Sekrety wyceny nieruchomości

 

Wojtek Nurek -foto
Wojtek Nurek

Z prostej obserwacji wynika, że na wartościach nieruchomości zna się prawie każdy a wiele osób skłonnych jest publicznie wyrażać swoje szczerze przekonanie, że wiedzę niezbędną do wypowiadania się na temat wartości nieruchomości mają w małym palcu lewej ręki. Oczywiście nie jest to jedyny obszar wiedzy, na którym przekonanie o posiadanej wiedzy jest tak silne i powszechne. Z podobną sytuacją mamy od dawien dawna do czynienia między innymi w przypadku medycyny i budownictwa. Do głoszenia jedynie słusznych poglądów z zakresu medycyny w wielu przypadkach wystarczające wydaje się osobiste doświadczenie jakiejś popularnej choroby a czasem nawet sama znajomość z osobą dotkniętą jakąś chorobą. Natomiast miłośnicy sztuki budowlanej, skłonni są siebie samych uważać za rzadkich ekspertów w dziedzinie budownictwa tylko z tej przyczyny, że zamieszkują od urodzenia w obiekcie budowlanym a nadto udało im się bez większych strat w ludziach i materiałach przeżyć gruntowny remont łazienki wraz z wymianą muszli klozetowej ze spłuczką. Na obszarze wyceny nieruchomości za popularny i rzekomo miażdżący dowód na posiadaną wiedzę wystarczającą do wyrażania nieomylnych sądów o wartościach uznawana jest przez ekspertów-samozwańców osobista styczność z niektórymi transakcjami rynkowymi, biegła znajomość kilku adresów internetowych portali ofertowych, umiejętność czytania przydatna przy zaglądaniu do przepisów prawa oraz nade wszystko spontaniczne i szczere przekonanie o posiadanej racji .
Przyznaję, że wszystkie te zmyślne poglądy o rzekomym posiadaniu wiedzy są całkowicie wystarczające do snucia niespecjalne zobowiązujących nieformalnych dysput o wartościach. Jeśli tylko w grę wchodzi sama przyjemność dyskutowania to takie podejście do zagadnienia wydaje się w jakiś tam sposób usprawiedliwione. Trochę w tym z pewnością gry, teatru i pojedynków na miny ale czasami spektakl może być faktycznie ujmujący i zabawny. Bywają jednak sytuacje nieco bardziej wymagające, w których szacowana wartość nieruchomości wykorzystywana jest nie tylko jako niewinny pretekst do snucia luźnej dyskusji lecz ma wpływ już na konkretne i często poważne pieniądze. W sytuacjach takich skuteczne posługiwanie się samymi przekonaniami o posiadanej wiedzy o wartościach nieruchomości zaczyna być niezwykle trudne a czasem wręcz ryzykowne.
Popularność namiętności do wyrażania sądów na temat wartości nieruchomości skłoniła mnie do krótkiego omówienia podstawowych uciążliwości pojawiających się przy próbach posługiwania się w oficjalnym obiegu wartościami nieruchomości wyssanymi z palca a także przedstawienia skutecznych sposobów demaskowania wstydliwej skłonności do ssania palca.
Na wstępie, krótko i prosto, przypomnę na czym polega wycena nieruchomości. Do zilustrowania istoty procesu wyceny pozwolę sobie wykorzystać powszechnie znaną dyscyplinę sportową jaką jest strzelanie do tarczy. Niech w naszych ilustracyjnych zawodach strzeleckich uczestniczy trzech strzelców, z których celnością możemy się zapoznać na poniższych tarczach.

.3

 

