Polski rynek nieruchomości zaczyna realnie odczuwać skutki pandemii. Wprowadzane przez władze kolejne środki zaradcze, mające ograniczyć rozprzestrzenianie się koronawirusa, ograniczają możliwości działania na rynku.
Finalizacja transakcji na rynku nieruchomości natrafia obecnie na wiele przeszkód. Począwszy od tych związanych z działaniem w stanie zagrożenia zdrowia aż po aspekty natury psychologicznej czy te związane z ograniczeniem dostępu do usług niezbędnych w procesie obrotu nieruchomościami. Istotnym elementem są kwestie związane z ograniczeniami w przemieszczaniu się oraz kontaktach międzyludzkich.
Zapoznaj się z komentarzem prawnym dotyczącym możliwości realizacji transakcji kupna-sprzedaży na rynku nieruchomości, a także działalności kancelarii notarialnych i biur w obrocie nieruchomościami.
Ograniczenia wynikające z kwarantanny narodowej
Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 24 marca 2020 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii wprowadziło na terenie Polski znaczące ograniczenia.
Ograniczenia w przemieszczaniu się
Od 25 marca do 11 kwietnia 2020 r. włącznie nie będzie można się swobodnie przemieszczać poza celami bytowymi, zdrowotnymi, zawodowymi.
Obostrzenie nie dotyczy więc:
- dojazdu do pracy
Zgodnie z § 3a. 1. ust 1) „wykonywania czynności zawodowych lub zadań służbowych, lub pozarolniczej działalności gospodarczej, lub prowadzenia działalności rolniczej lub prac w gospodarstwie rolnym, oraz zakupu towarów i usług z tym związanych.”
Jeśli jesteś pracownikiem, prowadzisz swoją firmę czy gospodarstwo rolne, masz prawo dojechać do swojej pracy oraz udać się po zakup towarów i usług związanych ze swoją zawodową działalnością.
- załatwiania spraw niezbędnych do życia codziennego
Zgodnie z § 3a. 1. ust 2) „zaspokajania niezbędnych potrzeb związanych z bieżącymi sprawami życia codziennego, w tym uzyskania opieki zdrowotnej lub psychologicznej, tej osoby, osoby jej najbliższej w rozumieniu art. 115 § 11 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. – Kodeks karny (Dz. U. z 2019 r. poz. 1950 i 2128), a jeżeli osoba przemieszczająca się pozostaje we wspólnym pożyciu z inną osobą – także osoby najbliższej osobie pozostającej we wspólnym pożyciu, oraz zakupu towarów i usług z tym związanych;”
Czyli będzie można się przemieszczać, aby zrobić niezbędne zakupy, wykupić lekarstwa, udać się do lekarza, opiekować się bliskimi, wyprowadzić psa.
- wolontariatu
Zgodnie z § 3a. 1. ust 3) „wykonywania ochotniczo i bez wynagrodzenia świadczeń na rzecz przeciwdziałania skutkom COVID-19, w tym w ramach wolontariatu;”
Jeśli działasz na rzecz walki z koronawirusem i pomagasz potrzebującym przebywającym na kwarantannie lub osobom, które nie powinny wychodzić z domu, możesz się przemieszczać w ramach tej działalności.
- kultu religijnego
Zgodnie z § 3a. 1. ust 4) „sprawowania lub uczestniczenia w sprawowaniu kultu religijnego, w tym czynności lub obrzędów religijnych.”
Możliwe jest uczestnictwo w spotkaniach o charakterze religijnym, w tym pogrzebach. Obowiązuje tu jednak ograniczenie w liczbie uczestników do 5, oprócz osób sprawujących kult religijny lub osób zatrudnionych przez zakład pogrzebowy w przypadku pogrzebu.
Ważne! Przemieszczać się będzie można jedynie w grupie do dwóch osób. Obostrzenie to nie dotyczy rodzin.
Całkowity zakaz zgromadzeń
Nowe przepisy zakazują także wszelkich zgromadzeń, spotkań, imprez czy zebrań. Dopuszczone jest spotykanie w gronie najbliższej rodziny.
Zakaz nie stosuje się do spotkań i zebrań związanych z wykonywaniem czynności zawodowych lub zadań służbowych, lub pozarolniczej działalności gospodarczej, lub prowadzeniem działalności rolniczej lub prac w gospodarstwie rolnym.
Zakłady pracy
Ograniczenia co do liczby osób nie dotyczą zakładów pracy. Należy jednak stosować w nich szczególnie ostre zalecenia Głównego Inspektora Sanitarnego w zakresie zachowania odległości pracowników, środków dezynfekcji.
