Prawo Restrukturyzacyjne w świetle obsługi rynku nieruchomości oraz obsługi przedsiębiorców

Maciej Krzysztof Zajkowski
Maciej Krzysztof Zajkowski

 Mija dokładnie rok od kiedy w Polsce obowiązują nowe regulacje Prawa Restrukturyzacyjnego ( ustawa z dnia 15 maja 2015 roku , Dz.U.2015.978 ) , które to przepisy powstały na gruncie Prawa Upadłościowego i Naprawczego z czego warto zauważyć , iż cześć dotycząca właśnie ratowania przedsiębiorcy przed upadłością została ulokowana w przepisach nowej Ustawy.

   Zanim przejdę do konkretnych obszarów na gruncie prawa z którymi może spotkać się pośrednik w obrocie nieruchomościami w codziennej obsłudze przedsiębiorców przedstawię główne założenia i cele Prawa Restrukturyzacyjnego. Uprawnionymi podmiotami w ustawie są przedsiębiorcy w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks Cywilny , wspólnicy osobowych spółek handlowych jak również wspólnicy spółek partnerskich. Z tego wynika, że także pośrednicy prowadzący własną działalność gospodarczą są benificjentami tych regulacji.

   Głównym celem postepowania restrukturyzacyjnego zgodnie z art.3 PR jest uniknięcie ogłoszenia upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami , a w przypadku postępowania sanacyjnego – również przez przeprowadzenie działań sanacyjnych , przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli. Restrukturyzację przeprowadza się w następujących postępowaniach :

   Warto tu podkreślić , iż nowe Prawo Restrukturyzacyjne odnosi się do przedsiębiorcy przeżywającego kryzys ekonomiczny a wymienione 4 postępowania odzwierciedlają stadium tej sytuacji. Wpływ na

1z

zastosowanie odpowiedniej procedury prawnej wyznacza między innymi stopień wierzytelności spornych , relacji z wierzycielami , wierzycieli rzeczowych ( zabezpieczonych na nieruchomościach ) , ilości tytułów egzekucyjnych czy ogólnej sytuacji finansowej.

   Postępowanie restrukturyzacyjne zgodnie z art.6 PR może być prowadzone wobec dłużnika niewypłacalnego lub zagrożonego niewypłacalnością. Ustawodawca w zakresie przedsiębiorcy niewypłacalnego wskazuje na regulacje zawarte w Prawie Upadłościowym ( ustawa z dnia 28 lutego 2003, Dz.U.2015.233i 978 ) , przedsiębiorca zagrożony niewypłacalnością to taki którego sytuacja ekonomiczna wskazuje , że w niedługim czasie może stać się niewypłacalny. Poniżej przedstawiam wizualizację tych zapisów w prawie :

Przesłanka płynnościowa niewypłacalności art.11 pkt 1a oraz podstawa prawna : art.21 PU [Obowiązek zgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości] – nie później niż 30 dni

2z

Przesłanka zadłużeniowa niewypłacalności art.11 pkt.2 oraz podstawa prawna : art.21 PU [Obowiązek zgłoszenia wniosku o ogłoszenie upadłości] – nie później niż 30 dniu

3z

Art. 10 PU [Okoliczności ogłoszenia ] Upadłość ogłasza się w stosunku do dłużnika , który stał się niewypłacalny.

Art. 11 PU [Niewypłacalność – pojęcia ] 1. Dłużnik jest niewypłacalny jeżeli utracił zdolność do wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych

   1a. Domniemywa się , że dłużnik utracił zdolność do wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań pieniężnych jeżeli opóźnienie w wykonywaniu zobowiązań pieniężnych przekracza trzy miesiące.

   Jedyną drogą aby ratować swoje przedsiębiorstwo ( w sytuacji kryzysowej ) jak również odpowiedzialność osobistą przedsiębiorcy / zarządu jest złożenie w odpowiednim czasie wniosku o otwarcie Postępowania Restrukturyzacyjnego , który w momencie złożenia wniosku o upadłość ( np. na wniosek wierzyciela ) ma pierwszeństwo w rozpoznaniu. Badanie przesłanek o których piszę wyżej to podstawowa kwestia w sytuacji upadłości przedsiębiorcy w tym jego odpowiedzialności przed wierzycielami lub organami publicznymi.

