Szanowna Pani
Przewodnicząca Podkomisji
Anna Milczanowska
Podkomisja nadzwyczajna
do rozpatrzenia rządowego projektu ustawy
o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami
oraz niektórych innych ustaw /druk nr 1560/
Federacja Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości niniejszym przedstawia uwagi i wnioski do rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw /druk nr 1560/. Uwagi przesyłamy w wersji elektronicznej na wskazany adres Pani Przewodniczącej Podkomisji Anna.Milczanowska@sejm.pl oraz sekretariatu podkomisji elzbieta.kessel@sejm.gov.pl .
Wnosimy uwagi do następujących zmian zaproponowanych w projekcie:
Uwaga 1
Dotyczy zmiany 1) zgodnie z projektem art. 4 pkt 15 otrzymuje brzmienie:
„15) organizacjach zawodowych rzeczoznawców majątkowych – należy przez to rozumieć stowarzyszenia, których co najmniej połowę członków stanowią rzeczoznawcy majątkowi, związki takich stowarzyszeń, a także izby gospodarcze, których co najmniej połowę członków stanowią przedsiębiorcy, o których mowa w art. 174 ust. 7 pkt 1;”
Postulat. Brzmienie tego przepisu powinno być następujące:
„15) organizacjach zawodowych rzeczoznawców majątkowych – należy przez to rozumieć stowarzyszenia mające na celu prowadzenie działalności na rzecz zawodu rzeczoznawcy majątkowego, których co najmniej połowę członków stanowią rzeczoznawcy majątkowi, związki takich stowarzyszeń, a także izby gospodarcze, których co najmniej połowę członków stanowią przedsiębiorcy, o których mowa w art. 174 ust. 7 pkt 1;”
Uzasadnienie. Zaproponowana w projekcie zmiana w zakresie stowarzyszeń wprowadza nową wykładnię autentyczną „organizacji zawodowej” – to stowarzyszenie, w którym co najmniej połowę członków stanowią rzeczoznawcy majątkowi. W starej definicji były to stowarzyszenia „zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności rzeczoznawcy majątkowego”.
Różnica polega na tym, że w projekcie jako wyłączne kryterium zaliczenia stowarzyszenia do organizacji zawodowej przyjęto warunek ilościowy – jeśli w danym stowarzyszeniu jest więcej niż połowa rzeczoznawców to jest to organizacja zawodowa rzeczoznawców, niezależnie od tego o jakie stowarzyszenie chodzi.
Wyjaśniając na przykładzie: jeśli na siedmiu członków stowarzyszenia „Kajakarzy Rzeki Biebrzy” czterech jest rzeczoznawcami majątkowymi to w rozumieniu proponowanej regulacji mamy do czynienia z organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych.
Należy więc dodać do definicji obok kryterium ilościowego, kryterium jakościowe, to znaczy opierając się na artykule 10 ust.1 punkt 3 prawa o stowarzyszeniach wskazać jako cel działalności takiego stowarzyszenia działalność na rzecz zawodu rzeczoznawcy majątkowego.
Uwaga 2
Postulujemy przywrócenie art. 180. ust. 4 wyłączności pośredniczenia w brzmieniu z 2013 roku: „Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179a. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.”
Uzasadnienie. Wnosimy o dodanie w artykule 180 ustępu 4 dotyczącego instytucji fakultatywnej wyłączności w pośredniczenia w brzmieniu z roku 2013 dostosowanym do proponowanych w projekcie zapisów nowelizacji dla ochrony. Należy przywrócić poprzedni zapis dostosowując go do obecnej nowelizacji, jest to niezbędny krok tak aby klienci, konsumenci mieli do czynienia z jednolitym rozumieniem powszechnie stosowanej na rynku nieruchomości wyłączności w zakresie pośredniczenia, tak aby nie dochodziło do wypaczania tej instytucji, niezgodnie z jej istotą. Dotyczy to zwłaszcza kontynuacji wypracowanego na tym tle orzecznictwa w tym także dotyczącego klauzul abuzywnych.
Uwaga 3
Postulat. Dodanie w art. 180 nowego ust 5 w brzmieniu dawnego przepisu 180 ust.1a) obowiązującego do 2013 roku. „Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.”
Uzasadnienie. Wnioskujemy o przywrócenie do obrotu prawnego dawnego art. 180. 1a. Przywracając ten przepis potwierdzamy obecnie wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami usługi doradztwa w zakresie rynku nieruchomości świadczących pomoc w sprawach z zakresu rynku nieruchomości. Przepis ten przez wiele lat funkcjonował z powodzeniem. Przepis ten ma charakter informacyjny nie ma charakteru ograniczania wykonywania tych usług przez inne podmioty.
Uwaga 4
Postulujemy dodanie art. 184 c. w brzmieniu obowiązującym w 2013 r. Art. 184c. „W przypadku zdarzeń lub zagrożeń życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o których mowa w przepisach prawa budowlanego, zarządca nieruchomości podejmuje decyzje i dokonuje czynności wykraczające poza zakres czynności, o których mowa w ust. 1, mające na celu zapobieżenie tej szkodzie”.
