Jesteśmy Państwem, w którym bardzo poważny wpływ na rynek nieruchomości ma historia. Może nie wprost ta Wielka, ale na pewno jej konsekwencje. W obecnych granicach Polski są bowiem tereny objęte ongiś różnymi systemami prawnymi zaborców. Chociaż od odzyskania niepodległości w 1918 r. minęło już blisko 100 lat, to niestety nadal brakuje rozwiązań prawnych jednoznacznie niwelujących różnice pomiędzy tymi systemami.
W okresie II RP podjęto wiele wysiłków by doprowadzić do jednolitości, jednak prace te zostały brutalnie przerwane wybuchem II wojny światowej. Niemcy i Sowieci zaczęli szybko wprowadzać swoje prawo. Łamali przy tym prawa do nieruchomości ludności polskiej. Przede wszystkim mordowali ludzi, a właścicieli nieruchomości i ich bliskich było wśród nich bardzo wielu.
Koniec wojny nie oznaczał niestety powrotu do praw II RP. Wręcz przeciwnie – został narzucony Polsce kolejny zbrodniczy system mający za jeden ze swoich naczelnych celów likwidację własności indywidualnej (niepaństwowej). Kierując się tą zasadą, powołując się na „wolę ludu pracującego miast i wsi”, zaczęto wydawać dekrety zabierające prawa właścicielom nieruchomości. Co więcej, bardzo często nawet nie stosowano wszystkich przepisów tych dekretów, byle tylko przejąć na rzecz Skarbu Państwa jakąś działkę, kamienicę czy fabrykę.
Niektórzy właściciele próbowali dochodzić swoich praw przed sądami, ale wspomniane naczelne zasady systemu i w tym przypadku prawie całkowicie blokowały możliwości uregulowania stanu prawnego.
W tych postępowaniach oczywiście istniał obowiązek powiadomienia o nich wszystkich zainteresowanych. Trzeba jednak pamiętać, że nawet przy najlepszej woli (a tej z reguły brakowało) dotarcie do tych osób było bardzo utrudnione, a często wręcz niemożliwe – wojna była przecież bardzo częstym powodem śmierci, zaginienia lub pozostawania poza granicami kraju osób związanych z prawami do nieruchomości. Z tego powodu, bardzo często w decyzjach, wyrokach czy postanowieniach z tamtego okresu brakuje poświadczenia zapoznania wszystkich stron postępowań o ich przebiegu i rezultatach.
W całym okresie funkcjonowania tzw. Polski Ludowej było wiele przepisów na podstawie których dokonywano różnych przekształceń własnościowych w mniejszym lub większym stopniu naruszających istniejące już prawa do nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że do 1957 roku obrót nieruchomościami rolnymi (poza gruntami nadanymi z tzw. reformy rolnej lub osadnictwa na Ziemiach Odzyskanych) był praktycznie nieograniczony i odbywał się z reguły z pominięciem jakiejkolwiek umowy prawnej czy też drogi sądowej.
Kolejnym poważnym problemem jest to, że bardzo dużo wspomnianych decyzji, wyroków i postanowień nie zostało ujawnionych w księgach wieczystych, lub zapisanych w odpowiednich rejestrach. Obecnie często dotarcie do nich jest jedynie szczęśliwym zbiegiem okoliczności.
Szczególnie dziwne jest to, że nasze Państwo nie ma wszystkich podpisanych przez siebie umów międzynarodowych. Chodzi o tzw. umowy indemnizacyjne. Były one zawierane między Polską i wieloma państwami świata, a dotyczyły wypłaty przez te państwa obywatelom II RP przebywającym po wojnie na ich terenie odszkodowań za nieruchomości utracone w Polsce. Umowy te w swoich załącznikach zawierały obszerne listy, gdzie były wymienione między innymi adresy nieruchomości, ich właściciele oraz wysokość wypłaconego im odszkodowania. Niestety nikt nie zadbał o to, żeby Państwo Polskie przede wszystkim listy te posiadało, a przecież wynikające z nich zapisy powinny się znaleźć w odpowiednich księgach wieczystych !
