Monitoringi Naszego Rynku Nieruchomości – artykuł – Leszek Kałkowski

„Monitor – ten, kto udziela potrzebnych wiadomości, instrukcji,
pouczeń, napomnień i przestrzega, doradza…”
Słownik wyrazów obcych PWN 1955

Zastosowane do rodzimego rynku nieruchomości okazują się pożytecznym narzędziem jego identyfikacji. Dostarczają informacji o rozmiarach, strukturze, dynamice i wartości transakcji nieruchomościowych przydatnych w rożnego rodzaju analizach.

Obserwacji rynku dokonują przede wszystkim instytucje urzędowe w ramach swoich obowiązków statutowych. To urzędy statystyczne, resorty gospodarcze, uczelnie i placówki naukowo – badawcze. Instytucje te gromadzą, przetwarzają i przechowują zebrane informacje, częściowo lub w całości je upubliczniają w formie wydawnictw lub techniką informatyczną. Niektóre dane otrzymujemy w stanie surowym, częściej przetworzone i opatrzone komentarzami….

Potrzeby rozwijającego się rynku nieruchomości skłaniają do zaprezentowania głównych, funkcjonujących współcześnie, zbiorów  monitoringowych, które periodycznie udostępniają nam wiedzę na jego temat.

Głównym, pierwotnym źródłem są akty notarialne, warunkujące dokonanie transakcji nieruchomościowej. W 2013 r. sporządzało je ponad 2 tysiące czynnych notariuszy w formie 1,5 miliona aktów notarialnych z czego ponad 1,3 dotyczyła transakcji nieruchomościowych. Na podstawie corocznych, obowiązkowych sprawozdań notariuszy, za pośrednictwem zwierzchniego resortu sprawiedliwości pojawia się od lat w Roczniku Statystycznym informacja o ich działalności.

Tab. 1. Działalność notariuszy

Źródło: Rocznik Statystyczny Rzeczypospolitej Polskiej, GUS 2013

Z układu tab. 1 wynika główna troska ustawodawcy o śledzenie przemieszczania się własności pomiędzy różnymi grupami właścicieli gruntów, budynków i lokali według różnych rodzajów umów. Od kilkudziesięciu lat było to jedyne źródło informacji o obrotach na rynku nieruchomości wyłącznie od strony prawnej. Dla rodzimego rynku nieruchomości ta uproszczona forma monitoringu stanowiła jedyne – choć niewystarczające – źródło informacji. Brakowało upublicznienia rozmiarów i struktury obrotów nieruchomościami, przede wszystkim ich cen i wartości transakcji, lokalizacji obrotów i podmiotów biorących w nich udział. Wszystkie te dane były zawarte w archiwizowanych zbiorach aktów notarialnych ale ze względów ustrojowych nie podlegały analizie i publikacji.

Z początkiem transformacji – datowanej umownie na koniec lat 80 – tych ujawniło się zainteresowanie obrotem nieruchomościami zrazu na kilku wyższych uczelniach ekonomicznych i w niektórych uniwersytetach, które utworzyły katedry ekonomiki nieruchomości.[1]. Równolegle organizowały się stowarzyszenia i federacje nowych zawodów jak pośrednicy, rzeczoznawcy i zarządcy nieruchomości. Stworzył się więc popyt na informacje o dynamicznie rozwijającym się rynku nieruchomości. Działania w tym kierunku podjął w 1989 roku Instytut Gospodarki Mieszkaniowej (następnie Instytut Rozwoju Miast) w Krakowie, inicjując opracowanie i periodyczne wydawanie MONITORINGU POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI przez następnych 25 lat w formie 120 stronicowej broszury a także w internecie[2].

Opierając się na udostępnianych przez Ministerstwo Sprawiedliwości rocznych sprawozdaniach notariuszy, zawarte tam informacje zostały przetworzone tak, aby – obok wiedzy prawniczej – mogły pomóc w określaniu także elementów ekonomicznych rynku.

Tab. 2. Rynek nieruchomości w Polsce w 2012 roku – struktura aktów notarialnych

Źródło: Monitoring polskiego rynku nieruchomości, IRM 2013

Uwypuklono udział transakcji rynkowych (pieniężnych) oraz pozarynkowych (bezpieniężnych jak spadki, darowizny itp.). Także udział Skarbu Państwa w formie sprzedaży nieruchomości i oddawanie ich w wieczyste użytkowanie. Powstał w ten sposób jedyny dostępny w kraju obraz wielkości i struktury wszystkich transakcji nieruchomościowych w całym okresie transformacji ustrojowej kraju.

