Stanowisko FPPRN do projektu ustawy regulującej (demolującej) pośrednictwo w obrocie nieruchomościami druk UD424

Warszawa, 22 września 2026

Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości

02 -657 Warszawa

Ul. Wielicka 40 lok. U1

biuro@pprn.pl www.pprn.pl

tel. 501 213 604

Ministerstwo Rozwoju i Technologii

Podsekretarz Stanu

Tomasz Lewandowski

Plac Trzech Krzyży 3/5

00-507 Warszawa

Szanowny Panie Ministrze

W związku z pismem Ministra Finansów Znak pisma: DN-VII.0210.1.2026.ACz.5 z Warszawa, 04 września 2026 r. Przedstawiamy stanowisko Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości w sprawie projektu ustawy (UD424) o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami w obszarze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami szczegółowe uwagi zawarte są edytowalnej tabel będącej załącznikiem do tego pisma przewodniego.

Zanim przejdziemy do meritum przekazujemy niniejszym wyrazy oburzenia, że przedmiotem prac legislacyjnych uczyniono projekt szkodliwy dla funkcjonowania rynku nieruchomości, którego wprowadzenie oznacza bezwzględny zakaz korzystania z usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez zainteresowanych klientów, niedojrzały prawnie i merytorycznie z ogromnym nasyceniem błędów legislacyjnych. W zasadzie nie ma wśród proponowanych zapisów ani jednego, który nie byłby obarczony oczywistymi błędami.

Uwagi do Projektu

Podmiot zgłaszający: Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości (F PPRN)

Jednostka redakcyjna: Art. 1 pkt 1 lit. a projektu (zmiana art. 180 ust. 3 zdania pierwsze, drugie i trzecie ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Treść uwagi:

Trzy pierwsze zdania projektowanego art. 180 ust. 3 mają charakter porządkowy – nie kwestionujemy zasadności ich wprowadzenia.

Uzasadnienie:

Charakter porządkowy i utrzymanie obowiązującego stanu prawnego: zapisy te mają charakter porządkowy i stanowią utrzymanie dotychczas obowiązującego stanu prawnego oraz utrwalonych reguł funkcjonowania rynku.
Wskazanie warunków istotnych (essentialia negotii): Zdania te wskazują istotne warunki umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – essentialia negotii.
W kwestii wynagrodzenia przepisy te precyzują, że obok wynagrodzenia ustalonego kwotowo można określić je poprzez wskazanie sposobu jego ustalenia – na przykład procentowo od ceny sprzedaży. Rozwiązanie to stanowi spójną kontynuację standardów obecnych w polskim systemie prawnym – zarówno w obrocie powszechnym i profesjonalnym (B2B), jak i konsumenckim.

Jednostka redakcyjna: Art. 1 pkt 1 lit. a projektu (zmiana art. 180 ust. 3 zdanie czwarte ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Treść uwagi:
Zgłaszamy kategoryczny sprzeciw oraz wnosimy o wykreślenie ostatniego zdania w projektowanym art. 180 ust. 3 w brzmieniu: „Wynagrodzenie przysługuje wyłącznie od jednej ze stron tej samej transakcji”.

Uzasadnienie – Punkt 1:

Odebranie klientom prawa do korzystania z usług i biurokratyczne ograniczenie wolności (Naruszenie art. 20 i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP):

Proponowany przepis tylko pozornie skierowany do pośredników, w istocie stanowi kuriozalny zakaz korzystania przez część klientów z usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przez zainteresowanych takimi usługami klientów. Chodzi o klientów, którzy chociaż mają zdecydowaną wolę korzystania z takich usług, pomimo pełnej wiedzy, że pośrednik jednocześnie obsługuje także drugą stronę transakcji – proponowany przepis im to w sposób arbitralny zabrania z naruszeniem podstawowych praw konstytucyjnych. Po wejściu tej regulacji w życie powstanie niebywała dla wolnej gospodarki sytuacja bowiem decyzja o tym, czy dany podmiot chce korzystać z usług pośredników, nie będzie już należała do samych zainteresowanych – to za nich taką decyzję, w nieuprawniony sposób zamykającą dostęp do usług pośrednictwa, podjął obecny rząd.

Klient, choćby bardzo chciał i potrzebował takiego wsparcia pośrednika, ma być odgórnie i biurokratycznie pozbawiony wolności oraz swobody korzystania z usług pośrednika w sytuacji, gdy ten obsługuje drugą stronę transakcji. Stanowi to niespotykaną dotąd restrykcję wobec klientów i drastyczne ograniczenie ich praw. Ministerstwo całkowicie odcina klienta od tych usług. Taka regulacja rażąco narusza konstytucyjną zasadę wolności gospodarczej oraz autonomię woli stron w sferze praw majątkowych, wprowadzając nadmierną, nieuzasadnioną i paternalistyczną ingerencję państwa w legalne relacje rynkowe.
Uchwalenie tej regulacji w proponowanym kształcie generuje rażącą niekonstytucyjność.

Już ten konkretny fragment projektu w razie uchwalenia daje w pełni uzasadnioną i bezwzględną podstawę do zawetowania całej ustawy przez Prezydenta RP lub do bezpośredniej, eliminującej ten przepis z porządku prawnego interwencji Trybunału Konstytucyjnego.

Uzasadnienie – Punkt 2:

Fikcja ochrony kupującego i skutek odwrotny do zamierzonego (Pozbawienie ochrony kontraktowej konsumenta):
Proponowane przez ministerstwo uderzenie w obecny model transakcyjny prowadzi do sytuacji, w której w praktyce to kupujący oraz poszukujący najmu zostaną całkowicie pozbawieni możliwości rzetelnego wsparcia przez profesjonalistę rynku nieruchomości. Zamiast obiecanej ochrony, klienci ci zostaną zepchnięci na boczny tor lub zostaną zmuszeni do ponoszenia kosztów w inny, znacznie mniej przejrzysty sposób. Proponowana regulacja doprowadzi do niebywałej sytuacji: pozbawi ochrony prawnej wynikającej bezpośrednio z kontraktu połowę klienteli na rynku nieruchomości, nawet w sytuacji, gdy klienci w sposób zdecydowany i w pełni świadomy będą chcieli korzystać z legalnych usług pośrednika po obu stronach transakcji. Skutkiem będzie jedynie wyjęcie kupującego spod ochrony, jaką daje posiadanie statusu pełnoprawnej strony umowy pośrednictwa.

Uzasadnienie – Punkt 3

Antyeuropejski i kontrderegulacyjny eksces regulacyjny oraz rażący, udokumentowany brak analiz w Ocenie Skutków Regulacji (OSR):
Zakaz ten został zaproponowany nie tylko wbrew oficjalnej rządowej narracji o deregulacji gospodarki, ale także wbrew europejskim, powszechnie stosowanym standardom w zakresie usług pośrednictwa, w oczywistej kontrze do europejskich dążeń ograniczania biurokracji oraz poszerzania wolności gospodarczej. Europa mówi stanowcze „nie” zakazom ograniczającym pobieranie prowizji od obu stron transakcji. Projektodawca w swojej Ocenie Skutków Regulacji (OSR) oraz uzasadnieniu nie dokonał absolutnie żadnych analiz skutków rynkowych, co przestało być jedynie zarzutem branży, a stało się oficjalnym i udokumentowanym faktem urzędowym. Zgodnie z oficjalną odpowiedzią Ministerstwa Rozwoju i Technologii na wniosek o udostępnienie informacji publicznej (Znak pisma: BM-II.015.439.2026 z dnia 18 września 2026 r.), resort bez jakiegokolwiek skrępowania, wprost przyznał, że:

„Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) nie przeprowadziło analizy w zakresie wskazanym w wystąpieniu. W związku z powyższym ani uzasadnienie projektu, ani ocena skutków regulacji (OSR) nie zawierają wyników takiej analizy.”
1. „Nie było podstaw do opracowania odrębnej analizy dotyczącej wpływu poszczególnych projektowanych czynności na poziom przychodów przedsiębiorców, koszty prowadzenia działalności lub ryzyko zawieszenia bądź zakończenia działalności gospodarczej.”
1. „MRiT nie posiada prognoz dotyczących liczby przedsiębiorców z branży pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, których działalność mogłaby zostać zawieszona lub zakończona w następstwie wejścia w życie projektowanych regulacji.”

Wprowadzanie tak drastycznych sankcji administracyjnych i zakazów przy jednoczesnym oficjalnym zadeklarowaniu, że rzeczywisty wpływ na rynek – cytat „będzie możliwy do ustalenia dopiero po wejściu w życie projektowanych zmian, w ramach analizy ex post” (czyli po faktycznym doprowadzeniu do upadłości tysięcy podmiotów, po faktycznym odebraniu możliwości korzystania usług pośrednictwa tysiącom obywateli), jest jaskrawym dowodem na skrajną nieracjonalność ustawodawcy. Stanowi to podręcznikowy przykład „leczenia zdrowego organizmu na oślep”, w rażącej sprzeczności z Wytycznymi do Oceny Skutków Regulacji i art. 2 Konstytucji RP.

Żaden kraj w Unii Europejskiej nie wprowadził zakazu pośredniczenia od obu stron transakcji. Analiza Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości potwierdza, że model pośrednictwa dwustronnego (dual agency / Doppelmakler) jest powszechnie akceptowany i uregulowany m.in. w Niemczech, Austrii, Francji, Czechach, Słowacji i Słowenii. Żadne państwo UE nie wprowadziło tak ślepego zakazu niszczącego gospodarkę a w szczególności mikroprzedsiębiorczość. Również na największym światowym rynku nieruchomości w USA obecne standardy preferują zawieranie dwóch umów pośrednictwa dla obu stron tej samej transakcji.

Uzasadnienie punkt – 4:

Kompletna nieznajomość istoty pośrednictwa oraz realiów B2B (Strukturalna iluzoryczność zakazu i naruszenie art. 32 Konstytucji RP):
Brak wiedzy o sposobie organizacji rynku nieruchomości oraz kompletna nieznajomość istoty pośrednictwa w obrocie nieruchomościami dała podstawę do jawnego ignorowania oczywistych realiów biznesowych (B2B) występujących w tej branży. Ta porażająca niewiedza resortu jawi się jako bezpośredni, namacalny skutek wspomnianego wyżej braku jakichkolwiek analiz ekonomicznych i rynkowych, co Ministerstwo oficjalnie potwierdziło we własnym piśmie z dnia 18 września 2026 r. Resort tworzy przepisy w całkowitym oderwaniu od rzeczywistości gospodarczej. Blisko 90% biur w Polsce działa w oparciu o agentów na kontraktach B2B (którzy w świetle prawa sami są odrębnymi przedsiębiorcami i pośrednikami w rozumieniu definicji ustawowej).

Iluzja sprawczości. Wprowadzany zakaz nie tylko będzie szkodliwy i niepotrzebny, ale będzie kompletnie iluzoryczny. W przypadku gdy zakaz będzie dotyczył tylko danego, konkretnego pośrednika, mechanizm rynkowy zadziała natychmiastowo: pośrednik A (jako niezależny przedsiębiorca na kontrakcie B2B) obsłuży sprzedającego, a pośrednik B pracujący w tym samym biurze (również jako odrębny przedsiębiorca na kontrakcie B2B) obsłuży kupującego. W efekcie żadna ze stron transakcji nie zostanie zwolniona z opłat, a cel rzekomej ochrony konsumenta i walki z „podwójną prowizją” legnie w gruzach. Przepis ten wprowadza zatem rażącą dyskryminację i nierówność wobec prawa: uderza wyłącznie w podmioty najmniejsze, jednoosobowe, pozostając bezwartościową prawnie i łatwą do ominięcia fikcją w biurach o strukturze wieloosobowej, co stanowi bezpośrednie naruszenie art. 32 Konstytucji RP.

Uzasadnienie – Punkt 5

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zarządza podwyżki cen nieruchomości – uderzenie w mikrofirmy, drożyzna dla Polaków i wyższy podatek PCC:
Proponowany zakaz uderzy z ogromną siłą w najmniejszych, jednoosobowych przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność gospodarczą osobiście i – nie zatrudniając współpracowników w ramach struktur B2B – zostaną odgórnie i arbitralnie pozbawieni możliwości elastycznego zarobkowania. Matematyka biznesu jest jednak nieubłagana. Tam, gdzie zakaz faktycznie zadziała, prowizje od sprzedających drastycznie i gwałtownie wzrosną (nawet od 5 do 10%), aby w pełni pokryć brak wynagrodzenia za usługę dla drugiej strony transakcji, niezbędnego do utrzymania rentowności biura.

Poprzez wprowadzenie tej wadliwej regulacji, Ministerstwo w sposób bezpośredni i odgórny zarządza falę drożyzny i podwyżek cen nieruchomości w Polsce. To z kolei pociągnie za sobą w pełni automatyczną podwyżkę innych opłat całkowicie zależnych od ceny transakcyjnej – przede wszystkim podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) pobieranego przez urzędy skarbowe, a także taks notarialnych. Ignorując globalne i rynkowe wzorce, ministerstwo – zamiast chronić konsumenta – brutalnie zmusi go do płacenia wyższych stawek rynkowych i wyższych podatków publicznoprawnych, co czyni ten projekt skrajnie szkodliwym społecznie i gospodarczo.

Uzasadnienie – Punkt 6

Niespotykana, skrajna niechlujność legislacyjna i amatorszczyzna pojęciowa (wprowadzenie publicystycznej nowomowy w kontrze do art. 179b uogn):
Projektowany zapis stanowi podręcznikowy przykład legislacyjnej improwizacji i rażąco narusza wynikającą z art. 2 Konstytucji RP zasadę określoności przepisów prawa oraz elementarne Zasady Techniki Prawodawczej. Powstał przepis-potworek zapewniający gigantyczne kontrowersje i spory sądowe.

