Komunikat nr 8
W dniu 14 maja 2010 roku w Ministerstwie Gospodarki odbyła się Konferencja „uzgodnieniowa” projektu ustawy „o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i przedsiębiorców”. W konferencji uczestniczył Zbigniew Kubiński jako przedstawiciel Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości (F PPRN) i Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości (PTEiDRN). Ponieważ to PTEiDRN zaalarmował środowisko informacją o zapisach ww. projektu ustawy zmierzającymi do faktycznej likwidacji zawodu pośrednika – dlatego uważamy za swój obowiązek zrelacjonować Państwu nasze wystąpienie na Konferencji w odniesieniu do zapisów projektu dotyczących pośredników w obrocie nieruchomościami.
W naszym wystąpieniu przekazaliśmy uwagi (także emocje) jakie zgłaszali do PTEiDRN specjaliści rynku nieruchomości w swoich protestach. Projekt ustawy o ograniczaniu barier…, w ostatniej wersji z 8 marca 2010 roku wraz z uzasadnieniami i materiałami na Konferencję uzgodnieniową znajdziecie Państwo na stronie Ministerstwa Gospodarki patrz link: http://bip.beta.mg.gov.pl/node/10536 – zachęcamy do lektury – treść art. 21 projektu ustawy dotyczy gospodarki nieruchomościami i naszych licencji.
Projekt ustawy o znoszeniu barier… zawiera 91 artykułów i dotyczy zmiany kilkudziesięciu ustaw z różnych dziedzin, z tego powodu w Konferencji uczestniczyli przedstawiciele Ministerstw, Urzędów Centralnych oraz organizacji reprezentujących zainteresowane środowiska.
Podczas spotkania potwierdzając przesłane wcześniej uwagi patrz http://profesjonalista.net/?p=1341 przedstawiliśmy argumenty za utrzymaniem licencji. Podkreśliliśmy zasadność regulacji by pośrednictwem w obrocie nieruchomościami zajmowali się ludzie kompetentni z potwierdzonymi uprawnieniami z uwagi na wartość przedmiotu pośrednictwa stanowiący często cały dorobek życia klientów. Zwróciliśmy uwagę na selektywny, niekonsekwentny charakter przepisów dotyczących likwidacji licencji pośrednika przy jednoczesnym utrzymaniu bliźniaczej licencji zarządcy i uprawnień rzeczoznawcy majątkowego. Jeśli zamysł regulacji ma dotyczyć rynku nieruchomości, to tylko całości a nie wybranego fragmentu tego rynku. Nasze uwagi do projektu załączone zostały do materiałów konferencji.
Warto zauważyć, że dotychczasowa reakcja naszego środowiska sprowadzała się do zakwestionowania pomysłu likwidacji licencji jako takiego, bez wchodzenia w szczegóły zaproponowanych rozwiązań. Wynikało to pewnie z następującego założenia – po co analizować szczegóły tego co w całości jest szkodliwe.
Dla potrzeb Konferencji odnieśliśmy się jednak do tego co zaproponowano w projekcie ustawy, przedstawiliśmy skrótową analizę proponowanych rozwiązań. Lektura zapisów projektu może wywołać konsternację. Zadziwia, że z Ministerstwa Gospodarki wyszły zapisy tak niedopracowanych rozwiązań. Zawarte regulacje są nie tylko szkodliwe jako generalne rozwiązanie, jako pewna koncepcja funkcjonowania gospodarki, ale są również sprzeczne wewnętrznie i niekonsekwentne. Jeśli pozostałe zapisy ustawy o ograniczaniu barier są na takim samym poziomie prawnym jak zapisy dotyczące ustawy o gospodarce nieruchomościami to sytuacja jest bardziej niebezpieczna dla gospodarki niż sobie dotąd wyobrażaliśmy.
Trudno dyskutować ze źle przygotowanymi zapisami. Mamy nieodparte wrażenie, że Ministerstwo Gospodarki rozpoczęło drugą „Bitwę o Handel”. Warto przypomnieć, że pierwszą „Bitwę o Handel” – zwycięską dla władz przeprowadzono w Polsce w latach 1947-1949 pod kierunkiem Hilarego Minca. Teraz w innej rzeczywistości przygotowano dokument, który ze względu na niedoskonałość zapisów przynieść może podobne skutki.
Zanim przeanalizujemy proponowane zapisy należy stwierdzić, że przedstawiony projekt ustawy o znoszeniu barier odnosi się w art. 21 do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, które w części już w takim brzmieniu nie istnieją, bowiem autorzy projektu jakby zbagatelizowali wejście w życie tzw. ustawy usługowej, która obowiązuje od 10 kwietnia 2010 roku (Dziennik Ustaw nr 47 poz. 278), ustawa ta zmieniła również zapisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i jest także autorstwa Ministerstwa Gospodarki. Tak więc proponowane zmiany znowu zmieniają to co przed chwilą weszło w życie.
