Powszechne Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości opracowało ankietę skierowaną do pośredników, zarządców, rzeczoznawców oraz inwestorów, flipperów i notariuszy.
Badanie mało na celu poznanie opinii środowiska profesjonalistów rynku nieruchomości w zakresie wpływu elementów otoczenia prawnego na rynek.
Poniżej przedstawiamy analizę wyników ankiety koncentrując się na odpowiedziach, które uzyskały procentowo najwięcej wskazań. Dodatkowo analizę odpowiedzi uzupełniamy komentarzem.
Przejdźmy do przedstawienia wybranych pytań objętych ankietą, proponowanych odpowiedzi oraz wyników badania.
Pytanie: Co według Ciebie spowodują ostatnie znaczące zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
Proponowane odpowiedzi do wyboru:
- Utrudniają funkcjonowanie rynku nieruchomości poprzez tworzenie zamieszania w gospodarce przestrzennej, co w konsekwencji będzie wymagało kolejnej nowelizacji ustawy;
- Uporządkują gospodarkę przestrzenną w sposób oczekiwany przez rynek nieruchomości;
- Nie mają i nie będą miały znaczącego wpływu na funkcjonowanie rynku nieruchomości.
Uczestnicy ankiety wskazali na zamieszanie, jakie spowodowały rewolucyjne zmiany w obszarze gospodarki przestrzennej, które najprawdopodobniej spowodują w niedługim czasie konieczność kolejnych nowelizacji ustawy – 68,27%. Tylko jedna piata respondentów wierzy, ze zmiany w gospodarce przestrzennej uporządkują rynek nieruchomości – 20,19%, a 11,58% uważa, że wprowadzone zmiany nie będą miały znaczącego wpływu.
Zmiany w unormowaniach prawnych gospodarki przestrzennej wprowadzają szereg nowych instytucji prawnych nie znanych wcześniej jak plan ogólny, zintegrowany plan inwestycyjny, uproszczona partycypacja społeczne, obszar uzupełniania zabudowy, wyznaczenie stref planistycznych, wprowadzenie gminnych standardów urbanistycznych itd. itd. Znikną studia uwarunkowań i zagospodarowania gmin. Nastąpią także zmiany w wydawaniu warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie nowe instrumenty planistyczne wprowadzone mają być z końcem 2025 roku, a już widać, że są niemożliwe do wprowadzenia w tym terminie.
Pytanie: Czy uważasz, że wprowadzenie ograniczeń prawnych dotyczących działania tzw. flipperów jest potrzebne i przysłuży się uporządkowaniu rynku nieruchomości?
Proponowane odpowiedzi do wyboru:
- Tak;
- Nie;
- Nie mam zdania.
Zdecydowana większość profesjonalistów rynku nieruchomości uznała,że wprowadzenie ograniczeń prawnych dotyczących działania tzw. flipperów nie jest potrzebne – 60,58%, Jedna trzecia uznała, że ograniczenia powinny być wprowadzone – 28,85%.
Wyraźnie widać z przeprowadzonej ankiety, że wprowadzanie nadmiernych regulacji prawnych na rynku nieruchomości jest niepotrzebne i niepożądane.
Pytanie: Według Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań z 2021 roku ponad 700 tysięcy mieszkań należących do prywatnych właścicieli nie jest wynajmowanych.
Co jest według Ciebie przyczyną nieudostępniania tych mieszkań do najmu?
Proponowane odpowiedzi do wielokrotnego wyboru:
- Mieszkania są traktowane przez właścicieli jedynie jako długoterminowa inwestycja;
- Właściciele obawiają się braku ochrony prawnej w przypadku, gdy trafią na nierzetelnych najemców;
- Brak jest zachęt ekonomicznych stwarzanych przez państwo dla właścicieli mieszkań.
