Nowy tekst projektu ustawy z 8. 03.2010 r. „o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców”.

Wybrane fragmenty projektu ustawy 8.03.2010. Źródło strona Ministerstwa Gospodarki http://bip.mg.gov.pl/Projektowane+akty+normatywne/Dzialalnosc+gospodarcza/.
….
Art. 21. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.19)) wprowadza się następujące zmiany: 1) w art. 4 pkt 14 i 15 otrzymuje brzmienie:
„14) standardach zawodowych – należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, zarządcy nieruchomości, ustalone zgodnie z przepisami prawa;

15) organizacjach zawodowych – należy przez to rozumieć utworzone, zgodnie z
przepisami o stowarzyszeniach, stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności odpowiednio rzeczoznawcy majątkowego lub zarządcy nieruchomości;”

2) w art. 23 ust. 2 otrzymuje brzmienie:
„2. Wykonywanie czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 – 6, może być powierzone zarządcom nieruchomości, rzeczoznawcom majątkowym lub przedsiębiorcom, którzy zatrudniają te osoby, a także przedsiębiorcom wykonującym działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub osobom działającym w ich imieniu. Wyłonienie podmiotów, o których mowa w zdaniu pierwszym, następuje na podstawie przepisów o zamówieniach publicznych.”;
3) w art. 25 ust. 3 otrzymuje brzmienie:
„3. Wykonywanie czynności, o których mowa w ust. 2, z wyłączeniem czynności
wymienionych w art. 23 ust. 1 pkt 7-9, może być powierzane zarządcom nieruchomości, rzeczoznawcom majątkowym lub przedsiębiorcom, którzy zatrudniają te osoby, a także przedsiębiorcom wykonującym działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub osobom działającym w ich imieniu. Wyłonienie podmiotów, o których mowa w zdaniu pierwszym, następuje na podstawie przepisów dotyczących zamówień publicznych.”;
….
5) uchyla się art. 179 – 183;
6) dodaje się art. 183b – 183d w brzmieniu:
„Art. 183b. 1. Działalność gospodarcza w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami polega na wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;
4) innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.
2. Działalność, o której mowa w ust. 1, może także polegać na wykonywaniu opracowań i ekspertyz oraz doradztwie w zakresie rynku nieruchomości.
3. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego za jej wykonanie oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
4. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.
5. Przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia.
6. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia
wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.
7. Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej.
Art. 183c. 1. Działalność, o której mowa w art. 183b, podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z
wykonywaniem czynności pośrednictwa, o których mowa w art. 183b. Jeżeli działalność, o której mowa w art. 183b, wykonywana jest przy pomocy innych osób, działających pod nadzorem przedsiębiorcy, podlega ona również ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
2. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mowa w ust. 1, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego zawodu oraz zakres realizowanych zadań.
Art. 183d. Przy wykonywaniu działalności, o której mowa w art. 183b, przedsiębiorca lub osoba działająca w jego imieniu ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) rejestrach osób, którym przysługują prawa odrębnej własności lokalu;
7) ewidencji ludności.”;
……..
„Art. 87. 1. Postępowania kwalifikacyjne dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych oraz zarządców nieruchomości, o których mowa ustawie zmienianej w art. 21, wszczęte i niezakończone przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, prowadzi się na podstawie przepisów dotychczasowych.
2. Postępowania kwalifikacyjne dla kandydatów na pośredników w obrocie nieruchomościami, o których mowa ustawie zmienianej w art. 21, wszczęte i niezakończone przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy umarza się.
3. Opłata wniesiona za postępowanie kwalifikacyjne, o którym mowa w ust. 2, podlega zwrotowi w całości na podany przez kandydata numer rachunku bankowego w terminie 30 dni od dnia umorzenia postępowania.

Uzasadnienie (fragmenty)

13. Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Stan obecny
Ustawa określa m.in. zasady działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.

Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami

Rzeczoznawstwo majątkowe
Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w ustawie. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów przedmiotowej ustawy. Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych osoba
spełniająca warunki ustawowe nabywa prawo wykonywania zawodu. Rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności objętych rzeczoznawstwem. Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie fizycznej, która:
1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych,
za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
3) posiada wyŜsze wykształcenie magisterskie;
4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości;
5) odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości;
6) przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w ustawie. Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów przedmiotowej ustawy. Z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami
osoba spełniająca ustawowe wymagania nabywa prawo wykonywania zawodu. Licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:
1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
3) posiada wyższe wykształcenie;
4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;
5) odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Zarządzanie nieruchomościami
Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów przedmiotowej ustawy. Z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości osoba spełniająca
warunki ustawowe nabywa prawo wykonywania. Licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:
1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych,
za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
3) posiada wyższe wykształcenie;
4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami;
5) odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Nadawanie uprawnień i licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w
sprawach odpowiedzialności zawodowej

Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej nadaje uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości oraz licencje zawodowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub licencje zawodowe w zakresie zarządzania nieruchomościami, osobom które spełniły wymogi określone w ustawie. Spełnienie ustawowych wymogów stwierdza Państwowa Komisja Kwalifikacyjna w postępowaniu kwalifikacyjnym. Postępowanie kwalifikacyjne przeprowadza się na koszt osób ubiegających się o nadanie uprawnień i licencji zawodowych. Koszty są pokrywane przez wniesienie opłaty za postępowanie kwalifikacyjne. Nadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także licencji zawodowych pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy Nieruchomości stwierdza się świadectwem. Odmowa nadania uprawnień i licencji zawodowych następuje w drodze decyzji. Osoby, którym nadano uprawnienia i licencje zawodowe, podlegają wpisowi odpowiednio do centralnych rejestrów: rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości na podstawie świadectw nadania tych uprawnień i licencji. Praktyka zawodowa dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych nie może trwać krócej niż dwanaście miesięcy. Wysokość opłaty za postępowanie kwalifikacyjne dla kandydata na rzeczoznawcę majątkowego jest uzależniona od etapu postępowania kwalifikacyjnego i wynosi:
1) za pierwszy etap postępowania kwalifikacyjnego, zwany dalej “etapem wstępnym” – 300 zł;
2) w drugim etapie postępowania kwalifikacyjnego, zwanym dalej “egzaminem”:
a) za część pisemną egzaminu – 550 zł,
b) za część ustną egzaminu – 450 zł.
Opłatę za postępowanie kwalifikacyjne kandydat na rzeczoznawcę majątkowego wnosi w
całości za etap wstępny i za egzamin.
W przypadku ponownego przystąpienia przez kandydata do części ustnej egzaminu wysokość opłaty za postępowanie kwalifikacyjne wynosi 450 zł.
W przypadku złożenia przez kandydata wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy w trybie art. 127 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, wysokość opłaty za postępowanie kwalifikacyjne wynosi 300 zł.
Praktyka zawodowa dla kandydatów na pośredników w obrocie nieruchomościami nie może trwać krócej niż sześć miesięcy, z tym że liczba godzin przeznaczona na realizację programu praktyki nie może być mniejsza niż dwieście. Wysokość opłaty za postępowanie kwalifikacyjne dla kandydata na pośrednika w obrocie nieruchomościami i kandydata na zarządcę nieruchomości wynosi 400 zł. W przypadku złoŜenia przez kandydata wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy w trybie art. 127 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, wysokość opłaty za postępowanie kwalifikacyjne wynosi 450 zł. Praktyka zawodowa dla kandydatów na zarządców nieruchomości nie może trwać krócej niż sześć miesięcy, z tym że liczba godzin przeznaczona na realizację programu praktyki nie może być mniejsza niż dwieście. Prawo UE nie reguluje kwestii pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Uzyskania licencji wiąże się z ukończeniem studiów podyplomowych (ok. 3 semestry, koszt ponad 4 000 zł) plus odbycie praktyki w biurze pośrednictwa (koszt ok. 10-12 tys zł). Obecnie mimo obowiązku licencji nadal powtarzają się nieprawidłowości związane z nieuczciwym pośrednictwem. Ponadto nie wszystkie osoby zajmujące się pośrednictwem posiadają wymagane licencje. Propozycja zniesienia licencji dla pośredników (przy zachowaniu licencji dla rzeczoznawców majątkowych i zarządców nieruchomości) ma na celu ułatwienie dostępu do zawodu oraz usuwanie zbędnych obciążeń i kosztów w podejmowaniu działalności gospodarczej w tym obszarze. Szybki rozwój internetowych portali kupna-sprzedaży dodatkowo pomniejsza rolę licencji. Generalnie rolą pośrednika jest skojarzenie kupującego i sprzedającego, zebranie dokumentów niezbędnych do przygotowania aktu notarialnego. Odpowiedzialność za weryfikację zgromadzonych dokumentów spoczywa na notariuszu.