Rys. 1. Struktura aktów notarialnych w Polsce w latach 1990 – 2012

Źródło: Monitoring polskiego rynku nieruchomości, IRM 2013

Informacyjne zalety MONITORINGU Instytutu Rozwoju Miast przestały stopniowo zaspakajać potrzeby dynamicznie rozwijającego się rynku nieruchomości. Brakowało danych o najważniejszych parametrach gry rynkowej: cen i wartości dokonywanych transakcji.

Wysiłki w tym kierunku podjął w 2003 r. Główny Urząd Statystyczny uruchomiając (mimo dużej pracochłonności i kosztów) systematyczną rejestrację w oparciu o dokonywane akty notarialne ceny i wartości poszczególnych transakcji. Wyniki dotychczasowego monitoringu tego rodzaju ilustrują tablice:

Tab. 3 Liczba transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości w latach 2006-2012

Źródło: Obrót nieruchomościami w 2012 r., GUS, Warszawa 2013

Tab. 4. Wartość transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości w latach 2006-2012

Źródło: Obrót nieruchomościami w 2012 r., GUS, Warszawa 2013

Prezentowane liczby – niestety – nie oddają całości obrotów dokonywanych w podanych latach. Sprawiły to ułomności części sprawozdań notarialnych, trudności w interpretacji niektórych aktów a także opieszałość części starostów, zobowiązanych do rejestracji zapisów notarialnych na ich terenie. W rezultacie monitoring „wartościowy” – skąd inąd długo oczekiwany i we fragmentach bardzo szczegółowy – dotyczy połowy krajowych transakcji nieruchomościami, w tym 75% transakcji rynkowych. Coroczny zakres tego monitoringu ilustruje poniższy rysunek.

Rys. 2. Zakres analizy polskiego rynku nieruchomości w 2012 r.

Źródło: Źródło: Monitoring polskiego rynku nieruchomości, IRM 2013

Z tego fragmentarycznego monitoringu wynikają jednak cenne wnioski na temat rzeczowej struktury dokonywanych co roku obrotów nieruchomościami, w ujęciu ilościowym i wartościowym. Przede wszystkim zaś udostępniona została łączna wartość analizowanych obrotów rzędu 71 miliardów złotych[3], która stawia nasz rynek nieruchomości na wysokim miejscu w hierarchii wartości globalnej naszej gospodarki. Z podanych danych można wyprowadzić średnie statystyczne ceny pojedynczej transakcji np. lokali 220 tys. zł, budynków 446 tys. zł. Wartość obrotów w ostatnim 7 – leciu zwiększyła się 240%, gdy ilościowo tylko 117%. Prawie połowa obrotów rynkowych ma miejsce w granicach miast, kumulując ponad 71% ich wartości.

Przypomnieliśmy funkcjonujące obecnie obok siebie oficjalne monitoringi polskiego rynku nieruchomości. Powstały one z potrzeby odradzających się w szybkim tempie obrotów nieruchomościami. Generalnie cechują się one:

• Wspólnym źródłem informacji, którym są akty notarialne o prawie stałej liczbie 500 – 600 tys. sztuk rocznie. Ich układ jest obecnie dość skomplikowany i wymaga aktualizacji.
• Monitoringi oparte o te akty ukazują się periodycznie tj. co roku, w skali roku i od długiego już czasu.
• Monitoringi te są upubliczniane w stosunkowo ograniczonym nakładzie w formie drukowanej a niektóre wyłącznie elektronicznej.
• Upubliczniane monitoringi nie pokrywają swoim zakresem całej zbiorowości dokonywanych na terenie kraju obrotów nieruchomościami. Wprawdzie trzonem tych informacji są transakcje rynkowe ale i one nie w pełni eksponują elementów ekonomiki obrotu, koncentrując się głównie na elementach prawa własności nieruchomości. Ponadto nie są ani prezentowane ani analizowane transakcje pozarynkowe, a przecież gospodarczo mają duże znaczenie jako oddawane nowym użytkownikom obdarowanym lub dziedziczącym.
• Funkcjonujące monitoringi nie są wyraźnie adresowane układem treści do zainteresowanych użytkowników i nabywców, którymi są obecnie instytucje publiczne, samorządowe lub komercyjne. Także podmioty obsługujące rynek nie mówiąc już o studiujących na uczelniach i kursach.
• Współczesne monitoringi ukazują się stosunkowo późno: po ½ roku wydaje IRM swój MONITORING, po roku ukazuje się Rocznik Statystyczny GUS, po dwóch latach studium GUS o wartości i cechach nieruchomości. Wymogi coraz bardziej ożywionego rynku domagają się wcześniejszego informatorium.
• Żaden z ukazujących się monitoringów nie obejmuje transakcji (jak licznych?) dokonywanych z licytacji komorników oraz generowanych decyzjami urzędów samorządowych.