Muszę w tym miejscu przypomnieć, że nadal nie ma w Polsce obowiązku założenia księgi wieczystej dla każdej nieruchomości. Ponadto obecnie wprowadzany system Nowej Księgi Wieczystej, choć daje możliwość jej odczytu w Internecie, to nie pokazuje historii nieruchomości, co w świetle wcześniejszych moich uwag jest szczególnie istotne. Czy więc w takiej sytuacji można mówić o realizację przez Państwo zapisu Art. 21 ust. 1 Konstytucji RP stanowiącego, że „Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia” ?
To niestety jeszcze nie koniec wszystkich historycznych uwarunkowań praw do nieruchomości w Polsce. Bardzo poważnym problemem są niejednokrotnie błędne dane geodezyjne. I tutaj nadal istnieje problem niejednorodności danych z okresu zaborów. Modelowym rozwiązaniem jest w tym przypadku kataster, czyli urzędowy spis wszystkich działek z podaniem praw do nich, określeniem ich położenia, granic, powierzchni i sposobu użytkowania. Taki kataster był założony w zaborze pruskim. Na nieco niższym poziomie był kataster austriacki. Natomiast zabór rosyjski miał tylko dla niektórych nieruchomości tzw. Repertoria hipoteczne częściowo wzorowane na katastrze, jednak na zdecydowanie niższym poziomie.
Każdy z tych systemów miał swój system prawny, odmienne miary, mapy, ich skale itp. Do dzisiaj jest to jeszcze powodem wielu błędów przy obrocie nieruchomościami.
I tutaj, podobnie jak w systemie prawnym, w okresie II RP podjęto bardzo zdecydowane działania ujednolicające, jednak przez wybuch wojny prace te zostały przerwane.
Jak już wcześniej wspomniałem, czasy bezpośrednio po wojnie, to okres całkowitego braku poszanowania dla własności niepaństwowej. Wychodząc z założenia, że przecież i tak wszystkie nieruchomości wkrótce będą należały do Państwa, nie podejmowano działań związanych z budową katastru, chociaż formalnie był wydany stosowny dekret (1947). Jednak każde państwo pobiera podatki, a wśród nich podatek gruntowy. W „państwie robotników i chłopów” przyjęto, że nie będą oni oszukiwali swojego przecież państwa i ustalenie powierzchni nieruchomości odbyło się poprzez ankiety wypełniane przez podatników. Okazało się, że jednak z tą uczciwością jest coś nie tak – zabrakło około 1,5 mln hektarów, czyli około 5% powierzchni kraju !!!
Nie wrócono jednak do kontynuowania przerwanych przez wojnę prac związanych z budową katastru, bo wówczas wszystko co było przedwojenne, sanacyjne, musiało być z zasady złe. Rozpoczęto budowę nowego (oczywiście lepszego) systemu nazwanego ewidencją gruntów i budynków. W pracach tych nie dochodzono jednak do ustalenia faktycznego zasięgu praw do nieruchomości. Przedmiotem pomiarów były granice faktycznego użytkowania gruntów. Czyli, jeśli na przykład ktoś postawił płot według swojego widzimisię, to w tej ewidencji linia płotu stawała się granicą działki. Oczywiście w takiej sytuacji powierzchnia zewidencjonowanej działki nie mogła się zgadzać z tą zapisaną w tytule własności. Konsekwencje takiej zasady powstawania ewidencji gruntów i budynków niestety jeszcze nadal bardzo często prowadzą do licznych sporów.
Przedstawione powyżej uwarunkowania historyczne nie wyczerpują oczywiście całości zagadnienia. Chodziło mi jednak o pokazanie, że działając na naszym polskim rynku nieruchomości niejednokrotnie trzeba wykazać się dużą wiedzą i wynikającą z niej ostrożnością, aby uniknąć przykrych konsekwencji przy realizacji transakcji kupna – sprzedaży.