Oczywistym jest niemal dla wszystkich, że w zawodach strzeleckich wygrywa strzelec trafiający najbliżej środka tarczy, a więc ten któremu udaje się uzyskać największą liczbę punktów. Ten aspekt strzelania odłóżmy jednak na bok. Tym razem zajmijmy się nieco innym zagadnieniem. Załóżmy, że zmaganiom strzelców towarzyszy dodatkowo emocjonujący konkurs organizowany dla bacznych obserwatorów zawodów. W ramach konkursu niezwykle atrakcyjna nagroda przewidziana zostaje dla osoby, która najtrafniej będzie w stanie przewidzieć usytuowanie na tarczy środka ciężkości strzałów oddawanych na zawodach przez wszystkich strzelców. Przyjmijmy, że z uwagi na tempo rozgrywania zawodów uczestnicy konkursu na potrzeby wskazywania środka ciężkości nie będą w stanie posługiwać się żadnymi przyrządami z wyjątkiem nieuzbrojonych zmysłów.
Rozstrzygnięcie konkursu następuje po zakończeniu zawodów i określeniu faktycznego położenia na tarczy środka ciężkości. Dla wszystkich jest raczej oczywiste, że rozstrzygnięcie takie nie może się odbywać na tej samej zasadzie co swobodne typowania uczestników konkursu lecz wymagać będzie przeprowadzenia udokumentowanego procesu polegającego na:
1. utworzeniu zbioru zawierającego współrzędne punktów reprezentujących wszystkie strzały oddane do tarczy podczas zawodów,
2. obliczeniu współrzędnych środka ciężkości oddanych strzałów na podstawie uprzednio utworzonego zbioru,
3. graficznej prezentacji położenia środka ciężkości na tarczy.
Rysunek przedstawia w uproszczeniu cały proces, który otworzył możliwość jednoznacznego określenia środka ciężkości strzałów oddanych przez strzelców podczas zawodów. W całej sprawie istotne jest to, że rozstrzygnięcie konkursu nie mogło by mieć miejsca bez przeprowadzenia udokumentowanych czynności przedstawionych na rysunku.

Bez tytułu

Nie wykluczam, że niektórzy uczestnicy takich konkursów nie dysponując żadnymi przyrządami i obliczeniami będą wykazywać umiejętność dość trafnego typowania położenia środka ciężkości strzałów oddawanych do tarczy. Nie zmienia to faktu, że trafność przewidywań to jedno a faktyczne określenie położenia środka ciężkości to drugie.
Przedstawiony wyżej przebieg konkursu organizowanego dla uczestników zawodów strzeleckich pozwalam sobie teraz wykorzystać do zobrazowania istoty procesu wyceny nieruchomości, którego zwieńczeniem jest jak wiadomo określana wartość rynkowa nieruchomości. Otóż wartość nieruchomości oparta o przypuszczenia i szczere przekonania tym właśnie różni się od faktycznej wartości rynkowej czym różnią się typowania środków ciężkości dokonywane przez uczestników konkursu od ich udokumentowanego określenia.
Faktycznie przeprowadzony i udokumentowany proces wyceny nieruchomości polega na:
1. stworzeniu zbioru informacji rynkowych o przeprowadzonych transakcjach nieruchomości (zebranie wszelkich dostępnych informacji charakteryzujących   nieruchomości),
2. przeprowadzeniu analizy zgromadzonych danych informacyjnych w celu określenia liczbowego wpływu poszczególnych cech nieruchomości na poziom cen,
3. ustaleniu cech wycenianej nieruchomości mających udokumentowany wpływ na poziom cen i przeprowadzeniu obliczeń przy wykorzystaniu współczynników wynikających z przeprowadzonej analizy,
4. przedstawieniu wartości nieruchomości (wyniku procesu wyceny) w formie opracowania zawierającego opis przeprowadzonego procesu wyceny wraz ze sposobem dokonania obliczeń.
Nie przeczę, że wciąż jeszcze możliwe jest w praktyce wprowadzenie do oficjalnego obiegu opracowań, w których wartość rynkowa nie wynika z faktycznie przeprowadzonego procesu wyceny lecz pochodzi z odpowiednio podanych i atrakcyjnie opakowanych przekonań i wymysłów. Ewidentną zaletą takich opracowań jest ich niski koszt ich wytworzenia wynikający ze świadomego odstępowania od badań i analiz rynkowych oraz możliwość przypisania wycenianej nieruchomości niemal dowolnej wartości rynkowej. Coraz lepsza dostępność publicznych i komercyjnych źródeł informacji o nieruchomościach sprawia, że uprawdopodabnianie takich opracowań wymaga coraz częściej sięgania po różne, coraz bardziej wymyślne zabiegi mające na celu odwracaniu uwagi od istoty wyceny.

