Arletta Kolasińska
Kilka dni temu zadzwonił do mnie klient zainteresowany ofertą mieszkania do wynajęcia. Zaczęliśmy rozmawiać o ewentualnych warunkach zawarcia umowy najmu i… zupełnie nie mogliśmy się dogadać. Kiedy klient mówił o wynajmującym – miał na myśli najemcę. Kiedy ja mówiłam o wynajmującym – mówiłam o właścicielu. W końcu porzuciliśmy nazewnictwo prawne i przeszliśmy na wyrazy opisowo-potoczne typu „ten, kto korzysta”, czy „ten kto odstępuje lokal”.
Po skończonej rozmowie odłożyłam słuchawkę i pomyślałam, że życie pośrednika byłoby dużo prostsze, gdyby nasi klienci znali chociaż podstawowe terminy i słownictwo związane z procesem najmu lokali. Rozmowy z klientami byłyby krótsze i treściwsze, a nasza praca zdecydowanie mniej stresująca. I w tym momencie zdałam sobie sprawę, że niestety nie tylko klienci mają problem z terminologią kodeksową. Dotyczy to również wielu osób pracujących w naszej branży, którym regularnie mylą się pojęcia i przez to często nie możemy skonkretyzować tematu rozmowy.
Zatem – jak to jest z tym najmem? Może warto wrócić do początku i przyjrzeć się podstawowym pojęciom wynikającym z definicji najmu?
Umowa najmu zdefiniowana jest w kodeksie cywilnym w księdze III – ZOBOWIĄZANIA, tytule XVII – NAJEM I DZIERŻAWA, dziale I – NAJEM:
Art. 659 §1. KC
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Cóż nowego, a jednak dobrze nam znanego możemy wyczytać w znanej definicji najmu? Spróbuję rozebrać ją na czynniki pierwsze i przyjrzeć się wynikom tej operacji.
Pierwsze trzy słowa: „PRZEZ UMOWĘ NAJMU (…)” definiują to, jak każda umowa dotycząca wynajmowania rzeczy będzie zatytułowana. Zatem tytułem tej umowy nie będzie „umowa wynajmu” ani „umowa wynajęcia”, tylko właśnie „umowa najmu”. Oczywiście użycie dwóch pierwszych sformułowań nie spowoduje nieważności umowy, bo o tym z jaką umową mamy do czynienia decyduje jej treść a jeszcze ściślej intencje stron, czyli „na co strony chciały się umówić” a nie tytuł. Niezależnie od tego, używanie w tytule innego sformułowania niż „UMOWA NAJMU” świadczy o pewnej niefrasobliwości autora.
Dalej w naszej definicji mamy: „(…) WYNAJMUJĄCY ZOBOWIĄZUJE SIĘ ODDAĆ NAJEMCY RZECZ DO UŻYWANIA (…)”. No właśnie – wynajmujący i najemca. Kim oni są?
Wynajmujący to ten, kto komuś oddaje do używania jakąś rzecz, czyli najczęściej właściciel. Jak najłatwiej zapamiętać w potocznym obiegu, że wynajmujący to właściciel? Może najprościej będzie przez skojarzenie pierwszej litery tych słów „W”? W ten sposób na pewno nie będzie wątpliwości, kim jest wynajmujący. Oczywiście wiemy, że wynajmującym może być nie tylko właściciel, ale również posiadacz samoistny, najemca, dzierżawca, osoba, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie i prawa spółdzielcze), czy osoba będąca użytkownikiem wieczystym. Tutaj chodzi o ułatwienie przypisywania słowa „wynajmujący” do właściwej osoby.
Z kolei najemca, to ten kto korzysta na podstawie umowy najmu z rzeczy, którymi przecież również są działki gruntu, domy i lokale.
Następne słowa to: „(…) PRZEZ CZAS OZNACZONY LUB NIEOZNACZONY (…)” – z których wynika, że umowy najmu nie zawiera się na „czas określony, czy nieokreślony” tylko na „czas oznaczony albo nieoznaczony”. No i znowu pojawia się pytanie – czy użycie w treści umowy najmu sformułowania „czas określony” spowoduje nieważność tej umowy? Oczywiście nie. Ale może świadczyć o pewnym braku precyzji autora. W razie sporu, to treść umowy pokaże, czy stronom umowy chodziło o czas oznaczony, czy też w inny sposób chciały opisać w jakich ramach czasowych będzie ich obowiązywała zawierana umowa. Czy sformułowanie „czas określony” pojawia się w przepisach prawa? Tak, na przykład w kodeksie pracy przy zdefiniowaniu długości umowy o pracę.
No i na koniec: „(…) NAJEMCA ZOBOWIĄZUJE SIĘ PŁACIĆ WYNAJMUJĄCEMU UMÓWIONY CZYNSZ.” Czym jest „czynsz”? Czy jest to opłata za prąd, gaz, wodę i inne media? Czy jest to opłata dla spółdzielni? Czy jest to opłata dla wspólnoty? Nie. Czynsz to ekwiwalent tego, że właściciel jakiejś rzeczy pozwala komuś innemu korzystać z tej rzeczy. Czynsz to część przychodu – „profit” właściciela rzeczy wynikający z samego faktu jej posiadania. I tylko tyle. Czynsz nie obejmuje opłaty za prąd, gaz, utrzymanie części wspólnych, itd. Jak nazywają się te opłaty? To oczywiście w przypadku spółdzielni mieszkaniowych – koszty eksploatacji, a w przypadku wspólnot mieszkaniowych – zaliczki na poczet zarządu nieruchomością wspólną.
Niestety powszechnie w naszym społeczeństwie pod pojęciem czynszu mieszczą się absolutnie wszystkie składniki związane z utrzymaniem lokalu. Klienci wrzucają do jednego worka wszystkie te opłaty i ich praktycznie nigdy nie rozdzielają. Jak potocznie nazywany bywa czynsz? Bywa „opłatą dla właściciela”, „odstępnym”, czy „zyskiem właściciela”, ale jakoś prawie nigdy „czynszem”. Kilka lat temu próbowałam w swoich reklamach opisywać koszty najmu jako „czynsz najmu” i „koszty eksploatacji” i jaki był tego skutek? Niestety musiałam się poddać. Większości klientom trzeba było tłumaczyć co oznacza słowo „czynsz”, co tak wyraźnie i zupełnie niepotrzebnie wydłużało moje rozmowy, że w końcu zrezygnowałam z takich zapisów i wróciłam do wersji opisowych.
Podsumowując – niewinna definicja najmu precyzyjnymi słowami nazywa wszystkie elementy umów najmu i nie pozostawia miejsca na dowolność. Życzę nam wszystkim takiej precyzji w nadchodzącym roku i posługujących się właściwymi terminami klientów, z którymi uda się nawiązać szybki i skuteczny kontakt prowadzący do sfinalizowania transakcji.
Uwaga! Artykuł został opublikowany w numerze 3 czasopisma Doradca Rynku Nieruchomości 2016 rok. Patrzlink do całości numeru.
Arletta Kolasińska – właścicielka biura obrotu nieruchomościami ARLI Nieruchomości w Łodzi, działającego od 1993 roku