Działalność kancelarii notarialnych
Możliwość przystąpienia do aktu notarialnego, niezbędnego przecież do przeniesienia własności, stało się przedmiotem gorących rozważań.
Krajowa Rada Notarialna przyjęła stanowisko w związku z wydaniem w dniu 24 marca 2020 roku Rozporządzenia Ministra Zdrowia zmieniającego przepisy zawarte we wcześniejszej regulacji dotyczącej ogłoszenia stanu epidemii oraz z uwagi na liczne zapytania notariuszy wydała stanowisko dotyczące zasad funkcjonowania kancelarii notarialnych w obecnej sytuacji.
Zawiera ono dwa kluczowe elementy:
- „Obowiązujące przepisy prawa ani żadne decyzje organów administracji publicznej nadal nie nakładają obowiązku zamykania lub ograniczenia działalności kancelarii notarialnych.”
- „Rozporządzenie zmieniające z dn. 24 marca 2020 r. określa wyjątki od zakazu organizowania zgromadzeń, stanowiąc, że nie stosuje się ich „do spotkań i zebrań związanych z wykonywaniem czynności zawodowych lub zadań służbowych lub pozarolniczej działalności gospodarczej”, a zatem zakazy te nie dotyczą czynności podejmowanych przez osoby pełniące zawód notariusza.”
Odwołując się do wcześniejszego stanowiska KRN z dnia 16 marca 2020 roku pozostają nadal aktualne zawarte w nim stwierdzenia:
„W sytuacji zagrożenia epidemicznego, jakie zostało ogłoszone w Polsce, Krajowa Rada Notarialna wyraża pogląd, że dyspozycja art. 20 § 1 Prawa o notariacie, zgodnie z którą kancelaria powinna być czynna w dniach powszednich co najmniej sześć godzin dziennie, może ulegać modyfikacjom w zależności od konkretnej sytuacji epidemicznej w określonym miejscu (na określonym obszarze), jak również z uwagi na:
- stan zdrowia i sytuację rodzinną notariusza,
- sytuację organizacyjną kancelarii (np. brak pracowników administracyjnych kancelarii czy utrudnienia związane z dostępem do lokalu kancelarii),
- poczucie zagrożenia epidemicznego notariusza,
- inne ważne okoliczności związane z zagrożeniem epidemicznym, w tym wiążące nakazy i rekomendacje organów inspekcji sanitarnych lub innych właściwych organów administracji państwowej lub samorządowej na konkretnym obszarze kraju.”
Krajowa Rada Notarialna zwraca w komunikatach uwagę, że decyzje w przedstawionym wyżej zakresie podejmować mogą wyłącznie w sposób samodzielny i suwerenny poszczególni notariusze, przy pełnej świadomości skutków ekonomicznych takich decyzji oraz przy konieczności zapewnienia dostępu do czynności notarialnych o charakterze niezbędnym, zwłaszcza w sprawach niecierpiących zwłoki.
Opinia KRN dotyczy ogółu działań kancelarii notarialnych, w dużej mierze z punktu widzenia odpowiedzialności zawodowej notariuszy. Z komunikatów wynika, że tryb działania kancelarii, a także dopuszczenie każdorazowo możliwości stanięcia do aktu, będzie decyzją indywidualną notariusza. Część notariuszy pracuje w systemie zdalnym i indywidualnie umawia się z klientami na dokonanie czynności, których dokonanie jest możliwe w kancelarii, bądź poza nią.
Jak to wpłynie na możliwość zawierania umów kupna-sprzedaży nieruchomości przed notariuszem?
O komentarz poprosiliśmy radcę prawnego Piotra Dobrowolskiego.
Kto i kiedy może udać się do notariusza w świetle nowych przepisów?
Co do zasady, znowelizowane rozporządzenie wprowadzające stan epidemii pozwala przemieszczać się w celu wykonywania czynności zawodowych, zadań służbowych, prowadzenia działalności gospodarczej i robienia w tym celu zakupów. Oznacza to, że notariusz może pojechać do swojej kancelarii i wykonywać czynności notarialne, może do niego pojechać pośrednik, ale nie może tego zrobić konsument (osoba fizyczna, która dokonuje czynności niezwiązanych ze swoją działalnością gospodarczą). Mamy zatem znaczące zróżnicowanie sytuacji przedsiębiorców i konsumentów. Oto bowiem u notariusza może spotkać się dwóch deweloperów w celu zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości, konsument zaś, który chciałby poświadczyć podpis na dokumencie już nie będzie mógł tego zrobić. Zakaz przemieszczania się nie dotyczy spraw związanych z zaspokajaniem niezbędnych potrzeb, związanych z bieżącymi sprawami życia codziennego.