Nawiązując ponownie do zawodów strzeleckich należy mieć w takich przypadkach świadomość, że nie mamy wówczas do czynienia z mozolnym procesem określania środka ciężkości lecz wyłącznie z typowaniem jego położenia na podstawie mniej lub bardziej szczerych i prawdziwych intencji.
Wszystkich zainteresowanych pragnę uspokoić, że odróżnienie wartości rynkowej powstałej na podstawie przypuszczeń i prywatnych osądów od wartości wynikającej z faktycznie przeprowadzonych badań i analiz rynkowych nie wymaga wcale pogłębionej wiedzy z zakresu wyceny nieruchomości. Do prostego zdemaskowania typu okazywanej nam wartości rynkowej w wielu przypadkach wystarczające będzie zrozumienie samej istoty procesu wyceny, którą obrazowo pozwoliłem sobie wcześniej omówić na przykładzie tarcz strzeleckich.

1

Fragment mapy średnich cen gruntów niezabudowanych na obszarze rynku lokalnego miasta Racibórz opracowany na zamówienie gminy Racibórz.
Przydatnym materiałem dokumentującym faktycznie przeprowadzone badania rynkowe na potrzeby określania wartości nieruchomości są wszelkiego typu elementy składowe przeprowadzonych badań i analiz rynkowych. Dobrym przykładem mogą tu być między innymi mapy średnich cen. Mapy takie mają tę korzystną cechę, że nie ma specjalnej możliwości wymyślenia treści takich map bez uprzedniego przeprowadzenia udokumentowanych badań rynkowych. Nie da się stworzyć mapy na podstawie swobodnie snutych przekonań i bez użycia danych rynkowych (akurat w przypadku cytowanej mapy ewentualna skłonność do zastępowania faktycznych badań rynkowych wymyślonymi została niezwykle prosto wyeliminowania: przedmiotem zamówienia była nie tylko mapa ale i kompletna baza danych rynkowych wraz z analizą na podstawie której mapa został opracowana).
Mapa średnich cen stanowi nie tylko przykład jednoznacznego dowodu na faktyczną znajomość obsługiwanego rynku nieruchomości ale także traktowana jest przez uczestników rynku nieruchomości jako pożyteczne i poglądowe źródło informacji o cenach. Gdyby publicznie udostępniana mapa zawierała wierutne bzdury to wszyscy jej użytkownicy nie omieszkali by natychmiast dobitnie o tym oznajmiać. Okazuje się jednak, że mapa taka stanowiąca doskonały dowód na solidną pracę wykonaną na potrzeby procesu wyceny nie wszystkim się podoba. Najbardziej zagorzałych krytyków stosowania map średnich cen na potrzeby procesu wyceny nieruchomości można znaleźć wśród osób nawykłych do wypowiadania się na temat wartości i cen na podstawie własnych osądów i przekonań, z pominięciem badań rynkowych. Od tych właśnie osób można uzyskać darmowo cały pakiet argumentów wskazujących na przykre konsekwencje traktowania mapy jako wiarygodnego źródła informacji. Oczywiście niechęć do map jest w takich przypadkach całkowicie zrozumiała i wytłumaczalna.
Pomimo wyraźnej niechęci do okazywania dowodów na wykonane badania rynkowe namawiam do zdecydowanego domagania się jednoznacznych i przekonujących dowodów na przeprowadzone badania i analizy oraz ostrzegam przed bezkrytycznym przyjmowaniem wartości nieruchomości, za którymi nie stoją żadne ślady faktycznie przeprowadzonych i udokumentowanych badań. W dobrze rozumianym interesie użytkownika okazywanej mu wartości jest rozpoznanie czy ma do czynienia z uczestnikiem konkursu na zawodach strzeleckich typującym wynik czy też z wartością określoną na podstawie zbadanych i udokumentowanych faktów.
Dowodów na faktyczne przeprowadzenie badań rynkowych jest oczywiście wiele. Nie miejsce tu by rozważać, które z nich są mniej, a które bardziej wiarygodne. Typowy odbiorca usługi nie potrzebuje precyzyjnych instrukcji w tym zakresie. Fałsz jest dość łatwo wyczuwalny. Ułatwieniem jest to, że miłośnicy wymyślania wartości wykazują niezwykle konsekwentną postawę sprawiającą, że nie dysponują zwykle żadnymi sensownymi dowodami o przeprowadzonych badaniach rynkowych albo też są one tak kiepskie, że identyfikacja użytej technologii określania wartości nie jest trudna. To co tu przedstawiam traktować należy raczej jako pewne ogólne wskazówki i przykłady dowodów na wykonanie czynności, bez których sensowne określenie wartości nie jest możliwe. Za kolejny, ciekawy i jednoznaczny dowód na istnienie badań uznać można wykresy zmian cen rynkowych wskutek upływu czasu. Wykresy takie są nie tylko dobrą ilustracją prowadzonych badań ale dodatkowo ich przeprowadzanie na potrzeby procesu wyceny nieruchomości jest wymagane prawem. Jeśli nasz ekspert nie dysponuje takim wykresem a mimo to wyraża pogląd, że w ostatnich latach na rynku nieruchomości nie wystąpiły żadne istotne zmiany cen wskutek upływu czasu to od razu wiemy jaki jest tego prawdziwy powód.

