zawodowych rynku nieruchomości, zwłaszcza wykluczenie ekspertów z naszej i innych federacji jest jedną z przyczyn powstania tak niespotykanie ułomnego projektu o niebywale niskiej wartości merytorycznej i prawnej. Zamierzona hermetyczność i selektywny dobór przedstawicieli zawodów rynku nieruchomości uczestniczących w pracach zespołu budzi nasze zdecydowane oburzenie. Jednorazowe gościnne uczestnictwo naszych przedstawicieli jedynie potwierdza obserwację zdominowania prac zespołu przez z góry wybraną grupę środowiska.
Nadal deklarujemy pełną gotowość do udziału w merytorycznych konsultacjach społecznych z rozumiejącymi rynek nieruchomości urzędnikami oraz do przedłożenia alternatywnych, wolnorynkowych rozwiązań wspierających jakość zarządzania nieruchomościami w Polsce, bez konieczności nakładania na obywateli i przedsiębiorców przymusu korporacyjnego oraz bez zbędnej biurokratyzacji zawodów rynku nieruchomości proponowanych przez ministerstwo do których odnieśliśmy się w załączonym piśmie z 31 marca 2026 roku.
Z poważaniem
ZARZĄD FEDERACJI POROZUMIENIE POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Prezydent Wiceprezydent Wiceprezydent
/Andrzej Jakiel/ /Zbigniew Kubiński/ /Tomasz Błeszyński/
