“Założenia były utopijne i oderwane od warunków rynkowych”. Cztery lata Mieszkania Plus

Tylko do końca 2019 roku miało powstać 100 tys. mieszkań, zapowiadał premier Mateusz Morawiecki. Niestety, przez cztery lata inicjatywy Mieszkanie Plus w jego ramach oddano łącznie 1017 lokali w sześciu lokalizacjach. Wynik w skali kraju nie wydaje się zbytnio imponujący.

Wielokrotnie zmieniany pomysł

Program ogłosiła jeszcze była premier – Beata Szydło. Od tego momentu, wielokrotnie zmieniano założenia, terminologie, instytucje oraz ministerstwa. Przypomnijmy, pierwotną koncepcją był pomysł budowy inwestycji na gruntach Skarbu Państwa, a ceny za nie miały być odgórnie ustalone przez państwo. Ale pierwotny pomysł uległ szybkiej modyfikacji.

– Program przemodelowano wtedy, kiedy rządzący doszli do wniosku, że nie da się budować ekstremalnie tanio i stosować czynsze centralnie sterowane. Wtedy powstała koncepcja programu, którą mamy do tej pory, a więc budowa po cenach rynkowych i wynajem po cenach rynkowych, ale z dopłatami z budżetu dla grup potrzebujących takiego wsparcia – wymienia pierwszą kluczową zmianę Bartosz Turek, Główny Analityk HRE Investments.

Min. Andrzej Adamczyk i min. Kazimierz Smolliński prezentują program Mieszkanie+ MiB.gov.pl

– Drugi moment to ten, w którym ministerstwo zaproponowało, aby w ramach programu, budować mogli też deweloperzy w takim modelu, że działka jest przekazywana na preferencyjnych warunkach, ale w zamian deweloper budujący np. pięć bloków musi jeden przekazać na wynajem. Pomysł padł dawno temu, a póki co – nie został zrealizowany – dodaje ekspert.

Niekonsekwencję i słabe wykonanie założeń programu widzi również Marcin Krasoń, ekspert nieruchomości serwisu obido.pl. – Szeroko pojęty program Mieszkanie Plus tak naprawdę potknął się o własne nogi, zanim w ogóle ruszył. I to kilka razy, bo ciągle mamy kolejne nowelizacje i nowe nazwy – trudno się połapać co jest co. Brakuje w tym wszystkim konsekwencji i spójności działań. Pierwotne założenia pomysłu były bardzo dobre – miał on trafiać do ludzi, którzy są zbyt zamożni, by skorzystać z mieszkań komunalnych i socjalnych, ale nie stać ich na rynkowy zakup lub najem – tłumaczy Krasoń.

– Zabrakło jednak wizji tego, kto, jak i za ile ma te mieszkania budować. W efekcie, zanim jeden pomysł zdołał się rozpędzić, zmieniano koncepcję i próbowano od nowa. A to przecież powinno być działanie zaplanowane na długie lata. Póki co, wkrótce czwarta rocznica powołania Mieszkania Plus i nadal więcej się o tym mówi i nowelizuje prawo niż działa – dodaje.

Co dalej z programem Mieszkanie Plus

Ministerstwo Rozwoju odpowiedzialne za program zmieniły ostatnio (ponownie) pomysł na realizację programu. Tym razem kołem zamachowym mają być samorządy, a nie deweloperzy. Nowe ustawy mają zakładać tworzenie spółek celowych samorządów w kooperatywie z Krajowym Zasobem Nieruchomości, na którego gruntach mają być budowane “tanie mieszkania” na wynajem, tradycyjnie z dojściem do własności.

Harmonogram prac związanych z programem Mieszkanie+ Domiporta.pl / Bartłomiej Baranowski

Propozycja brzmi bardzo podobnie do poprzedniego pomysłu. Czy zda egzamin? – Nie wróżę spektakularnych sukcesów bez wpuszczenia do programu deweloperów i uruchomienia formuły REITów (w rodzimych warunkach miały się one nazywać FINN). Niestety ustawa o FINNach ugrzęzła w parlamencie. Jest ona o tyle ważna, że byłaby źródłem potężnego kapitału, który można by wykorzystać do budowania mieszkań na wynajem. Co do zasady, im większa podaż, tym przystępniejsze ceny – tłumaczy Bartosz Turek.

Eksperci coraz głośniej mówią o tym, że być może istnieją lepsze pomysły na strategię mieszkaniową, lecz muszą to być działania wprowadzone na lata, a nie jedynie w perspektywie jednej kadencji Sejmu.

