WAŻNE! DOTYCZY POŚREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI! 19 stycznia 2021 roku wpłynął do Sejmu Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu oraz niektórych innych ustaw. Poniżej rządowe uzasadnienie proponowanych zmian dot. pośredników w obrocie nieruchomościami a pod nim fragment proponowanych nowych regulacji dot. pośredników w obrocie nieruchomościami.
Cytat: “W art. 2 projektu ustawy wprowadza się zmiany w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Projektowane przepisy implementują do krajowego porządku prawnego wymogi wynikające z art. 47 ust. 3 dyrektywy 2015/849 w odniesieniu do pośredników w obrocie nieruchomościami (art. 2 ust. 1 pkt 18 ustawy o p.p.p.f.t). Przepisy dyrektywy 2015/849, w odróżnieniu np. od działalności kantorowej, nie wymagają, aby prowadzenie działalności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami objęte było jakąś formą reglamentacji. Na państwa członkowskie nałożony został wyłącznie obowiązek podejmowania niezbędnych środków w celu zapobiegania sytuacjom, w którym osoby karane za przestępstwa istotne w kontekście celów dyrektywy 2015/849 mogły być wspólnikami zajmującymi stanowiska kierownicze lub beneficjentami rzeczywistymi m.in. podmiotów prowadzących działalność w zakresie pośrednictwa nieruchomości. W tym celu do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dodany został przepis art. 180a, ustanawiający wymóg niekaralności za wskazane w tym przepisie czyny zabronione w stosunku do osób kierujących wykonywaniem czynności związanych z prowadzeniem działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz do beneficjentów rzeczywistych podmiotów prowadzącego taką działalność. Jednocześnie w art. 198b ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, po pkt 2 dodaje się pkt 2a, zgodnie z którym osoba wykonująca działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z naruszeniem warunku niekaralności, o którym mowa w art. 180a, może zostać ukarana grzywną. Wprowadzenie wymogu niekaralności dla osób wykonujących działalność z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, bez odpowiedniego przepisu sankcjonującego naruszenie takiego wymogu, skutkowałoby fasadowością takiego przepisu i w konsekwencji prowadziło do niepełnej implementacji art. 47 ust. 3 dyrektywy 2015/849. Wprowadzane przepisy zakładają odpowiedzialność wykroczeniową z tytułu popełnienia czynu polegającego na prowadzeniu działalności z naruszeniem art. 180a ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z otwarciem dostępu do zawodu pośrednika na mocy tzw. ustawy deregulacyjnej wydaje się, że przyjęte rozwiązanie należy uznać za proporcjonalne zarówno pod kątem swobody prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie pośrednictwa nieruchomości, jak i prawidłowej transpozycji przepisów dyrektywy 2015/849. Z uwagi na zrezygnowanie przez ustawodawcę z reglamentacji działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, egzekwowanie sankcji administracyjnych w tym wypadku byłoby zdecydowanie mniej efektywne niż w przypadku działalności na rzecz spółek i trustów, czy też działalności w zakresie walut wirtualnych, w przypadku których organ administracji będzie posiadał bieżącą wiedzę o podmiotach podlegających wpisowi do rejestru. Przyjęcie rozwiązania zakładającego postępowanie w sprawach dotyczących prowadzenia działalności z naruszeniem art. 180a ustawy o gospodarce nieruchomościami wedle procedury opisanej w ustawie z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia, zmierza do zapewnienia sprawnego procedowania w takich sprawach, bez konieczności ponownego reglamentowania działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zauważyć należy, iż naruszenie wymogu niekaralności w odniesieniu do przedsiębiorców prowadzących działalność o której mowa w rozdziale 11a ustawy o p.p.p.f.t. będzie wiązało się z możliwością nałożenia administracyjnej kary pieniężnej, podczas gdy naruszenie wymogu niekaralności w odniesieniu do pośredników w obrocie nieruchomościami będzie wiązało się z możliwością nałożenia grzywny, w wyniku stwierdzenia popełnienia wykroczenia o którym mowa w dodawanym art. 198b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odrębne potraktowanie przedsiębiorców znajdujących się w podobnej sytuacji (naruszających ustawowy wymóg niekaralności) może budzić wątpliwości pod kątem zachowania konstytucyjnej zasady równości wobec prawa. Niemniej należy podkreślić, iż brak równego traktowania w tym przypadku jest jedynie pozorny. Wszyscy przedsiębiorcy prowadzący działalność w zakresie określonym w dodawanym art. 129a ustawy o p.p.p.f.t. w równym stopniu objęci zostaną wymogiem niekaralności, w równym stopniu będą również podlegać sankcji administracyjnej w przypadku naruszenia tego