Możliwość zasiedzenia części nieruchomości w zakresie przekroczonych granic gruntu przy budowie przez użytkownika wieczystego
Za punkt wyjścia przyjmijmy stan faktyczny, który zdarza się wprawdzie sporadycznie, ale ma istotne znaczenie w obrocie nieruchomościami bez uregulowanego stanu prawnego. Nabywca czasem godzi się nabyć taką nieruchomość taniej, biorąc na siebie koszty i ryzyko prawnej regulacji. W niniejszym artykule chodzi o sytuację, gdy budynek częściowo został osadowiony przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym mu w to użytkowanie i jednocześnie na gruncie sąsiednim wskutek nieumyślnego przekroczenia granic przy budowie. Punktem wyjścia dalszego wywodu powinna być ocena charakteru prawnego władztwa użytkownika wieczystego co do nieruchomości wyjściowej.
Posiadanie w zakresie użytkowania wieczystego jest również posiadaniem zależnym. Można wprawdzie zasiedzieć użytkowanie wieczyste, ale tylko co do nieruchomości oddanej wcześniej w użytkowanie wieczyste. Zasiedzenie może biec tylko przeciwko poprzedniemu użytkownikowi wieczystemu, a nie przeciwko właścicielowi. Wynika to z utrwalonego orzecznictwa 1. Użytkownik wieczysty jest posiadaczem zależnym co do gruntu wyjściowego. Powstaje jednak pytanie, jaki charakter ma jego posiadanie względem gruntu zajętego pod budowę?
Prima facie nie sposób przyjąć, że gruntem wyjściowym można władać jako posiadacz zależny, a cudzym gruntem przypadkowo zajętym, jako posiadacz samoistny. Charakter posiadania gruntu wyjściowego przenosi się niejako na charakter posiadania gruntu zajętego. Takie rozwiązanie przyjął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 23 lipca 2008 r.2 Czy jednak z taką prostą zależnością mamy do czynienia w razie przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku? Odpowiedź na pytanie, częścią składową, której nieruchomości pozostaje taki budynek, pozwoli na pełniejszą ocenę charakteru władztwa sprawowanego nad częściami budynku oraz nieruchomości wyjściowej i zajętego gruntu. Za odosobniony należy uznać pogląd, że część budynku posadowiona na nieruchomości sąsiedniej stanowi część składową tej nieruchomości, zaś staje się częścią składową nieruchomości wyjściowej dopiero po ustanowieniu służebności gruntowej, o której mowa w art. 151 zd. 2 k.c.3 Dominujące i jednolicie przyjmowane w orzecznictwie zapatrywanie głosi, iż w razie przekroczenia granicy nieruchomości w czasie zabudowy, budynek należy do gruntu (art. 48 k.c.), na którym znajduje się jego większa część. Tak przyjmuje Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie4 . Niezależnie jednak od tego, jaki się przyjmie w tym względzie pogląd, czy ten mniejszościowy, czy ten dominujący, rozstrzygnięcie charakteru posiadania gruntu zajętego będzie takie samo. Zacznijmy analizę, biorąc za punkt wyjścia pogląd dominujący. Skoro użytkownik wieczysty wznosił budynek jako posiadacz zależny gruntu, to – zgodnie z zasadą superficies solo cedit – nie mógł stać się posiadaczem samoistnym budynku. Skoro przekroczył nieznacznie granicę nieruchomości sąsiedniej, to na tej samej zasadzie co do części budynku posadowionej na sąsiednim gruncie, również jest posiadaczem zależnym. Odmienna sytuacja mogłaby powstać w razie wznoszenia budynku, który jest architektonicznie i funkcjonalnie rozdzielony, a część oddzielona znalazłaby się na działce sąsiedniej. Wówczas możliwe byłoby sprawowanie posiadania samoistnego w stosunku do tej oddzielnej części budynku, o czym poniżej. Przyjmując natomiast za punkt wyjścia rozumowania pogląd mniejszościowy, trzeba zauważyć, że przekraczający granicę cudzej nieruchomości przy wznoszeniu budynku, czyni z tej części budynku, która wkracza na cudzy grunt, jego część składową. Nie włada jednak częścią zajętej nieruchomości w zakresie prawa
własności, lecz służebności gruntowej (budynkowej). Posiada on bowiem zajętą częścią gruntu w zakresie objętym hipotezą art. 151 k.c., na co zresztą cytowany zwolennik tego poglądu sam pośrednio wskazuje. W takiej sytuacji mogłoby dojść do zasiedzenia służebności, a nie własności (podobnie zresztą, gdy się przyjmie pogląd pierwszy). Posiadanie samoistne jest posiadaniem w zakresie prawa własności. Może ono powstać, gdy w danych okolicznościach władający rzeczą ma prawną możliwość nabycia prawa własności w drodze czynności prawnej. O dopuszczalności posiadania decyduje bowiem dopuszczalność powstania prawa. Samoistne posiadanie części składowych rzeczy (części budynków, lokali) w zakresie odpowiadającym uprawnieniom właściciela nie jest możliwe, gdyż stosownie do przepisu art. 47 § 1 