Ponieważ pojęcia te nie zostały zdefiniowane w systemie prawa, musimy sięgnąć do znaczenia słownikowego i dorobku nauki prawa. Niezbędny, wedle Słownika Języka Polskiego, to – koniecznie potrzebny. Bieżące sprawy życia codziennego to drobne zakupy, kupno biletu tramwajowego, umowa o usługę gastronomiczną, fryzjerską, kosmetyczną, zakup odzieży, itp. (tak: M. Gutowski, M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352, Warszawa 2018). Chodzi tu o pewną powtarzalność tych czynności. W uzasadnieniu projektu rozporządzenia czytamy zaś „Przepisy odnoszą się do niezbędnych, codziennych potrzeb. Do takiej kategorii można zaliczyć spacer czy wyjście do lasu, ale z zachowaniem ograniczeń odległości oraz limitu przemieszczających się osób (maksymalnie dwie osoby, z wyłączeniem rodzin).”. Czy dokonywanie czynności notarialnych mieści się w tych kategoriach? W mojej ocenie, przyjmując te dwa kryteria, nie da się takiego wniosku wyprowadzić. Trudno uznać, że wizyta u notariusza to sprawa życia codziennego, bo nie chodzimy tam codziennie. A nawet, gdyby przyjąć, że jest, to musiałaby być niezbędna.
W świetle powyższego, osoba, która uda się pomiędzy 25 marca, a 11 kwietnia 2020 r. do notariusza, a wyjście to nie będzie związane z jej działalnością gospodarczą czy zawodową, naruszy zakaz wynikający z art. 3a ust. 1 pkt. 2 rozporządzenia w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii. Nie naruszy zaś zakazu pośrednik, który w czynnościach notarialnych weźmie udział w imieniu swojego klienta, działając w oparciu o pełnomocnictwo. Nie będzie można mówić o kolizji z prawem w sytuacji, gdy do aktu stanie przedsiębiorca zajmujący się inwestowaniem w nieruchomości.
Trzeba jednak mieć na uwadze, że zakaz poruszania się „uwięził” ludzi w domach, ale nie zdjął z nich szeregu obowiązków. Autorzy projektu rozporządzenia zupełnie nie pomyśleli, że ten zakaz może prowadzić do dalekosiężnych, negatywnych konsekwencji. Wydaje się, że nikt nie zadał sobie pytania, co zrobić ma osoba, której lada chwila upłynie termin na odrzucenie spadku? Albo jak zachować mają się strony umowy przedwstępnej, które zobowiązały się przystąpić do umowy przyrzeczonej przed 11 kwietnia 2020 r.? Pojawia się dylemat – narazić się na sankcje z tytułu naruszenia zakazu poruszania się, czy też siedzieć w domu i narazić się na roszczenia z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej?
Nie powinno, w mojej ocenie, budzić wątpliwości, że ewentualne roszczenia wywodzone z tytułu nieprzystąpienia do umów przyrzeczonych nie znajdą uzasadnienia. Mamy bowiem do czynienia z sytuacją opisaną w art. 394 § 3 zdanie drugie Kodeksu cywilnego – niewykonanie umowy na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Trudno będzie mówić też o uchylaniu się od zawarcia umowy przyrzeczonej, skoro w wyniku aktu władzy publicznej nie ma możliwości jej wykonania. Mamy tu do czynienia z jedną z postaci siły wyższej, a ta uchyla odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania.
Jakie mogą być konsekwencje pojawienia się u notariusza?
Skoro o sankcjach mowa… Ani rozporządzenie o stanie epidemii, ani specustawa COVID-19 nie zawierają przepisów dotyczących sankcji za naruszenie nakazu poruszania się. Na konferencji Premiera padło hasło o „karze do 5 000 zł”, przy czym nie do końca jest jasne, na jakiej podstawie ta kara miałaby zostać nałożona. Czy miałaby to być grzywna w rozumieniu przepisów karnoprawnych czy też kara administracyjna. W obiegu pojawia się sporo różnych podstaw prawnych od Kodeksu wykroczeń, przez Kodeks karny, po ustawę o postępowaniu w administracji. Budzą one jednak szereg wątpliwości. Skoro tak, powstaje pytanie, na ile skutecznie takie kary mogą utrzymać się w ewentualnym postępowaniu odwoławczym czy sądowym.