Należy zadać fundamentalne pytanie, co w praktyce oznacza zapis: „Wynagrodzenie przysługuje wyłącznie od jednej ze stron tej samej transakcji”? Użycie w tym miejscu słowa „transakcja” stanowi wprowadzenie do aktu prawnego potocznej, publicystycznej nowomowy, która stoi w rażącej, systemowej sprzeczności z obowiązującym prawem. Zgodnie z art. 179b nowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów (nabycia lub zbycia praw, najmu, dzierżawy itd.). Pośrednik w świetle ustawy nie zajmuje się więc i nigdy nie zajmował „pośrednictwem w transakcjach”, lecz pośredniczy przy zawieraniu ściśle określonych umów cywilnoprawnych. Projektodawca wykreował kuriozalną sytuację: wprowadza nieudolnie szkodliwy i niepotrzebny ustawowy zakaz i drastyczne kary administracyjne za działania przy dokonywaniu „transakcji”, czyli przy zdarzeniu, którym pośrednik zgodnie z definicją ustawową w ogóle się nie zajmuje. Tak rażący brak spójności terminologicznej w obrębie tej samej ustawy to prawniczy absurd.

Możliwe są skrajne warianty interpretacji tego niefortunnego zapisu. Wszystkie wprowadzają ustawową inicjację chaosu, absurdu i konfliktów rynkowych. Oto dwa z nich:

Uzasadnienie – Punkt 6, Wariant A:

Wariant A (Wykładnia podmiotowo-węższa): W wariancie tym zakaz dotyczy tylko jednego, konkretnego pośrednika, który nie może pobierać wynagrodzenia od obu stron organizowanej przez niego transakcji. Za taką wykładnią może przemawiać kontekst, jaki wynika z brzmienia całego ust. 3 – chodzi bowiem o tego pośrednika, który opisany został we wcześniejszych zdaniach tego samego ustępu. W tym scenariuszu interpretacyjnym dochodzi do rażącego zderzenia nowej regulacji z fundamentalnymi zasadami prawa umów:

– Sytuacja faktyczna: Co się dzieje, gdy pośrednik zawarł umowę z kupującym na poszukiwanie nieruchomości, a następnie do jego biura – zupełnie niezależnie od relacji z pierwszym klientem – przyszedł inny klient, z którym pośrednik zawarł odrębną umowę pośrednictwa, tym razem na sprzedaż nieruchomości? W tym momencie pośrednik posiada dwie oddzielne, w pełni ważne umowy pośrednictwa, w których jego klienci w ogóle nie uczestniczą w żadnej transakcji, ani nie są nawet ze sobą w jakikolwiek sposób skojarzeni. Ale oto klient poszukujący nieruchomości zainteresował się tą nowo zgłoszoną nieruchomością drugiego klienta i wyraża zdecydowaną wolę dokonania transakcji zakupu tej konkretnej nieruchomości. W tym momencie nadal mamy do czynienia z dwiema w pełni ważnymi umowami.

– Dylemat prawny i destrukcja praw nabytych: Wreszcie dochodzi do transakcji między tymi klientami. Czy któraś z tych umów pośrednictwa nagle, z mocy samego prawa, przestaje być ważna? Na jakiej podstawie prawnej? Jeśli tak, to która umowa przestaje być ważna – czy ta z kupującym, czy ta ze sprzedającym? Z kolei, skoro to nadal są w pełni ważne umowy, to w jaki sposób pośrednik ma zrealizować normę o niepobieraniu wynagrodzenia zawartą w projektowanym przepisie? Czyżby jedna z tych umów nagle przestała mieć skuteczne postanowienie o wynagrodzeniu? W której umowie to postanowienie o wynagrodzeniu miałoby przestać obowiązywać?

Jeśli dana umowa przestałaby mieć obowiązujące postanowienie o wynagrodzeniu, to również taka umowa nie mogłaby istnieć jako ważny kontrakt w obrocie prawnym. Umowa pośrednictwa jest bowiem z samej swojej istoty umową wzajemną i odpłatną, a postanowienie o wynagrodzeniu to jej postanowienie przedmiotowo istotne (essentialia negotii), bez którego umowa jest z mocy prawa nieważna. Co w takiej sytuacji dzieje się z zobowiązaniem pośrednika wobec klienta? Klient w pełni zasadnie oczekuje wykonania usługi – ale przecież to umowa wzajemna (ja dokonuję dla ciebie czynności pośrednictwa, a ty płacisz mi wynagrodzenie). Czyżby w tej sytuacji pośrednik miał świadczyć skomplikowaną usługę całkowicie darmo? Co dzieje się z wcześniejszymi nakładami finansowymi, które poniósł pośrednik w celu rzetelnego wywiązania się z umowy (takimi jak kosztowne reklamy na portalach, weryfikowanie nieruchomości itd.)? To jest jeden tylko z aspektów wprowadzenia w życie tego skandalicznego zapisu, a można sobie wyobrazić znacznie więcej takich absurdalnych sytuacji i problemów, które generuje ten przepis.

Z braku rozeznania materii co publicznie przyznało ministerstwo w swoim piśmie, powstał amatorski zapis, który bardziej się nadaje na populistyczny post ministra na Facebook niż na przepis, z którego ma wynikać czytelna określona, zgodna z zasadą określoności, z techniką legislacyjną norma prawna.

Uwaga w wariancie A gdy pośrednik obsługuje jedną stronę transakcji a inny pośrednik drugą stronę transakcji jest możliwe pobieranie wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji.

Wariant B (Wykładnia przedmiotowo-szeroka): Z przepisu wyprowadzamy generalną normę prawną oznaczającą, że przy każdej transakcji, obsługiwanej czy to przez jednego tego samego pośrednika, czy też przez dwóch różnych pośredników, przysługuje tylko wynagrodzenie od jednej strony. Przepis ten to gotowa ustawowa instrukcja do wielkich awantur, a uwagi do wariantu A mają tu zastosowanie w znacznie większej ilości sytuacji.

– Sytuacja faktyczna: Klient poszukujący mieszkania do kupna zawarł z pośrednikiem X umowę pośrednictwa na usługę pośrednictwa w kupnie mieszkania. Pośrednik znalazł takie mieszkanie u Pośrednika Y, który ma zawartą umowę pośrednictwa ze sprzedającym.

– Dylemat prawny: Jeśli dochodzi do transakcji, to przy zastosowaniu literalnej wykładni tego przepisu tylko jeden z pośredników może pobrać wynagrodzenie, bo na jedną transakcję ma przypadać jedno wynagrodzenie. Który pośrednik nie dostanie wynagrodzenia? Co się dzieje z poszczególnymi, w sposób ważny zawartymi umowami pośrednictwa? Która z nich przestaje obowiązywać? A może obie obowiązują, tyle że na podstawie jednej z nich nie można dostać wynagrodzenia? Na podstawie której umowy i dlaczego? Można ciągnąć te rozważania spowodowane absurdalnym prawnie zapisem aż do prawniczego obłędu – chaos powodowany ewidentną amatorszczyzną legislacyjną jest gwarantowany

Uzasadnienie – Punkt 7:

Zagrożenie dla obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej (OC) i drastyczny spadek bezpieczeństwa konsumenta:
Wymyślony bezrefleksyjnie przepis stwarza kolejne, fundamentalne niebezpieczeństwo dla uczestników rynku. Pośrednicy mają ustawowy obowiązek posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej (OC), które chroni klienta w razie błędów. Jeśli kupujący nie będzie miał umowy z pośrednikiem (z uwagi na projektowany zakaz i brak możliwości zastrzeżenia wynagrodzenia), to zostanie całkowicie pozbawiony ochrony ubezpieczeniowej z obowiązkowego OC. Zgodnie z art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, „pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami”. Tymczasem pośrednik w projektowanej sytuacji nie wykonuje wobec jednej ze stron (np. kupującego) żadnych czynności pośrednictwa – nie może bowiem zawierać z nim żadnej umowy, skoro nie może pobierać od niego wynagrodzenia. Ubezpieczyciel w razie wpadki prawnej kategorycznie odmówi wypłaty odszkodowania, ponieważ nie łączyła kupującego z pośrednikiem żadna umowa. Rząd, zamiast podnieść standardy i bezpieczeństwo na rynku, wpycha kupujących w ogromne ryzyko prawne i pozbawia ich statusu klienta chronionego polisą. Zamiast budować bezpieczny rynek, ministerstwo tworzy strefę bezprawia ubezpieczeniowego, w której poszkodowany zostaje konsument.

Uzasadnienie – Punkt 8

Całkowity brak rozróżnienia pomiędzy konsumentami a podmiotami komercyjnymi B2B – ostateczne rozliczenie z mitem „ochrony” klienta (Naruszenie wolności gospodarczej w obrocie profesjonalnym):
Kolejnym kluczowym dowodem na rażącą wadliwość i brak podstawowej spójności systemowej projektowanej ustawy jest całkowity brak rozróżnienia pomiędzy klientami, którzy są konsumentami, a klientami, którzy statusu konsumenta nie posiadają. Casus: do biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przychodzi konsument w rozumieniu art. 22¹ Kodeksu cywilnego, a równolegle przychodzi osoba prawna – wielka spółka nieruchomościowa, deweloper, która poszukuje dla swojej profesjonalnej działalności gospodarczej działek pod inwestycje. W świetle projektowanych przepisów oba te podmioty – mimo całkowicie odmiennej pozycji rynkowej, wiedzy ekonomicznej i celów transakcyjnych – są traktowane w sposób identyczny.

W tym miejscu należy ostatecznie rozliczyć się z populistycznym mitem bezwzględnej ochrony wszystkich klientów biur nieruchomości. Na rynku funkcjonują potężne podmioty profesjonalne, których wiedza o realiach rynkowych, procedurach i mechanizmach inwestycyjnych stoi na najwyższym, eksperckim poziomie. Podmioty te zatrudniają własne, wyspecjalizowane departamenty i rzesze prawników, przez co w żaden sposób nie cierpią na asymetrię informacyjną i nie potrzebują sztucznej, urzędowej „ochrony” ze strony państwa. Wprowadzenie ślepego zakazu dwustronnego wynagrodzenia w realiach komercyjnych nie jest żadną ochroną, lecz brutalnym pozbawieniem profesjonalistów możliwości swobodnego korzystania z wolnego rynku i drastycznym ograniczeniem ich legalnej działalności gospodarczej. Ministerstwo, opierając się na czysto politycznym widzimisię, arbitralnie decyduje za zarządy spółek i inwestorów, z jakich usług i w jaki sposób wolno im korzystać. Ta wielka spółka komercyjna chce i w pełni świadomie zamawia usługę pośrednictwa dwustronnego (posiada pełną wiedzę o relacji pośrednika ze sprzedającym i godzi się na to), ale jej nie dostanie, ponieważ pośrednik posiadający umowę ze sprzedającym ma odgórny, biurokratyczny zakaz zawarcia ze spółką takiego kontraktu. Pokazuje to kompletną nieracjonalność, szkodliwość i ekonomiczną destrukcyjność proponowanego przepisu na gruncie obrotu profesjonalnego.

Uzasadnienie – Punkt 9 (Zbiorcze podsumowanie ustrojowe i legislacyjne):

Naruszenie Konstytucji RP oraz Zasad Techniki Prawodawczej (Bezwzględna podstawa do dyskwalifikacji przepisu):
Przedstawiona w Punktach 1–8 szczegółowa analiza praktycznych, ekonomicznych i interpretacyjnych skutków wprowadzenia zakazu prowizji dwustronnej dowodzi, że projektowany zapis w sposób oczywisty, bezpośredni i rażący godzi w fundamentalne normy ustrojowe Rzeczypospolitej Polskiej:

Naruszenie art. 2 Konstytucji RP (Zasada określoności przepisów prawa): Prawo zagrożone drastycznymi sankcjami administracyjno-represyjnymi i karami pieniężnymi z art. 198d musi pozwalać adresatowi na jednoznaczne przewidzenie skutków swojego zachowania. Wprowadzanie nieostrych, wewnętrznie sprzecznych norm, dopuszczających tak głębokie i niszczące dla bytu umów cywilnych rozbieżności interpretacyjne (co wykazano w Wariantach A i B), drastycznie łamie konstytucyjny wymóg jasności i precyzji stanowionego prawa.

Naruszenie art. 2 Konstytucji RP (Zasada ochrony praw słusznie nabytych i zaufania obywatela do państwa): Wprowadzanie normy, która w trakcie realizacji legalnie zawartego kontraktu wzajemnego (umowy pośrednictwa) wstecznie pozbawia przedsiębiorcę prawa do wynagrodzenia z tytułu wcześniej poniesionych nakładów finansowych i wykonanej pracy, godzi w zasadę zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa.

Naruszenie art. 20, art. 22 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP (Zasada proporcjonalności i wolności gospodarczej): Bezwzględny zakaz korzystania z usług pośrednika dla ogromnej rzeszy obywateli i zainteresowanych klientów w sytuacji (zabierającą klientom wolność decydowania w swoich sprawach gospodarczych), gdy pośrednik ten posiada umowę z drugą stroną transakcji, stanowi nielegalną konstytucyjnie, destrukcyjną i całkowicie nieproporcjonalną ingerencję w swobodę działalności gospodarczej oraz autonomię woli stron (swobodę umów). Państwo eliminuje wolność kontraktowania tam, gdzie konsument lub podmiot komercyjny świadomie i dobrowolnie oczekuje usługi.

Rażące naruszenie Zasad Techniki Prawodawczej: Projekt drastycznie uchybia wymogom poprawności legislacyjnej, wprowadzając sprzeczności z przepisami o istotnych elementach umowy (essentialia negotii). Poprzez nieudolne wprowadzenie do tekstu ustawy publicystycznej nowomowy w postaci słowa „transakcja”, w rażącej i systemowej kontrze do legalnego pojęcia „zawarcia umowy” z art. 179b uogn, stworzono przepis wewnętrznie sprzeczny z całym ustrojem umów nazwanych prawa cywilnego.

Uchwalenie regulacji w tak wadliwym i niekonstytucyjnym kształcie, bez jakichkolwiek rzetelnych analiz ekonomicznych, daje pełną i bezwzględną podstawę do zawetowania ustawy przez Prezydenta RP lub do jej całkowitej eliminacji z porządku prawnego przez Trybunał Konstytucyjny.