Respondenci jednoznacznie wypowiedzieli się za twierdzeniem, że główną obawą właścicieli wstrzymujących ich przed wynajmowaniem pustych mieszkań jest obawa przed nierzetelnymi najemcami – 75% na tak i 32,69% zdecydowanie tak. W zdecydowanej mniejszości są poglądy dotyczące traktowania mieszkań przez właścicieli jedynie jako długotrwałej inwestycji (39,42% odpowiedzi na tak i 24,04% zdecydowanie tak). Brak zachęt ekonomicznych stwarzanych przez Państwo uznane zostało za najmniej istotny czynnik wpływający na istnienie tak dużej ilości pustostanów w Polsce (29,81% na tak i 32,69% zdecydowanie tak).
Łączna ilość pustostanów szacowana jest na około dwa miliony mieszkań. Składają się na nie mieszkania w zasobach prywatnych, komunalnych, państwowych, zakładowych, branżowych, TBS-ach i spółdzielczych. Niezależnie jednak od właścicielskiego stosunku obawa przed nierzetelnymi najemcami i perspektywa długotrwałych oraz kosztownych procedur odzyskiwania mieszkań odstręczają od wynajmowania.
W zakresie mieszkań komunalnych i państwowych niewątpliwie jest to przejaw niegospodarności i zaniedbań w zakresie gospodarki nieruchomościami. Długotrwałe pozostawanie substancji mieszkaniowej w stanie pustostanów degraduje technicznie nieruchomości oraz umożliwia ich nielegalne użytkowanie. W tym zakresie potrzebne są prawne uregulowania z jednej strony zabezpieczające prywatnych właścicieli mieszkań przed nieuczciwymi najemcami poprzez przywrócenie regulacji rynkowych wynikających z ogólnych zasad Kodeksu cywilnego normujących najem. Natomiast w zakresie lokali mieszkalnych w zasobach gminnych czy państwowych ustawodawca powinien wprowadzić nowe regulacje prawne zmuszające te jednostki właścicielskie do rzetelnego zinwentaryzowania swoich zasobów mieszkaniowych, wyspecyfikowania pustostanów i nielegalnie zajmowanych lokali, określenia ich stanu technicznego i koniecznych nakładów na podniesienie ich standardu oraz stworzenia instrumentów finansowych umożliwiających przywrócenie pustostanów do właściwej gospodarki mieszkaniowej. To ważny społecznie problem, który poprzez konsekwentne działania może w niedługim czasie i przy niedużym nakładzie środków zasypać dziurę braku mieszkań w kraju, która szacowana jest również na dwa miliony mieszkań. Pozostawienie sprawy pustostanów nadal na peryferiach polityki i gospodarki mieszkaniowej będzie przejawem ignorancji i niegospodarności.
Pytanie: Który rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego uważasz za najkorzystniejszy dla zapewnienia równowagi stron tej umowy?
Proponowane odpowiedzi do jednokrotnego wyboru:
Ø Najem w oparciu o przepisy ogólne ustawy o ochronie praw lokatorów;
- Najem okazjonalny opisany w ustawie o ochronie praw lokatorów;
- Najem instytucjonalny opisany w ustawie o ochronie praw lokatorów;
- Najem w oparciu o Kodeks cywilny.
Połowa ankietowanych uznała najem okazjonalny za najkorzystniejszy a zarazem zapewniający równowagę stron umowy, czyli wynajmującego i najemcę. Jedna trzecia respondentów wskazała rozwiązania umowne oparte na Kodeksie cywilnym a jedna piąta wskazała najem instytucjonalny. Oparcie się na ustawie o ochronie praw lokatorów stanowiło w ankiecie niespełna jeden procent.
Nieco zaskakujące jest stanowisko gloryfikujące najem okazjonalny, który, jak doświadczenia dotychczasowe wskazują nie daje pewności właścicielom w odzyskaniu okupowanego mieszkania przez nieuczciwego najemcę. Ustawa o ochronie praw lokatorów z 2002 roku wynaturzyła czysty model prawny opierający się na Kodeksie cywilnym. Jednakże minęło już 22 lata od czasów, kiedy obowiązywały ogólne zasady prawne, bez nadmiernej ochrony najemców i uszczupleniu praw właścicielskich. Takie socjalne podejście ustawodawcy może być właściwe dla gospodarowania zasobami komunalnymi, zakładowymi czy państwowymi, ale nie właścicielskimi prawami osób fizycznych.