Aktualizacja z dn. 2.04.2020
- marca 2020r. Prezydent RP podpisałustawy antykryzysowe, które poruszają m.in. kwestie sankcji za nieprzestrzeganie rozporządzenia mi.n kwarantanny, ograniczeń poruszania się.
W „małej ustawie antykryzysowej” (Ustawa z dn. 31 marca 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie systemu ochrony zdrowia związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19) czytamy zapis:
„W ustawie z dnia 5 grudnia 2008 r. o zapobieganiu oraz zwalczaniu zakażeń i chorób zakaźnych u ludzi (Dz. U. z 2019 r. poz. 1239 i 1495 oraz z 2020 r. poz. 284, 322 i 374) wprowadza się następujące zmiany:
(…) Kary pieniężne
Art. 48a. 1. Kto w stanie zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii nie stosuje się do ustanowionych na podstawie art. 46 lub art. 46b nakazów, zakazów lub ograniczeń, o których mowa w:
1) art. 46 ust. 4 pkt 1 lub w art. 46b pkt 5 i 9–12, podlega karze pieniężnej w wysokości od 5 000 zł do 30 000 zł;
2) art. 46 ust. 4 pkt 2 lub w art. 46b pkt 3, podlega karze pieniężnej w wysokości od 10 000 zł do 30 000 zł;
3) art. 46 ust. 4 pkt 3–5 lub w art. 46b pkt 2 i 8, podlega karze pieniężnej w wysokości od 10 000 zł do 30 000 zł;
4) art. 46 ust. 4 pkt 6, podlega karze pieniężnej w wysokości od 5 000 zł do 10 000 zł;
5) art. 46 ust. 4 pkt 7 lub w art. 46b pkt 4, podlega karze pieniężnej w wysokości od 5 000 zł do 10 000 zł.
2. Kto w stanie zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii nie wykonuje decyzji, o których mowa w art. 47 ust. 4, podlega karze pieniężnej w wysokości od 5 000 zł do 30 000 zł.
3. Kary pieniężne, których mowa w:
1) ust. 1, wymierza, w drodze decyzji administracyjnej, państwowy powiatowy inspektor sanitarny i państwowy graniczny inspektor sanitarny;
2) ust. 2, wymierza odpowiednio wojewoda albo minister właściwy do spraw zdrowia.
4. Decyzja w sprawie kary pieniężnej podlega natychmiastowemu wykonaniu z dniem jej doręczenia. Decyzję tę doręcza się niezwłocznie.
5. W przypadku ponownego popełnienia takiego samego czynu, o którym mowa w ust. 1 lub 2, wysokość kary pieniężnej:
1) jest nie niższa od wysokości kary pieniężnej wymierzonej poprzednio za takie naruszenie;
2) ustala się, dokonując powiększenia o 25% wysokości kary pieniężnej ustalonej zgodnie z pkt 1.
6. Egzekucja nałożonych kar pieniężnych następuje w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
7. Kary pieniężne stanowią dochód budżetu państwa i są wpłacane w terminie 7 dni od dnia wydania decyzji. W przypadku kar, o których mowa w ust. 1, są one wpłacane na rachunek bankowy właściwej stacji sanitarno-epidemiologicznej.
8. W zakresie nieuregulowanym w ustawie do kar pieniężnych stosuje się odpowiednio przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r. poz. 900, z późn. zm.3).”.
Przepisy art. 46 ust. 4 pkt 1 lub w art. 46b pkt 5, 7 i 9–12 ww. ustawy dotyczą ustanowienia czasowego ograniczenia sposobu przemieszczania się oraz łamania nakazu określonego przemieszczania się. W praktyce oznacza to, że ujawnione nieprzestrzeganie wprowadzonych rozporządzeniem ograniczeń dot. poruszania się będzie grozić karą pieniężną w wysokości od 5 000 do nawet 30 000 zł.
Zatem warto utrzymywać stały kontakt bezpośrednio z notariuszami, z którymi na co dzień pośrednicy współpracują. Każdą obsługiwaną transakcję należy traktować jednostkowo, uzgadniając możliwe opcje i techniczne szczegóły.
Jak w tej sytuacji powinni zachować się pośrednicy?
O komentarz poprosiliśmy Rafała Szczeponka – właściciela biura ADOMO Nieruchomości, aktywnego pośrednika i prawnika
Jak w tej sytuacji powinni zachować sie pośrednicy?