PROPOZYCJE ZMIAN LEGISLACYJNYCH W ZAKRESIE POSREDNICZENIA NA RZECZ OBU STRON TEJ SAMEJ TRANSAKCJI (Wniosek legislacyjny Federacji PPRN)

Wobec wykazanych w punktach 1–9 rażących wad prawnych, konstytucyjnych i ekonomicznych projektowanego zakazu, Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości proponuje konstruktywną alternatywę opartą o utrwalone zwyczaje na rynku, standardy oraz – co kluczowe – o rozwiązanie już wcześniej funkcjonujące i zweryfikowane w polskim systemie legislacyjnym przed deregulacją zawodu. Nie jest to teoretyczny wymysł, a regulacja, która przez lata z powodzeniem sprawdzała się w praktyce obrotu.

Proponujemy oprzeć się na sprawdzonych rozwiązaniach ujętych w standardach zawodowych, stanowiących załącznik do komunikatu Ministra Infrastruktury z dnia 18 marca 2009 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami (Dziennik Urzędowy z 2009 r., Nr 3, poz. 14). W szczególności wnosimy o przeniesienie na poziom ustawowy i zaadaptowanie normy z § 24 wspomnianych standardów.

Podstawą prowadzenia pośrednictwa dwustronnego powinna być zawsze świadoma zgoda klientów zamawiających usługę, tak jak jest to rozwiązane w większości krajów UE. Brak takiej zgody oznaczałby niemożność zawarcia umowy pośrednictwa z drugą stroną.

Wnosimy o nadanie modyfikowanym przepisom następującego brzmienia:

1) w art. 1 pkt 1 lit. a projektu (zmiana art. 180 ust. 3 uogn), wnosimy o nadanie ust. 3 brzmienia bez ostatniego zdania dotyczącego zakazu pobierania wynagrodzenia od obu stron:

„3. Pośrednik w obrocie nieruchomościami działa na podstawie umowy pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za wykonane czynności.”

2) wnosimy o wpisanie do pustego dotychczas jednostkowo Art. 180 ust. 4 (lub wariantowo jako dwóch nowych zdań na końcu projektowanego wyżej ust. 3) regulacji sankcjonującej wymóg transparentności i dającej możliwość korzystania przez klientów z wolności wyboru:

„4. Pośrednik może wykonywać czynności pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji pod warunkiem uzyskania ich pisemnej zgody. Pośrednik w braku takiej zgody traci prawo do wynagrodzenia.”

Jednostka redakcyjna: Art. 1 pkt 1 lit. b projektu – wprowadzenie do wyliczenia w projektowanym art. 180 ust. 3b (zdanie zapowiadające obowiązki)

Treść uwagi:
Zgłaszamy kategoryczny sprzeciw wobec projektowanego art. 180 ust. 3b i wnosimy o jego całkowite wykreślenie z projektu ustawy.

Uzasadnienie:

Rażąca wadliwość konstrukcyjna i systemowy chaos interpretacyjny zdania wprowadzającego obowiązki: „Niezależnie od postanowień umowy pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązany jest w szczególności do:” Wprowadzenie do wyliczenia obowiązków dla pośrednika jest wadliwie zbudowane, natychmiastowo daje pole do wielości wariantów interpretacyjnych, a każdy z tych wariantów jest oczywistym zaprzeczeniem sztuki legislacji. Poprzez użycie sformułowania odgórnie unieważniającego autonomię woli stron stosunku cywilnoprawnego, projektodawca narusza elementarne zasady poprawnej legislacji (wynikające z art. 2 Konstytucji RP). Zamiast jasnej i przewidywalnej normy prawnej, autorzy projektu wprowadzają do ustawy strukturalną nieostrość pojęciową. Zajmijmy się dla przykładu tylko najbardziej aberracyjnymi dwoma wariantami wykładni tego przepisu, które wprost demaskują tę amatorską konstrukcję:

Uzasadnienie – projektowany art. 180 ust. 3b, Wariant A:

– Wariant A (Niedopuszczalna hybryda odpowiedzialności i wymuszanie zadań publicznych na gruncie prywatnym):

Niezależnie od czynności określonych kontraktowo w umowie pośrednictwa, pośrednik zostaje zobowiązany do dokonywania wobec zamawiającego usługę ustawowo wyszczególnionych czynności. Co do czynności opisanych ustawowo, pośrednik jest zobowiązany je wykonywać z uwagi na to, że z urzędu wchodzą one do zakresu czynności objętych umową a z tytułu ich realizacji odpowiedzialność pośrednika wobec klienta staje się odpowiedzialnością kontraktową. Obowiązki te wchodzą do kontraktu, zawieranego na zasadzie zgodnej woli stron, całkowicie poza ich uzgodnieniami. Autorzy projektu zafundowali środowisku zawodowemu rynku nieruchomości niebywałą hybrydę praw i obowiązków – z jednej strony wywodzącą się ze świata swobody zawierania umów, z drugiej zaś – ze świata biurokratycznych administracyjnych decyzji.

Powstaje niedopuszczalny zbieg odpowiedzialności administracyjnoprawnej z odpowiedzialnością cywilnoprawną pośrednika. Odpowiedzialność ta jawi nam się dwojako: z jednej strony jako odpowiedzialność cywilnoprawna z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania – ponieważ narzucone przez ustawę obligatoryjne czynności stają się z mocy samego prawa elementami umowy pośrednictwa; z drugiej strony pośrednik podlega odpowiedzialności administracyjnej, gdyż proponowane regulacje traktują te obowiązki jako powszechne powinności administracyjne.

Taka hybryda odpowiedzialności, rozpatrywana równolegle przez sądy powszechne oraz organy administracyjne pod kontrolą sądów administracyjnych, wywoła liczne procesy na zupełnie różnych płaszczyznach i w odmiennych reżimach prawnych. Doprowadzi to w prosty sposób do wzajemnie sprzecznych rozstrzygnięć w tej samej sprawie.

Uzupełnieniem tej wykładni jest konstatacja, że czynności narzucone pośrednikowi niezależnie od umowy są realizacją jednostronnego obowiązku administracyjnoprawnego, rozliczanego sankcjami w postaci kar pieniężnych, nakazów zaprzestania w wyznaczonym terminie praktyk naruszających przepisy, bądź też zakazu wykonywania działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa. Taka konstrukcja stanowi prawniczy obłęd – pośrednik bowiem nie realizuje zadań z zakresu administracji publicznej, a źródłem jego relacji z klientem nie jest prawo administracyjne, lecz prawo cywilne. Ta hybrydowa regulacja jest po prostu legislacyjnym nonsensem.

Absurd i obiektywna niemożliwość weryfikacji nieruchomości przez pośrednika strony popytowej

Zapis ten stanowi absolutny dowód na kompletną i kompromitującą nieznajomość usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, których uregulowania podejmują się autorzy projektu.

Przepis w ogóle nie rozróżnia pośredników zajmujących się obsługą transakcji przy sprzedaży (a także działających na rzecz wynajmujących i wydzierżawiających) od pośredników zajmujących się poszukiwaniem ofert kupna nieruchomości (oraz na rzecz najemców i dzierżawców). Traktuje on, bez jakiejkolwiek wyobraźni, jednakowo zarówno pośredników działających na rzecz strony podażowej, jak i na rzecz strony popytowej. Oznacza to, że zapis ten jest wprost absurdalny i obnaża głęboką niewiedzę na temat specyfiki pośrednictwa. To porażające, że w ramach konsultacji publicznych trzeba autorom projektu tłumaczyć rzeczy tak oczywiste. Projektowany przepis zobowiązuje bowiem pośredników do wykonania czynności, których z definicji nie są oni w stanie zrealizować, a nawet nie mogą realizować choć brak realizacji zagrożony jest rygorem administracyjnego odebrania im prawa do wykonywania działalności gospodarczej.

Otóż, jak pośrednik reprezentujący kupującego ma weryfikować stan prawny nieruchomości, skoro nie wiąże go ze sprzedającym (właścicielem nieruchomości) żaden stosunek prawny, a z uwagi na projektowany w ust. 3 zakaz – nawet nie może łączyć go z nim żadna umowa pośrednictwa? Prawo do wchodzenia w określone rejestry i pobieranie z nich dokumentów przysługuje wyłącznie temu pośrednikowi, który posiada umowę zawartą bezpośrednio z właścicielem nieruchomości (lub osobą, której przysługują prawa do nieruchomości). Wprost mówi o tym art. 181a ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonujący czynności, o których mowa w art. 179b, w związku z zawartą umową pośrednictwa ma prawo wglądu do:…”.Obowiązujące prawo nie pozwala pośrednikowi strony popytowej (pośrednikowi kupującego, najemcy, dzierżawcy) na wgląd w wymienione w art. 181a rejestry (pomijając rejestry w pełni publiczne), a tym bardziej nie zezwala mu na pobieranie dokumentów dotyczących nieruchomości, do której jego klientowi – kupującemu (najemcy) nie przysługuje jeszcze żadne prawo. Żaden urząd ani spółdzielnia mieszkaniowa nie wyda pośrednikowi strony kupującej żadnych zaświadczeń, jeśli nie przedstawi on umowy pośrednictwa podpisanej przez właściciela danej nieruchomości.

Pośrednik strony popytowej jest więc, z oczywistych przyczyn dla każdego rozumnego człowieka, nie tylko prawnika zajmującego się legislacją, pozbawiony możliwości formalnego ustalenia sytuacji prawnej i dokonywania analiz dokumentowych co wynika z dalszych postanowień projektowanych przepisów. Niedorzeczność proponowanego przepisu jest ewidentna dla każdego, kto wie, jak działa rynek nieruchomości.

Jak to możliwe, że w ministerstwie powstał zapis obarczony tak niewiarygodną wadą konstrukcyjną? Pośrednictwo dla kupującego polega na zupełnie innych działaniach niż pośrednictwo dla sprzedającego – odmienne uprawnienia posiada pośrednik strony zbywającej, a inne pośrednik strony nabywającej. Ten zapis jest w oczywisty sposób wadliwy w całości.

Podobnie rzecz się ma z niebywałym wobec obowiązujących uregulowań narzucaniem „poza umową” dla pośrednika reprezentującego kupującego obowiązku ustalania stanu faktycznego nieruchomości. Pośrednik ten nie ma fizycznego dostępu do obiektu, ponieważ w świetle zakazu pośredniczenia dla obu stron nie łączy go z właścicielem żadna relacja prawna. Żaden właściciel nieruchomości nie pozwoli na to, aby osoba zupełnie mu obca, niezwiązana z nim żadnym kontraktem, penetrowała jego lokal i ustalała jego stan faktyczny. To absurd.

Uzasadnienie – projektowany art. 180 ust. 3b, Wariant B:

– Wariant B (Przymus darmowego świadczenia skomplikowanych usług wobec osób trzecich bez kontraktu):

Niefortunnie skonstruowany zapis daje również możliwość skrajnej interpretacji, według której pośrednik – nawet bez żadnej umowy (skoro przepis stanowi: „niezależnie od postanowień umowy”) – powinien wykonywać narzucone ustawowo czynności wobec klienta. Rozpatrzmy sytuację, w której pośrednik ma zawartą umowę ze sprzedającym, a nie ma umowy z kupującym. W tej interpretacji projektowany przepis oznacza wymóg wykonywania skomplikowanej usługi wobec osób, z którymi pośrednika nie wiąże żaden stosunek kontraktowy. Jaka więc relacja prawna powstałaby w rezultacie takiej wykładni? Czy z mocy samej ustawy miałby powstać jednostronny obowiązek wykonywania skomplikowanej i ryzykownej usługi wobec podmiotów, z którymi nie ma żadnej umowy? Czy pośrednik ma realizować te czynności całkowicie za darmo? To oczywisty nonsens. W systemie prawa prywatnego nie ma przestrzeni na administracyjne zmuszanie przedsiębiorców do nieodpłatnej pracy na rzecz osób trzecich, z jednoczesnym obarczeniem ich pełną odpowiedzialnością odszkodowawczą i drastycznymi sankcjami publicznoprawnymi.

Podsumowanie. Przedstawiona wyżej szczegółowa analiza obu wariantów (możliwe jest więcej wariantów) wykładni zwrotu „Niezależnie od postanowień umowy pośrednictwa” dowodzi, że projektowany zapis wpycha uczestników obrotu w permanentny klincz prawny. Niezależnie od przyjętej linii orzeczniczej, konstrukcja ta stanowi rażące naruszenie polskiego porządku konstytucyjnego oraz systemowych zasad prawa cywilnego:

Naruszenie art. 2 Konstytucji RP (Zasada określoności prawa): Prawo zagrożone drastycznymi sankcjami administracyjno-represyjnymi i karami pieniężnymi z art. 198d musi pozwalać adresatowi na jednoznaczne przewidzenie prawnych skutków swojego zachowania. Konstrukcja, która z powodu swojej nieudolności dopuszcza tak skrajne, niszczące dla bytu umów cywilnych rozbieżności interpretacyjne, wprost łamie konstytucyjny wymóg jasności i precyzji przepisów.

Naruszenie art. 65 ust. 1 i 2 Konstytucji RP (Zakaz pracy przymusowej): Przymusowe nakładanie na przedsiębiorcę obowiązku bezpłatnego wykonywania wysoce specjalistycznych i odpowiedzialnych czynności na rzecz osób trzecich (co wykazano w Wariancie B), pod groźbą administracyjnego zakazu prowadzenia działalności, stanowi rażące pogwałcenie konstytucyjnej wolności pracy oraz ustrojowego zakazu wymuszania świadczeń darmowych.

Sankcjonowanie bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 K.c.): Projekt zmusza pośrednika do przekazywania owoców swojej pracy, nakładów finansowych i wiedzy osobom trzecim bez prawa do ekwiwalentu. Prowadzi to do przymusowego i usankcjonowanego ustawą bezpodstawnego wzbogacenia się strony popytowej kosztem majątku pośrednika.

