O co pytać kupując mieszkanie na rynku pierwotnym?

Inwestorzy, poszukujący mieszkania na rynku pierwotnym, wiele informacji uzyskają, czytając prospekt informacyjny – np. sytuacja prawno-finansowa firmy, harmonogram budowy, warunki odstąpienia od umowy. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2019 poz. 1805 t.j.), deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami.

Chociaż dokumenty te powinny być dostarczone przez dewelopera nieodpłatnie na trwałym nośniku (np. papier, płyta CD, USB), to w praktyce wystarczająca jest forma elektroniczna przesłana na adres e-mail klienta. Warto też wiedzieć o tym, że prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.

Dane zawarte w części ogólnej prospektu

Znajdziemy tu szereg informacji – dotyczą one m.in.:

• pozwolenia na budowę – czy jest ostateczne lub, czy jest zaskarżone,
• numeru księgi wieczystej – w EKW, czyli Elektronicznej Księdze Wieczystej można sprawdzić online, czy grunt nie jest obciążony hipoteką, a jeśli jest, to czy w prospekcie zostały wymienione wszystkie hipoteki widniejące w księdze,
• informacji o planach zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek – jaki rodzaj zabudowy przeznaczony jest w planie np. zabudowa wielorodzinna; podane są też informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach, dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km np. o budowie lub rozbudowie dróg, linii kolejowych oraz o znanych inwestycjach (np. oczyszczalni ścieków, spalarni śmieci),
• terminu, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę;.
• sposobu zabezpieczenia nabywcy lokalu – deweloper ma obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danej inwestycji budowlanej (służy gromadzeniu środków nabywcy),
• harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego – podane są poszczególne etapy budowy;
• warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej – z uwzględnieniem warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa.

Dane zawarte w części indywidualnej prospektu

Przede wszystkim określona jest tu cena m2 powierzchni lokalu mieszkalnego. Podane są również informacje związane z położeniem oraz istotnymi cechami budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny, będący przedmiotem umowy deweloperskiej, np. liczba kondygnacji i liczba lokali w budynku, technologia wykonania budynku (konstrukcja ścian zewnętrznych i sposób ich ocieplenia, konstrukcja wewnętrznych ścian nośnych i działowych, rodzaj stropu, rodzaj i sposób ocieplenia dachu), ilość miejsc garażowych, dostępne media, dostęp do drogi publicznej.

Oprócz tego klient powinien otrzymać jako załącznik:

• rzut mieszkania, zawierający określenie jego powierzchni i układu pomieszczeń oraz określenie usytuowania lokalu w budynku wraz z rzutem kondygnacji, na której się znajduje;
• standard wykonania lokalu oraz części wspólnej budynku, a także terenu wokół.

Przykładowe pytania

Jeśli po przeanalizowaniu danych zawartych w obu częściach prospektu nasuną nam się jakieś pytania, należy je zadać podczas rozmowy telefonicznej lub spotkania online z przedstawicielem biura sprzedaży dewelopera. Można też poprosić o przesłanie zeskanowanych dokumentów podanych w prospekcie, np. pozwolenia na budowę.

Poniżej przykładowa lista pytań dotycząca opisu mieszkania w drugiej części prospektu.

1. Co dokładnie obejmuje stan deweloperski? – nie ma jednej precyzyjnej definicji, która określa, co to znaczy stan deweloperski, warto zapytać przede wszystkim: jak będą wykończone ściany (pomalowane) i podłogi (wylewka)?
2. Jakie okna zostaną zamontowane? (aby zabezpieczały przed ucieczką ciepła w zimie, powinny mieć współczynnik przewodzenia ciepła 1,1), czy będą zamontowane parapety wewnętrzne, czy drzwi wejściowe do mieszkania będą antywłamaniowe?
3. Jak będą wyglądały części wspólne budynku? – dotyczy to m.in. standardu wykończenia klatek, jakie będą drzwi wejściowe do budynku?, czy będzie domofon?, podjazd dla wózków?, itp.?
4. Czy zakup komórki lokatorskiej lub miejsca postojowego w garażu jest obowiązkowy?;
5. Z jakimi orientacyjnymi kosztami eksploatacyjnymi należy się liczyć? – warto poprosić o zestawienie wszystkich przewidywanych opłat, z uwzględnieniem jak rozliczane będzie dostarczane ciepło (podzielniki kosztów?), ciepła i zimna woda (na podstawie zużycia?), ścieki, śmieci (czy uzależnione od liczby osób?), jakie będą koszty utrzymania części wspólnych?, ile wyniesie fundusz remontowy?
6. Jakie są szczegóły, dotyczące procedury odbioru gotowego mieszkania?

Nawet jeśli ostateczna decyzja o zakupie zostanie odłożona w czasie, warto już teraz zebrać te wszystkie informacje, aby móc wnikliwie porównać ze sobą różne oferty.