Propozycje zmian
Wobec powyższego w projekcie ustawy wprowadzono następujące zmiany:
– wydłużeniu uległ termin w jakim ma nastąpić aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu (obecnie aktualizacja opłaty następuje w cyklu rocznym, propozycja przewiduje dokonywanie aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata),
– ustalono górną granicę stawki procentowej o jaką może być podwyższona opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego (wysokość górnej granicy wynosi 50 % wysokości dotychczasowej opłaty rocznej),

– ułatwienia w dostępie do zawodu rzeczoznawcy majątkowego obejmujące:
– skrócenie okresu wymaganej praktyki zawodowej z 12 do 6 miesięcy,
– zmianę zasad przeprowadzania egzaminu zawodowego polegającą na:
• likwidacji wstępnego etapu postępowania egzaminacyjnego (obowiązujące przepisy dopuszczają daleko idącą uznaniowość Komisji Kwalifikacyjnej, co może powodować ograniczenie dopuszczania do egzaminu zawodowego) – skutkuje to także zniesieniem opłaty w wysokości 300 zł za tę część egzaminu,

• osoba spełniająca wymagania formalne jest zawsze dopuszczana do egzaminu,
• określenie w ustawie przejrzystych zasad przeprowadzania egzaminu,
– otwarcie dostępu do wykonywania działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami:
– zniesiono obowiązek uzyskania licencji zawodowej pośrednika i inne ustawowe wymagania ograniczające dostęp do wykonywania pośrednictwa,
– wykonywanie tej działalności wymaga jedynie obowiązkowego ubezpieczenia OC,
– na skutek likwidacji postępowania kwalifikacyjnego zniesiono opłatę egzaminacyjną w wysokości 400 zł,
– określono w ustawie zasady dostępu do zawodu i egzaminowania dla zarządcy nieruchomości.

Wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia umów sprzedaży, najmu lub dzierżawy nieruchomości nie wymaga szczególnych kwalifikacji zawodowych. Każdy przedsiębiorca funkcjonujący w obrocie gospodarczym posiada podstawowe umiejętności, którymi musi wykazać się pośrednik np.: sprawne przeprowadzanie transakcji, korzystanie z rejestrów i ewidencji, prezentacja ofert. Najważniejsze z punktu widzenia konsumenta umowy, przy których zawieraniu może uczestniczyć pośrednik to umowy sprzedaży nieruchomości – jednak należy zauważyć, iż prawidłowość takiej umowy poświadcza notariusz, a nie pośrednik i de facto na notariusza nałożony jest ciężar odpowiedzialności za rzetelność transakcji (sprawdzenie ksiąg wieczystych etc.). W praktyce pośrednictwo ogranicza się do przedstawienia np. oferty sprzedaży nieruchomości bez uprzednich oględzin i sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. Większość biur i agencji nieruchomości nie zatrudnia osób posiadających licencje zawodowe (na rynku działają biura niezatrudniające licencjonowanych pośredników, bądź zatrudniające takiego pośrednika na kilkanaście oddziałów). 70% transakcji sprzedaży nieruchomości dokonywanych jest poza pośrednikami. Wysoki poziom prowizji pobieranych przez pośredników od obydwu stron transakcji jest odwrotnie proporcjonalny do jakości i rzetelności świadczonych przez nich usług (średnia w przypadku umów sprzedaży wynosi 7% wartości transakcji, w przypadku umów najmu to wysokość miesięcznego czynszu). Nie jest prawdą, iż rezygnacja z ustawowych wymogów wykonywania działalności zawodowej pośrednictwa m.in. brak karalności za przestępstwa nie oznacza automatycznego dopuszczenia do świadczenia tych usług osób karanych i niewykształconych. Przedsiębiorca wobec którego prawomocnie orzeczono zakaz wykonywania określonej działalności gospodarczej nie będzie mógł wykonywać takiej działalności (na podstawie Kodeksu karnego i ustawy – Prawo działalności gospodarczej). Niezależnie od powyższego należy podnieść, iż uzyskanie licencji pośrednika wiąże się z dużymi kosztami – koszt obligatoryjnych studiów podyplomowych to ok. 3500 tysiąca złotych, koszt postępowania kwalifikacyjnego 400 złotych do tego należy dodać koszty odbywania praktyk oraz obowiązkowych szkoleń podnoszących kwalifikacje.”

Udostępnij
Facebook
Twitter
LinkedIn
Email

Bądź na bieżąco

Więcej artykułów