Podczas zorganizowanego przez Otodom Spotkania Liderów Nieruchomości wręczyliśmy trzem firmom statuetki Lider Nieruchomości. Wyróżnienie „Za oryginalny model biznesowy odpowiadający na potrzeby klientów, kompleksową obsługę transakcji najmu i inwestowania w nieruchomości na wynajem oraz wysoką jakość usług” przypadło firmie Mzuri. O jej modelu biznesowym rozmawiamy z Janem Dziekońskim, Dyrektorem Projektów Strategicznych.
– Firma Mzuri, jak sama zaznacza, nie jest pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Macie niekonwencjonalny model biznesowy, dzięki któremu jesteście znaczącym graczem w segmencie wynajmu mieszkań. Na czym polega Wasz sposób działania?
– Przede wszystkim dążymy do realizacji naszej misji – budowania wolności finansowej naszych klientów dzięki inwestowaniu w nieruchomości na wynajem. A wolność finansową rozumiemy jako budowę i sprawny wynajem portfela mieszkań, które zapewniają stabilny, comiesięczny przychód z najmu, dzięki któremu można pokrywać osobiste potrzeby wydatkowe i cieszyć się np. z wolnego czasu na rozrywkę, rozwój osobisty, budowę nowego biznesu – cokolwiek, na co mamy ochotę.
Realizujemy to wszystko poprzez świadczenie usługi zarządzania mieszkaniami na wynajem w 25 miastach, ale też poprzez pomoc w inwestowaniu w mieszkania na wynajem, zarówno bezpośrednio wyszukując mieszkania dla naszych Klientów, jak i pośrednio poprzez umożliwianie inwestowania grupowego w ramach spółek Mzuri CFI. Czerpiemy przy tym doświadczeniem z wynajmowania prawie 4000 mieszkań i pokoi w całej Polsce.
– Jakie są największe korzyści dla właścicieli mieszkań, którzy zlecają Wam zarządzanie wynajmem, niesie ze sobą współpraca z Mzuri?
– Cała usługa zarządzania została skrojona tak, aby zapewnić inwestorom wolność finansową – a to oznacza trzy korzyści: wolny czas, bezpieczeństwo oraz maksymalizację rentowności. Osobiście parafrazuję to jako tzw. „święty spokój”.
Wolny czas, ponieważ nie ma wolności finansowej, jeśli trzeba regularnie zajmować się problemami technicznymi, ogłaszaniem mieszkań (zwłaszcza na Otodom ;), czy też płaceniem rachunków. Wszystkie te procesy są realizowane przez dedykowanych pracowników Biura Obsługi Klienta, Mediów i Rozliczeń, Wsparcia Najmu oraz terenowego zespołu Specjalistów ds. Najmu, którzy wykorzystują m.in. szyty na miarę system CRM. Jeżeli najemca nie płaci – zajmuje się tym Mzuri. Jeżeli zepsuła się lodówka – zajmuje się tym Mzuri. Trzeba opłacać rachunki za opłaty administracyjne i media – zajmuje się tym Mzuri. Przeprowadzamy też okresowe przeglądy techniczne mieszkań. Wszystko to jest szczególnie wygodne, jeśli właściciel mieszka w innym mieście (lub kraju) niż mieszkanie lub jest na urlopie wtedy, gdy akurat „strzeliła” rura. Właścicielowi pozostają do zrobienia trzy rzeczy – opłacać podatki, ubezpieczać mieszkanie oraz okresowo podejmować decyzje na bazie przedstawianych przez Mzuri opcji (np. czy podnieść lub obniżyć czynsz i z jakimi konsekwencjami w zakresie pustostanu może się to wiązać).
Bezpieczeństwo, ponieważ nie osiągnie się wolności finansowej, jeżeli najemcy będą regularnie unikać płacenia czynszu, a zniszczenia przez nich dokonane będą musiały być finansowane przez właściciela mieszkania. Każdy kandydat na najemcę jest weryfikowany pod kątem wysokości i pewności dochodów. Najem jest zabezpieczany kaucją oraz odpowiednią umową. O należnościach przypominamy przed terminem płatności, a nie miesiąc po. Jeden dzień spóźnienia w zapłacie za najem uruchamia windykację. Dzięki temu skuteczność zbierania czynszów Mzuri wynosi ponad 99%!