– Niemniej jednak w Polsce, co trzeba jasno powiedzieć, musimy popracować nad strategicznym programem mieszkaniowym, wieloletnim, nie na jedną kadencję parlamentarną czy prezydencką. W programie musi się znaleźć program emisji listów zastawnych, żeby pozyskiwać na rynkach krajowych i na rynku międzynarodowym tanie środki długoterminowe. Ponieważ w przypadku mieszkań, są to inwestycje długoterminowe, wieloletnie – tłumaczy wyzwania dla rodzimego sektora Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związków Banków Polskich.

Co zamiast?

– Istnieje sporo sprawdzonych za granicą sposobów na pomaganie na rynku mieszkaniowym. Można by np. wprowadzić rządowe gwarancje zastępujące wkład własny (bo dla części kupujących jego zebranie jest problemem), czy proste wsparcie dla długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe. Rzecz w tym, że sam pomysł to nie wszystko. Jakość tworzonych w Polsce rozwiązań prawnych jest dramatyczna – praktycznie w każdej dziedzinie prawo tworzy się na kolanie, a potem na szybko trzeba je poprawiać i łatać dziury. Samo Mieszkanie Plus byłoby dobre i korzystne dla Polaków gdyby zostało przygotowane z większym pomyślunkiem – podaje propozycje ekspert nieruchomości serwisu obido.pl, Marcin Krasoń.

– Z dopłatami bym uważał. Co prawda skuteczne byłoby coś na wzór węgierski, gdzie można liczyć na potężne dofinansowanie zakupu nieruchomości, a do tego nie trzeba pieniędzy zwracać jeśli zdecydujemy się na co najmniej trójkę dzieci – pieczemy więc na jednym ogniu dwie pieczenie – rozwiązujemy problem mieszkaniowy i demograficzny, ale niestety byłby to mechanizm bardzo drogi. Z punktu widzenia budżetu mniej efektownym, ale za to bardziej efektywnym rozwiązaniem mógłby być system gwarancji kredytowych, który na przykład w Nowej Zelandii ułatwia dojście do własności osobom kupującym pierwsze własne “cztery kąty”. Działa on tak, że jeśli ktoś posiada w gotówce 5 proc. wkładu własnego, to resztę wymaganego przez bank wkładu (20 proc.) gwarantuje publiczny podmiot. Z tego wsparcia mogą skorzystać osoby mające pracę i posiadające zdolność kredytową, które jedynie nie odłożyły wymaganego wkładu własnego. Ten mechanizm także w Polsce mógłby się przydać – szczególnie dziś – w momencie, w którym większość banków znacznie podniosła wymagania odnośnie wkładu własnego. Byłoby to bez wątpienia lepsze rozwiązanie niż działający w latach 2014-18 program “Mieszkanie dla młodych” – wyjaśnia Bartosz Turek.

Dobre strony programu

Mimo że dotychczasowe wyniki Mieszkania Plus nie powalają, to program przyczynił się znacznego poprawienia statystyk budownictwa czynszowego. W trakcie trwania programu zwiększyły się państwowe dopłaty do budownictwa socjalnego i komunalnego. W zeszłym roku na ich potrzeby rząd przeznaczył aż pół miliarda złotych, co przełożyło się na 1841 nowe mieszkania komunalne i 2472 socjalne. Choć to najlepszy wynik od 2011 roku, to wszystkie oddane do tej pory mieszkania są kroplą w morzu obiecanych przez rząd lokali.

– Cele Narodowego Programu Mieszkaniowego są słuszne, ale to niestety ogólnikowe hasła o poprawieniu jakości mieszkań w Polsce. Nie sposób się z nimi nie zgodzić. Gorzej wygląda realizacja, bo tu ciągle okazuje się, że założenia co do budowy były utopijne i oderwane od warunków rynkowych – podsumowuje Marcin Krasoń.

– Spora część społeczeństwa nie kwalifikowała się na żaden program wsparcia w dążeniu do zdobycia dachu nad głową – chodzi o tę część rodaków, którzy zarabiają za mało, aby dostać kredyt, a z drugiej strony za dużo, aby móc dostać mieszkanie od gminy – dodaje Bartosz Turek.

 – Trochę zabrakło odwagi i konsekwencji, ale z drugiej strony rząd wiele się dzięki temu programowi nauczył, no i trochę mieszkań powstaje. Skala nie powala, ale nawet, póki co pewnie nawet kilka tysięcy osób uzyskało swoje bezpieczne miejsce na ziemi – patrzy w przyszłość z umiarkowanym optymizmem ekspert.