Destrukcja ustroju umów wzajemnych i kreowanie ryzyka deliktowego (art. 415 K.c.): Narzucanie sztywnych obowiązków „z urzędu” całkowicie poza uzgodnieniami stron rozbija cywilistyczną konstrukcję umowy pośrednictwa jako kontraktu opartego na autonomii woli. Co więcej, wpycha pośrednika w ogromne, pozaumowne ryzyko odpowiedzialności deliktowej za ewentualne wady weryfikacji wobec osób, które nawet nie są jego klientami, a od których ustawa zabrania mu pobrać wynagrodzenie.

Rażące naruszenie Zasad Techniki Prawodawczej: Projektodawca uchybił wymogom spójności systemu prawa, mieszając reżim publicznoprawny (sankcje i nakazy administracyjne Inspekcji Handlowej) z prywatnoprawnym (umowa cywilna). Tworzenie hybrydy, w której tożsame czynności podlegają jednocześnie ocenie sądów powszechnych i organów administracyjnych, to podręcznikowe zaprzeczenie sztuki legislacji.

Uzasadnienie – projektowany art. 180 ust. 3b pkt 1 (Ustalenie stanu prawnego)

Wadliwe jest nie tylko samo wprowadzenie do wyliczenia obowiązków – wadliwe są również poszczególne obowiązki narzucone na pośredników pozaumownie. Mamy tutaj do czynienia z kolejnymi zapisami, które są absolutnie nielogiczne i pozbawione sensu.

Kreowanie quasi-zawodu prawniczego i bezprawne rozszerzenie zakresu usług pośrednictwa:
Projekt wprowadza sztywny obowiązek „ustalenia stanu prawnego nieruchomości” (art. 180 ust. 3b pkt 1 oraz nast. – w powiązaniu z ust. 3c – analizę danych zawartych w rejestrach i dokumentach oraz mechanizmem sankcyjnym z art. 198d).

W praktyce rynkowej „ustalenie stanu prawnego” nie jest czynnością o charakterze czysto pośredniczym. Obejmuje ono bowiem co najmniej: wykładnię i kwalifikację prawną dokumentów, ocenę skutków prawnych stwierdzonych faktów (np. obciążeń, ograniczeń, roszczeń czy ukrytych przeszkód) oraz weryfikację zgodności planowanej czynności obrotowej z obowiązującym reżimem prawnym. Jest to w czystej postaci obsługa prawna sensu largo. Zapis ten tworzy de facto nowy quasi-zawód prawniczy, wykonywany bez jakichkolwiek ustawowych wymogów kompetencyjnych, jakie nakładane są w odrębnych przepisach regulujących zawody zaufania publicznego – radcy prawnego i adwokata. Teza ta jest szczególnie zasadna w połączeniu z zapisem proponowanego nowego ust. 3c w art. 180, zgodnie z którym czynności te mają obejmować w szczególności analizę danych zawartych w rejestrach i dokumentach, o których mowa w art. 181a, oraz oględziny nieruchomości. Jest rzeczą skandaliczną, że projektodawca nie dokonał podstawowej analizy w kwestii skutków regulacji w tym zakresie pod względem prawnym. Ocena Skutków Regulacji (OSR) jest w tej materii skrajnie lakoniczna i pobieżna – brakuje w niej profesjonalnej analizy wszystkich możliwych skutków prawnych i systemowych tak sformułowanego zapisu.

Zderzenie z art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego a realia pełnej deregulacji zawodu:
Zgodnie z art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego, „należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności”. Oznacza to, że proponowany zapis będzie w praktyce skutkował wymuszaniem i egzekwowaniem od pośredników obsługi prawnej (ustalanie stanu prawnego) oraz analizy skomplikowanych dokumentów na poziomie merytorycznym wymaganym od profesjonalistów w danej dziedzinie – czyli właśnie od adwokatów i radców prawnych.

Szczególnie bulwersujące i nielogiczne jest zderzenie tak nałożonych, profesjonalnych obowiązków obsługi prawnej z notoryjnym faktem, że w wyniku wcześniejszej, pełnej deregulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, usługi pośrednictwa może obecnie wykonywać osoba nieposiadająca jakiegokolwiek wykształcenia, a nawet nieposiadająca umiejętności pisania i czytania. Państwo z jednej strony całkowicie usuwa barierę kompetencyjną wejścia na rynek, a z drugiej – pod groźbą drastycznych sankcji administracyjnych i zakazu prowadzenia działalności – wymaga od tych samych podmiotów świadczenia profesjonalnych usług paraprawnych na poziomie radcy prawnego i adwokata.

Systemowe i ubezpieczeniowe konsekwencje noweli (Pułapka OC i brak spójności MRiT):
Merytoryczna analiza tego zapisu obnaża całkowity paraliż systemowy, w jaki projekt wpycha branżę:

Konflikt z monopolami prawniczymi: Świadczenie usług doradztwa prawnego i dokonywanie wiążących wykładni stanu prawnego nieruchomości pod rygorem odpowiedzialności wkracza w ustawowe kompetencje zastrzeżone dla zawodów regulowanych ustawami o adwokaturze i radcach prawnych.

Wyłączenie odpowiedzialności z polis OC: Obowiązkowe ubezpieczenie OC pośrednika (art. 181 ust. 3 uogn) obejmuje wyłącznie odpowiedzialność za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Towarzystwa ubezpieczeniowe w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU) standardowo wyłączają odpowiedzialność za szkody wynikające z paramedycznych lub paraprawnych analiz (due diligence). Projekt tworzy pułapkę katastrofalną: pośrednik, który z racji braku wykształcenia popełni błąd w analizie prawnej, nie zostanie objęty ochroną ubezpieczeniową, co uderzy bezpośrednio w konsumenta.

Rażąca sprzeczność w działaniach resortu: Sam projektodawca w uzasadnieniu odwołuje się do wymogów weryfikacji charakterystyki energetycznej budynków. Do sporządzenia i pełnej weryfikacji tych świadectw to samo Ministerstwo Rozwoju i Technologii wymaga wyższego wykształcenia technicznego, egzaminu i wpisu do rejestru centralnego. Tymczasem do badania całego ustroju prawnego i ciężarów wieczystoksięgowych nieruchomości resort nie wymaga żadnych kwalifikacji, jednocześnie nakładając drastyczne kary z art. 198d. To rażący brak spójności logicznej w procesie legislacyjnym.

Ekonomiczny paraliż rynku, pominięcie samorządów prawniczych w konsultacjach:
Matematyka biznesu i ocena ryzyka są nieubłagane. Gdyby każda usługa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami musiała obligatoryjnie zawierać w sobie pełną obsługę prawną, to przedsiębiorca – w celu realnego wywiązania się z takiego obowiązku – zmuszony byłby zatrudnić profesjonalnego prawnika do każdej transakcji. Skutkowałoby to natychmiastowym wzrostem stawek wynagrodzenia na rynku. Prowizje na rynku nie wynosiłyby wówczas około 6% ceny nieruchomości (co i tak stanie się standardem w wyniku zakazu pobierania prowizji od obu stron), ale wzrosłyby do poziomu 10% i więcej. Należy z całą stanowczością dodać, że wprowadzając do obrotu gospodarczego nowy rodzaj zawodowstwa prawnego bez wymagania jakiegokolwiek wykształcenia, projektodawca miał bezwzględny, ustawowy obowiązek zaprosić do szerokich konsultacji publicznych oficjalne samorządy prawnicze (Naczelną Radę Adwokacką oraz Krajową Radę Radców Prawnych). Całkowity brak wskazania na przekazanej nam oficjalnej liście podmiotów zaproszonych do konsultacji społecznych reprezentantów samorządów prawniczych stanowi rażące i intencjonalne uchybienie proceduralne w procesie stanowienia prawa. To drastyczne pominięcie przez resort uprawnionych organów zmusiło Federację Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości do poinformowania rzeczonych samorządów prawniczych o zaistniałym procederze. Federacja oficjalnie przekazała Naczelnej Radzie Adwokackiej oraz Krajowej Radzie Radców Prawnych kompletną dokumentację związaną z projektem UD424, celem umożliwienia im podjęcia niezależnych i stanowczych kroków prawnych wobec ministerialnej próby bezprawnego wykreowania para-zawodu prawniczego kosztem ustawowych kompetencji adwokatów i radców prawnych.

Uzasadnienie – projektowany art. 180 ust. 3b pkt 1, część druga (Ustalenie stanu faktycznego):

Przeniesienie kompetencji ekspertów budowlanych i rzeczoznawców na pośredników (Nieracjonalność i niedookreślenie obowiązków technicznych):

Projekt wprowadza również pozakontraktowy obowiązek „ustalenia stanu faktycznego nieruchomości” (art. 180 ust. 3b pkt 1 oraz nast. — również w powiązaniu z ust. 3c oraz mechanizmem sankcyjnym). Projektodawca całkowicie unika przy tym określenia zakresu i głębokości analiz stanu faktycznego. Jeżeli przez „ustalenie stanu faktycznego”, w powiązaniu z projektowanym ust. 3c („Czynności, o których mowa w ust. 3b pkt 1, powinny obejmować w szczególności analizę danych zawartych w rejestrach i dokumentach, o których mowa w art. 181a, oraz oględziny nieruchomości”), projekt rozumie: Identyfikację ryzyk i cech nieruchomości o charakterze technicznym lub prawno-technicznym, Ocenę tego, co z dokumentacji wynika dla rzeczywistego stanu (np. zgodność z mapami, wady ujawniane w procesie dokumentacyjnym, skutki dla możliwości zabudowy czy korzystania z obiektu), wynika z tego jednoznacznie, że poziom tej czynności powinien w pełni odpowiadać profesjonalnej obsłudze inżynieryjnej, takiej jak okresowe przeglądy techniczne budynków.

To nie jest „zwykła” czynność pośrednictwa – to wysoce specjalistyczna czynność ekspercka. W normalnym, prawidłowo uregulowanym podziale kompetencji zawodowych, za tego typu analizy odpowiadają wyłącznie: uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi (w odpowiednim zakresie) oraz specjaliści posiadający uprawnienia budowlane i techniczne (zgodnie z ustawą — Prawo budowlane), w zależności od rodzaju dokonywanej oceny. Z pewnością nie należy to do obowiązków pośrednika, wobec którego przepisy prawa nie stawiają żadnych ustawowych wymogów technicznych ani jakichkolwiek wymogów w zakresie wykształcenia budowlanego.

Faktyczna regulacja kompetencyjna za pomocą sankcji (Niespójność systemowa z art. 2 i art. 22 Konstytucji RP):
Projekt nie tylko nakłada na branżę obowiązki całkowicie nieadekwatne do wykonywanej usługi pośrednictwa, ale poprzez mechanizm sankcyjny z art. 198d ustala de facto poziom jakości i odpowiedzialności jak dla certyfikowanego eksperta budowlanego – przy jednoczesnym całkowitym braku jakichkolwiek wymogów kwalifikacyjnych dla samego pośrednika. Analogicznie do uwag zgłoszonych w stosunku do „ustalania stanu prawnego”, zgodnie z art. 355 § 2 Kodeksu cywilnego zapis ten będzie skutkował nałożeniem na pośredników w obrocie nieruchomościami niewykonalnej obsługi eksperckiej (ustalanie stanu faktycznego nieruchomości) i analizy określonych dokumentów na poziomie wymaganym dla wysoce kwalifikowanych ekspertów technicznych.

Mamy tu do czynienia z rażącą niespójnością systemową: „deregulacja dostępu do zawodu” versus „faktyczna regulacja kompetencyjna przez drastyczne sankcje” (art. 2, art. 22 Konstytucji RP). Dokonana przed laty deregulacja oznacza, że ustawodawca całkowicie zrezygnował z ustawowych wymogów kwalifikacji i kompetencji przy wchodzeniu na rynek – taka sytuacja jest obecnie prawnie obowiązująca. Tymczasem projekt robi coś całkowicie odwrotnego i kolizyjnego: nie ustanawia żadnych wymogów kwalifikacyjnych dla pośrednika, ale jednocześnie nakłada na niego obowiązki o wybitnym charakterze ekspercko-technicznym i sankcjonuje ich naruszenie, eskalując kary aż do administracyjnego zakazu wykonywania działalności gospodarczej. Absurdalność tej konstrukcji wprost bije po oczach.

Projektowana rzeczywistość prawna ma wyglądać następująco: „nie musisz nawet umieć czytać i pisać” (ze względu na brak barier wejścia), ale państwo wymaga od ciebie usługi eksperckiej na najwyższym poziomie profesjonalnym. Taka konstrukcja jest konstytucyjnie nielegalna, bo w istocie tworzy „quasi-regulację” kompetencji pośrednika w drodze represyjnych sankcji, zamiast w drodze jasnych, ustawowych wymogów edukacyjnych.

W przypadku bezrefleksyjnego uchwalenia tej ustawy przez Sejm, jest to pierwszorzędny, nadrzędny argument dla Prezydenta RP do jej natychmiastowego zawetowania.

Jednostka redakcyjna: Art. 1 pkt 1 lit. b projektu – projektowany art. 180 ust. 3b pkt 2 w całości („należytego prezentowania na rynku oferty dotyczącej nieruchomości…”)

Treść uwagi:
Zgłaszamy kategoryczny sprzeciw wobec projektowanego art. 180 ust. 3b pkt 2 i wnosimy o jego całkowite wykreślenie z projektu ustawy. Przepis ten, poprzez skumulowanie niedookreślonych pojęć i skrótów publicystycznych, stanowi rażące naruszenie zasad poprawnej legislacji oraz konstytucyjnej zasady określoności prawa (art. 2 Konstytucji RP).

Uzasadnienie:

Skrajna nieokreśloność pojęcia „należycie” i wprowadzenie potoczności językowej do sankcji karno – administracyjnej:
Projekt wprowadza pozakontraktowy obowiązek „należytego prezentowania na rynku oferty dotyczącej nieruchomości, z uwzględnieniem obowiązków wynikających z odrębnych przepisów;” (art. 180 ust. 3b pkt 2 — również w bezpośrednim powiązaniu z mechanizmem sankcyjnym z art. 198d).