   Dlaczego tak ważne jest nie tylko sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości ( w tym zakresie profesjonalny pośrednik w obrocie nieruchomościami doskonale sobie poradzi ) ale także sytuacji ekonomicznej przedsiębiorcy ?

   Odpowiedź nie jest jednoznaczna bo dotyczy wielu obszarów współpracy sprzedający – pośrednik – kupujący , ale sytuacja kryzysowa przedsiębiorstwa może mieć istotny wpływ na sam przebieg transakcji oraz skutki prawne .

   Mam tu na myśli przede wszystkim tzw. szybką sprzedaż majątku spółki ( nieruchomości ) za bardzo niską cenę ( okazja rynkowa ) , która to transakcja po czasie może okazać się nieważna z mocy prawa na podstawie art. 304 PR lub art.127 PU. Ważną przesłanką w tym przypadku jest to , że w ciągu jednego roku po złożeniu wniosku o otwarcie postępowania sanacyjnego lub wniosku o ogłoszenie upadłości taka właśnie transakcja może być poddana analizie pod względem uszczuplenia majątku dłużnika w kontekście zabezpieczenia istotnych praw wierzycieli względem czynności prawnych dłużnika.

   Dlatego właśnie z tego punktu widzenia warto sprawdzić , dopytać , przeanalizować sytuację ekonomiczną obsługiwanego przedsiębiorcy.

   Kolejną sytuacją na którą warto zwrócić uwagę to moment kiedy pośrednik w obrocie nieruchomościami ma podpisaną umowę z przedsiębiorcą a właśnie ten podmiot wchodzi w postępowanie restrukturyzacyjne.

   Po pierwsze warto sprawdzić , kto jest prawnym organem upoważnionym do reprezentowania danego przedsiębiorcę w kontekście spraw majątkowych ( zbycie nieruchomości ), może to być nadzorca sądowy lub zarządca , po drugie na pewno należy także sprawdzić czy zarządca w postępowaniu sanacyjnym nie odstąpił właśnie na podstawie art. 298 PR od wykonania tej umowy. Warto zatem przeanalizować obecne umowy pod względem otrzymania informacji od obsługiwanego podmiotu w przypadku sytuacji kryzysowej.

   Po trzecie jeśli plan restrukturyzacyjny art. 10 PR przewiduje zbycie majątku dłużnika warto na nowo uzgodnić warunki współpracy oraz wynagrodzenia z uprawnionym organem bo właśnie wysokość kosztów transakcyjnych musi być uwzględniona w planie finansowym dłużnika. Kontrola sądowa tych postępowań gwarantuje tylko to co jest zapisane w procedurze prawnej związanej z ustawą prawo restrukturyzacyjne.

   Podsumowując , nowe regulacje prawa restrukturyzacyjnego to zapewne prawdziwe koło ratunkowe dla podmiotów gospodarczych przechodzących trudne chwile w bycie przedsiębiorcy ale także szansa dla rynku na współpracę ( wyłączną ) w zakresie zbycia nieruchomości , która będzie bardzo często stanowić jeden z głównych środków restrukturyzacyjnych zawartych w planie wyprowadzenia firmy na prostą.

Maciej Krzysztof Zajkowski – Przedsiębiorca, mediator, partner zarządzający projektami restrukturyzacyjnymi, przedstawiciel samorządu gospodarczego, Doradca rynku nieruchomości partner Zarządzający Projektami Restrukturyzacyjnymi

Uwaga! Artykuł został opublikowany w numerze 4 czasopisma Doradca Rynku Nieruchomości 2017 rok. Patrz link do całości numeru.

Udostępnij
Facebook
Twitter
LinkedIn
Email

Bądź na bieżąco

Więcej artykułów

Wzrost cen domów nieco odpuścił, ale mieszkania bije na głowę

Cytat “Po ponad dwóch latach nieprzerwanych wzrostów, IV kw. 2024 r. przyniósł wyraźne wyhamowanie a nawet lekkie spadki stawek w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży domów jednorodzinnych – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. W dłuższej perspektywie domy podrożały jednak znacznie mocniej od dużych mieszkań.”

Przeczytaj więcej »