Niefrasobliwą zabawę pojęciami, którą zawdzięczamy Ministerstwu Gospodarki w ustawie o gospodarce nieruchomościami (uogn) można zobaczyć na drobnym przykładzie:
• Przed wejściem w życie ustawy usługowej (do 10 kwietnia 2010 roku) w uogn istniało pojęcie “przedsiębiorcy” w rozumieniu ustawy uogn (art. 179 ust. 3 uogn „Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami”). Pojęcie to było kompatybilne z ustawą o swobodzie działalności gospodarczej.
• Od 10 kwietnia 2010 roku zamiast pojęcia przedsiębiorcy wprowadzono w uogn pojęcie „prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami” (art. 179 ust 3 „Prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa obrocie nieruchomościami na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.”
• W projekcie ustawy o barierach… art. 179 uogn uchyla się i wprowadza się pojęcie „działalność gospodarcza w zakresie pośrednictwa” co jest częściowym powrotem do zapisu sprzed 10 kwietnia 2010 roku.
Wszystkie trzy wersje tego zapisu w jakiejś mierze mówią o działalności gospodarczej. Ale gdzie jest sens twórczości MG i nieustannych zmian tego samego? Po co wprowadzać ten galimatias pojęciowy? Sensu nie widać! Konsekwencje są bardzo poważne. Dla stosujących prawo każda z tych zmian niesie ze sobą kolejne interpretacje, każda zmiana ma wpływ na relacje cywilnoprawne pomiędzy podmiotami, na ich funkcjonowanie w systemie prawa. Najsmutniejsze jest to, że coś co teraz jest krotochwilą urzędniczą musi być po przejściu procesu legislacyjnego, po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw traktowane jako racjonalna, rozsądna wola ustawodawcy. Wróćmy do ustawy o ograniczaniu barier…
Popatrzmy na wybrane punkty zawarte w art. 21 projektowanej ustawy dotyczące zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Punkt projektu 1)
• Proponuje się zlikwidować w art. 4 uogn pojęcie standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami.
Komentarz – pośredników w obrocie nieruchomościami już nie będą obowiązywały żadne standardy obsługi klientów. Czy to służy klientom, konsumentom?
• Likwidacja pojęcia organizacji zawodowej pośredników w obrocie nieruchomościami.
Komentarz – Czy to jest próba wyeliminowania z dyskursu społecznego przedstawicieli środowiska pośredników w obrocie nieruchomościami? Najlepiej jak nikt nie krytykuje błędów.
Punkt projektu 2)
• W artykułach 22 ust. 2 , 25 ust. 3 uogn, art. 183d wprowadza się pojęcie „przedsiębiorcy lub osób działających w jego imieniu” .
Komentarz – zapomniano, że na zasadach ogólnych określonym prawem (kodeks cywilny) przedsiębiorca zawsze może się posługiwać pełnomocnikiem (w tym prokurentem) i zapis „osoba działająca w jego imieniu” jest zbędny.
Punkt projektu 6)
• W proponowanym nowym artykule 183 b uogn w umowie pośrednictwa „wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego za jej wykonanie”.
Komentarz – Zapis jest błędny, nie na temat.
-Po pierwsze w projekcie nie ma zdefiniowanego pojęcia „pośrednik” w obrocie nieruchomościami (jako osoby fizycznej posiadającej licencję) bo tę definicję przecież zlikwidowano. Stąd posługiwanie się terminem niezdefiniowanym jest legislacyjnym błędem.
– po drugie “pośrednik” nie może odpowiadać za wykonanie umowy pośrednictwa bo stroną umowy jest przedsiębiorca, on zawiera tę umowę bo przecież odbywa się to w ramach działalności gospodarczej, w starym – obecnie obowiązującym zapisie odpowiedzialność pośrednika miała sens bo była to odpowiedzialność zawodowa. W projekcie znika odpowiedzialność zawodowa. Stąd odpowiedzialność “pośrednika” jest tylko zapisem bez realnego pokrycia .Zapis sprzeczny z obowiązującymi relacjami cywilnoprawnymi w ramach działalności gospodarczej.
• W proponowanym w projekcie nowym art. 180 ust 4. wyłączność na pośredniczenie ma być zastrzegana na rzecz „pośrednika” (nie ma tam wymienionego przedsiębiorcy).
Komentarz – w relacje cywilnoprawne w ramach działalności gospodarczej wchodzą przedsiębiorcy a nie pośrednicy (nie tylko dlatego, że nie ma definicji pośrednika w projekcie). To jest kanon, to są podstawy wiedzy o działalności gospodarczej.
• W proponowanym nowym art. 180 ust. 5 umowę pośrednictwa zawiera „pośrednik” – „pośrednik” jest stroną umowy pośrednictwa.
Komentarz – uwagi jak wyżej. Jeszcze raz podnosimy oczywistość – w działalności gospodarczej umowy cywilnoprawne zawierają przedsiębiorcy – definicja przedsiębiorcy – ustawa o swobodzie działalności gospodarczej i Kodeks cywilny. Zapis niedopuszczalny prawnie.