Maksymalizacja rentowności, ponieważ im wyższy cash flow, tym bliżej do wolności finansowej. Rentowność to, poza odpowiednim zakupem i unikaniem dodatkowych kosztów o których powiedziałem wcześniej, zarówno odpowiednio wysoki czynsz najmu, ale też, co ważne, niski pustostan. Staramy się oczywiście uzyskiwać możliwie wysoki czynsz najmu, ale nie kosztem czekania miesiąc czy dwa na najemcę. Dzięki temu średni roczny pustostan na przestrzeni prawie 4000 jednostek wynosi w Mzuri poniżej 5%, a więc ok. dwóch tygodni w roku. Oczywiście indywidualnie każde mieszkanie może mieć różne poziomy pustostanu, np. większe i droższe mieszkania często mogą czekać dłużej na najemcę, stąd rekomendując mieszkania do zakupu w ramach naszych usług staramy się proponować najpopularniejsze w danym mieście segmenty mieszkań, o relatywnie najniższym pustostanie – z reguły są to więc kawalerki.
– Co zyskują inwestorzy, którzy planują zakup mieszkania na wynajem, dzięki współpracy z Mzuri?
– Identycznie jak przy zarządzaniu – wolny czas, bezpieczeństwo, maksymalizacja rentowności. W dużym skrócie pomagamy inwestorom, którzy nie mają doświadczenia lub wolnego czasu (bo są zajęci zarabianiem), w budowie portfela mieszkań na wynajem o ponadprzeciętnej stopie zwrotu. Jeżeli dzisiaj przeciętne mieszkanie kupione po cenie rynkowej w Warszawie przynosi ok. 3-4% zwrotu w skali roku przy inwestycji rzędu 300 tysięcy zł, to licząc podobną metodologią Mzuri Investments potrafi pozyskać mieszkania o rentowności 5-6% za 200-250 tysięcy zł. Szukając poza Warszawą znajdujemy okazje o rentowności nawet 7% w skali roku przy inwestycji nawet na poziomie 100-150 tys. zł.
Mamy zespół specjalistów, którzy non-stop poszukują atrakcyjnych mieszkań do zakupu inwestycyjnego. Są to z reguły mieszkania z rynku wtórnego, małe, często do remontu, ale właśnie w tym zazwyczaj jest ukryta wartość. Znalezione lokale są przez nich oglądane, sprawdzany jest stan techniczny i prawny (bezpieczeństwo!), a następnie jest przygotowywana ocena rentowności inwestycji przy założeniu nie tylko ceny zakupu, ale też kosztów remontu, opłat transakcyjnych, pustostanów oraz osiągalnych czynszów najmu. Inwestor dostaje więc krótką i zwięzłą informację – jaka rentowność, ile trzeba zainwestować, ile będę z tego mieć. Jeżeli trzeba, nasz pracownik nabędzie lokal jako pełnomocnik naszego Inwestora – w ten sposób pomogliśmy już kilkudziesięciu Polakom, przebywającym na stale za granicą, w budowie portfela w Polsce. Następnie, jeżeli lokal wymaga remontu lub wyposażenia, jest to przez nas przygotowywane i monitorowane, a gotowe do najmu mieszkanie trafia na koniec do wynajmu.
Mamy też alternatywę dla osób, które nie posiadają wyżej wymienionych kwot – mianowicie spółki inwestowania grupowego Mzuri CFI (CrowdFund Investing). Dzięki nim inwestor z kapitałem tylko 10 tys. zł jest w stanie zainwestować w remont kamienicy z przeznaczeniem sprzedaży indywidualnych mieszkań na wynajem lub też w spółkę, która posiada portfel mieszkań na wynajem i wypłaca regularną dywidendę. Pozwala to osiągać nie gorsze wyniki niż własne mieszkanie na wynajem, przy rozproszeniu ryzyka i zupełnej bezobsługowości – wszystkie procesy, w tym podatki, ubezpieczenia i podejmowanie decyzji – spadają na zespół zarządzający poszczególnymi spółkami. W ten sposób zainwestowaliśmy już 26 mln złotych, dzięki którym nabyliśmy ponad 50 mieszkań oraz 9 kamienic.
Madalena Pawliczak i Małgorzata Korólczyk-Rabek z firmy Mzuri odbierają statuetkę
– A jak to jest z perspektywy klienta, który chce wynająć mieszkanie. Jakie korzyści wynikają z zaufania właśnie Waszej firmie?