2

Indeks cen gruntów niezabudowanych na obszarze Warszawy w okresie lat 2002 – 2014.
Jak każde inne elementy badań rynkowych także wykresy indeksów cen gruntów przyjmowane są zwykle przez uczestników rynku nieruchomości z dużym zaciekawieniem. Przydatna i pożyteczna okazuje się informacja o stwierdzonych tendencjach cenowych zidentyfikowanych na podstawie dostępnych, rzeczywistych danych rynkowych. Dla typowego odbiorcy wykres taki okazuje się całkowicie czytelny i zrozumiały a sposób prezentacji tendencji rynkowych nie budzi zwykle żadnych wątpliwości. W naszych rozważaniach istotne jest przede wszystkim to, że wykres taki dokumentuje faktycznie przeprowadzone badania rynkowe. Zaskoczeniem raczej nie będzie gdy wyjawię, że także i tutaj, w przypadku prostych i oczywistych wykresów największa nieufność i krytyka ich wiarygodności oraz zasadności ich tworzenia pojawia się nie ze strony typowych uczestników rynku lecz ze strony trudniących się wymyślaniem wartości. Charakterystyczne jest to, że krytyka taka nie polega na porównywaniu wyników badań z innymi przeprowadzonymi równolegle badaniami lecz polega na poddawaniu generalnej krytyce zasadności prowadzenia kompleksowych badań obejmujących lokalny rynek, wiarygodności stosowanych narzędzi, metod badawczych i co komu się tam jeszcze wymyśli. Jako koronne przytaczane są często następujące argumenty: „każda nieruchomość jest inna”, „nieruchomość jest warta tyle ile ktoś skłonny jest za nią zapłacić”, „każda opinia jest subiektywna”, „nie powinno się do wyceny używać cen bo one dotyczą zjawisk przeszłych”, „wyceny nie można opierać na liczbach lecz na znajomości rynku i doświadczeniu zawodowym” oraz wiele, wiele innych.
Gwałtowna reakcja na wszelkiego typu elementy badań i analiz rynkowych odkrywa głęboko skrywany sekret wielu rzekomych specjalistów polegający na dosyć powszechnej i wstydliwej skłonności do wypowiadania się o wartościach nieruchomości bez znajomości rynku, bez wykonywania badań i analiz rynkowych lub przy pobieżnym, bardzo powierzchownym ich przeprowadzeniu. Sensowność takich wypowiedzi można przyrównać do celności i wiarygodności recenzji z nieprzeczytanych książek, nieobejrzanych filmów czy niewysłuchanych kazań. Nerwowa reakcja ewidentnie dowodzi, że warto jednak każdorazowo domagać się jednoznacznych dowodów wskazujących na to, że wartość nieruchomości mająca być do czegoś istotnego wykorzystana wynika z przebadanych faktów rynkowych a nie z niczym nieuzasadnionych przekonań.
Wszędzie tam gdzie wartość nieruchomości jest określana na podstawie rzeczywiście przeprowadzonych badań i analiz rynkowych nie ma większych problemów z możliwością zapoznania się ich wynikami przestawianymi zwykle w sposób czytelny, logiczny i przejrzysty. Problemów z dostępem do badań i analiz należy się natomiast spodziewać tam, gdzie żadne badania i analizy nie są wykonywane a wynik wyceny jest wymyślany. W takich przypadkach niezbędne badania zastępowane będą często wywodami prawnymi, cytatami z ksiąg ekonomicznych, argumentami wykazującymi niedostateczną przejrzystość rynku, jego niską efektywność, cytatami z Wikipedii oraz wszelkimi innymi substytutami badań rynkowych.
Choć rzecz wydaje się wiadoma i oczywista to podsumowując pozwolę sobie uprzytomnić, że określanie wartości to przede wszystkim działalność badawcza polegająca w głównej mierze na wyciąganiu wniosków z badań rynkowych. W przypadku wyceny nieruchomości mamy do czynienia z prostą zależnością wiarygodności wyniku od jakości przeprowadzonych badań rynkowych. Tak jak z marnej mąki najdoskonalszy piekarz nie upiecze smacznego chleba, tak najlepszy i najbardziej doświadczony zawodowo ekspert nie wyjawi nic sensownego o wartościach rynkowych jeśli nie użyje do tego celu odpowiednich i dobrych jakościowo badań rynkowych. Z powyższych względów zlecam powściągliwość przy bezkrytycznym przyjmowaniu wywodów na temat wartości nieruchomości, za którymi nie stoją czytelne dowody na faktycznie istnienie badań i analiz rynkowych. Gorąco zachęcam do podejmowania prób wykorzystywania w praktyce nabytej właśnie wiedzy.