• W proponowanym art. 183 c ust. 3 stanowiącym delegację dla Ministra do spraw instytucji finansowych, minister wydając rozporządzenie w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia pośredników ma uwzględnić „specyfikę działalności zawodowej”
Komentarz – przecież właśnie projekt ustawy likwiduje cały zawód – poprzez likwidację jego formalnych uregulowań. Można mówić co najwyżej o działalności gospodarczej pośrednictwa w obrocie nieruchomościami a nie działalności zawodowej.
• W proponowanym art. 183 d „przedsiębiorca lub osoba działająca w jego imieniu ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich , wypisów i zaświadczeń zawartych” w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości itd…
Komentarz – W księgach wieczystych czy w innych rejestrach nie ma zawartych zaświadczeń, wypisów czy odpisów a jedynie z tych rejestrów pobiera się (na podstawie rejestrów są sporządzane) odpisy czy tez wypisy. Argument, że takie jest również obecne brzmienie przepisu nie jest sensowny – jeśli się tworzy nowe przepisy nie powinny one wprowadzać nowych błędów przy utrzymaniu starych.
Punkt projektu 7 ) i 8 )
• W proponowanym w projekcie ustawy dotychczasowy – obowiązujący tekst rozporządzenia wykonawczego do ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczący postępowań kwalifikacyjnych został wkomponowany w treść ustawy.
Komentarz – koliduje to z rozporządzeniem Prezesa Rady Ministrów w sprawie techniki legislacyjnej. Przepisy tzw. trybowe powinny być zawarte w akcie wykonawczym a nie w ustawie. Zwróciło na to uwagę również Ministerstwo Infrastruktury oraz Rządowe Centrum Legislacyjne.
Warto zauważyć, że gdyby ustawa w zakresie zmian dotyczących pośredników w obrocie nieruchomościami weszła w życie w brzmieniu jaki proponuje Ministerstwo Gospodarki to owszem licencje pośredników byłyby zlikwidowane, ale jednocześnie wprowadzono by totalny bałagan pojęciowy w obowiązującym prawie. Pikanterii dodaje fakt, że autorzy zachowali art. 198 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje odpowiedzialność karną za pośredniczenie bez licencji. Czyli autorzy zlikwidowali licencje ale utrzymali odpowiedzialność karną za ich brak. Świadczy to dobitnie o przewadze determinacji politycznej Ministerstwa Gospodarki nad rzetelnością legislacyjną.
Zwróciliśmy się na Konferencji o usunięcie z uzasadnienia projektu zapisów obraźliwych dla pośredników o których pisaliśmy w komunikacie nr 7. Dla przypomnienia fragment tego uzasadnienia „Wysoki poziom prowizji pobieranych przez pośredników od obydwu stron transakcji jest odwrotnie proporcjonalny do jakości i rzetelności świadczonych przez nich usług”. Ministerstwo w tym zakresie nie dokonało badań takiej zależności a sformułowania nie mają charakteru opisującego rzeczywistość, są tylko nieuprawnionymi inwektywami nie pasującymi do tekstu dokumentów państwowych. Nie można psuć prawa i dokumentów państwowych językiem partyjnych broszur.
Podsumowując należy stwierdzić, że pomysł pisania ustawy tak szczegółowo wchodzącej w poszczególne branże gospodarki, przerósł Ministerstwo Gospodarki. Narzuca się tu przykład ustawy usługowej, która, jak wyżej wspomnieliśmy, również zmieniła przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami zwalniając po 10 kwietnia 2010 roku z obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej podmioty gospodarcze (przedsiębiorców), utrzymując jednocześnie ten obowiązek wobec pośredników. Umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami są zawierane co do zasady przez przedsiębiorców i w przypadku gdy przedsiębiorca nie jest pośrednikiem (bo nie musi nim być) ochrony ubezpieczeniowej dla konsumentów nie ma. To właśnie “załatwiło” Ministerstwo Gospodarki w ustawie usługowej. Takie owoce wydaje praca Ministerstwa Gospodarki w sprawach, w których bagatelizuje się głos specjalistów. O tym problemie pisaliśmy do MG w trakcie tworzenia ustawy usługowej.
Warto dodać, że na Konferencji Ministerstwo Infrastruktury przedstawiło swoje stanowisko za utrzymaniem licencji. Co z tego wyniknie zobaczymy napiszemy o tym w kolejnym Komunikacie.
Szanowne Koleżanki i Koledzy oczekujemy teraz na kształt projektu ustawy w wersji po Konferencji uzgodnieniowej. W przypadku pozostania Ministerstwa przy swoim pomyśle likwidacji licencji nadal będziemy bronić naszych licencji. W odpowiednim momencie ponownie zwrócimy się do Was z kolejnym apelem o przesyłanie Waszych protestów tym razem do władzy ustawodawczej.
Kończąc serdecznie zapraszamy na kolejne Seminarium Powszechnej Akademii PTEiDRN w dniach 26-27 czerwca 2010 roku w Dobieszkowie pod Łodzią. W nowej rzeczywistości środowisko powinno się odnaleźć, potrzebne są nowe płaszczyzny integracji i współpracy. Więcej na stronie: http://profesjonalista.net/?p=1356.
Serdecznie pozdrawiam
Za Zarząd F PPRN i PTEiDRN
Zbigniew Kubiński
