Jak oszacować wartość nieruchomości?

Jeśli wystawiamy mieszkanie na sprzedaż i chcemy zorientować się, jaka jest cena nieruchomości podobnej do naszej, możemy przejrzeć internetowe portale ogłoszeniowe. Coraz częściej można też dokonać szacunkowej wyceny online i co ważne, jest to usługa bezpłatna.

Jeśli jednak potrzebna jest nam kompleksowa wycena nieruchomości, bo ubiegamy się na przykład o kredyt hipoteczny, którego zabezpieczeniem jest mieszkanie lub dom, wówczas konieczne jest sporządzenie tzw. operatu szacunkowego wykonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Samodzielna wycena mieszkania lub wycena domu

Niezależnie od tego, jaki rodzaj transakcji nas czeka, na portalach internetowych bez kłopotu znajdziemy ogłoszenia o nieruchomości porównywalnej do tej, jaką chcemy sprzedać lub kupić. Trzeba jednak pamiętać o tym, że podane tam ceny to tzw. ceny ofertowe, które zazwyczaj są wyższe niż transakcyjne, czyli uzyskiwane w rzeczywistości przy sprzedaży.

Inna opcja to zajrzenie na strony serwisów związanych z nieruchomościami oferujących bezpłatną wycenę online. Na przykład rentier.io na podstawie informacji o lokalizacji nieruchomości oraz jej parametrów (wypełniamy ankietę, w której podajemy m.in. rodzaj budynku, rok jego budowy, stan techniczny, ilość pokoi, itp.) oszacuje wartość mieszkania lub domu. Wycena jest obliczana na podstawie cen ofertowych z okolicy, a potem korygowana z cenami transakcyjnymi z danych z NBP. Z kolei w serwisie Urban.one dokonamy wyceny mieszkania w 27 miastach w kraju, bazując m.in. na danych z ponad 4 mln aktów notarialnych.

Wycena przez agencję nieruchomości

Jeśli sprzedajemy mieszkanie lub dom przez pośrednika, to jednym z elementów jego pracy jest określenie wartości nieruchomości. Agencja działająca na danym rynku jest zorientowana w aktualnych cenach, gdyż ma wgląd w systemy transakcyjne i inne dokumenty, co pozwala na określenie właściwej ceny nieruchomości

Wycena przez rzeczoznawcę majątkowego

Wycena nieruchomości wykonana przez rzeczoznawcę, zwana operatem szacunkowym, podaje wartość rynkową nieruchomości oraz sposób jej obliczenia.

Zgodnie z ustawą (Dz. U. z 1997 r. Nr 115 poz. 741 z późniejszymi zmianami) o gospodarce nieruchomościami „wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”.

Szacowanie nieruchomości jest wykonywane przez rzeczoznawcę na podstawie wszelkich niezbędnych i dostępnych danych zawartych m.in. w: księgach wieczystych, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe itd.

Rzeczoznawca dokonuje także oględzin na miejscu. Bierze pod uwagę np. lokalizację nieruchomości, standard jej wykończenia, wyposażenie.

Rzeczoznawca może dokonać wyceny różnymi metodami. Wartość rynkową nieruchomości określa, stosując podejście porównawcze lub dochodowe. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na to, wykorzystuje się podejście mieszane. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze wykorzystuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Metoda dochodowa opiera się na założeniu, że nabywca zapłaci za nieruchomość cenę, której wysokość będzie uzależniona od przewidywanego dochodu, jaki z niej uzyska. Stosuje się ją przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

Z kolei podejście kosztowe zakłada, że wartość nieruchomości równa jest kosztom, jakie trzeba byłoby ponieść, aby ją odtworzyć, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości.

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca. Opinię o wartości nieruchomości przekazuje klientowi na piśmie i jest ona ważna przez rok od dnia, w którym została przygotowana.

Koszt wyceny

Na pytanie, ile kosztuje wycena nieruchomości, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Koszt wyceny nieruchomości ustalany jest indywidualnie pomiędzy klientem a rzeczoznawcą. Zależy on bowiem od wielu czynników – rodzaju nieruchomości (mieszkanie czy dom), statusu prawnego nieruchomości, a także poniesionych kosztów przez rzeczoznawcę. Najczęściej koszt przygotowania operatu szacunkowego waha się od kilkuset do dwóch tysięcy złotych