Uzasadnienie. Przepis ten został dodany do ustawy o gospodarce nieruchomościami po katastrofie budowlanej z dnia 28 stycznia 2006 roku hali wystawienniczej w Katowicach na terenie Międzynarodowych Targów Katowickich. W ramach przywracania możliwości cywilizowanego funkcjonowania zawodów rynku nieruchomości, zarządca nieruchomości powinien mieć prawo i obowiązek podejmowania decyzji i dokonywania czynności opisanych w tym przepisie w sytuacjach zagrażających utratą życia i zdrowia. W przypadku braku tego artykułu zarządca może mieć obawy co do użycia środków przeznaczonych w preliminarzach budżetowych na inne.
Uwaga 5
Postulat. Dodanie w art. 185 nowego ust 2a w brzmieniu starego 185 ust.1 a: „1a. Zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo
w zakresie zarządzania nieruchomościami”
Uzasadnienie. Wnioskujemy o przywrócenie do obrotu prawnego dawnego art. 185. 1a. Przywracając ten przepis potwierdzamy obecnie wykonywane przez zarządców nieruchomości usługi doradztwa w zakresie zarządzania nieruchomościami. Przepis ten przez wiele lat funkcjonował z powodzeniem. Przepis ten ma charakter informacyjny nie ma charakteru ograniczania wykonywania tych usług przez inne podmioty.
Uwaga 6
Dotyczy zmiany 49) w art. 198 ust. 1 i 2 otrzymują brzmienie:
„1. Kto bez uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości dokonuje określenia wartości nieruchomości lub trwale związanych z nieruchomością maszyn lub urządzeń, podlega karze grzywny w wysokości do 50 000 zł.
- Tej samej karze podlega:
1) rzeczoznawca majątkowy, wobec którego orzeczono karę dyscyplinarną, o której mowa w art. 178 ust. 2 pkt 3 albo 4, jeżeli w okresie odbywania tej kary wykonuje czynności określone w ust. 1;
2) podmiot prowadzący działalność w zakresie szacowania nieruchomości, który powierza wykonywanie czynności określonych w ust. 1 osobie nieposiadającej uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości lub rzeczoznawcy majątkowemu, o którym mowa w pkt 1.”;
Kwestionujemy zapisaną w tym przepisie grzywnę w wysokości 50 tysięcy zł.
Jaki charakter wg projektodawcy ma czyn podlegający karze? Według projektodawcy jest to wykroczenie, patrz proponowany ust 2 tego artykułu 2. „Orzekanie w sprawach o czyny, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie przepisów Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia.”
W naszym przekonaniu regulacje zawarte w proponowanych zmianach w dziale VI nie są zsynchronizowane z powszechnie obowiązującym systemem prawa karnego. Konfrontacja proponowanych zapisów z podstawowymi przepisami prawa wykroczeń i kodeksu karnego pozwala uznać nasz wniosek o zakwestionowanie tej regulacji jako oczywisty. Nie jest argumentem ewentualne twierdzenie, że zapis ustawy uogn jest przepisem szczególnym (lex specialis) wobec kodeksu wykroczeń i jako taki ma pierwszeństwo stosowania przed regulacjami kodeksu wykroczeń – jedynie ważne, wybitnie ważne powody, dają podstawę do rozmontowywania zasad prawa karnego. Ponadto czy rzeczywiście uzasadniona jest grzywna w takiej wysokości w sytuacji. gdzie tyle wykroczeń pozakodeksowych ustanowionych w sprawach równie istotnych funkcjonuje jednak w ramach systemu prawa karnego i prawa wykroczeń.
Wykroczenie zgodnie z kodeksem wykroczeń jest zagrożone karą aresztu, ograniczenia wolności i grzywny do 5000 złotych. Przestępstwo (występek) zaczyna się od grzywny powyżej 30 stawek dziennych albo powyżej 5000 złotych. Patrz:
USTAWA z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń: „Art. 1. § 1. Odpowiedzialności za wykroczenie podlega ten tylko, kto popełnia czyn społecznie szkodliwy, zabroniony przez ustawę obowiązującą w czasie jego popełnienia pod groźbą kary aresztu, ograniczenia wolności, grzywny do 5000 złotych lub nagany.”
USTAWA z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny: „Art. 7. § 1. Przestępstwo jest zbrodnią albo występkiem.
- 2. Zbrodnią jest czyn zabroniony zagrożony karą pozbawienia wolności na czas nie krótszy od lat 3 albo karą surowszą.
- 3. Występkiem jest czyn zabroniony zagrożony grzywną powyżej 30 stawek dziennych albo powyżej 5000 złotych, karą ograniczenia wolności przekraczającą
miesiąc albo karą pozbawienia wolności przekraczającą miesiąc”
Postulat wnioskujemy o określenie grzywny w wysokości zgodnej z kodeksem wykroczeń – do 5000zł.
Uwaga 7
Dotyczy zmiany 51) po art. 198a dodaje się art. 198b–198e w brzmieniu:
„Art. 198b. 1. Kto:
1) wykonuje czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, bez spełnienia warunku, o którym mowa w art. 174 ust. 7,”
… „– podlega karze grzywny w wysokości do 50 000 zł.”
