Dlaczego obecnie rynek wtórny jest droższy niż pierwotny? Ta sytuacja narastała latami

Najnowsze dane udostępnione przez NBP dotyczące sprzedaży nieruchomości nie pozostawiają wątpliwości. W większości analizowanych miast rynek wtórny jest droższy niż pierwotny. Dlaczego?

Zalety rynku wtórnego

Mimo niezaprzeczalnych zalet mieszkań z rynku pierwotnego, te znajdujące się w drugim obiegu również posiadają wiele cech atrakcyjnych dla kupujących. Największą z nich jest z pewnością lokalizacja. Wiele z oferowanych na rynku wtórnym mieszkań może poszczycić się położeniem w centrum miasta bądź przy węźle komunikacyjnym. Ponadto do legend przechodzą już okrojone usługi na wielkich zamkniętych osiedlach, podczas gdy na “starych” blokowiskach nie brakuje sklepów, aptek czy terenów zielonych.

Ale lokalizacja to nie jedyny plus mieszkań z rynku wtórnego. Dla wielu kupujących ogromną zaletą jest możliwość wprowadzenia się “od razu”, bez uciążliwego wykańczania mieszkania ze stanu deweloperskiego.

Kolejnym atutem mieszkań z rynku wtórnego jest szeroki wybór lokali pod względem metrażu. Deweloperzy najczęściej budują mieszkania o powierzchni około 50-60 m2. Kupcy poszukujący metraży ponad 80 m2 są niemal skazani na rynek wtórny lub na bardzo drogie apartamenty oferowane przez niewielki odsetek deweloperów.

Warto zauważyć, że na rynek wtórny wprowadza się wiele niezamieszkanych nigdy lokali, które zostały nabyte na rynku pierwotnym przez osoby prywatne bądź inwestorów, wykończone i wprowadzone do obiegu jako mieszkanie z rynku wtórnego. Działanie takie nazywa się flipowaniem nieruchomości.

Czy rynek wtórny jest droższy?

Z analizy średniej ceny ofertowej m2 kwadratowego najnowszych badań NBP (IV kwartał 2019) wynika, że w większości badanych miast cena ofertowa jest wyższa w przypadku mieszkań z rynku wtórnego. Wśród największych miast najlepiej widać to na przykładzie stolicy, gdzie różnica między ceną ofertową rynku pierwotnego i wtórnego wynosi aż 9 procent na korzyść mieszkań z drugiego obiegu.

Domiporta.pl

Warto przy tym zauważyć, że mowa o cenach ofertowych. Bo gdyby przyjrzeć się cenom transakcyjnym sytuacja odwraca się na korzyść mieszkań z rynku pierwotnego. Skąd się bierze taka dziwna zależność w wyższych cenach lokali z rynku wtórnego?

domiporta.pl

Rosnące ceny mieszkań na rynku wtórnym nie są wynikiem ruchów na rynku z ostatnich kilku miesięcy, tylko odbiciem branży z ostatnich lat. Pierwotnie szybciej rosły ceny mieszkań z rynku pierwotnego, zostawiając w tyle starsze lokale. Gdy prywatni właściciele, próbując sprzedać swoje mieszkania, zauważyli rosnące u deweloperów ceny, postanowili podnosić również swoje ceny. Robią to jednak z opóźnieniem.

Efektem takiego działania jest szybki wzrost cen mieszkań z rynku wtórnego i w ostateczności wyższa cena za metr kwadratowy. Najprawdopodobniej, gdy ceny lokali od deweloperów się unormują bądź zaczną spadać, to samo spotka to lokale z rynku wtórnego. Ale z niewielkim, np. półrocznym opóźnieniem.