W dniu 22 maja 2013 roku nad przyjętymi przez Senat poprawkami (ponad 170 poprawek) (patrz link do Uchwały Senatu) do ustawy deregulacyjnej obradowała sejmowa Komisja Nadzwyczajna do rozpatrzenia projektów ustaw deregulacyjnych. Po kilku godzinach dyskusji posiedzenie zostało przerwane przez Przewodniczącego Adama Szejnfelda na bliżej nieokreślony czas – dla dokładnego przeanalizowania skutków prawnych poprawek senackich. Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości od początku krytyczna wobec deregulacyjnych projektów wskazała w przesłanym 22.05.2013 r. do Komisji piśmie błędne zapisy w poprawkach senackich dotyczących zawodów pośrednika i zarządcy nieruchomości.
Obecna sytuacja będącej w procesie legislacyjnym ustawy deregulacyjnej jest taka, że Komisja może rekomendować albo odrzucenie poprawek albo ich przyjęcie. Ten etap prac nie pozwala na zmienianie uchwalonego przez Sejm tekstu ustawy.
Wobec skrajnie niekorzystnej dla rynku nieruchomości poprawki Senatu F PPRN postuluje ją odrzucić jako niemożliwą ze względów proceduralnych do naprawienia na tym etapie legislacyjnym. Niżej czytaj tekst przesłanego do Komisji listu.
———
Szanowny Pan Poseł Adam Szejnfeld
Przewodniczący Komisji Deregulacyjnej
Sejm RP Warszawa
Szanowny Panie Pośle,
Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości w związku z poprawkami Senatu określonymi Uchwałą Senatu z dnia 16 maja 2013 r. w sprawie ustawy o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów w zakresie regulacji dotyczących zarządców nieruchomości i pośredników w obrocie nieruchomościami zwraca uwagę na skrajnie błędny prawny charakter tych poprawek. Zwracamy uwagę na poprawkę numer 97 w druku zawierającym uchwałę Senatu.
I tak w zakresie poprawki Senatu numer 97 brzmienie zaproponowanej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w art. 180 ust. 3 (ustawy o gospodarce nieruchomościami – uogn) otrzymuje brzmienie: „3. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.”,
Powstaje skrajnie kuriozalny twór cywilnoprawny, który jeśli nie zostanie odrzucony będzie szkolnym przykładem indolencji legislacyjnej.
Poprawka Senatu powołuje do życia nową postać umowy pośrednictwa bez wskazania jakichkolwiek warunków istotnych przedmiotowo tej umowy – esentialia negotti z nadaną ustawowo formą pisemną zastrzeżoną pod rygorem nieważności (ad solemnitatem).
Gdyby poprawka Senatu weszła w życie byłby to jedyny w polskim prawie przykład istnienia umowy „nazwanej” cywilnoprawnej bez istotnych jej warunków z rygorem nieważności w przypadku nie zachowania jej formy pisemnej. Błąd Senatu powstał z przywrócenia szczątkowego brzmienia ustępu 3 artykułu 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami (uogn) bez przywrócenia ustępu 4 tego artykułu zawierającego właśnie te istotne warunki.
Powstaje sytuacja nie tylko kompromitująca legislację, ale groźna dla obrotu cywilnoprawnego. Bardziej korzystne dla obrotu cywilnoprawnego jest sytuacja regulowana w sposób określony pierwotną wersją ustawy uchwaloną przez Sejm (likwidacja rozdziału 2 i 3 w Dziale 5 uogn), bowiem całkowity brak regulacji umowy pośrednictwa daje możliwości stosowania poprzez art. 750 kodeksu cywilnego odpowiednio przepisów umowy zlecenia cytujemy ten przepis Kodeks Cywilny „Art. 750. Do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu.”
Warto pamiętać, że tak właśnie funkcjonowało pośrednictwo przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami – przed 1998 rokiem.
W sytuacji, gdy zostaje powołana przez ustawę deregulacyjną szczątkowa umowa pośrednictwa bez określenia istotnych jej warunków, z jednej strony nie można „odpowiednio” stosować przepisów umowy zlecenia bo zgodnie z tym przepisem (750 KC) można tylko wtedy wspomagać się „odpowiednio” przepisami umowy zlecenia jeśli jakaś umowa dotycząca świadczenia usług – „nienazwana” nie jest regulowana innymi przepisami a ponieważ umowa ta w sposób szczątkowy nadal byłaby regulowana przepisami uogn to takie wsparcie się przepisami zlecenia byłoby niemożliwe. Dotychczasowe orzecznictwo SN nie pozostawia wątpliwości.
Konieczne jest odrzucenie przez Sejm tej poprawki Senatu jako sprzecznej nie tylko z zasadami kreowania umów nazwanych w obrocie cywilnoprawnym ale ze zdrowym rozsądkiem.
Powstają bowiem pytania, na które senacka definicja umowy pośrednictwa nie daje żadnej odpowiedzi.
1. Jaki podmiot (pośrednik) zawiera te umowy (osoby fizyczne, prawne , nie posiadające osobowości prawej. Brak podmiotów zawierających umowę!
2. Jaki charakter czynności mają wykonywać te podmioty – czynności prawne (tak jak pośrednictwo określone w kodeksie morskim), czynności faktyczne jak było w obowiązującym jeszcze ust 4 art. 180 uogn. Brak przedmiotu umowy!
3. Jaka jest istota pośrednictwa czy taka jaka była w starym art. 517 Kodeksu zobowiązań – umowa warunkowa zapłaty wynagrodzenia, czy bezwarunkowa za czynności pośrednictwa jak to jest w art. 180 ust 4 obecnej ustawy.
4. Jakie obowiązki ciążą na pośredniku?
Wyprodukowany został oczywisty bubel prawny.
Podobne uwagi należy zastosować wobec umowy o zarządzanie określonej w poprawce Senatu dotyczącej zarządzania nieruchomościami w ust 2 art. 185 uogn: „2. Zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.”
Powstaje umowa która nie ma treści (warunków istotnych) dla której, zastrzeżono formę pisemną pod rygorem nieważności.
Również w zakresie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośredników i zarządców Senat w tej poprawce popełnił błąd, bowiem nakazano obowiązkowe ubezpieczenie pośredników i zarządców bez wskazania kim jest pośrednik czy zarządca. Brak definicji pośrednika i zarządcy. Czy chodzi o ubezpieczenie przedsiębiorców wykonujących usługi pośrednictwa lub zarządzania czy też chodzi od zatrudnionych przez nich konkretnych pracowników? Jeśli tak to po co, skoro legitymacje bierną w ewentualnym procesie odszkodowawczym maja tylko przedsiębiorcy. Wcześniejsza dyskusja w Komisji deregulacyjnej wykazała absurd takich ubezpieczeń a tymczasem poprawka Senatu wręcz dotychczasowe błędy powiększa. Jeśli miałby powstać obowiązek ubezpieczenia to powinien zgodnie z wcześniejszą dyskusją w Komisji dotyczyć przedsiębiorców wykonujących usługi pośrednictwa lub zarządzania a nie ich pracowników!!!
Konkluzja.
Należy odrzucić w powyższym zakresie poprawkę Senatu nr 97 pozostawiając regulację Sejmową.
Przy utrzymaniu naszego krytycznego stanowiska dla deregulacji nie możemy się zgodzić aby na rynku nieruchomości funkcjonowały zasady pozbawione jakiegokolwiek sensu.
Warszawa dnia 22 maja 2013 roku
Prezydent F PPRN
Zbigniew Kubiński