Wojtek Nurek, MPAI – rzeczoznawca majątkowy, szef Działu Rozwoju w firmie realexperts.pl sp. z o.o., członek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej organu przy Ministrze Infrastruktury i Rozwoju Regionalnego; członek Polskiego Instytutu Wyceny; członek Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. Popularyzator i pomysłodawca tworzenia i stosowania baz danych tworzonych w zorganizowanych lokalnych grupach rzeczoznawców majątkowych. Po wyczerpaniu się możliwości rozwoju baz danych tworzonych na zasadach niekomercyjnych przystąpił do organizowania w ramach specjalistycznej Spółki realexperts.pl profesjonalnych i kompleksowych baz danych informacyjnych niezbędnych do zaawansowanych analiz rynku nieruchomości opartych o rozległe badania modeli statystycznych/ekonometrycznych stosowanych praktycznie w wycenie nieruchomości na rynku komercyjnym, na potrzeby podmiotów publicznych w postępowaniach administracyjnych oraz dla potrzeb postępowań sądowych. Współautor projektów badań i analiz lokalnych rynków gruntów (m.in. Warszawa, Katowice, Szczecin, Poznań, Gdańsk, Lublin), regionalnych modeli nieruchomości komercyjnych (m.in. Warszawa i region warszawski oraz Śląsk) i ogólnopolskich badań modeli wartości stacji benzynowych, wielkopowierzchniowych obiektów handlowych oraz hoteli.

Uwaga! Artykuł został opublikowany w numerze 4 czasopisma Doradca Rynku Nieruchomości 2017 rok. Patrz link do całości numeru.

Udostępnij
Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email

Bądź na bieżąco

Więcej artykułów

Wirtualna wizyta w nieruchomości. Jak wygląda w portalu Nieruchomosci-online.pl?

Na Nieruchomosci-online.pl poszukujący, którzy chcą obejrzeć nieruchomość, a nie mogą pojawić się w niej osobiście, mogą wybrać się na wirtualny spacer po jej wszystkich pomieszczeniach. Wystarczy, że skorzystasz z bezpłatnego Kreatora wizyt online. Jak dodać wirtualną wizytę do ogłoszenia i jakie warunki musi ona spełniać, by została wyświetlona, wyjaśnia Dominika Mikulska.

Przeczytaj więcej »

Opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem wzrosła

Cytat “Wzrost stawek najmu nieco wyhamował w IV kwartale 2022 roku, a w przypadku dużych mieszkań widać nawet spadki cen. Uwagę zwraca Warszawa, gdzie widoczne są wzrosty stawek we wszystkich segmentach mieszkań. Ponownie wzrosła opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem – wynika z raportu Expandera i Rentier.io.”

Przeczytaj więcej »