Decyzja o kredycie hipotecznym w Wielkiej Brytanii jest dla każdego Polaka kamieniem milowym w życiu. Z jednej strony daje możliwość zamieszkania we własnych czterech kątach, bez konieczności comiesięcznego płacenia za wynajem pieniędzmi, które nigdy się nie zwrócą. Z drugiej strony wiąże się z koniecznością spłacania kredytu. To bardzo odpowiedzialna decyzja, która musi zostać dokładnie przemyślana, której wszystkie „za” i „przeciw” muszą zostać rozważone. Bardzo wiele osób zainteresowanych popularnym mortgagem (kredyt hipoteczny w UK) ma podobne wątpliwości, co do pewnych jego aspektów.
Mortgage w Wielkiej Brytanii – czy spełniam podstawowe wymagania?
Decydując się na kredyt hipoteczny w UK, powinniśmy posiadać depozyt, czyli pieniądze będące wkładem własnym. Jego wysokość ustala bank i zazwyczaj zaczyna się on od 5% wartości nieruchomości. Wyjątkiem są osoby będące w ciężkiej sytuacji materialnej, którym zostały przyznane domy lub mieszkania od „Councilu”. Gdy zdecydują się na wykupienie councilowskiej nieruchomości w UK, mogą oni liczyć na dofinansowanie, gdy spełnią kilka warunków, m.in. „odmieszkają” w takim domu co najmniej 3 lata.
Drugą kwestią są zarobki. W Wielkiej Brytanii przyjmuje się, że maksymalna wartość kredytu wynosi 4,5-krotność naszych rocznych zarobków brutto – to służy jednak tylko do orientacyjnych szacunków. Każdy bank posiada bowiem swój własny kalkulator, który bierze pod uwagę dużo więcej zmiennych. Są to m.in. wartość zadłużenia, stan kart kredytowych, posiadanie osób na utrzymaniu, czy to jak długo jesteśmy zatrudnieni (lub samozatrudnieni). Przy tym warto wiedzieć, że wysokie zadłużenie w innym banku lub sprawa w sądzie z tytułu niespłacania zadłużenia zazwyczaj dyskwalifikuje nas w oczach banku do uzyskania kredytu hipotecznego.
Jak wybrać odpowiedni bank w Anglii, Szkocji, Walii?
Kredyt hipoteczny w UK nie jest tak prosty i oczywisty jak zakup telewizora na raty. Ciężko byłoby stworzyć jeden schemat, który nie zawierałby się na kilkudziesięciu lub kilkuset stronach, aby przewidzieć każdy możliwy scenariusz potrzebny do stworzenia pod każdego klienta. Z racji tego, że każdy bank w UK bierze pod uwagę nieco inne czynniki, a my również posiadamy swoje preferencje, nie warto korzystać z oferty pierwszego „z brzegu”, ponieważ w drugim, trzecim i kolejnym możemy uzyskać lepsze warunki.
Jest to decyzja na długie lata, więc zdecydowanie warto jest rozważyć zwrócenie się o pomoc do doradcy kredytowego (w UK zwany Mortgage Advisor) – płacąc mu raz, zyskujemy oszczędność na lata. Poza ogromną wiedzą i zapewnieniem wygody w załatwianiu formalności, posiada on ponadto szerokie portfolio ofert i może zaprezentować nam propozycje banków lub building societies, o których nawet nigdy nie słyszeliśmy, a które są na rynku od wielu lat i oferują bardzo konkurencyjne warunki. Podmioty te są jednak często „zasłonięte” przez największych graczy. Nie do przecenienia jest też znajomość języka polskiego przez Mortgage Advisora, przez co nie musimy dodatkowo korzystać z pomocy tłumacza w sytuacji, gdy nasz angielski nie jest biegły. Na pewnym etapie, ze względu na skomplikowane zapisy prawne, duża część osób może mieć z tym problem. Tym samym wybierając Mortgage Advisora w UK, warto rozejrzeć się za tymi mówiącymi po polsku.
Kredyt hipoteczny w UK i ryzyko z nim związane
Chcąc otrzymać kredyt hipoteczny w Wielkiej Brytanii, musimy podpisać dokument „Legal Charge”, zgadzając się na wszelkie warunki i konsekwencje z niego wynikające. Najpoważniejszym z nich jest możliwość odebrania nam nieruchomości przez bank w przypadku niespłacania kredytu. Zanim jednak do tego dojdzie, bank jest zobowiązany nam pomóc. Instytucja udzielająca kredytu hipotecznego, w zaistniałej sytuacji rozpatruje opcje mające na celu rozwiązanie trudności ze spłatą. Nalezą do nich, np.: przedłużenie okresu kredytowania lub zmniejszenie raty kredytowej na określony czas. Trzeba również pamiętać, aby w momencie, kiedy nie jest się w stanie spłacać raty kredytowej, natychmiast skontaktować się z bankiem. Zanim bank złoży oficjalny wniosek do sadu o przejecie nieruchomości, musi przedstawić dowody na podjęcie prób rozwiązania trudnej sytuacji klienta.
Choć w teorii nieruchomość należy do nas, to bank ma prawo zabezpieczyć swój interes, sprzedając ją, gdy nie wywiązujemy się z umowy. Z racji tego, że bankom zależy na czasie, sprzedaż domu czy mieszkania odbywa się szybko, co również wpływa na jego cenę. Na wypadek tych wszystkich komplikacji, do raty kredytu doliczane jest Higher Lending Charge – jest to swego rodzaju ubezpieczenie na ewentualność zaistnienia różnicy w wysokości pożyczki klienta, a gotówką jaką bank otrzyma ze sprzedaży naszej nieruchomości. Za to ubezpieczenie oczywiście płaci klient, ale kwota ta na szczęście jest dopisana do kredytu, więc jest to nieodczuwalne.