Postulujemy wykreślenie z zaproponowanego przepisu słów „i 3a” gdyż w konsekwencji wprowadza to rozwiązania rażąco sprzeczne z rzeczywistością gospodarczą, sprzeczne z funkcjonowaniem wielu zawodów i usług. Prowadzi to do konfliktu kompetencyjnego wielu podmiotów w zakresie wykonywanych przez nie usług, dezorganizuje życie gospodarcze. Przepis ten nie był konsultowany ze środowiskiem rynku nieruchomości a w szczególności z zawodami, które są tym przepisem objęte.
Uzasadnienie. Kwestionujemy proponowany zapis Art. 198b. 1. punkt 1 w zakresie zawarcia w dyspozycji tego przepisu art. 174 ust 3a (słów „i 3a”).
W naszym przekonaniu nie dokonana została analiza przepisu 174 ust 3a, jego roli w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz skutków objęcia tego przepisu regulacją zawartą w proponowanym nowym art. 198b. 1. punkt 1.
Artykuł 174 ust. 3a określa jedynie możliwość wykonywania dodatkowych usług przez rzeczoznawców majątkowych poza przypisanym dla nich na zasadzie wyłączności sporządzaniem operatów szacunkowych. Co do zasady wymienione w tym artykule usługi są dodatkowymi dla rzeczoznawców majątkowych, natomiast są to podstawowe usługi dla innych zawodów. W żaden sposób wymienione usługi nie są przypisane w gospodarce do wyłącznego wykonywania przez rzeczoznawców majątkowych.
Poprzez wpisanie dokładnie trzech znaków: „i 3a” projekt nie tylko przekracza materię nowelizacji ale może spowodować drastyczne, wyłączne zawłaszczenie nienależącej do rzeczoznawców majątkowych sfery usług, które w zasadzie nie są w ogóle albo tylko sporadycznie przez nich wykonywane.
Wpisanie tych trzech znaków „i 3a” nie umiemy sobie tego inaczej wytłumaczyć jak tylko pomyłką. Poniżej cytujemy przepis, objęty w projekcie działaniem proponowanego, nowego przepisu art. 198b. 1. punkt 1.
„Art. 174 ust. 3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
Komentarz: zapis ten wskazuje, że oprócz innych podmiotów również rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy nie będące operetami szacunkowymi. W żaden sposób ustawodawca nie daje wyłącznego prawa do wykonywania tych usług.
1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;
Komentarz: usługi te powszechnie są wykonywane przez firmy konsultingowe, pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców nieruchomości czy wręcz przez wyspecjalizowaną grupę doradców nieruchomości.
2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;
Komentarz: usługi te są powszechnie wykonywane przez firmy konsultingowe, doradcze, ekonomistów, pośredników w obrocie nieruchomościami i doradców majątkowych i inwestycyjnych.
3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;
Komentarz: usługi wykonywane w szczególności przez urbanistów, firmy doradcze, konsultingowe, pośredników w obrocie nieruchomościami.
4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;
Komentarz: usługi te są wykonywane w szczególności przez geodetów, architektów, inżynierów budownictwa. Właściwie rzeczoznawcy majątkowi nie mają co do ich wykonywania narzędzi.
5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;
Komentarz: usługi analityków i inspektorów bankowych, firmy konsultingowe, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, doradcy majątkowi i inwestycyjni.
6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;
Komentarz: usługi powszechnie wykonywane przez pośredników, firmy konsultingowe, doradcze, doradców rynku nieruchomości, doradców majątkowych i inwestycyjnych.
7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;
8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
Komentarz: usługi wykonywane przez biura rachunkowe, biura podatkowe, firmy konsultingowe, księgowych, firmy audytorskie, doradców podatkowych.
Z powyższego jednoznacznie wynika, że przepis art. 174 ust 3a daje tylko możliwość wykonywania wyżej wymienionych usług przez rzeczoznawcę majątkowego (często na wyrost, ponad możliwości specjalizacji rzeczoznawcy majątkowego), nie na zasadzie wyłączności a jedynie dopuszczenia do rynku tych usług, który to rynek ma charakter wolny. Sankcja w postaci grzywny 50 000zł gdy te usługi będą wykonywać inne zawody niż rzeczoznawca majątkowy kłóci się z istotą tego przepisu.
Wpisanie w proponowany w projekcie art. 198b. odniesienia do art. 174 ust. 3a spowodowałoby zmonopolizowanie tego rynku przez rzeczoznawców majątkowych co byłoby absurdalne. Mielibyśmy do czynienia z totalną regulacją na korzyść jednego tylko zawodu i totalną blokadą rynku dla wielu podmiotów(księgowi, audytorzy, urbaniści, geodeci, doradcy inwestycyjni, doradcy podatkowi i wielu innych), które zapewne nie mają nawet pojęcia co się w tej materii i w tym momencie dzieje z ich usługami, albowiem nie były o tych zmianach informowane.
Warszawa, 14 czerwca 2017 rok Zbigniew Kubiński
Prezydent Federacji
Porozumienie Polskiego
Rynku Nieruchomości