Mamy do czynienia z fundamentalną wadą projektu, która polega na całkowitej nieokreśloności tego zapisu. Zwrot „należycie” stanowi potoczność językową oraz medialny skrót właściwy dla wypowiedzi publicystycznych, a nie dla formułowania obowiązującej normy prawnej, która ma być przecież podstawą do nałożenia drastycznych sankcji administracyjnych, z pozbawieniem prawa wykonywania działalności gospodarczej włącznie. Powstaje w pełni zasadne pytanie: kiedy oferta dotycząca nieruchomości prezentowana jest „należycie”? Czy kryterium tym jest umieszczenie oferty w ramce na stronie? Czy oferta dotycząca nieruchomości zawarta w ogłoszeniach drobnych już nie jest prezentowana należycie? Czy drobny błąd ortograficzny w treści ogłoszenia oznacza nienależyte prezentowanie oferty?

Dlaczego pośrednik ma być oceniany z prezentacji oferty dotyczącej nieruchomości, a nie z prezentowania samej nieruchomości? To rażące pole do urzędniczej uznaniowości. W prawie administracyjno-represyjnym, zgodnie z konstytucyjną zasadą nullum crimen, nulla poena sine lege certa (art. 2 Konstytucji RP), niedopuszczalne jest stosowanie klauzul generalnych jako samodzielnych podstaw do wymierzania kar finansowych i likwidacji przedsiębiorstw.

Brak legalnej definicji pojęcia „prezentowanie” oraz „oferta” (Niewłaściwe i sprzeczne stosowanie pojęć systemowych):

Zapis ten cechuje wielopoziomowa niedookreśloność. Brak definicji pojęcia „prezentowanie” sprawia, że staje się ono potocznym, szerokim i skrajnie nieprecyzyjnym określeniem na wszelkie formy upubliczniania, oferowania i pokazywania nieruchomości potencjalnym klientom.

Równie drastycznym błędem jest całkowity brak definicji „oferty” w rozumieniu proponowanej nowelizacji. Nie wiadomo wobec tego, jakie elementy muszą zaistnieć, aby dana publikacja była „ofertą dotyczącą nieruchomości”. Co dokładnie powinna zawierać oferta w rozumieniu ustawy i czy wywołuje ona jakiekolwiek skutki prawne? Tego ustawodawca w ogóle nie określił. Sięganie w tym miejscu do definicji „oferty” wynikającej z Kodeksu cywilnego (art. 66 K.c. jako oświadczenie woli zawarcia umowy określające jej essentialia negotii) jest całkowicie bezskuteczne. Zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości w trybie ofertowym jest w polskim prawie niemożliwe ze względu na bezwzględny wymóg formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Czy o takie rozumienie pojęcia „oferta” chodziło autorom projektu? To wysoce wątpliwe. W istniejących już przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami (uogn) pojęciem „oferta” ustawodawca posługuje się w sposób precyzyjny m.in. przy przetargach na sprzedaż nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego lub przy oddawaniu ich w użytkowanie wieczyste (art. 40 uogn) i kwestiach opłat za użytkowanie wieczyste – w każdym z tych przypadków przyjęcie oferty wywołuje szczegółowo opisane skutki prawne. Jakie natomiast skutki prawne wywołuje oferta wymieniona w tym projekcie dla potrzeb pośrednictwa? Żadne! Autorzy projektu nie pochylili się nad tym ani trochę, choć użyli pojęcia funkcjonującego w tej ustawie od 1998 roku. Potraktowali termin prawny jak potocznie używaną, marketingową nazwę, bez określenia jej desygnatu znaczeniowego. Skoro ustawodawca używa pojęcia, które może przyczynić się do pozbawienia obywateli możliwości prowadzenia działalności gospodarczej i nałożenia horrendalnych kar, powinien dołożyć chociaż minimalnej staranności, aby to pojęcie było jednoznaczne z jakąś rozumną intencją legislacyjną.

W jednym krótkim zdaniu skumulowano tak gigantyczną liczbę błędów i niedookreśleń, co ostatecznie obala resztki mitu o racjonalności ustawodawcy. W tym narzuconym obowiązku nic się nie spina, a wręcz wszystko konstrukcyjnie zgrzyta.

Poplątanie pojęciowe pod groźbą kary „śmierci gospodarczej” – konflikt norm ust. 3b, 3c oraz 3d i 3e:

Wprowadzona regulacja to niebywałe legislacyjne poplątanie z pomieszaniem pod groźbą kary śmierci gospodarczej – bo zakaz prowadzenia działalności gospodarczej to śmierć gospodarcza.

Jak się ma pojęcie omawiane „prezentowanie oferty dotyczącej nieruchomości” określone w projektowanym art. 180 ust. 3b pkt 2 wobec pojęcia „ogłoszenia dotyczącego nieruchomości” zawartego w art. 180 ust. 3d i 3e, a także wobec pojęcia „oględziny nieruchomości” zawartego w projektowanym ust. 3c? Czy prezentowanie oferty dotyczącej nieruchomości to inaczej ogłoszenie dotyczące nieruchomości, a elementem prezentowania oferty nieruchomości są oględziny nieruchomości? Ustawodawca nie wyjaśnia tego dylematu. Przecież ma to gigantyczne znaczenie.

Jeśli uznamy, że „prezentowanie oferty dotyczącej nieruchomości” nie jest „ogłoszeniem dotyczącym nieruchomości”, to za nienależyte prezentowanie oferty nieruchomości grozi między innymi kara zakazu prowadzenia działalności gospodarczej, ale nie grozi jednak za brak zamieszczenia danych identyfikujących pośrednika w obrocie nieruchomościami, bo obowiązek ten dotyczy tylko ogłoszeń dotyczących nieruchomości – kara wynosząca nawet do pięciokrotności średniego wynagrodzenia (około 50 tysięcy złotych).

Bzdura? Tak, to totalna bzdura zaproponowana w projekcie przez ministerstwo, która w przypadku wprowadzenia w życie takiej ustawy da pole do popisu w bataliach sądowych i administracyjnych, które w wyniku tej kompletnie nieudacznej nowelizacji zaczną wybuchać na rynku nieruchomości.

Uzasadnienie – projektowany art. 180 ust. 3b pkt 3 „rzetelnego udzielania informacji o nieruchomości;” Całkowita nieokreśloność pojęcia i rażące ignorowanie współczesnych form komunikacji rynkowej:

Projektodawca posługuje się skrajnie ogólnikowym sformułowaniem, całkowicie ignorując fakt, że współczesne pośrednictwo to nie tylko oficjalne dokumenty papierowe czy drukowane prospekty, ale przede wszystkim setki dynamicznych, codziennych interakcji z klientami. Są one prowadzone w różnych kanałach i formach – telefonicznie, drogą mailową, poprzez wiadomości SMS, komunikatory internetowe (takie jak WhatsApp czy Messenger), czy też w trakcie szybkich, bieżących zapytań na portalach ogłoszeniowych. Płynne i niedookreślone pozostaje samo słowo „rzetelny”. Czy w intencji resortu „rzetelny” oznacza po prostu „zgodny z aktualnie posiadaną przez pośrednika wiedzą o nieruchomości”, czy też ministerstwo wymaga od pośrednika absolutnego, pełnego, obiektywnego statusu nieomylności? Projektowany przepis w żaden sposób nie precyzuje, co w tak dynamicznym i szybkim obrocie gospodarczym ma oznaczać próg „rzetelności”. Czy informacja podawana klientowi na bieżąco, z pamięci, w trakcie szybkiej rozmowy telefonicznej lub w odpowiedzi na komunikatorze, również podlega pod tak sztywny rygor? Czy przekazana informacja jest rzetelna gdy jest pełna co do wszelkich aspektów prawnych i faktycznych? Czy wstępna, ogólna informacja jest rzetelna? („O tym Pan mi nie mówił.”) Brak rozróżnienia między oficjalną dokumentacją ofertową a codzienną, dynamiczną komunikacją z rynkiem to rażący dowód na oderwanie twórców projektu od realiów branży. To nie czcze rozważania dla retorycznego efektu, bo sankcją naruszenia tak niedookreślonej rzetelności jest w najgorszym wypadku odebranie prawa działalności gospodarczej w tej dziedzinie.

Siatka pojęciowa w próżni – problem definicji „informacji” i momentu jej „udzielenia”:
Wprowadzając drastyczne sankcje, ustawodawca posługuje się kolejnymi niezdefiniowanymi w prawie pojęciami. W projekcie brakuje legalnej definicji tego, czym w ogóle jest „informacja” o nieruchomości i kiedy formalnie uznaje się, że została ona „udzielona”. Powstaje potężny chaos interpretacyjny w codziennej pracy biur. Czy „udzieleniem informacji” jest wysłanie maila z parametrami lokalu, czy krótki komunikat tekstowy (SMS/WhatsApp), czy może każde słowo wypowiedziane spontanicznie przez agenta w trakcie tzw. prezentacji nieruchomości w terenie? Brak precyzyjnych granic tych pojęć uniemożliwia przedsiębiorcom wywiązanie się z obowiązków ustawowych.

Fikcja prawna „rzetelności” dla pośrednika strony popytowej (Kupującego):
W tym miejscu należy bezwzględnie powrócić do wcześniejszych rozważań systemowych i zadać ministerstwu fundamentalne pytanie: jaki poziom rzetelności informacji ma obowiązywać pośrednika reprezentującego stronę popytową (kupującego lub najemcę)? W świetle projektowanego w ust. 3 zakazu pośrednictwa dwustronnego, pośrednik kupującego nie ma i nie może mieć żadnej umowy pośrednictwa ze sprzedającym (właścicielem lokalu). W konsekwencji:

Pośrednik strony popytowej nie ma ustawowego prawa wglądu w dokumenty i rejestry nieruchomości oraz pobierania stosownych dokumentów na podstawie art. 181a uogn, bo te przysługują wyłącznie przy umowie z właścicielem. Żaden urząd ani spółdzielnia nie udzieli mu informacji.

Pośrednik ten nie ma również bezwzględnego prawa wejścia na nieruchomość, aby zweryfikować parametry podawane w ogłoszeniach rynkowych, ponieważ żaden właściciel nie ma obowiązku wpuszczać do swojego domu obcej firmy, z którą nie wiąże go żaden kontrakt.

Wymaganie od pośrednika kupującego „rzetelnego udzielania informacji” o cudzej nieruchomości pod groźbą likwidacji działalności gospodarczej (art. 198d) to urzędowy absurd. Ministerstwo każe pośrednikowi popytowemu gwarantować rzetelność danych, do których państwo samo odcina mu legalny i fizyczny dostęp.

Uznaniowość organów kontrolnych a drakońskie, ryczałtowe kary administracyjne:

Brak jakichkolwiek obiektywnych i mierzalnych kryteriów oceny tego, kiedy informacja spełnia ustawowy próg „rzetelności”, otwiera niezwykle szeroką furtkę do pełnej i całkowicie arbitralnej uznaniowości inspektorów (np. Inspekcji Handlowej). To, co w ocenie kontrolera zostanie uznane za drobną nieścisłość w szybkiej rozmowie telefonicznej – często sprostowaną w dalszym toku negocjacji – dla urzędnika stanie się bezpośrednią podstawą do nałożenia surowej, ryczałtowej kary finansowej z art. 198d, wynoszącej od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego wynagrodzenia (czyli ryczałt rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych). W dalszej kolejności, na podstawie art. 198d ust. 3, doprowadzi to do orzeczenia administracyjnego zakazu wykonywania działalności gospodarczej, czyli całkowitej likwidacji firmy.

Nieproporcjonalna i bezprawna odpowiedzialność gwarancyjna pośrednika za cudze dane:

Pośrednik w obrocie nieruchomościami w swojej codziennej pracy bazuje na informacjach i dokumentach otrzymywanych bezpośrednio od właściciela nieruchomości oraz z powszechnie dostępnych rejestrów publicznych. Narzucenie bezwzględnego, pozakontraktowego obowiązku „rzetelnego udzielania informacji” – w oderwaniu od realnych możliwości ich ciągłej i natychmiastowej weryfikacji we wszystkich kanałach kontaktu – oznacza de facto obarczenie pośrednika surową odpowiedzialnością gwarancyjną za wszelkie błędy, zatajenia lub dynamiczne zmiany pochodzące od osób trzecich, na które nie ma on żadnego realnego wpływu. Zgodnie z zasadami prawa cywilnego, to właściciel (zbywca) ponosi pełną odpowiedzialność za wady i rzetelność danych swojej nieruchomości. Projekt tymczasem w sposób nieuzasadniony przerzuca to ryzyko na pośrednika, czyniąc z niego darmowego poręczyciela cudzych oświadczeń pod groźbą sankcji karnych.

Naruszenie Zasad Techniki Prawodawczej oraz art. 2 Konstytucji RP:

Posługiwanie się w przepisach o charakterze stricte sankcyjnym i represyjnym tak płynnymi, ocennymi oraz skrajnie subiektywnymi pojęciami rażąco narusza konstytucyjną zasadę zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa (art. 2 Konstytucji RP), a także wymóg absolutnej jasności i precyzji przepisów prawnych. Prawo zagrożone tak drastycznymi karami i likwidacją działalności gospodarczej musi w sposób jednoznaczny pozwalać adresatowi na precyzyjne przewidzenie prawnych skutków swojego zachowania. W projektowanym art. 180 ust. 3b pkt 3 tego standardu całkowicie zabrakło, co w pełni kwalifikuje ten przepis do usunięcia z projektu ustawy.

Jednostka redakcyjna: Art. 1 pkt 1 lit. b projektu – projektowany art. 180 ust. 3b pkt 4 w całości („dokumentowania czynności związanych z prezentacją oferowanej nieruchomości”)

Treść uwagi:

Zgłaszamy kategoryczny sprzeciw wobec wprowadzenia w art. 180 ust. 3b pkt 4 obowiązków o charakterze biurokratycznym, polegających na „dokumentowaniu czynności związanych z prezentacją oferowanej nieruchomości” i wnosimy o jego całkowite wykreślenie z projektu ustawy. Przepis ten operuje skrajnie nieostrymi terminami, nie definiując zakresu, formy ani celowości tych dokumentów, co stanowi legislacyjny absurd.

