Na stronie Rządowego Centrum Legislacyjnego 16 marca 2017 roku pojawił się projekt zmian ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, z późn. zm.), zwanej dalej „ugn”. Zgodnie z przedstawionym uzasadnieniem nowelizacja ma na “celu doprecyzowania niektórych przepisów budzących wątpliwości interpretacyjne oraz zdefiniowania działalności „zarządzania nieruchomościami” oraz „pośrednictwa w obrocie nieruchomościami”, jak również ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2016 r. poz. 1629, z późn. zm.), dalej: „Pgik”, ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. z 2016 r. poz. 2042, z późn. zm.), dalej: „ustawa o mieniu zabużańskim” oraz ustawy z dnia 16 grudnia 2016 r. Przepisy wprowadzające ustawę o zasadach zarządzania mieniem państwowym (Dz. U. z 2016 r. poz. 2260), dalej: „Przepisy wprowadzające ustawę o zasadach zarządzania mieniem państwowym”. Projekt uwzględnia wnioski Rzecznika Praw Obywatelskich, postulaty niektórych samorządów i organizacji zawodowych związanych z nieruchomościami. Wdrożenie zaproponowanych zmian i wniosków ww. podmiotów może nastąpić wyłącznie poprzez podjęcie działań legislacyjnych.” W zakresie pośrednictwa rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami wprowadzono następujące propozycje zapisów w uogn:
Propozycje zmiany przepisów ugn dotyczą w szczególności:
Zmiana 1) art. 4 pkt 15, art. 191 ust. 4 i art. 194 ust. 3 – zaproponowano rozszerzenie definicji organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych o izby gospodarcze, które zrzeszają rzeczoznawców majątkowych prowadzących we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości.
Zmiana 21) art. 151 ust. 1 – celem zmiany jest ujednolicenie brzmienia definicji wartości rynkowej nieruchomości zawartej w ugn z definicją zawartą w rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, zmieniającym rozporządzenie (UE) nr 648/2012. Zgodnie z art. 151 ust. 1 ugn „wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a także że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy”. Natomiast zgodnie z art. 4 pkt 76 ww. rozporządzenia UE „wartość rynkowa” w odniesieniu do nieruchomości oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Analiza porównawcza obu definicji prowadzi do wniosku, iż koncepcja wartości rynkowej nieruchomości jest tożsama w obu aktach prawnych, przy czym polska definicja zawiera dodatkowy element metodologiczny dotyczący stosowania podejścia porównawczego. Definicja zawarta w rozporządzeniu UE odnosi się do działalności instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, na potrzeby których określana jest przez rzeczoznawców majątkowych wartość rynkowa nieruchomości. Obowiązek stosowania ww. definicji wynika wprost z przywołanego rozporządzenia UE, jednak wyłącznie w takim zakresie, w jakim wskazują na to przepisy rozporządzenia UE. W pozostałym zakresie stosowana jest definicja wynikająca z ugn. Intencją projektodawcy jest natomiast, aby niezależnie od celu wyceny nieruchomości stosowana była jedna definicja wartości rynkowej nieruchomości. Projektowana zmiana nie ma zatem na celu transpozycji przepisów unijnych do polskiego porządku prawnego, a unifikację pojęcia stosowanego na innych obszarach niż rozporządzenie UE do pojęcia zdefiniowanego w tym rozporządzeniu dla wąskiego obszaru rynku. W celu zapewnienia przejrzystości dla adresatów normy w projektowanym przepisie zakłada się powtórzenie definicji wartości rynkowej nieruchomości zawartej w rozporządzeniu UE. Wyeliminuje to również możliwość pojawienia się w przyszłości ewentualnych wątpliwości w praktyce stosowania przepisu. Ze względu bowiem na fakt, iż w nazwie rozporządzenia UE wskazano wprost instytucje kredytowe i firmy inwestycyjne jako adresatów normy, mogłyby pojawić się głosy, że definicja wartości rynkowej nieruchomości sformułowana poprzez odesłanie do odpowiedniego przepisu tego rozporządzenia UE, odnosi się wyłącznie do celów określania wartości rynkowej dla potrzeb sektora bankowego.