Od strony formalnej nadal można, bez poważniejszych obostrzeń, wykonywać działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W celach zawodowych można legalnie poruszać się po mieście, dojeżdżać do siedziby biura, w miarę możliwości pozyskiwać dokumenty do transakcji, kontaktować się z notariuszami, deweloperami, innymi pośrednikami, próbować obsługiwać klientów, zwłaszcza biznesowych. Nasza branża nie została objęta szczegółowymi restrykcjami, jak chociażby restauracje czy galerie handlowe. Jednocześnie zdecydowana większość biur nieruchomości pracuje już zdalnie, a pośrednicy do minimum ograniczyli pracę w terenie i z „żywym klientem”. Raczej jest to finalizacja transakcji niż aktywne poszukiwanie nowych ofert.
Nie chcę ograniczać się do kwestii prawnych czy ekonomicznych. Pośrednik to nie tylko przedsiębiorca, ale także rodzic, syn, żona, mąż. I wydaje się, że właśnie ten aspekt – społeczny, rodzinny i zdrowotny – nabrał obecnie szczególnego znaczenia. Każdy pośrednik musi sam wyważyć racje i odpowiedzieć na pytanie, jakie ryzyko w obecnej sytuacji może zaakceptować dla siebie, najbliższych i klientów.
Sytuacja zmienia się jak w kalejdoskopie, a większość prognoz co sytuacji na rynku nieruchomości – ale także rozwoju sytuacji epidemiologicznej w kraju – jest mało wiarygodna. Wydaje się zatem, że pomimo braku kategorycznych prawnych ograniczeń, warto kontakty offline – w tym także dążenie do spotkań w kancelarii notarialnej – ograniczyć do niezbędnego minimum z zachowaniem środków bezpieczeństwa, a skupić się na pracy koncepcyjnej, poszerzaniu wiedzy. Na tych sferach działania firmy, które na co dzień zaniedbujemy z powodu braku czasu i przede wszystkim, na budowaniu strategii na czas „po”. Bo po każdej nocy przychodzi dzień i warto być wtedy dobrze przygotowanym do działania.
Zalecenia GIS dla przedsiębiorców
Kancelarie notarialne, podobnie jak pośrednicy i wszyscy przedsiębiorcy, jeśli podejmą decyzję o dalszym działaniu, powinny funkcjonować z zachowaniem nie tylko litery prawa, ale także ze ścisłym zachowaniem procedur bezpieczeństwa sanitarnego.W związku z rozprzestrzenianiem się koronawirusa, Ministerstwo Rozwoju – we współpracy z Głównym Inspektorem Sanitarnym – przygotowało zalecenia dla przedsiębiorców.
- Zachować bezpieczną odległość od rozmówcy (1-1,5 metra).
- Promować w miarę możliwości kontakt z klientami za pomocą urządzeń teleinformatycznych.
- Promować dokonywanie płatności bezgotówkowych.
- Promować regularne i dokładne mycie rąk wodą z mydłem lub ich dezynfekcję środkiem na bazie alkoholu (min. 60%).
- Upewnić się, że pracownicy oraz klienci mają dostęp do miejsc, w których mogą myć ręce mydłem i wodą.
- Umieścić dozowniki z mydłem lub innym płynem odkażającym w widocznych miejscach i upewnić się, że dozowniki te są regularnie napełniane.
- Wywiesić w widocznym miejscu informacje, jak skutecznie myć ręce.
- Upowszechniać wśród pracowników wiedzę z zakresu BHP.
- Zwrócić szczególną uwagę na rekomendacje, aby NIE dotykać dłońmi okolic twarzy zwłaszcza ust, nosa i oczu.
- Przestrzegać higieny kaszlu i oddychania. Podczas kaszlu i kichania należy zakryć usta i nos zgiętym łokciem lub chusteczką – jak najszybciej wyrzuć chusteczkę do zamkniętego kosza i umyć ręce, używając mydła i wody lub zdezynfekować je środkami na bazie alkoholu (min. 60%).
- Nie obawiać się zwracać uwagi współpracownikowi i klientom, aby nie kasłał i nie kichał w naszym kierunku.
- Zapewnić, aby pomieszczenia były czyste i higieniczne:
- powierzchnie dotykowe takie jak: biurka, stoły, klamki, włączniki światła, poręcze i inne przedmioty (np. telefony, klawiatury, terminale płatnicze), a także wyposażenia magazynów oraz urządzenia do przemieszczania wewnętrznego towarów muszą być regularnie wycierane środkiem dezynfekującym lub przecierane wodą z detergentem;
- wszystkie obszary często używane, takie jak toalety, pomieszczenia wspólne, powinny być regularnie i starannie sprzątane z użyciem wody z detergentem.
Autor: Dominika Mikulska
Artykuł pochodzi z sekcji dla profesjonalistów portalu
