Podczas transakcji związanej z zakupem, sprzedażą lub najmem nieruchomości, coraz częściej korzystamy z pomocy pośrednika specjalizującego się w obrocie nieruchomościami, który jako ekspert w swoim fachu, nie tylko ułatwi nam znalezienie kontrahenta, ale także przejmie wszystkie formalności. Co w takiej współpracy zmieniło „uwolnienie” tego zawodu?
Wraz z wprowadzeniem tzw. ustawy deregulacyjnej, od 1 stycznia 2014 r. dostęp do zawodu pośrednika został otwarty. Oznacza to, że aby prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie jest już konieczne spełnienie żadnych warunków ani posiadanie konkretnej wiedzy, co potwierdzane było wcześniej posiadaniem licencji zawodowej.
„Pomimo deregulacji ponad połowa klientów oczekuje możliwości potwierdzenia kwalifikacji osób, którym powierza swoje sprawy i część swojego majątku. Deregulacja nie zaszkodziła pośrednikom, natomiast ze strony środowisk zawodowych, stowarzyszeń, wymaga to intensywnej pracy oraz umiejętności sprawdzenia, czy rzeczywiście mamy do czynienia z fachowcem”. Tak o nowych przepisach wypowiada się Grzegorz Dobrowolski, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości w wywiadzie dla Polskiego Radia.
Ustawa deregulacyjna zmieniła znacznie nie tylko w dostęp do zawodu pośrednika. Zostawiła też swój ślad w samym podpisaniu umowy. Obowiązujące obecnie przepisy wskazują, iż umowa w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami powinna mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Umowa zawarta w formie ustnej jest bezskuteczna i nie może być ona podstawą do dochodzenia przez strony swoich praw.
Art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Należy traktować ją jako źródło praw i obowiązków zarówno dla pośrednika, jak i drugiej strony umowy. Ponieważ po deregulacji przepisy ustawowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zostały ograniczone do minimum, ważne jest, aby w umowie wszystkie szczegóły kontraktu zostały doprecyzowane. Negocjacje z pośrednikiem powinny dotyczyć wysokości jego wynagrodzenia, ale także obowiązków umownych, okresu obowiązywania umowy czy klauzuli wyłączności.
Jak pokazuje Kodeks cywilny, ustalony przez jedną ze stron wzorzec umowy, wiąże drugą stronę, jeżeli został jej doręczony przed zawarciem umowy. Klientowi będącemu konsumentem, przysługuje ochrona przed niedozwolonymi postanowieniami umownymi, jednak nie dotyczy ona postanowień określających główne świadczenia stron, w tym wynagrodzenia, jeżeli zostało sformułowane w sposób jednoznaczny. Decydując się na skorzystanie z usług pośrednika warto rozważyć wprowadzenie do umowy tzw. klauzuli wyłączności. Pośrednik uzyskuje bowiem niemalże gwarancję wypłaty wynagrodzenia w razie dojścia transakcji do skutku, w zamian za co oferuje zazwyczaj szerszą promocję nieruchomości będącej przedmiotem transakcji.
Decydując się na umowę na wyłączność należy pamiętać, iż pośrednik może w umowie zastrzec sobie prawo do wynagrodzenia także w sytuacji, gdy dojdzie do zawarcia umowy ze wskazanym przez niego klientem, już po okresie obowiązywania umowy. Aby tego uniknąć, klient musi wziąć pod uwagę okres obowiązywania umowy oraz dokładnie ustalić kwestię wynagrodzenia pośrednika w sytuacji, gdy do transakcji ze wskazanym przez niego kontrahentem dojdzie po wygaśnięciu umowy.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania. Oznacza to, iż pośrednik zobowiązuje się do podjęcia czynności w celu realizacji umowy ale nie gwarantuje, iż cel ten zostanie osiągnięty. Mimo, iż pośrednik zobowiązany jest do starannego, profesjonalnego działania, dojście transakcji do skutku zależy od wielu niezależnych od niego czynników.
Decydując się na konkretnego pośrednika, poza wysokością wynagrodzenia, należy pamiętać o negocjowaniu warunków proponowanej umowy. Dostosowanie jej treści do potrzeb konkretnego klienta i dokładne określenie w umowie obowiązków pośrednika jest kluczowe z punktu widzenia osoby korzystającej z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Autorem jest Rafał Durlik, prezes zarządu iHouse Sp. z o.o.