Zmiana 23) art. 155 ust. 3 – propozycja ma na celu wyeliminowanie wątpliwości interpretacyjnych dotyczących korzystania przez rzeczoznawców majątkowych z dokumentów i rejestrów zawierających dane niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości. Posiadanie pełnej informacji o nieruchomości wycenianej i nieruchomościach przyjętych do porównań jest niezbędne do przeprowadzenia prawidłowego procesu wyceny nieruchomości. Próby ograniczania dostępu do wymaganych dokumentów i rejestrów oraz limitowania dostępu do danych w nich zawartych oparte są często o nieprecyzyjne określenie obowiązków podmiotów udostępniających dane rzeczoznawcom majątkowym, z czego wywodzone są wnioski sprzeczne z ideą przepisu. Konieczne jest zatem jednoznaczne przesądzenie, iż rzeczoznawca majątkowy we własnym zakresie ma prawo uzyskać, a dany podmiot ma obowiązek udostępnić dokumenty i rejestry, do których dostęp jest rzeczoznawcy majątkowemu niezbędny w związku ze sporządzaną wyceną nieruchomości. Zaproponowany w przepisie obowiązek udostępnienia niezbędnych dokumentów i rejestrów nie wiąże się z koniecznością udostępnienia zainteresowanemu sprzętu (np. kserokopiarki) stanowiącego własność urzędu.
Zmiana 24) art. 156 ust. 1a – istotą propozycji jest zapewnienie dostępu do operatów szacunkowych osobom, których interesu prawnego te operaty dotyczą. Z przepisu wynika, że obowiązek udostępniania operatów został nałożony wyłącznie na organy administracji publicznej, co w praktyce okazało się niewystarczające. Czynności z zakresu gospodarowania mieniem publicznym, w ramach którego może zaistnieć konieczność sporządzenia operatu szacunkowego i udostępnienia go podmiotowi posiadającemu interes prawny, wykonywane są nie tylko przez organy administracji publicznej, ale także przez inne jednostki sektora finansów publicznych oraz inne podmioty, które wykorzystują lub dysponują środkami publicznymi. Zasadnym jest zatem objęcie również tego kręgu zleceniodawców wycen nieruchomości, wskazanego w art. 9 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, obowiązkiem ich udostępniania osobom, które posiadają interes prawny.
Zmiana 25) art. 156 ust. 4 – propozycja ma na celu jasne i jednoznaczne określenie zasad potwierdzania aktualności operatów szacunkowych. W dotychczasowej praktyce zauważalne są wątpliwości dotyczące okresu, w którym operat szacunkowy może być nadal wykorzystywany oraz momentu, od którego ten okres należy liczyć. Dodatkowo, pomimo obowiązku dokonywania wyceny ze szczególną starannością właściwą dla zawodu rzeczoznawcy majątkowego, w praktyce zdarzają się sytuacje, w których potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje bez stosownej analizy prawno-ekonomicznej przedmiotu wyceny i lokalnego rynku nieruchomości. Proponuje się zatem, aby potwierdzenie aktualności obejmowało kolejne dwanaście miesięcy licząc od zakończenia okresu, w którym operat szacunkowy mógł być wykorzystany, a potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego powinno zostać udokumentowane stosowną analizą, załączoną do operatu szacunkowego.
Zmiana 26) art. 157 ust. 1a – zaproponowano rezygnację z ustawowego definiowania skutku negatywnej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jakim jest utrata przez operat charakteru opinii o wartości nieruchomości. Dotychczasowa praktyka stosowania przepisu wskazuje, iż w stosunku do tego samego operatu szacunkowego wydawane były przez różne organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych zdecydowanie odmienne oceny prawidłowości jego sporządzenia. Zasadnym wydaje się zatem, aby zgodnie z zasadą swobody oceny dowodów ostateczną decyzję o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego w danej sprawie podejmował organ prowadzący postępowanie.
Zmiana 27) art. 158, art. 173a ust. 1, art. 173c i art. 178 ust. 1 – istotą propozycji jest uchylenie obowiązku sporządzania i przekazywania właściwym organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągów z operatów szacunkowych przez rzeczoznawców majątkowych. Zaproponowana zmiana realizuje postulat zgłoszony przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych, które w petycji z dnia 30 marca 2016 r. skierowanej do Pana Stanisława Karczewskiego – Marszałka Senatu, wnioskowało o uchylenie art. 158. Propozycja PTRM uzyskała aprobatę członków senackiej Komisji Praw Człowieka, Praworządności i Petycji podczas posiedzeń w dniach 14 czerwca i 2 sierpnia 2016 r. Inicjatywa Rządu ma na celu realizację ustaleń zapadłych na posiedzeniach Komisji. W konsekwencji uchylenia art. 158 znosi się odpowiedzialność zawodową rzeczoznawców majątkowych z tytułu nieprzekazywania właściwym starostom wyciągów ze sporządzonych operatów szacunkowych. Jednocześnie znosi się obowiązek prowadzenia przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa badań w zakresie wartości nieruchomości. Uchyla się także obowiązek nieodpłatnego udostępniania do wglądu ww. ministrowi informacji o wartościach nieruchomości przez organy administracji publicznej dysponujące tymi informacjami.
