Mija dokładnie rok od kiedy w Polsce obowiązują nowe regulacje Prawa Restrukturyzacyjnego ( ustawa z dnia 15 maja 2015 roku , Dz.U.2015.978 ) , które to przepisy powstały na gruncie Prawa Upadłościowego i Naprawczego z czego warto zauważyć , iż cześć dotycząca właśnie ratowania przedsiębiorcy przed upadłością została ulokowana w przepisach nowej Ustawy.
Zanim przejdę do konkretnych obszarów na gruncie prawa z którymi może spotkać się pośrednik w obrocie nieruchomościami w codziennej obsłudze przedsiębiorców przedstawię główne założenia i cele Prawa Restrukturyzacyjnego. Uprawnionymi podmiotami w ustawie są przedsiębiorcy w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks Cywilny , wspólnicy osobowych spółek handlowych jak również wspólnicy spółek partnerskich. Z tego wynika, że także pośrednicy prowadzący własną działalność gospodarczą są benificjentami tych regulacji.
Głównym celem postepowania restrukturyzacyjnego zgodnie z art.3 PR jest uniknięcie ogłoszenia upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami , a w przypadku postępowania sanacyjnego – również przez przeprowadzenie działań sanacyjnych , przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli. Restrukturyzację przeprowadza się w następujących postępowaniach :
Warto tu podkreślić , iż nowe Prawo Restrukturyzacyjne odnosi się do przedsiębiorcy przeżywającego kryzys ekonomiczny a wymienione 4 postępowania odzwierciedlają stadium tej sytuacji. Wpływ na
zastosowanie odpowiedniej procedury prawnej wyznacza między innymi stopień wierzytelności spornych , relacji z wierzycielami , wierzycieli rzeczowych ( zabezpieczonych na nieruchomościach ) , ilości tytułów egzekucyjnych czy ogólnej sytuacji finansowej.
Postępowanie restrukturyzacyjne zgodnie z art.6 PR może być prowadzone wobec dłużnika niewypłacalnego lub zagrożonego niewypłacalnością. Ustawodawca w zakresie przedsiębiorcy niewypłacalnego wskazuje na regulacje zawarte w Prawie Upadłościowym ( ustawa z dnia 28 lutego 2003, Dz.U.2015.233i 978 ) , przedsiębiorca zagrożony niewypłacalnością to taki którego sytuacja ekonomiczna wskazuje , że w niedługim czasie może stać się niewypłacalny. Poniżej przedstawiam wizualizację tych zapisów w prawie :
Przesłanka płynnościowa niewypłacalności art.11 pkt 1a oraz podstawa prawna : art.21 PU [Obowiązek zgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości] – nie później niż 30 dni
Przesłanka zadłużeniowa niewypłacalności art.11 pkt.2 oraz podstawa prawna : art.21 PU [Obowiązek zgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości] – nie później niż 30 dniu
Art. 10 PU [Okoliczności ogłoszenia ] Upadłość ogłasza się w stosunku do dłużnika , który stał się niewypłacalny.
Art. 11 PU [Niewypłacalność – pojęcia ] 1. Dłużnik jest niewypłacalny jeżeli utracił zdolność do wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych
1a. Domniemywa się , że dłużnik utracił zdolność do wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych jeżeli opóźnienie w wykonywaniu zobowiązań pieniężnych przekracza trzy miesiące.
Jedyną drogą aby ratować swoje przedsiębiorstwo ( w sytuacji kryzysowej ) jak również odpowiedzialność osobistą przedsiębiorcy / zarządu jest złożenie w odpowiednim czasie wniosku o otwarcie Postępowania Restrukturyzacyjnego , który w momencie złożenia wniosku o upadłość ( np. na wniosek wierzyciela ) ma pierwszeństwo w rozpoznaniu. Badanie przesłanek o których piszę wyżej to podstawowa kwestia w sytuacji upadłości przedsiębiorcy w tym jego odpowiedzialności przed wierzycielami lub organami publicznymi.
Dlaczego tak ważne jest nie tylko sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości ( w tym zakresie profesjonalny pośrednik w obrocie nieruchomościami doskonale sobie poradzi ) ale także sytuacji ekonomicznej przedsiębiorcy ?
Odpowiedź nie jest jednoznaczna bo dotyczy wielu obszarów współpracy sprzedający – pośrednik – kupujący , ale sytuacja kryzysowa przedsiębiorstwa może mieć istotny wpływ na sam przebieg transakcji oraz skutki prawne .
Mam tu na myśli przede wszystkim tzw. szybką sprzedaż majątku spółki ( nieruchomości ) za bardzo niską cenę ( okazja rynkowa ) , która to transakcja po czasie może okazać się nieważna z mocy prawa na podstawie art. 304 PR lub art.127 PU. Ważną przesłanką w tym przypadku jest to , że w ciągu jednego roku po złożeniu wniosku o otwarcie postępowania sanacyjnego lub wniosku o ogłoszenie upadłości taka właśnie transakcja może być poddana analizie pod względem uszczuplenia majątku dłużnika w kontekście zabezpieczenia istotnych praw wierzycieli względem czynności prawnych dłużnika.
Dlatego właśnie z tego punktu widzenia warto sprawdzić , dopytać , przeanalizować sytuację ekonomiczną obsługiwanego przedsiębiorcy.
Kolejną sytuacją na którą warto zwrócić uwagę to moment kiedy pośrednik w obrocie nieruchomościami ma podpisaną umowę z przedsiębiorcą a właśnie ten podmiot wchodzi w postępowanie restrukturyzacyjne.
Po pierwsze warto sprawdzić , kto jest prawnym organem upoważnionym do reprezentowania danego przedsiębiorcę w kontekście spraw majątkowych ( zbycie nieruchomości ), może to być nadzorca sądowy lub zarządca , po drugie na pewno należy także sprawdzić czy zarządca w postępowaniu sanacyjnym nie odstąpił właśnie na podstawie art. 298 PR od wykonania tej umowy. Warto zatem przeanalizować obecne umowy pod względem otrzymania informacji od obsługiwanego podmiotu w przypadku sytuacji kryzysowej.
Po trzecie jeśli plan restrukturyzacyjny art. 10 PR przewiduje zbycie majątku dłużnika warto na nowo uzgodnić warunki współpracy oraz wynagrodzenia z uprawnionym organem bo właśnie wysokość kosztów transakcyjnych musi być uwzględniona w planie finansowym dłużnika. Kontrola sądowa tych postępowań gwarantuje tylko to co jest zapisane w procedurze prawnej związanej z ustawą prawo restrukturyzacyjne.
Podsumowując , nowe regulacje prawa restrukturyzacyjnego to zapewne prawdziwe koło ratunkowe dla podmiotów gospodarczych przechodzących trudne chwile w bycie przedsiębiorcy ale także szansa dla rynku na współpracę ( wyłączną ) w zakresie zbycia nieruchomości , która będzie bardzo często stanowić jeden z głównych środków restrukturyzacyjnych zawartych w planie wyprowadzenia firmy na prostą.
Maciej Krzysztof Zajkowski – Przedsiębiorca, mediator, partner zarządzający projektami restrukturyzacyjnymi, przedstawiciel samorządu gospodarczego, Doradca rynku nieruchomości partner Zarządzający Projektami Restrukturyzacyjnymi
Uwaga! Artykuł został opublikowany w numerze 4 czasopisma Doradca Rynku Nieruchomości 2017 rok. Patrz link do całości numeru.