zakazu. Analogicznie sytuacja wygląda w przypadku przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie określonym w dodawanym art. 129m ustawy o p.p.p.f.t. Jednocześnie przedsiębiorcy zajmujący się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, w równym stopniu będą podlegać wymogowi niekaralności, jak i w równym stopniu będą odpowiadać za wykroczenie polegające na wykonywaniu czynności pośrednictwa z naruszeniem wymogu niekaralności. Należy również podkreślić, iż w zakresie działalności gospodarczej objętej różnego rodzaju reglamentacją, przykładowo działalności w zakresie o którym mowa w art. 129a oraz art. 129m ustawy o p.p.p.f.t., czy też działalności w zakresie wolnych zawodów (działalność adwokatów, radców prawnych), egzekwowanie wymogów w zakresie prowadzenia działalności jest możliwe już na etapie uzyskiwania wpisu do rejestru określonej działalności (czy też wpisu na listę osób wykonujących wolny zawód), dlatego w takim wypadku wystarczające do przestrzegania wymogu niekaralności jest przyjęcie sankcji administracyjnej (jak w przypadku działalności o której mowa w art. 129a oraz art. 129m ustawy o p.p.p.f.t.), czy też przestrzeganie procedur odpowiedzialności dyscyplinarnej w ramach samorządów zawodowych (jak w przypadku wolnych zawodów). W odniesieniu do pośredników w obrocie nieruchomościami, z uwagi na deregulację zawodu, brak jest procedur umożliwiających weryfikację wymogu niekaralności w momencie rozpoczęcia wykonywania działalności gospodarczej w przedmiotowym zakresie, jak również brak jest organu (samorządu zawodowego, czy też organu administracji publicznej), w którego zakresie zadań pozostawałoby weryfikowanie wypełniania przez pośredników w obrocie nieruchomościami ustawowych wymogów w zakresie niekaralności. W związku z powyższym, przyjęto iż osiągnięcie celu polegającego na przestrzeganiu wymogu niekaralności w odniesieniu do pośredników w obrocie nieruchomościami, będzie najefektywniejsze poprzez wprowadzenie odpowiedzialności w postaci grzywny dla osób naruszających ten wymóg. Zauważyć ponadto należy, iż sankcja administracyjna może być nakładana na osoby prawne, podczas gdy grzywna nakładana w wyniku popełnienia wykroczenia może być nakładana na osoby fizyczne. Tym samym zakres podmiotów podlegających odpowiedzialności administracyjnej z tytułu naruszenia wymogu niekaralności w zakresie działalności wskazanej w rozdziale 11a ustawy o p.p.p.f.t. będzie różny od zakresu osób podlegających odpowiedzialności na podstawie art. 198b ust. 1 pkt 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niemniej z uwagi na przedstawione powyżej argumenty dotyczące w szczególności różnic w możliwych działaniach podejmowanych wobec przedsiębiorców prowadzących działalność reglamentowaną, w odniesieniu do działań podejmowanych wobec podmiotów prowadzących działalność nieobjętą żadną formą reglamentacji, uznano projektowane rozwiązanie za adekwatne.”
A oto fragment zapisów projektu ustawy dot. pośredników w obrocie nieruchomościami we fragmencie dot. zmian w ustawie o gospodarce nieruchomościami:
Art. 2. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 oraz z 2021 r. poz. 11) wprowadza się następujące zmiany:
1) po art. 180 dodaje się art. 180a w brzmieniu:
„Art. 180a. 1. Działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być wykonywana przez: 1) osobę fizyczną, która nie została prawomocnie skazana za umyślne przestępstwo
przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów, przeciwko mieniu, przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym, przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami
wartościowymi, przestępstwo, o którym mowa w art. 165a Kodeksu karnego, przestępstwo popełnione w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej lub umyślne przestępstwo skarbowe;
2) osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, w której wspólnicy, którym powierzono prowadzenie spraw spółki, lub uprawnieni do reprezentacji spółki lub członkowie organów zarządzających, nie zostali prawomocnie skazani za przestępstwo, o którym mowa w pkt 1, lub umyślne
przestępstwo skarbowe.
2. Wymóg niekaralności, o którym mowa w ust. 1, stosuje się również do osób kierujących wykonywaniem czynności związanych z prowadzeniem działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz do beneficjenta rzeczywistego,
w rozumieniu art. 2 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (Dz. U. z 2020 r. poz. 971, 875, 1086, 2320 i …), podmiotu prowadzącego taką działalność.”;
2) w art. 198b w ust. 1 po pkt 2 dodaje się pkt 2a w brzmieniu:
„2a) wykonuje czynności określone w umowie pośrednictwa, o której mowa w art. 180 ust. 3, z naruszeniem warunku, o którym mowa w art. 180a,”.
Poniżej link do całości projektu ustawy jaki wpłynął do Sejmu