– Najemcy zyskują w Mzuri sprawdzonego i przewidywalnego partnera. Nie kierujemy się emocjami przy wynajmie, np. to czy ktoś przejdzie nasz weryfikację, czy też nie, nie zależy od „widzimisię” tylko czytelnych kryteriów. Jeżeli najemca zarezerwuje mieszkanie, to jest ono pewne – nie okaże się po tygodniu, że wynajęliśmy je swojemu koledze czy członkowi rodziny. Nie wpadniemy na pomysł, że chcemy jednak zamieszkać w danym mieszkaniu, a najemca ma się wyprowadzać. Pomagamy też najemcom w rozwiązywaniu problemów – jeżeli coś się zepsuje, może zadzwonić lub napisać do Biura Obsługi Klienta. Jednakże nasz najemca musi też zgadzać się na określone warunki – wspomnianą już weryfikację dochodów, terminowość w płaceniu, rygorystyczne rozliczanie kaucji, opłatę dodatkową za przedterminowe rozwiązanie umowy. Niestety elementy te nie wszystkim najemcom odpowiadają, co niestety często odbija się na naszych opiniach w Internecie, ponieważ zawsze znajdzie się ktoś niezadowolony. Nie mniej jest to właśnie wyraz dbania o interes właściciela.
– Działacie w wielu miastach, jesteście bardzo aktywni na rynku… To daje podstawy do wyciągania ogólnych wniosków. Jakie zmiany na rynku najmów zaszły w ostatnich latach?
– Po stronie osób inwestujących w wynajem mieszkań jest to na pewno wzrost popularność tej formy inwestowania swojego kapitału. Nie mam dnia, żeby ktoś znajomy nie wspominał mi o swoich planach inwestowania w mieszkanie na wynajem. Powoduje to wzrost konkurencji – o mieszkania oraz o najemców, które odbijają się na cenach zakupu mieszkań, ale też na poprawie jakości oferty mieszkań na wynajem dostępnej na rynku. Z drugiej strony mamy też rosnącą świadomość praw wynajmujących i najemców, narzędzi takich jak weryfikacja najemcy, ale i dobrych praktyk w rozliczaniu kaucji, zrozumienia oczekiwań klientów, jak i świadomości, że wszystkie problemy można oddać do zarządzania takim operatorom jak Mzuri.
Po stronie najemców również widać rosnącą popularność wynajmu jako alternatywy do własnego M3. Elastyczność, mobilność, zmiany w budżecie domowym i sytuacji rodziny – te czynniki powodują, że rośnie grono osób świadomie i celowo wybierających wynajem, ale też stawiających wyższe wymagania wobec wynajmowanych mieszkań. Sam osobiście przeprowadziłem się z posiadanego przeze mnie mieszkania, które trafi na wynajem, do wynajmowanego mieszkania. Do tego mamy ogromną pulę cudzoziemców przyjeżdżających do pracy w polskich fabrykach oraz międzynarodowych korporacjach, którzy zasilają popyt na wynajem mieszkań.
Po stronie zasobu mieszkaniowego widać ewidentną poprawę w jakości oferowanych obecnie mieszkań. W Warszawie, czy Krakowie, poniżej pewnego standardu (pełne wyposażenie, nowe meble, wystrój etc.) naprawdę trudno o solidnego najemcę. W takich miastach jak Łódź, Katowice, czy Radom, nadal wynajmują się mieszkania o przeciętnym standardzie (ogrzewanie elektryczne, stare meble, odstraszająca klatka), choć coraz trudniej, wprowadzenie do oferty nowego mieszkania świeżo po remoncie często skutkuje ponadprzeciętnymi czynszami i szybkim wynajmem.
Pewną zmianą rynkową, choć naszym zdaniem chwilową, jest też wynajem krótkoterminowy mieszkań. W Warszawie i Krakowie na Booking.com można znaleźć już ponad 2000 apartamentów, parę lat temu nie było w ogóle nawet takiej kategorii na tej stronie. Taka podaż niewątpliwie wpływa na wzrost cen mieszkań w centrach miast, ponieważ nabywcy mieszkań przypisują im wyższy potencjał zarobkowy. Nie mniej na rynek krótkoterminowy wchodzi też bardzo dużo mieszkań w lokalizacjach, które zupełnie się do tego nie nadają.
– Czy w najbliższej przyszłości rynek najmu będzie Waszym zdaniem się zmieniał? W jakim kierunku podążą te zmiany?