Jednak przede wszystkim potrzebne są działania ze strony Rządu, Parlamentu i Prezydenta. Powinny się one skupić na dwóch zagadnieniach: reprywatyzacji i dokończenia budowy katastru.
O ile jest wola budowy katastru – prace są coraz bardziej zaawansowane – to praktycznie nic się obecnie nie dzieje w sprawach reprywatyzacji. W III kadencji Sejmu były procedowane projekty (poselski i rządowy) odpowiedniej ustawy, ale ówczesny Prezydent (Aleksander Kwaśniewski) zawetował przyjętą przez Parlament ustawę i Jego veto nie zostało odrzucone, co oznacza, że problem nadal istnieje.
Trzeba zatem próbować znaleźć rozwiązanie. I tutaj znowu powracam do historii. Otóż nasi Dziadowie mieli podobny problem po I wojnie światowej. Nieruchomości podlegających reprywatyzacji było zdecydowanie mniej – głównie były to majątki skonfiskowane przez carat za udział w walkach niepodległościowych. Problem został bardzo prosto, a przez to bardzo szybko rozwiązany. Otóż każdy kto udowodnił swoje dawne prawa, mógł odzyskać swoją nieruchomość nieomal natychmiast. Musiał jednak spełnić tylko jeden warunek – zapłacić podatek od odzyskanego majątku. Podatek ten został ustalony jako… 50 % wartości przejmowanej nieruchomości !
O zwrot wystąpiły głównie dwie grupy osób – ci których było na to stać oraz ci którzy mieli określony pomysł na czerpanie dochodów z odzyskanych nieruchomości. Jednak podobno chętnych nie było zbyt wielu. Metoda była jednak skuteczna i nikt nie mógł powiedzieć, że Państwo jest przeciwne reprywatyzacji. Pragnę zwrócić uwagę, że ten sposób uniemożliwia jego zaskarżenie do sądów międzynarodowych, bo otwiera drogę do odzyskania nieruchomości, a wysokość podatków zależy tylko od Parlamentu każdego państwa.
Druga propozycja była zgłoszona do Rządu i Parlamentu, na początku lat 90-tych ubiegłego wieku, w imieniu Łodzi, przez ówczesnego Prezydenta Miasta Pana Grzegorza Palkę. Wynikała ona z przekazanych na jednym ze spotkań doświadczeń brytyjskich urzędników. Pomysł sprowadzał się do tego, żeby dać dawnym właścicielom ściśle określony czas (np. 7-10 lat) na zgłoszenie swoich roszczeń. Wszystkie one miały być skatalogowane w taki sposób, aby było wiadomo kto o jaką nieruchomość się ubiega, oraz jaka jest jej wartość rynkowa. Po upływie ustawowego terminu niezgłoszone roszczenia miały wygasnąć. Natomiast sposób i wielkość przyznawanych praw lub rekompensat, miał wynikać z podsumowania złożonych wniosków.
Jak widać, jest co najmniej kilka sposobów rozwiązania problemu reprywatyzacji. Niestety, nie ma co już chyba liczyć, że stanie się to w tej kadencji Sejmu. Oby kolejna kadencja zaowocowała tą tak bardzo potrzebną ustawą.
Może wówczas omówione w tym artykule problemy będą już tylko historią nie mającą wpływu na rynek nieruchomości. Oby.
Wojciech Dyakowski
Uwaga! Artykuł został opublikowany w numerze 2 czasopisma Doradca Rynku Nieruchomości 2015 rok. Patrz link do całości numeru.
Wojciech Dyakowski – mgr inż. geodeta, absolwent Politechniki Warszawskiej oraz Studiów Podyplomowych z zakresu Rynku Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego. Wieloletni dyrektor Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Łodzi, ekspert Strony Samorządowej Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego w sprawach geodezji i gospodarki nieruchomościami. Wieloletni wykładowca na Uniwersytecie Łódzkim (Wydział Zarządzania oraz Wydział Geografii i Nauk o Ziemi). Członek Towarzystwa Urbanistów Polski. Odznaczony honorową odznaką „Zasłużony dla Kultury Polskiej”.