Uzasadnienie:

Całkowity brak ratio legis i tworzenie podstawy pod wymuszanie kar:
W procesie prawidłowej legislacji fundamentalną zasadą jest określenie ratio legis – czyli obiektywnego celu i sensu społeczno-gospodarczego wprowadzanej normy prawnej. W tym miejscu należy zadać ministerstwu kluczowe pytanie: po co to w ogóle jest robione i jakie jest realne ratio legis tego przepisu? W jaki sposób przymusowe i sformalizowane dokumentowanie faktu, że klient fizycznie lub wirtualnie obejrzał nieruchomość, ma podnieść standardy rynku lub realnie ochronić konsumenta?

Taki obowiązek nie pełni żadnej funkcji zabezpieczającej transakcję. Jedynym, dającym się racjonalnie zinterpretować celem tego zapisu jest sztuczne wykreowanie biurokratycznej pułapki na przedsiębiorców. Ministerstwo tworzy martwy obowiązek tylko po to, aby organy kontrolne miały twardą, formalną podstawę do masowego nakładania drakońskich kar ryczałtowych za brak „papieru” w teczce pośrednika. To rażące wypaczenie samej istoty tworzenia prawa.

Sztuczne zawężenie obowiązku i ustrojowe wariactwo interpretacyjne:
Warto zauważyć, że projekt nie wymaga od pośrednika dokumentowania czynności pośrednictwa, a nakazuje dokumentować wyłącznie „prezentację oferowanej nieruchomości”. Taka konstrukcja stwarza kolejne, gigantyczne pole do niszczycielskich dla rynku sporów i rozbieżności interpretacyjnych. W tym miejscu rodzą się pytania o granice tego urzędniczego absurdu: czy klienci oglądający lokal mają być potajemnie lub oficjalnie nagrywani audio lub wideo? Czy fizyczna prezentacja ma być rejestrowana za pomocą urządzeń elektronicznych? Co więcej, jeśli prezentacja nieruchomości zawiera w swoim zakresie pojęcie „oględziny” (o których mowa w projektowanym ust. 3c), to czy te czynności również powinno się drobiazgowo rejestrować? Czy chodzi o przymusowe spisywanie formalnych, papierowych kart prezentacji i protokołów z każdej minuty pracy w terenie? To absolutne legislacyjne wariactwo, które nie pełni żadnej roli w bezpiecznym zawieraniu umów, a służy wyłącznie kreowaniu podstaw do nakładania kar.

Skrajna nieokreśloność pojęć i całkowity brak definicji ustawowej:
Przepis operuje niezwykle pojemnymi, nieostrymi terminami, nie wyjaśniając, co właściwie należy rozumieć pod pojęciem „prezentacji” oraz „czynności związanych z prezentacją”. Czy jest to wyłącznie fizyczne oprowadzanie klienta po nieruchomości w terenie? Czy mowa o prezentacji wideo, wirtualnym spacerze 3D, transmisji online, czy może o standardowej dokumentacji fotograficznej publikowanej w ogłoszeniu lub wysyłanej mailowo zainteresowanemu? Brak jakichkolwiek ustawowych definicji w tym zakresie, przy jednoczesnym zagrożeniu drakońskimi sankcjami administracyjnymi, dyskwalifikuje ten przepis na poziomie elementarnego warsztatu legislacyjnego.

Absurd prawny w erze cyfryzacji, nowoczesnych technologii i konfliktu z RODO:
Współczesny obrót nieruchomościami opiera się na nowoczesnych kanałach komunikacji i prezentacji zdalnej, takich jak wirtualne spacery, filmy promocyjne, prezentacje wideo na żywo czy pakiety profesjonalnych zdjęć. Jak w świetle tego przepisu dokumentować „czynności związane z prezentacją” w przypadku klienta, który ogląda nieruchomość online z drugiego końca Polski lub z zagranicy? Czy każde przesłanie linku do filmu, udostępnienie zdjęcia czy rozmowa na wideokonferencji ma być obwarowane sformalizowanym protokołem? Przepis ten cofa polski rynek nieruchomości o dekady, całkowicie ignorując postęp technologiczny. Dodatkowo, zmuszanie pośredników do rejestrowania danych osób trzecich uczestniczących w prezentacjach, bez wskazania jasnego celu i podstawy prawnej w ustawie, wkracza w sferę konstytucyjnego prawa do prywatności (art. 47 Konstytucji RP) i rodzi rażący konflikt z unijnym rozporządzeniem o ochronie danych osobowych (RODO).

Paraliż biurokratyczny mikrofirm a pełna uznaniowość urzędnicza pod groźbą sankcji:
Jeżeli celem przepisu ma być nałożenie obowiązku sporządzania pisemnych kart prezentacji, protokołów czy oświadczeń z każdej wizyty rynkowej, oznacza to wygenerowanie ogromnej, niczym nieuzasadnionej biurokracji. Najmniejsze, jednoosobowe biura nieruchomości zostaną obciążone dodatkowymi, bezużytecznymi obowiązkami administracyjnymi, odciągającymi ich od właściwej, merytorycznej obsługi klienta. W warunkach braku jasnych kryteriów co do formy i sposobu „dokumentowania”, każdy organ kontrolny (np. Inspekcja Handlowa) będzie mógł interpretować ten przepis w sposób dowolny. Za rzekomo niedostateczne lub „błędne” dokumentowanie prezentacji przedsiębiorcy będzie grozić surowa, sztywna kara finansowa z art. 198d ust. 1, wynosząca pięciokrotność średniego wynagrodzenia, a w skrajnych przypadkach – administracyjny zakaz prowadzenia działalności gospodarczej. Przepis ten w całości kwalifikuje się wyłącznie do wykreślenia.

Jednostka redakcyjna: Art. 1 pkt 1 lit. b projektu – projektowany art. 180 ust. 3c w związku z ust. 3b pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Czynności, o których mowa w ust. 3b pkt 1, powinny obejmować w szczególności analizę danych zawartych w rejestrach i dokumentach, o których mowa w art. 181a, oraz oględziny nieruchomości.”

Treść uwagi:
Zgłaszamy kategoryczny sprzeciw wobec projektowanego art. 180 ust. 3c w całości i wnosimy o jego wykreślenie. Przepis ten, powiązany z projektowanym art. 180 ust. 3b pkt 1, wprost potwierdza wysoce profesjonalny i ekspercki charakter tych czynności, czyniąc je jednocześnie obiektywnie niewykonalnymi w strukturze całego projektu.

Uzasadnienie:

Ustawowe potwierdzenie profesjonalnego charakteru czynności weryfikacyjnych:
Projektowany ust. 3c stanowi bezpośrednie rozwinięcie i doprecyzowanie nałożonego w ust. 3b pkt 1 obowiązku weryfikacji stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Nakazując, aby czynności te obejmowały „w szczególności analizę danych zawartych w rejestrach i dokumentach, o których mowa w art. 181a, oraz oględziny nieruchomości”, sam projektodawca jednoznacznie potwierdza wysoce profesjonalny, specjalistyczny charakter tych obowiązków. Analiza pełnej struktury art. 181a uogn (obejmującej m.in. księgi wieczyste, kataster nieruchomości, ewidencję sieci uzbrojenia terenu, plany miejscowe, decyzje o warunkach zabudowy czy plany ogólne gmin) to proces, który na poziomie merytorycznym wymaga zaawansowanej wiedzy z zakresu prawa rzeczowego, administracyjnego oraz geodezyjnego – czyli wiedzy na poziomie wykwalifikowanego adwokata lub radcy prawnego specjalizującego się w obrocie nieruchomościami. Z kolei przeprowadzenie „oględzin” w celu formalnego ustalenia stanu faktycznego wymaga wiedzy eksperckiej i budowlanej, porównywalnej z kompetencjami osób dokonujących okresowych przeglądów technicznych budynków.

Bariery formalne i całkowity paraliż pośrednika strony popytowej (Kupującego):
Skoro sam projekt w art. 180 ust. 3c definiuje te czynności jako wysoce profesjonalny proces audytorski, to w tym miejscu ujawnia się najpotężniejsza wada konstrukcyjna całej nowelizacji. Przepis ten całkowicie pomija fakt istnienia umów z klientami popytowymi nieruchomości (kupującymi / najemcami) i w zderzeniu z projektowanym w ust. 3 zakazem pośrednictwa dwustronnego stwarza barierę formalną nie do pokonania:

Bariera dostępu do rejestrów z art. 181a uogn: Przytoczony art. 181a uogn wprost stanowi, że pośrednik ma prawo wglądu i pobierania odpisów z tych 9 specjalistycznych rejestrów wyłącznie „w związku z zawartą umową pośrednictwa”. W świetle prawa oznacza to umowę zawartą z właścicielem (dysponentem) nieruchomości. Pośrednik strony popytowej, którego z racji zakazu nie łączy żaden stosunek prawny ze sprzedającym, nie ma żadnego umocowania prawnego do żądania tych dokumentów. Żaden urząd skarbowy, sąd, wydział geodezji czy spółdzielnia mieszkaniowa nie wyda mu zaświadczeń, odpisów ani danych meldunkowych do nieruchomości, do której jego klient-kupujący nie posiada jeszcze żadnego tytułu prawnego.

Bariera dostępu do stanu faktycznego (Oględziny): Zgodnie z konstytucyjną definicją prawa własności oraz nienaruszalności mieszkania (art. 50 i art. 64 Konstytucji RP), ustawodawca nie może zwykłą ustawą przyznać podmiotowi prywatnemu prawa wejścia na cudzą posesję. Żaden właściciel nieruchomości nie ma obowiązku wpuścić obcego pośrednika (pośrednika kupującego) w celu dokonania technicznych i weryfikacyjnych „oględzin”. Właściciel, odmawiając wstępu, realizuje swoje święte prawa konstytucyjne.

Konkluzja: Projektowany ust. 3c, potwierdzając profesjonalny charakter czynności, jednocześnie wpycha pośrednika kupującego w pułapkę bez wyjścia. Państwo nakłada na niego twardy obowiązek i grozi mu drastycznymi sankcjami z art. 198d za niewykonanie czynności, do których samo odcina mu dostęp formalny i prawny, co w całości dyskwalifikuje ten przepis pod względem racjonalności legislacyjnej.

WNIOSEK LEGISLACYJNY FEDERACJI PPRN (Alternatywne brzmienie projektowanego art. 180 ust. 3b)

Wnosimy o całkowite wykreślenie projektowanych w art. 1 pkt 1 lit. b projektu ustępów 3b oraz 3c w obecnym, wadliwym brzmieniu, i wprowadzenie w ich miejsce nowego art. 180 ust. 3b Opartego na przepisie sprzed deregulacji o następującym brzmieniu:

„3b. Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności pośrednictwa zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością wynikającą z zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej.”

UZASADNIENIE WNIOSKU ALTERNATYWNEGO:

Zastąpienie nieudolnej kazuistyki sprawdzoną instytucją ustrojową:
Proponowane przez Federację rozwiązanie opiera się na klasycznych zasadach polskiej techniki legislacyjnej. Zamiast wprowadzać do ustawy pełną błędów pojęciowych, potocznych zwrotów i wewnętrznych sprzeczności kazuistykę (sztywne wyliczanie obowiązków weryfikacji, oględzin czy marketingu, które są fizycznie i prawnie niemożliwe do wykonania przez pośrednika strony popytowej), prawodawca powinien posłużyć się instytucją klauzuli jeneralnej podwyższonego stopnia staranności.

Trzeci stopień staranności jako standard dla zawodów zaufania gospodarczego:
W polskim systemie prawa cywilnego, na gruncie art. 355 Kodeksu cywilnego, wyróżnia się trzy stopnie miernika staranności zobowiązaniowej. Pierwszym jest zwykła należyta staranność (art. 355 § 1 K.c. – wzorzec dla nieprofesjonalisty). Drugim jest zawodowa należyta staranność (art. 355 § 2 K.c. – ogólny wzorzec dla każdego przedsiębiorcy).Federacja proponuje przywrócenie wobec pośredników w obrocie nieruchomościami tzw. trzeciego stopnia staranności – czyli staranności szczególnej, która stawia poprzeczkę wymagań znacznie wyżej niż ogólny art. 355 § 2 K.c. Konstrukcja ta z ogromnym powodzeniem funkcjonuje w polskim systemie prawnym wobec innych kluczowych zawodów regulowanych i instytucji zaufania gospodarczego:

Wobec rzeczoznawców majątkowych – wprost w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

Wobec notariuszy – w art. 49 ustawy — Prawo o notariacie;

Wobec komorników sądowych – w art. 33 ustawy o komornikach sądowych.

Zalety systemowe i likwidacja barier wykonawczych:
Wymóg zachowania „szczególnej staranności zawodowej” w sposób elastyczny, a zarazem niezwykle surowy i precyzyjny, nakłada na pośrednika obowiązek profesjonalnego działania w granicach jego realnych, ustawowych i kontraktowych możliwości. Obowiązek ten w sposób naturalny różnicuje pozycję pośrednika strony sprzedającej (który w ramach szczególnej staranności musi zbadać dokumenty rzeczone w art. 181a uogn, do których ma legalny dostęp) od pośrednika strony kupującej (który w ramach tej samej szczególnej staranności bada rynek, analizuje dostępne publicznie dane i chroni interesy swojego mocodawcy w granicach prawa).Co najważniejsze, ocena tego, czy pośrednik w danym przypadku uchybił standardom zawodowym, zostaje przeniesiona z rąk urzędników Inspekcji Handlowej działających na podstawie sztywnych i martwych szablonów, w ręce niezawisłych sądów powszechnych, które badają całokształt okoliczności sprawy. Rozwiązanie to stanowi ponadto powrót do historycznego, bezpiecznego brzmienia art. 181 ust. 1 uogn, które z powodzeniem funkcjonowało w polskim porządku prawnym przed 2014 rokiem.