Pytanie: Co według Ciebie utrudnia wykonywanie zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami?
Proponowane odpowiedzi do wielokrotnego wyboru:
- Nadmierne obciążenia formalne związane z realizacją ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy;
- Nieuczciwa konkurencja;
- Niepewność w uzyskaniu należnego wynagrodzenia za wykonaną usługę.
Uczestniczący w badaniu opinii pośrednicy wskazali jako utrudnienie wykonywania zawodu nieuczciwą konkurencję (86,58%). Równie wysoko wskazali na niepewność w uzyskaniu należnego wynagrodzenia (79,81%). Tym razem procedury przeciwdziałania praniu pieniędzy nie okazały się w opinii respondentów dużym utrudnieniem wykonywania zawodu pośrednika, bo tylko odnotowaliśmy 45,2 % wskazań.
Zaskakującym jest wpływ nieuczciwej konkurencji na obawy funkcjonowania rynku nieruchomości. Co prawda w tym zakresie panuje spora niewiedza, co też cię kryje pod tym zagadnieniem. Otóż, zgodnie z ustawą z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, „czynem nieuczciwej konkurencji jest działanie sprzeczne z prawem lub dobrymi obyczajami, jeżeli zagraża lub narusza interes innego przedsiębiorcy lub klienta” (art.3 ust. 1). Ale ustawodawca rozszerza pojęcie o „nakłanianie klientów przedsiębiorcy lub innych osób do rozwiązania z nim umowy albo niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, w celu przysporzenia korzyści sobie lub osobom trzecim albo szkodzenia przedsiębiorcy” (art. 12 ust. 1). Także „czynem nieuczciwej konkurencji jest rozpowszechnianie nieprawdziwych lub wprowadzających w błąd wiadomości o swoim lub innym przedsiębiorcy albo przedsiębiorstwie, w celu przysporzenia korzyści lub wyrządzenia szkody” (art. 14 ust. 1).
Natomiast niepewność w uzyskaniu wynagrodzenia przez pośredników jest już zagadnieniem prawnym związanym z ustawowym obowiązkiem pisemnej formy umów pod rygorem nieważności i jakości tych umów, ale to zależy już od poziomu świadomości pośredników i ich profesjonalizmu oraz przestrzegania praw konsumenckich.
Opracował:
Andrzej Jakiel, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Wrocławskiego. Z gospodarką nieruchomościami związany od 1979 roku. Od 1990 przedsiębiorca, analityk i doradca rynku nieruchomości, zarządca, pośrednik w obrocie nieruchomościami – licencja państwowa nr 15. Mediator sądowy z zakresu prawa cywilnego, gospodarczego, rodzinnego i gospodarki nieruchomościami. Założyciel grupy Mediator, w skład której wchodzą Akademia Nieruchomości, Korporacja Mediator Sp. z o.o., Mediator Polska Sp. z o.o.
Prezes Opolskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości w Opolu, współzałożyciel Dolnośląskiego Stowarzyszenia Rynku Nieruchomości we Wrocławiu. Przewodniczący komisji rewizyjnej PTEiDRN, wiceprezydent Federacji PPRN w Warszawie. Zastępca redaktora naczelnego miesięcznika „ Opolski Rynek Nieruchomości”. Członek Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej PKK (1998-2010). Koordynator Europejskiej Akademii Nieruchomości EAN PFRN (2003). Przewodniczący Centralnej Komisji Kwalifikacyjnej PTEiDRN (od 2013 r.). Wykładowca na kursach specjalistycznych, studiach stacjonarnych i podyplomowych kilku uczelni wyższych, praktykach zawodowych oraz kursach licencyjnych dla pośredników i zarządców FPPRN. Autor kilkuset artykułów, programów szkoleniowych, współautor dwóch książek. Wielokrotnie wyróżniany i odznaczany.