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jeżeli budynki lub ich części stanowią przedmiot odrębnej własności (art. 46 § 1 k.c.), a więc nie są częściami składowymi gruntu (lub budynku stanowiącego odrębną własność), to takie budynki (lokale) mogą być przedmiotem samoistnego posiadania, a z upływem czasu – zasiedzenia. Niedopuszczalne jest stwierdzenie zasiedzenia własności, jeżeliby miało to doprowadzić do podziału budynku nie stanowiącego odrębnego przedmiotu własności5 . W przedstawionym stanie faktycznym możliwość nabycia przez użytkownika wieczystego prawa własności zajętej pod budowę części działki jest możliwe, jeżeli ściana działowa wzniesionego budynku leży na granicy zajętego gruntu. Wynika to z unormowania art. 46 § 1 i 2 k.c., 47 § 1 i 2 k.c. oraz art. 48 k.c. Podział budynku, który znajduje się na odrębnych nieruchomościach jest możliwy tylko w razie jego funkcjonalnej i architektonicznej podzielności według płaszczyzn pionowych. Tymi płaszczyznami są ściany działowe istniejące od początku albo urządzone w celu podziału. Ściany powinny być usytuowane tak, aby odpowiadały granicom nieruchomości. Przeniesienie własności nieruchomości zajętej pod budowę bez takiego podziału, byłoby nieważne (art. 58 § 1 k.c.)6 . Trudno przyjąć, że omijanie zasady suprficies solo cedit, mogłoby być dopuszczalne poprzez stosowanie przepisów o zasiedzeniu. Stanowiłoby to oczywiste omijanie bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. Podsumowując należy stwierdzić, że nie jest możliwe nabycie własności części sąsiadującej nieruchomości zajętej przy wznoszeniu budynku w drodze zasiedzenia, jeżeli ściana działowa takiego budynku nie leży na granicy obu nieruchomości, co jest sytuacją typową. Możliwe jest natomiast nabycie przez zasiedzenie służebności budynkowej.
Rafał Kasprzyk
(1 Na przykład następujące orzeczenia Sądu Najwyższego – postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2004 r. II CK 105/03 Monitor Prawniczy 2006/24 str. 1341; wyrok z dnia 28 września 2000 r. IV CKN 103/00 LexPolonica nr 388337; wyrok z dnia 17 kwietnia 1997 r. I CKU 32/97 Prokuratura i Prawo dodatek – 1997/10 poz. 35, uchwała z dnia 23 lipca 2008 r. III CZP 68/08 Biuletyn Sądu Najwyższego 2008/7; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 stycznia 2009 r. IV CSK 367/08, LexPolonica nr 2077694.
(2 Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 2008 r., III CZP 68/08, OSNC 2009/7-8 poz. 109.
(3 S. Rudnicki, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2009, uw. 2 do art. 151.
(4 Wyrok z dnia 5 stycznia 1971 r. I CR 5/71 (LexPolonica nr 309193), uzasadnienie uchwały z dnia 21 kwietnia 2005 r. III CZP 9/2005. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2007 r. III CZP 159/2006, LexPolonica nr 1179135, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07, OSNC 2008/6 poz. 62.
(5 Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 1973 r., I CR 413/73, LexPolonica nr 309162.
(6 Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07, OSNC 2008/6 poz. 62; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2012 r., V CSK 264/2011, LexPolonica nr 4940551 i powołane tam wcześniejsze orzecznictwo.
Uwaga! Artykuł został opublikowany w numerze 2 czasopisma Doradca Rynku Nieruchomości 2015 rok. Patrz link do całości numeru.
Adwokat dr Rafał Kasprzyk Znany uczestnikom naszej Powszechnej Akademii Nieruchomości PTEiDRN z sesji, która się odbyła w kwietniu 2014 roku w Zaździerzu pod Płockiem. Autor kilkunastu publikacji z dziedziny prawa cywilnego materialnego. Był stypendystą Uniwersytetu w Oxfordzie i w Grenoble. Doświadczenie naukowe i zawodowe: Ukończył aplikanturę sędziowską w Sądzie Wojewódzkim w Łodzi i zdał egzamin sędziowski z wynikiem bardzo dobrym. Następnie odbywał aplikanturę adwokacką w Okręgowej Radzie Adwokackiej w Łodzi i złożył egzamin adwokacki w Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie z wynikiem bardzo dobrym. W latach 1990-1992 był członkiem Państwowej Rady Ochrony Środowiska. Od 1989 r. wykonuje zawód adwokata w Izbie Adwokackiej w Łodzi. Specjalizuje się w prawie cywilnym, w szczególności w sprawach z zakresu odpowiedzialności cywilnej, umów, ochrony własności intelektualnej (ochrona dóbr osobistych, prawo autorskie, prawo prasowe, ochrona przed nieuczciwą konkurencją, ochrona znaków towarowych). W 2004 r. Rzeczpospolita przyznała mu tytuł lidera usług prawnych w dziedzinie prawa własności intelektualnej i przemysłowej. Był doradcą prawnym i obrońcą osób represjonowanych za działalność antykomunistyczną, między innymi Józefa Śreniowskiego i Jerzego Kropiwinickiego.
