Ocena stanu rzeczy
Zgodnie z danymi GUS Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań z 2021 roku przyniósł zaskakujące informacje – ogromną ilość pustych mieszkań i domów na terenie całej Polski. Stwierdzono ich aż 1 milion 860 tysięcy. Równocześnie szacuje się, że brak mieszkań w kraju wynosi około 2 milionów mieszkań. Wszystkich zasobów mieszkaniowych w Polsce jest ponad 15,5 milionów a poziom pustostanów wynosi ponad 12 procent.
Należy jednak zwrócić uwagę na wątpliwą rzetelność danych podawanych przez jednostki samorządu terytorialnego podczas spisu. Często pustostany wykazywano szacunkowo, a nierzadko również je zaniżając, aby „nie robić sobie złych statystyk”. Można przypuszczać, że realny poziom pustostanów jest wyższy i wynosi 2 a może 2,3 miliona pustych mieszkań i domów.
Około połowa pustostanów pozostaje w zasobach komunalnych i państwowych a ponad 40 procent pustych mieszkań i domów jest w prywatnych rękach. Największy odsetek pustostanów znajduje się w województwie małopolskim, podlaskim i mazowieckim a najmniejszy w województwie opolskim i lubuskim.
Konieczne kroki
Utrzymywanie takiego stanu rzeczy wydaje się ogromną niegospodarnością i także znieczulicą na tak ważny i podstawowy problem, jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych Polaków. Zastanawiającym jest także fakt, że żaden z organów Państwa Polskiego tym problemem dotychczas się nie zajął.
Na szczęście jesteśmy my, fachowcy rynku nieruchomości. Przedstawiliśmy omawiany problem Senatorowi Ziemi Opolskiej Tadeuszowi Jarmuziewiczowi i uzyskaliśmy pełne zainteresowanie i zrozumienie. Bez zbędnej zwłoki podjęta już zastała inicjatywa parlamentarna zajęcia się tym zagadnieniem przy pełnym wsparciu Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. Senator 26 czerwca miał wystąpienie senackie sygnalizujące problem pustostanów. Niebawem dokonamy wystąpienia do przewodniczącego Komisji Infrastruktury z wnioskiem o zwołanie posiedzenia komisji przy udziale ministra właściwego ds. mieszkalnictwa. Przedstawimy wówczas analizy, statystyki, postulaty i wnioski, w tym konieczne zmiany legislacyjne, mogące przerwać trend „pustostanowy”, który jednoznacznie szkodzi rynkowi nieruchomości i zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludności. Uwypuklić przy tym należy konieczność poprawy stanu i racjonalnego wykorzystania narodowego majątku trwałego oraz możliwość zwiększenia wpływów budżetowych.
Co wstrzymuje osoby prywatne przed wynajmowaniem swoich mieszkań?
W przeważającej części właściciele mają obawy przed ogromnymi trudnościami w pozbyciu się ewentualnego nieuczciwego najemcy, gdyż obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów nie zapewnia symetrii praw i obowiązków pomiędzy stronami umowy najmu preferując prawa najemcy ponad prawo własności.
Co prawda istnieje w systemie prawnym instytucja najem okazjonalny, ale nie spełnia ona oczekiwanych rezultatów, gdyż przy odmowie lub innej sytuacji życiowej osoby, która zobowiązała się do przyjęcia pod swój dach najemcę, właściciel nieruchomości może czekać latami na rozstrzygnięcie sądu i eksmisję.
Do systemu prawnego powołany został także najem instytucjonalny, który związany jest z koniecznością prowadzenia działalności gospodarczej. Nie jest on jednak atrakcyjny dla posiadaczy jednego czy dwóch mieszkań. Najem instytucjonalny dotyczy przedsiębiorców profesjonalnie zajmujących się najmem, stosowany jest także przez fundusze inwestycyjne. Podmioty te są z reguły profesjonalnie przygotowane do najmu, posiadają własną obsługę prawną. Korzystają z preferencyjnych przepisów związanych z opróżnianiem lokali z nierzetelnych najemców na bruk. Taki stan rzeczy tworzy nierówne traktowanie i uprzywilejowanie podmiotów korzystających z najmu instytucjonalnego w stosunku do osób prywatnych będących właścicieli mieszkań i domów.
Nieruchomości komunalne i państwowe
W zakresie nieruchomości komunalnych i państwowych ustawodawca czy też rząd powinien zobligować te podmioty do przeprowadzenia pełnej i sumiennej inwentaryzacji pustostanów z równoczesną ich oceną techniczno-użytkową oraz równoczesnym dokonywaniem kwalifikacji tych nieruchomości do modernizacji bądź remontów. Obiekty w najgorszym stanie technicznym czy ruderalnym zakwalifikowane powinny być do systemowych wyburzeń i uzyskania terenów pod nowe budownictwo komunalne bądź socjalne. Z upływem czasu takie nieruchomości ulegają dalszej degradacji powodując potencjalne zagrożenie katastrofą budowlaną oraz psując estetykę miast i innych miejscowości.
Oczywistym jest fakt, że pustostany nie generują przychodów a jedynie tworzą koszty ich utrzymania. Pozostawianie zagadnienia pustostanów bez interwencji Państwa naraża na istotny uszczerbek trwały majątek narodowy oraz wyzbywanie się potencjalnych przychodów dla budżetu Państwa.
Ważną kwestią jest także zrównoważenie czynszów najmu tzw. odstępnego. Obecny stan czynszów i opłat dodatkowych (opłaty eksploatacyjne, prąd, gaz, abonamenty) jest nadmiernie wysoki i pochłania do 60 procent przychodów statystycznego gospodarstwa domowego. Znaczne zwiększenie podaży mieszkań do wynajęcia we wszystkich rodzajach zasobów będzie miało wpływ na zmniejszenie czynszów najmu, a więc będzie czynnikiem prospołecznym.
O postępach prac legislacyjnych dotyczących istotnego problemu przyrastających z roku na rok pustostanów będziemy informować.
Andrzej Jakiel – wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości w Warszawie, prezes Opolskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości w Opolu