Doświadczenie mijającego 25 – lecia transformowanej gospodarki rynkowej a także nadchodzące otwarcie rynku nieruchomości dla cudzoziemców skłania do stanowczej propozycji zreformowania omawianego obszaru od wzoru sprawozdania notarialnego do końcowego raportu o stanie rynku nieruchomości.

Należy zdawać sobie sprawę, że gromadzenie, analiza i publikowanie danych o funkcjonowaniu rynku nieruchomości jest zadaniem tyle pracochłonnym co kosztownym. Ponieważ działalność monitoringowa ma służyć głównie celom komercyjnym, dlatego uprawniona wydaje się propozycja ustanowienia obligatoryjnego świadczenia na rzez ANALIZY RYNKU od każdej transakcji nieruchomościowej[4].

Tymczasem rodzą się pytania: KOMU? DO CZEGO? Tak obszerny zbiór informacji o dokonywanych transakcjach jest potrzebny. KOGO to interesuje…?

Próbą odpowiedzi na te pytania jest schemat określający pole praktycznego wykorzystania informacji zawartych w monitoringach. Mogą one służyć przede wszystkim dla celów:

• Ogólno – poznawczych: dostarczając informacji o obrotach rynkowych nieruchomościami władzom terytorialnym wszystkich szczebli. Jest pomocny stowarzyszeniom podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami
  i prowadzącym działalność szkoleniową. Dane z monitoringów pozwalają śledzić bieżącą koniunkturę na regionalnych rynkach nieruchomości.
• Inżynierii finansowej na rynku inwestycyjnym, stanowi bowiem – stale aktualizowane – źródło danych dla inwestorów zainteresowanych nabywaniem gruntów i zabudowań. Cała sieć banków – zwłaszcza hipotecznych – potrzebuje aktualnych informacji o popycie i podaży nieruchomości dla prowadzonej działalności kredytowej, emisji listów zastawnych oraz obserwacji ruchu cen i wartości zasobów nieruchomych. Monitoringi rynku nieruchomości to cenny zbiór danych dla rzeczoznawców majątkowych, gromadzących materiał porównawczy dla swoich operatów szacunkowych.
• Społeczno – politycznych: różnorodne instytucje naukowe i społeczno – polityczne poszukują informacji o kształtowaniu się koniunktury w rolnictwie, w tym cenach i obrotach gruntami. Obszerna dziedzina polityki mieszkaniowej wymaga stałej orientacji o kształtowaniu struktury popytu mieszkaniowego we wszystkich regionach kraju, wszak to jedna z istotnych przesłanek migracji ludności oraz jakości życia mieszkańców. Nieobojętna dla polityki państwa jest kwestia zmieniającej się stale struktury własności nieruchomości w wyniku obrotów rynkowych oraz przepływów pozarynkowych, tj. spadków, darowizn, przekazywania mienia – zwłaszcza rolnego – nowym pokoleniom w zamian z świadczenia społeczne. W dobie globalizacji narasta zjawisko umiędzynarodowienia obrotów gruntami i budynkami, pożądane stają się narzędzia sterowania ruchem nieruchomości wśród cudzoziemców.

Tab.5.   Wykorzystanie informacji płynących z Monitoringu – główne cele, adresaci

Źródło: opracowanie własne L. Kałkowski, IRM

Korzystanie z informacji Monitoringów rynku nieruchomości należy rozpatrywać także w wymiarze przestrzennym. Główną cechą tego rynku jest jego charakter lokalny. Stąd znaczenie gromadzenia informacji dla firm obsługujących miejscowy rynek – pośredników, rzeczoznawców i doradców – organów lokalnych samorządów, potencjalnych inwestorów pragnących usadowić się na danym terenie. Korzystają z Monitoringów lokalne instytucje fiskalne, czerpiące niemałe dochody z obrotu nieruchomościami.