Ryzyko stracenia nieruchomości jest niestety nieodłączną częścią kredytu hipotecznego, przez co część osób podważa sens tego rozwiązania bądź po prostu obawia się strat. Tutaj z pomocą przychodzą prywatne ubezpieczenia w UK, które umożliwiają zabezpieczenie się na wypadek utracenia środków finansowych w zasadzie w każdej sytuacji. Uiszczając co miesiąc stosunkowo niewielką kwotę, możemy zminimalizować ryzyko tego, że przestaniemy móc finansować spłatę kredytu. Najpopularniejsze ubezpieczenia zapewniają nam wypłatę środków w takich sytuacjach życiowych jak: utrata pracy z powodu redukcji etatów (ang. Accident and Unemployment Insurance), długoterminowa choroba (Income Protection Insurance), zachorowanie na chorobę krytyczną, taką jak nowotwór czy doznanie wylewu (ang. Critical Illness Insurance), czy nawet w śmierć jednego lub obydwojga aplikantów (ang. Life Cover Insurance, Mortgage Protection Insurance). Należy przy tym zauważyć, że w przeciwieństwie do polskiego, angielski rynek ubezpieczeń jest ogromny, rywalizacja o klienta – bardzo duża, co sprawia, że ceny i warunki ubezpieczeń są nieporównywalnie bardziej atrakcyjne od polskich.
Chcę zarabiać na moim kredycie, wynajmując mieszkanie w UK
Jeżeli wpadłeś na pomysł, który realizuje wiele osób w Polsce, tzn. wziąć kredyt na mieszkanie lub dom i wynająć je, by częściowo sam się spłacał – ważna informacja jest taka, że wygląda to nieco inaczej niż w naszej ojczyźnie. Na pewno nie zrobisz tego w przypadku swojej pierwszej lub jedynej nieruchomości w UK, ponieważ w każdej dokumentacji kredytu (ang. Mortgage Deed) można znaleźć zapis, który kategorycznie tego zakazuje. Przykrym finałem próby wynajęcia takiej nieruchomości będzie odebranie nam praw do niej przez bank, czyli eksmisja.
Jeśli jednak już posiadasz jakąś nieruchomość w UK (może być również objęta kredytem hipotecznym), możesz zdecydować się na kupno drugiej i wybrać opcję „Buy to let” – będzie to oficjalnie inwestycja w celach zarobkowych, którą możesz wynająć. Wówczas warunki, które musisz spełnić to zdecydowanie wyższa wartość depozytu (np. 25%), nieco wyższe zarobki (zazwyczaj 25 tys. funtów rocznie), a lokatorzy muszą pokrywać od 125% do 145% wartości raty kredytu. Jeśli spełnisz te kryteria, w oczach banku jesteś na tyle wiarygodną osobą, że otrzymujesz w zamian znacznie niższe raty – co sprawia, że kryterium nr 3 jest absolutnie możliwe do spełnienia.
Wróćmy do sytuacji, gdy posiadasz tylko jedną nieruchomość w Wielkiej Brytanii. Co jeśli zamierzasz zmienić miejsce zamieszkania pomimo tego, że jesteś w trakcie spłacania kredytu hipotecznego? W takiej sytuacji oczywiście nie możesz tej nieruchomości wynająć – musisz ją sprzedać. Po spieniężeniu domu lub mieszkania, kwotę dłużną bankowi oddajesz, a różnicę zabierasz ze sobą. Ze względu na ogromny popyt na rynku nieruchomości w Anglii i dużo mniejszą podaż istnieje niewielkie ryzyko, że w takiej sytuacji stracisz pieniądze.
Zostaję na stałe w Wielkiej Brytanii – co powinienem zrobić?
Jeśli planujesz życie w Anglii, Szkocji lub Walii na stałe i wciąż wynajmujesz mieszkanie, będąc sceptycznym w stosunku do kredytu hipotecznego, musisz zdać sobie sprawę z pewnych niedogodności, które niestety będą ci towarzyszyć. Zarówno remont, jak i urządzanie de facto czyjegoś mieszkania nie są opłacalne, podobnie jak płacenie co miesiąc właścicielowi – te pieniądze nie „zaprocentują” w przyszłości, są niemalże przeciwieństwem inwestycji, po każdym „przemieszkanym” miesiącu znikają.
Większość z nas nie dysponuje jednak takimi środkami, by móc „od ręki” zakupić nieruchomość w UK. Jako emigranci nie mamy również perspektyw odziedziczenia domu czy mieszkania w Londynie, Birmingham, Leeds czy gdziekolwiek indziej na Wyspach. Dlatego jeśli planujemy przyszłość w Wielkiej Brytanii, najodpowiedniejszym wyjściem jest właśnie kredyt hipoteczny.
Warto tutaj nadmienić, iż zaciągając kredyt hipoteczny w UK możemy liczyć na pomoc brytyjskiego państwa. Istnieją bowiem programy rządowe o nazwie Help To Buy, których zadaniem jest finansowe wspieranie kredytobiorców. Szczególnym wsparciem są objęte osoby, które po raz pierwszy kupują nieruchomość w UK. Programem rządowym cieszącym się dużym zainteresowaniem jest m.in. Help to Buy: ISA, dzięki któremu można otrzymać nawet do £6000 bezzwrotnej pomocy! Więcej informacji o dofinansowaniu Help To Buy znajdziemy na stronach rządowych lub u jednego z naszych doradców pod numerem +44 207 1833 604.
Wojciech Leopold – licencjonowany doradca kredytowy (mortgage advisor) działający na terenie Wielkiej Brytanii, członek zarządu i współwłaściciel firmy Profit Tree Ltd.