Uważamy, że w ciągu kilku najbliższych lat rynek najmu będzie poddany czterem trendom, którymi są:
Pierwszy to dalszy wzrost dojrzałości rynku najmu w Polsce, co będzie się wiązało z szeroką popularyzacją najmu jako atrakcyjnej alternatywy do posiadania własnego mieszkania. Trend ten będzie jednak prowadził do jeszcze głębszego wzrostu oczekiwań najemców – wydłużenia okresu umów najmu (obecnie standardem jest umowa roczna), zapewnienia przez wynajmującego dostępu do Internetu, czy też zmywarki, poszukiwanie większych mieszkań, zwłaszcza dwupokojowych. Z drugiej strony rozwinie się też wyrafinowanie wynajmujących – naszym zdaniem standardem staną się referencje od wynajmującego dla najemcy. Dzisiaj jest to szeroko spotykane na zachodzie Europy, w Polsce Mzuri jest prekursorem wystawiania referencji.
Drugi to powolny, ale mający miejsce w długim terminie, spadek rentowności najmu – co jest obserwowane na innych, bardziej dojrzałych rynkach. Będzie to związane z rosnącymi w długim terminie cenami mieszkań, gdyż koszt budowy mieszkań w długim okresie musi rosnąć – istotnym czynnikiem kosztowym w budowie jest koszt pracy ludzkiej, a ta jednak zawsze rośnie. Stąd, jeżeli ktoś się zastanawia czy obecny czas jest dobry na inwestowanie w mieszkania na wynajem, odpowiadam: tak, bo za dziesięć czy piętnaście lat to samo mieszkanie na pewno będzie droższe. Kluczem do sukcesu jest przede wszystkim kupowanie mieszkań okazyjnych, a nie po średnich cenach rynkowych.
Trzeci trend związany będzie z wejściem na rynek na szeroką skalę funduszy inwestycyjnych oraz spółek FINN (Firmy Inwestujące w Najem Nieruchomości – jest to specjalny status spółki akcyjnej notowanej na Giełdzie Papierów Wartościowych o pewnych preferencjach podatkowych, ale także które muszą spełniać określone wymogi regulacyjne i dywidendowe – red.), które dzięki profesjonalizacji, budżetowi marketingowemu, marce i nowemu zasobowi mieszkaniowemu będą miały możliwość skutecznie konkurować z prywatnymi wynajmującymi. Naszym zdaniem otworzą one jednocześnie, tak jak dzisiaj spółki spod szyldu Mzuri CFI, dostęp do inwestowania na tym rynku osobom zupełnie niedoświadczonym i posiadającym bardzo niski kapitał.
Czeka nas też przemijanie boomu na najem krótkoterminowy, co do którego już dzisiaj słychać zewsząd, że zostanie poddany istotnym ograniczeniom ze strony ogólnokrajowych regulacji. Naszym zdaniem, rynek przesunie się w kierunku inwestycji kapitałowych (akcje, udziały, obligacje) w dedykowane nieruchomości hotelowe lub ich portfele ze sprawdzonym operatorem.
– Czy model biznesowy Mzuri będzie ewoluował? Czy planujecie kolejne usługi lub zmiany oferty?
– W ostatnim czasie testowaliśmy kilka usług pobocznych, jak najem krótkoterminowy, od których jednakże obecnie odchodzimy (przyczyny omówiłem wcześniej). Obecnie jesteśmy przekonani, że największą wartością dla naszych klientów jest najem długoterminowy, dlatego też wracamy do koncentracji na naszych podstawowych usługach – chcemy je realizować szybciej, lepiej i bardziej efektywnie. Będziemy przy tym koncentrować się na inwestycjach grupowych, w tym tworzeniu kolejnych spółek o strategii rentierskiej, ale inwestujących w całe budynki na wynajem. Przygotowujemy w tym zakresie grunt pod stworzenie spółki FINN, która będzie w stanie zaoferować konkurencyjne wobec innych podmiotów stopy zwrotu.
– Wynajem mieszkań to bardzo szeroki temat. Gdyby miał Pan wymienić 3 najważniejsze zasady przy wynajmie – co by to było?
– Przy inwestycjach kierować się chłodną kalkulacją, a nie emocjami; dążyć do możliwie krótkiego pustostanu, nawet kosztem nieco niższego czynszu; nie odpuszczać weryfikacji najemcy.
– Dziękuję za rozmowę i gratuluję wyróżnienia.