Informacje monitoringowe wydają się mieć największe zastosowane w obszarze regionalnym tj. w województwach. To tutaj polityka władz samorządowych, dzięki stałemu podglądowi sytuacji na rynku nieruchomości, uzyskuje cenne narzędzie sterowania koniunkturą, własnością, efektywnym wykorzystaniem a nawet migracją. Bardziej skuteczne może być podejście władz wojewódzkich do potencjalnych większych inwestorów i funkcjonujących tu developerów. Banki mające siedziby w każdym przecież województwie mogą – na podstawie obserwacji obrotów rynkowych – kształtować swoją politykę kredytowania hipotecznego, śledzić ruchy cen i obserwować równowagę między popytem a podażą na nieruchomości. Systematycznie wydawane biuletyny monitoringowe stanowią dla miejscowych uczelni i instytucji edukacyjnych cenne źródło informacji aktualizujących proces dydaktyczny. Także regionalne media, dzięki wynikom monitoringu, mogą mieć zapewnione źródła wiedzy dla kształtowania poglądów społeczeństwa o społeczno-ekonomicznych skutkach obrotu nieruchomościami. Obecne województwa są siedzibami oddziałów praktycznie wszystkich stowarzyszeń pośredników, rzeczoznawców i zarządców nieruchomości, a stolica siedzibą ich federacji. Stały monitoring ich rynków obsługi klientów jest istotnym narzędziem w funkcjonowaniu tych instytucji.

Patrząc na rynek nieruchomości z perspektywy krajowej nie sposób pominąć roli Monitoringu rynku nieruchomości jako całości. Wszak wyraża się on ponad pół milionem transakcji rocznie, uruchamia czwarty co do wielkości dział gospodarki narodowej, wart kilkadziesiąt miliardów złotych rocznie, sfera ta daje zatrudnienie dla blisko 240 tysięcy osób. Stanowi więc ważne ogniwo koniunktury gospodarczej kraju. Wiedza o tym rynku powinna inspirować szereg resortów rządowych i wpływać na ich polityki.
Opisane zastosowania i adresaci badań marketingowych nieruchomości mają bardzo różnorodny charakter, wzajemnie się uzupełniają na różnych szczeblach gospodarczych i regionalnych. Daje temu wyraz schemat prezentowany powyżej. Ciągle jednak otwartą sprawą pozostaje zinstytucjonalizowanie badań, czyli KTO JE POWINIEN PROWADZIĆ – a także znalezienie stałych ŹRÓDEL FINANSOWANIA tych – tyle ważnych, co pracochłonnych i kosztownych prac.

Leszek Kałkowski

Uwaga! Artykuł został opublikowany w numerze 2 czasopisma Doradca Rynku Nieruchomości 2015 rok. Patrz link do całości numeru.

Leszek Kałkowski – tytuł naukowy profesor zwyczajny doktor habilitowany Specjalność ekonomika inwestycji i nieruchomości.  Kierownik Katedry Ubezpieczeń i Nieruchomości w Małopolskiej Wyższej Szkole Ekonomicznej w Tarmobrzegu. Licencja zarządcy nieruchomości nr. 39. Organizacja ok. 10 ogólnopolskich konferencji Naukowych z dziedziny nieruchomości w Warszawie, Krakowie i w Tarnowie Promotorstwo ok. 500 licencjatów i magistrów ekonomiki nieruchomości w Akademii Ekonomicznejw Krakowie i w Tarnowie POLSKIE PAPIERY WARTOŚCIOWE wyd.polsko-angielskś 1995. 23 coroczne tomy MOWITORINGU POLSKIEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI wyd. Instytutu Rozwoju Miast Warszawa 1988-2012. ok. 200 artykułów, opinii i recenzji w czasopismach naukowych warzgawskich, krakowskich i tarnowskich.

P.S. Od 1953 r. uprawiam specjalizację ekonomika budownictwa, inwestycji i nieruchomości w SGPiS Warszawa, Akademia Ekonomiczna Kraków Małopolska Wyższa Szkoła Ekonomiczna w Tarnowie. W latach 1975-80 pełniłem funkcje Podsekretarza Stanu w Min. Bud. i PMB. Jestem cłonkiem Komisji Budownictwa Polskiej Akademii Nauk O/Kraków. W latach 1985-2005 przewodniczyłem Jury Ogólnopolskiej Olimpiady Wiedzy Ekonomicznej w Warszawie.Wypromowałem 8 doktorów i opiniowałem 10 profesorów nauk ekonomicznych.

 ——————————————-