Jednostka redakcyjna: Art. 1 pkt 1 lit. b projektu – projektowany art. 180 ust. 3d ustawy o gospodarce nieruchomościami („Opublikowanie ogłoszenia może nastąpić wyłącznie po zawarciu umowy pośrednictwa.”)

Treść uwagi:
Zgłaszamy kategoryczny sprzeciw wobec projektowanego art. 180 ust. 3d i wnosimy o jego całkowite wykreślenie z projektu ustawy. Przepis ten, z uwagi na skrajną wadliwość konstrukcji podmiotowej, wprowadza absurdalną, powszechną barierę, która paraliżuje nie tylko prywatne relacje obywateli, ale również cały sektor usług marketingowych i reklamowych w Polsce.

Uzasadnienie:

Wadliwość podmiotowa przepisu. Destrukcja legalnego sektora usług reklamowych i uderzenie w relacje społeczne obywateli:
Projektowany przepis w proponowanym brzmieniu jest głęboko absurdalny. Z jego literalnej treści wynika jednoznaczna norma prawna: jeśli chcesz opublikować jakiekolwiek ogłoszenie dotyczące nieruchomości, musisz bezwzględnie posiadać umowę pośrednictwa. Przepis ten skonstruowano bez względu na to, kim jest osoba publikująca. Taki zapis wprost demoluje i paraliżuje legalnie działający biznes w Polsce – uderza bowiem bezpośrednio w profesjonalne agencje reklamowe, agencje marketingowe, przedsiębiorców zajmujących się obsługą social media, copywriterów czy portale internetowe. Podmioty te na zlecenie właścicieli nieruchomości lub deweloperów przygotowują i technicznie publikują materiały promocyjne. Działają one na podstawie umów o świadczenie usług marketingowych czy umów zlecenia, a nie umów pośrednictwa. W świetle tej regulacji ich dotychczasowa, w pełni legalna działalność gospodarcza zostaje odgórnie zakazana. Równolegle przepis ten paraliżuje normalne stosunki społeczne i rodzinne. Brat nie może bezinteresownie opublikować ogłoszenia swojej siostrze, syn nie może pomóc matce, a sąsiad, który robi grzeczność starszej pani, nie może wrzucić ogłoszenia do sieci, ponieważ nie wiąże ich umowa pośrednictwa. To wyjątkowo irytujące, że ktoś w procesie legislacyjnym w sposób tak bezrefleksyjny „pacnął” tak rażący nonsens.

Błąd adresata normy i kompromitujący brak precyzji legislacyjnej:
Pod kątem czystej techniki prawodawczej należy zadać autorom projektu fundamentalne pytanie: do kogo właściwie ma być skierowana ta norma? Czy do wszystkich obywateli i całego rynku usług reklamowych, czy wyłącznie do podmiotów, które prowadzą profesjonalną działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami? Norma ta – z punktu widzenia systemowego – mogłaby być skierowana wyłącznie do pośredników (przedsiębiorców).

Poprzez rażące niedbalstwo redakcyjne ministerstwo rozciągnęło ten zakaz na cały ogół społeczeństwa i branżę marketingową. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie może wkraczać w powszechne prawa obywatelskie oraz w swobodę prowadzenia działalności przez agencje reklamowe. Tak drastyczny błąd w określeniu adresata normy całkowicie dyskwalifikuje ten artykuł i czyni go podręcznikowym przykładem legislacyjnej nieudolności, która bezwzględnie musi zostać usunięta z projektu.

Jednostka redakcyjna: Art. 1 pkt 1 lit. b projektu – projektowany art. 180 ust. 3e ustawy o gospodarce nieruchomościami („W ogłoszeniu, o którym mowa w ust. 3d, zamieszcza się dane identyfikujące pośrednika w obrocie nieruchomościami, który publikuje to ogłoszenie.”)

Treść uwagi:
Zgłaszamy kategoryczny sprzeciw wobec projektowanego art. 180 ust. 3e w proponowanym brzmieniu i wnosimy o jego modyfikację. Zapis ten wprowadza do systemu kolejną zbędną nowomowę prawniczą, ignorując istniejące, precyzyjne instytucje prawa cywilnego.

Uzasadnienie i propozycja zmian:

Ignorowanie ustrojowych pojęć prawa cywilnego na rzecz publicystycznej nowomowy:
Projektowany przepis nakłada obowiązek zamieszczania w ogłoszeniach internetowych bliżej nieokreślonych „danych identyfikujących pośrednika”. Mamy tutaj do czynienia z kolejną w tym projekcie nowomową prawniczą, napisaną bez elementarnej orientacji w tym, kim w świetle prawa jest pośrednik. Zgodnie z obowiązującym art. 179a ustawy o gospodarce nieruchomościami, „pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami”. Skoro pośrednik z definicji ustawowej jest przedsiębiorcą, to w procesie legislacyjnym zamiast wypisywać nowe konstrukcje prawne i nieostre określenia, należało bezwzględnie skorzystać z tego, co w polskim prawie jest już dobitnie i systemowo uregulowane co w stosowaniu prawa będzie dla wszystkich jasne. Kodeks cywilny w art. 43² i następnych precyzyjnie definiuje zasady identyfikacji podmiotów gospodarczych:

Art. 43² § 1 K.c.: „Przedsiębiorca działa pod firmą.”

Art. 43² § 2 K.c.: „Firmę ujawnia się we właściwym rejestrze, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.”

Art. 43⁴ K.c.: „Firmą osoby fizycznej jest jej imię i nazwisko.” (co nie wyklucza włączenia do firmy pseudonimu lub określeń wskazujących na przedmiot działalności przedsiębiorcy, miejsce jej prowadzenia oraz innych określeń dowolnie obranych).

Art. 43⁵ § 1 K.c.: „Firmą osoby prawnej jest jej nazwa.”

Wniosek legislacyjny o ucywilizowanie zapisu:
Zamiast wprowadzać do ustawy nieostre pojęcie „danych identyfikujących” – które dla każdego urzędnika kontrolującego biuro może oznaczać zupełnie coś innego (NIP, REGON, adres, numer telefonu, nazwisko agenta czy link do KRS) – prawodawca powinien posłużyć się czystą i jednoznaczną terminologią kodeksową. Wystarczy wprowadzić czytelny i prosty obowiązek umieszczania w ogłoszeniu firmy, pod którą pośrednik prowadzi działalność gospodarczą. Taki zabieg legislacyjny załatwia problem w sposób całkowity, bezpieczny i spójny z całym polskim systemem prawa gospodarczego. Wnosimy o nadanie projektowanemu art. 180 ust. 3e następującego, poprawnego brzmienia: „3e. W ogłoszeniu, o którym mowa w ust. 3d, zamieszcza się firmę, pod którą pośrednik w obrocie nieruchomościami prowadzi działalność gospodarczą.”

Jednostka redakcyjna: Art. 1 pkt 1 lit. c projektu – projektowany art. 181 ust. 3c ustawy o gospodarce nieruchomościami („W przypadku przedłożenia kopii dokumentu ubezpieczenia…”)

Treść uwagi:
Akceptujemy projektowany przepis art. 181 ust. 3c w całości i wnosimy o jego uchwalenie w proponowanym brzmieniu.

Uzasadnienie:
Federacja popiera wprowadzenie projektowanego ust. 3c w obrębie art. 181 ustawy. Proponowane rozwiązanie legislacyjne ma charakter wybitnie porządkowy i usuwa dotychczasową, rażącą lukę proceduralną.

Jednostka redakcyjna: Art. 1 pkt 3 projektu – projektowany art. 198d ustawy o gospodarce nieruchomościami w całości (system sankcji administracyjno-represyjnych)

Treść uwagi:
Zgłaszamy kategoryczny sprzeciw wobec projektowanych zmian w art. 198d i wnosimy o pozostawienie tego przepisu w dotychczasowym, dotąd obowiązującym brzmieniu. Propozycja rozszerzenia odpowiedzialności represyjnej ustanawia skrajnie nieproporcjonalny, oparty na absolutnej uznaniowości urzędniczej aparat opresji administracyjnej, który w całości kwalifikuje się do odrzucenia.

Uzasadnienie:

Radykalna zmiana charakteru przepisu i systemowe równanie w dół:
Dotychczasowe, obowiązujące brzmienie art. 198d uogn miało charakter jasny, precyzyjny i obiektywny. Kara pieniężna groziła wyłącznie temu, kto prowadził działalność „bez spełnienia obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia OC”. Był to twardy, zero-jedynkowy delikt, łatwy do zweryfikowania i w pełni uzasadniony nadrzędnym interesem ochrony klientów.

Tymczasem nowela wprowadza do ust. 1 pkt 2 potężny katalog nowych podstaw do ukarania, powiązanych bezpośrednio z nieostrymi klauzulami generalnymi z art. 180. Kara w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej (co w realiach rynkowych oznacza bezwzględną kwotę ryczałtową rzędu 50 tysięcy złotych) ma być nakładana automatycznie za każde, nawet najdrobniejsze, czysto formalne i całkowicie niezawinione uchybienie. Dla jednoosobowych działalności gospodarczych (mikrofirm, które stanowią blisko 90% rynku) jednorazowe nałożenie tak gigantycznej kary oznacza natychmiastowe bankructwo, blokadę kont i finansową egzekucję przedsiębiorcy. Proponowany system represji w ogóle nie uwzględnia skali działalności, poziomu przychodów mikrofirm, stopnia winy ani braku jakiejkolwiek realnej szkody po stronie konsumenta.

Prawny absurd sankcjonowania czynów obiektywnie niewykonalnych:
Odesłanie w ust. 1 pkt 2 do karania za naruszenie art. 180 ust. 3b pkt 1–4 oraz ust. 3c–3e to urzędowy absurd. Jak wykazano w poprzednich punktach stanowiska, ministerstwo nakłada drakońskie kary finansowe za brak realizacji obowiązków, które w świetle obowiązującego prawa cywilnego i konstytucyjnego są fizycznie i prawnie niemożliwe do wykonania (np. przymus dokonywania oględzin oraz szczegółowych analiz dokumentów z art. 181a uogn przez pośrednika strony popytowej, który nie ma umowy z właścicielem i nie posiada ustawowego prawa wejścia na cudzą nieruchomość). Państwo najpierw świadomie tworzy pułapkę prawną i odcina przedsiębiorcę od dostępu do danych, a następnie inkasuje za to gigantyczne kary finansowe.

Wykaz przewinień, czyli taryfikator urzędowej paranoi biurokratycznej:
Aby uzmysłowić autorom projektu stopień oderwania tej regulacji od realiów gospodarczych, należy wprost wyliczyć wskazując wręcz komiczne „naruszenia”, za co w myśl nowego art. 198d pośrednik ma zostać ukarany kwotą kilkudziesięciu tysięcy złotych lub całkowitą likwidacją firmy:

Prowadzenie działalności bez ubezpieczenia OC (art. 181 ust. 3);
1. Działanie bez umowy pośrednictwa lub zawarcie jej w niewłaściwej formie (art. 180 ust. 3);
1. Brak szczegółowego opisu zakresu czynności lub brak wskazania wynagrodzenia w umowie (art. 180 ust. 3);
1. Pobranie wynagrodzenia od obu stron transakcji, nawet za pełną i pisemną zgodą tych stron (art. 180 ust. 3);
1. Nieweryfikowanie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, mimo braku dostępu do lokalu i rejestrów (art. 180 ust. 3b pkt 1);
1. „Nienależyte” prezentowanie na rynku oferty, w tym np. drobny błąd ortograficzny lub nienależyta estetyka ogłoszenia (art. 180 ust. 3b pkt 2);
1. „Nierzetelne” udzielenie informacji, w tym np. pomyłka podana z pamięci w szybkiej rozmowie telefonicznej lub na komunikatorze WhatsApp, sprostowana minutę później (art. 180 ust. 3b pkt 3);
1. Nieudokumentowanie czynności związanych z prezentacją lokalu, w tym brak papierowego protokołu za wysłanie linku do wirtualnego spaceru (art. 180 ust. 3b pkt 4);
1. Nieobjęcie weryfikacji analizą skomplikowanych rejestrów z art. 181a uogn, do których pośrednik kupującego nie ma formalnego dostępu (art. 180 ust. 3c);
1. Zamieszczenie ogłoszenia marketingowego bez podpisanej umowy pośrednictwa z właścicielem (art. 180 ust. 3d);
1. Niezamieszczenie w ogłoszeniu danych identyfikujących, czyli np. brak nazwiska pośrednika w opisie (art. 180 ust. 3e).

Uznaniowość urzędnicza i narzędzia o charakterze totalitarnym zamiast sądownictwa (ust. 2 i 3): Zgodnie z ust. 2 i 3, zamiast kary pieniężnej urzędnik może wydać nakaz zaprzestania praktyk w wyznaczonym terminie, a gdy to w ocenie organu nie poskutkuje – wydaje decyzję o zakazie wykonywania działalności gospodarczej. W ten sposób paranoja biurokratyczna objawiła nam się w tym przepisie w pełnej krasie:

Niezamieściłeś danych identyfikujących w ogłoszeniu? Urzędnik może wydać zakaz działalności gospodarczej.

Nierzetelnie poinformowałeś klienta w rozmowie telefonicznej? Urzędnik może wydać zakaz działalności gospodarczej.

W ocenie inspektora prezentacja oferty była „kiepska” i nienależyta? Urzędnik może wydać zakaz działalności gospodarczej.

Nie ustaliłeś stanu prawnego nieruchomości, bo jako pośrednik po deregulacji nie musisz mieć żadnego wykształcenia? Urzędnik może wydać zakaz działalności gospodarczej.

Mechanizm ten sprowadza się wprost do administracyjnego knebla. Przepis ten daje organom państwowym (np. Inspekcji Handlowej) potężne, w pełni arbitralne narzędzie do natychmiastowego zamykania biur nieruchomości w drodze jednoosobowej decyzji urzędniczej, z całkowitym pominięciem normalnej, gwarancyjnej drogi przed niezawisłym sądem gospodarczym. Jest to środek o charakterze stricte opresyjnym i totalitarnym, rażąco niewspółmierny do wagi potencjalnych uchybień formalnych w obrocie cywilnoprawnym. Narusza to bezpośrednio art. 45 ust. 1 Konstytucji RP (Prawo do sądu). Oczywiście pośrednik będzie mógł później walczyć w konsekwencji przed sądami administracyjnymi zamiast po prostu prowadzić swoją działalność.