Zmiana 29) art. 175 ust. 4a, 4b, art. 178 ust. 1, 198c, 198d i 198e – wprowadzono obowiązek dołączania do operatu szacunkowego lub umowy o dokonanie wyceny nieruchomości kopii polisy obowiązkowego ubezpieczenia OC. Analogicznie, w przypadku dokonywania potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy będzie również zobowiązany do dołączenia aktualnej kopii polisy ubezpieczeniowej. Ponadto w obowiązującym stanie prawnym obowiązek ubezpieczenia OC dotyczy przedsiębiorców, a zatem nie jest możliwe nałożenie z tego tytułu kar dyscyplinarnych na osoby fizyczne będące rzeczoznawcami majątkowymi. Obowiązek posiadania ubezpieczenia OC przez przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie szacowania nieruchomości kontrolować będzie Inspekcja Handlowa, której kompetencje w tym zakresie wynikają bezpośrednio z przepisów ustawy o Inspekcji Handlowej. Zdecydowano przy tym o wprowadzeniu sankcji finansowych za nieprzestrzeganie obowiązku posiadania ubezpieczenia OC w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym stwierdzenie naruszenia. Wysokość kary pieniężnej uzależniona będzie od skali prowadzonej działalności z zakresu szacowania nieruchomości, dotychczasowej działalności przedsiębiorcy oraz czasu trwania naruszenia, przy czym kryterium „dotychczasowa działalność przedsiębiorcy” obejmować będzie m.in. wyniki poprzednich kontroli. Jednocześnie uznano, że administracyjna kara pieniężna będzie karą efektywną, ze względu na możliwość szybkiego nałożenia, a dotkliwość kary będzie skutecznie zniechęcała do naruszania przepisów ustawy. Uprawnienia do nakładania kar finansowych przysługiwać będą wojewódzkim inspektorom Inspekcji Handlowej. Od decyzji wydanej w pierwszej instancji, zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy o Inspekcji Handlowej, przysługuje odwołanie do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ponadto możliwość nałożenia kary pieniężnej ograniczono do terminu trzech lat licząc od dnia powstania obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia OC przez przedsiębiorcę. Norma ta wpisuje się w regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym, w którym termin przedawnienia roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej określono na trzy lata. Analogiczne rozwiązanie zaproponowano również w odniesieniu do pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości. Granice wysokości kary pieniężnej za brak ubezpieczenia OC pośrednika w obrocie nieruchomościami będą identyczne jak w przypadku przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie szacowania nieruchomości, natomiast dla zarządców nieruchomości – zarówno dolna, jak i górna granica wysokości kary stanowić będą dwukrotności tych stawek. Zróżnicowanie wysokości kar pieniężnych wynika z minimalnej sumy gwarancyjnej ubezpieczenia OC przewidzianej dla przedsiębiorców wykonujących czynności z zakresu odpowiednio szacowania nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami. Proponuje się również przywrócenie odpowiedzialności zawodowej za niewypełnianie obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych. W obecnym stanie prawnym rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany stale doskonalić swoje kwalifikacje zawodowe. Na skutek częściowej deregulacji zawodu, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2014 r., zniesiona została jednak odpowiedzialność zawodowa za niewypełnienie tego obowiązku. Zrezygnowano wówczas także z określenia sposobów i form doskonalenia, wymogów programowych dla różnych form doskonalenia zawodowego, a także kryteriów oceny spełnienia obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. W konsekwencji doskonalenie kwalifikacji zawodowych może być obecnie realizowane w dowolnej formie i w dowolnym wymiarze czasowym. Jednocześnie niewywiązywanie się z obowiązku ustawowego nie wiąże się z konsekwencjami o charakterze dyscyplinarnym. Propozycja wychodzi naprzeciw postulatom zgłaszanym przez środowisko zawodowe rzeczoznawców majątkowych.