Rażące naruszenie konstytucyjnej zasady proporcjonalności i jasności prawa:
Ingerencja państwa w wolność działalności gospodarczej musi być proporcjonalna, uzasadniona i niezbędna w demokratycznym państwie prawnym (art. 31 ust. 3 w zw. z art. 20 i art. 22 Konstytucji RP). Tymczasem projektowana zmiana wprowadza odpowiedzialność o charakterze niemal absolutnym, zagrażającą egzystencji tysięcy przedsiębiorców, za naruszenie przepisów, które same w sobie są wewnętrznie sprzeczne, niejasne i płynne a przede wszystkim w niektórych sytuacjach są błahe. Przepisy o charakterze represyjnym muszą być maksymalnie precyzyjne, aby obywatel mógł jednoznacznie przewidzieć skutki swoich czynów.

Podsumowanie bloku sankcyjnego: Art. 198d w proponowanym kształcie obnaża prawdziwy charakter projektu: zamiast ochrony konsumentów, tworzy on bezwzględne narzędzie represji administracyjnej, które przy użyciu drastycznych kar finansowych i groźby natychmiastowego zamknięcia biznesu ma zmusić rynek do funkcjonowania w oparciu o martwe, amatorskie i wewnętrznie sprzeczne przepisy. Z tego względu wnosimy o odrzucenie zmian i pozostawienie tego przepisu w dotychczasowym brzmieniu.

Jednostka redakcyjna: Art. 1 pkt 3 projektu projektowany art. 198 3d ust. 4 Prawna nielegalność mechanizmu odesłania a instytucja „odpowiedniego stosowania” (Rażące naruszenie art. 2 i art. 45 Konstytucji RP):

Treść uwagi: Zgłaszamy kategoryczny sprzeciw wobec projektowanego art. 198 ust. 4 w całości i wnosimy o jego wykreślenie.

Uzasadnienie:

Projektowany art. 198d ust. 4 wprowadza zapis, zgodnie z którym: „W sprawach, o których mowa w ust. 1–3, przepisy art. 198c ust. 2–8 stosuje się odpowiednio”. Konstrukcja ta, w kontekście nakładania tak drastycznej sankcji jak administracyjny zakaz wykonywania działalności gospodarczej (ust. 3), jest z gruntu wadliwa i prawnie nielegalna. Stosując wykładnię pojęcia „odpowiedniego stosowania” i uznając racjonalność ustawodawcy, należy z całą stanowczością zauważyć, że ustawodawca celowo nie odsyła w tym miejscu do stosowania przepisów wprost. Formuła „odpowiednio” oznacza, że przepis, do którego następuje odesłanie, stosujemy wyłącznie wtedy, gdy odpowiada on specyfice danej regulacji – czyli do niej pasuje. Natomiast w sytuacji, gdy przepis nie odpowiada danej regulacji ze względu na jej zupełnie inny ciężar gatunkowy, jego stosowanie jest z mocy prawa wykluczone. Przepisy art. 198c ust. 2–8 dotyczą procedury nakładania i egzekwowania klasycznych kar pieniężnych dotyczących niedopełnienie obowiązku ubezpieczenia. Próba przeniesienia tej procedury na zasadzie „odpowiedniości” do orzekania o zakazie prowadzenia działalności gospodarczej – czyli o ekonomicznej śmierci firmy – za tak błahe przewinienia formalne to rażące bezprawie legislacyjne.

Posługiwanie się płynną i elastyczną instytucją „odpowiedniego stosowania” w celu odbierania obywatelom ich konstytucyjnych praw majątkowych i wolności gospodarczej jest całkowicie niedopuszczalne. Przepisy uprawniające urzędnika do likwidacji legalnego biznesu muszą być sformułowane w sposób kategoryczny, precyzyjny i kompletny – wprost w danej jednostce redakcyjnej. Konstruowanie „instrukcji egzekucyjnej” dla Inspekcji Handlowej za pomocą nieostrego odesłania proceduralnego rażąco łamie wynikającą z art. 2 Konstytucji RP zasadę określoności przepisów prawa administracyjno-represyjnego oraz pozbawia przedsiębiorców minimalnych gwarancji procesowych. Skazywanie na karę śmierci gospodarczej na zasadzie domniemanego, odpowiedniego stosowania przepisów w tak błahych sprawach jest w państwie prawa nielegalne.

Art. 198d w proponowanym kształcie obnaża prawdziwy charakter projektu: zamiast ochrony konsumentów, tworzy on bezwzględne narzędzie represji administracyjnej, które przy użyciu drastycznych kar finansowych i groźby natychmiastowego zamknięcia biznesu ma zmusić rynek do funkcjonowania w oparciu o martwe, amatorskie i wewnętrznie sprzeczne przepisy. Z tego względu wnosimy o odrzucenie zmian i pozostawienie tego przepisu w dotychczasowym brzmieniu.

Jednostka redakcyjna: Art. 2 projektu ustawy (przepis przejściowy w zakresie umów zawartych przed dniem wejścia w życie nowelizacji)

Treść uwagi:
Zgłaszamy kategoryczny sprzeciw wobec proponowanego brzmienia przepisu przejściowego w art. 2 projektu i wnosimy o jego radykalne przeformułowanie. Przepis ten w obecnym kształcie nie rozwiązuje podstawowych problemów z zakresu prawa międzyczasowego, generując rażący konflikt norm prawnych i permanentne poczucie zagrożenia sankcjami u przedsiębiorców.

Uzasadnienie zastrzeżeń:

Prawny klincz reżimów intertemporalnych a realia długoterminowych kontraktów:
Projektowany art. 2 stanowi, że: „Do umów pośrednictwa zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i obowiązujących w dniu jej wejścia w życie, stosuje się przepisy dotychczasowe”. Autorzy projektu całkowicie zignorowali jednak fakt, że specyfika rynku nieruchomości opiera się na umowach zawieranych na bardzo długi czas – nierzadko potrzebny do sprzedaży czas wynosi rok, a w przypadku trudnych obiektów czy gruntów inwestycyjnych nawet dwa lata. Proponowany przepis przejściowy w ogóle nie rozwiązuje krytycznej sytuacji rynkowej, w której dochodzi do skrzyżowania dwóch odmiennych reżimów prawnych przy jednej transakcji.

Krzyżowanie się norm prawnych w obrębie „tej samej transakcji” – gotowa pułapka sankcyjna:
Rozpatrzmy powszechną sytuację faktyczną: pośrednik posiada ważną, „starą” umowę ze sprzedającym (strona podażowa), zawartą na okres roku przed wejściem w życie nowelizacji. Zgodnie z art. 2 projektu, do tego kontraktu stosuje się przepisy dotychczasowe (pośrednik zachowuje pełne prawo do wynagrodzenia i swobody umów). W trakcie trwania tego kontraktu wchodzi w życie nowa ustawa, wprowadzająca bezwzględny zakaz prowizji od obu stron transakcji. Następnie do biura zgłasza się klient poszukujący (kupujący), który jest zainteresowany tą konkretną nieruchomością i zamierza zawrzeć z pośrednikiem umowę pośrednictwa kupna. Ta nowa umowa podlega już w 100% przepisom nowej ustawy.

W tym momencie system prawny staje się całkowicie niespójny i wadliwy. Z jednej strony pośrednika wiąże „stara” umowa, do której nie stosuje się nowej ustawy, a z drugiej – „nowa” umowa, podlegająca nowym restrykcjom. Dochodzi do sfinalizowania umowy sprzedaży. Czy w tej sytuacji, w rozumieniu nowych przepisów, mamy do czynienia z nielegalnym pośredniczeniem na rzecz obu stron tej samej transakcji?

Jeśli uznamy, że tak – to nowa ustawa w sposób bezprawny i wsteczny demoluje nabyte prawa majątkowe pośrednika wynikające ze starej umowy (co rażąco łamie art. 2 Konstytucji RP w zakresie zasady ochrony praw słusznie nabytych).

Wniosek legislacyjny o ucywilizowanie przepisu przejściowego:
Ustawodawca nie pochylił się nad tym problemem ani trochę. Brak rozstrzygnięcia, który reżim prawny ma pierwszeństwo w sytuacji krzyżowania się umów przed- i ponowelizacyjnych przy realizacji jednego procesu gospodarczego, to podręcznikowy błąd legislacyjny. Wnosimy o uzupełnienie przepisu przejściowego o jednoznaczne zastrzeżenie, że zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron transakcji nie ma zastosowania w sytuacjach, gdy co najmniej jedna z umów pośrednictwa chroniących strony tej transakcji została zawarta przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy.

Jednostka redakcyjna: Art. 3 projektu ustawy (Termin wejścia w życie ustawy / vacatio legis)

Treść uwagi:
Zgłaszamy stanowczy sprzeciw wobec projektowanego w art. 3 terminu wejścia w życie ustawy i wnosimy o jego wydłużenie z 6 miesięcy do co najmniej 12 miesięcy od dnia ogłoszenia (roczne vacatio legis).

Uzasadnienie:

Złamanie konstytucyjnej zasady odpowiedniego vacatio legis (Naruszenie art. 2 Konstytucji RP):
Proponowany przez ministerstwo 6-miesięczny termin wejścia w życie tak głębokich, rewolucyjnych i sankcyjnych zmian na rynku nieruchomości rażąco narusza wynikającą z art. 2 Konstytucji RP zasadę zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa. Im bardziej regulacja ingeruje w wolność gospodarczą i prawa majątkowe obywateli, tym dłuższy czas państwo musi dać przedsiębiorcom na adaptację do nowych realiów.

Praktyczny i operacyjny paraliż długoterminowych procesów gospodarczych:
Wydłużenie tego terminu do pełnych 12 miesięcy jest podyktowane nieubłaganą specyfiką obrotu nieruchomościami. Kontrakty w tej branży – zarówno umowy pośrednictwa zbytu zawierane z klientami, jak i długofalowe umowy ramowe B2B z agentami – zawierane są standardowo na okresy od 6 do 24 miesięcy. Narzucenie zaledwie półrocznego terminu wejścia w życie ustawy rozerwie ciągłość prawną trwających procesów transakcyjnych. Rynek potrzebuje co najmniej roku, aby:

Doprowadzić do bezpiecznego wygaśnięcia lub ucywilizowania umów zawartych w starym reżimie prawnym;
1. Przebudować skomplikowane i wieloosobowe struktury organizacyjne biur oparte na agentach B2B;
1. Dostosować systemy informatyczne oraz procedury marketingowe do nowych, rygorystycznych wymogów identyfikacji w ogłoszeniach internetowych, unikając paraliżujących kar ryczałtowych.

Skrócenie tego okresu do 6 miesięcy, przy jednoczesnym braku jakichkolwiek rzetelnych prognoz ekonomicznych ze strony Ministerstwa (co oficjalnie potwierdza pismo MRiT z dnia 18 września 2026 r., sygn. BM-II.015.439.2026), to rażący akt urzędniczej opresji. Wnosimy o nadanie art. 3 następującego brzmienia:

„Art. 3. Ustawa wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia.”

PROPONOWANE UREGULOWANIE dot. POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Brak regulacji dotyczących klauzuli wyłączności skutkuje brakiem rozumienia na czym polega wyłączność. W efekcie wpisywane są klauzule, które bardzo często są klauzulami abuzywnymi.

Propozycja nowego zapisu z uwzględnieniem obecnej definicji pośrednika:

„art. 180 ust. 3a „Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.”

Przepis art. 550 kodeksu cywilnego mieści się w wśród przepisów regulujących umowę sprzedaży.

Dla przypomnienia brzmienie Art. 550 Kodeksu cywilnego. „Jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu.”

Udostępnij

Bądź na bieżąco

Więcej artykułów

Wzrosty cen mieszkań znów przyspieszają. W tych miastach podwyżki znów są dwucyfrowe

Cytat “W drugim kwartale 2026 r. ceny mieszkań wróciły do żwawszego marszu w górę – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Gdy dodamy do tego wzrosty notowane w drugiej połowie ubiegłego roku, okaże się, że w ujęciu rocznym za własne „M” trzeba zapłacić od 5 do ponad 11 proc. więcej.”

Przeczytaj więcej »

24 września, 2026

Strategia na lata. Rozmowa z Michałem Kurczyckim

W branży zdominowanej przez nagłe zwroty akcji i marketingową presję, jasne zasady gry stają się najwyższą wartością. Michał Kurczycki, CEO Nieruchomosci-online.pl, w szczerej rozmowie wyjaśnia, dlaczego polski, niezależny portal stawia na przewidywalną ewolucję zamiast rewolucji. To mocny głos o odpowiedzialności biznesu, szacunku do budżetów klientów i budowaniu przewagi na fundamencie zrównoważonego wzrostu.

Przeczytaj więcej »

22 września, 2026

Koniec przekształcania mieszkań lokatorskich we własność? Projekt trafił na rząd

Cytat “Projekt noweli, który ma m.in. wyeliminować możliwość przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność, został skierowany przez Stały Komitet Rady Ministrów na posiedzenie rządu – poinformował w czwartek resort rozwoju i technologii.”

Przeczytaj więcej »

18 września, 2026

PTEiDRN

Powszechne Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości

Stanowisko FPPRN do projektu ustawy regulującej (demolującej) pośrednictwo w obrocie nieruchomościami druk UD424

Udostępnij

Bądź na bieżąco

Więcej artykułów

Wzrosty cen mieszkań znów przyspieszają. W tych miastach podwyżki znów są dwucyfrowe

Strategia na lata. Rozmowa z Michałem Kurczyckim

Koniec przekształcania mieszkań lokatorskich we własność? Projekt trafił na rząd

Powszechne Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości z siedzibą w Warszawie

Adres do korespondencji

Kontakt

Obserwuj nas