Zmiana 33) art. 179a i 179b, art. 184a i 184b oraz 198b – zaproponowano wprowadzenie definicji „pośrednictwa w obrocie nieruchomościami” oraz „zarządzania nieruchomościami”, które zostały uchylone ustawą z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. poz. 829). W konsekwencji w praktyce wykonywania działalności zawodowej pojawiły się wątpliwości interpretacyjne zgłaszane zarówno ze strony pośredników i zarządów, jak również klientów tych podmiotów. Zaistniała zatem potrzeba skatalogowania wykonywanych czynności, co pozwoli zapewnić przejrzystą i stabilną sytuację podmiotom zawierającym umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i zarządzania nieruchomościami. Równocześnie pomocne będzie zdefiniowanie pojęć „pośrednik w obrocie nieruchomościami” oraz „zarządca nieruchomości”. Pojawiają się bowiem wątpliwości, kto powinien wykonywać czynności zawodowe, a przede wszystkim zawrzeć umowę pośrednictwa lub umowę o zarządzanie nieruchomością i w związku z tym podlegać obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej, czy np. zarządca jako osoba fizyczna czy firma(osoba prawna) zatrudniająca zarządców. W ocenie projektodawcy pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły, powtarzalny. Te wszystkie elementy składają się na definicję działalności gospodarczej, dlatego zaproponowano, aby czynności z zakresu pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami mogli wykonywać przedsiębiorcy. W takim przypadku nie ma przeszkód, aby faktyczne czynności wykonywały osoby fizyczne na podstawie umowy łączącej ich z przedsiębiorcą. Ponadto zdefiniowanie pośrednika i zarządcy jako przedsiębiorcy znacząco ograniczy ryzyko, że pośrednictwem lub zarządzaniem zajmować się będą przypadkowe osoby. Ponadto wprowadza się sankcję finansową za wykonywanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami bez wymaganej przepisami formy. Analogiczną sankcję przewidziano także dla rzeczoznawców majątkowych wykonujących zawód w niedopuszczalnej przez przepisy formie. W obowiązującym stanie prawnym brak jest bowiem sankcji z tego tytułu wobec rzeczoznawcy majątkowego. W ocenie projektodawcy taki instrument prawny zdyscyplinuje podmioty działające na rynku nieruchomości i jednocześnie zminimalizuje sytuacje, w których czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub zarządzania nieruchomością wykonywać będą podmioty nieuprawnione. Wymiar kary będzie przy tym skutecznie odstraszał przed łamaniem przepisów.
Zmiana 34) art. 180 ust. 3 i art. 185 ust. 2 – zaproponowano wprowadzenie możliwości zawarcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub umowy o zarządzanie nieruchomością w formie nie tylko pisemnej, ale również i w formie elektronicznej.
Zmiana 35) art. 181 ust. 3a i 3b oraz art. 186 ust. 3a i 3b – zobowiązano pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcę nieruchomości do dołączania do umowy pośrednictwa oraz umowy o zarządzanie nieruchomością kopii dokumentu ubezpieczenia, aby strona umowy posiadała informację niezbędną w przypadku ubiegania się o odszkodowanie za szkody spowodowane w związku z wykonywaniem czynności odpowiednio pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami. Wprowadzono także sankcję za niezrealizowanie tego obowiązku, polegającą na prawie wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.
Zmiana 36) art. 181a – powrócono do wcześniejszej regulacji, obowiązującej od dnia 22 września 2004 r. do dnia 31 grudnia 2013 r., która dotyczyła dostępu do rejestrów obejmujących nieruchomości i prawa do nieruchomości, przy czym dostęp ten jest uzależniony od zawartej umowy pośrednictwa. Prawidłowe i rzetelne wykonywanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga dostępu do rejestrów lub dokumentów. Pośrednik powinien przedstawić klientowi pełną informację na temat oferowanej nieruchomości i nie może w tym zakresie usprawiedliwiać się brakiem dostępu do danych z różnych rejestrów. Podkreślenia wymaga, że dostęp do większości rejestrów zawartych w tym przepisie (poza ewidencją ludności i rejestrem osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) przysługuje każdemu, ze względu na publiczny charakter tych rejestrów. Zestawienie ww. rejestrów jest zasadne ze względu na wskazanie, jakie niezbędne rejestry i dokumenty powinien zweryfikować pośrednik w obrocie nieruchomościami w trakcie wykonywania czynności pośrednictwa. W przypadku ewidencji ludności istotne są informacje na temat osób zameldowanych. Brak tych informacji lub posiadanie niezweryfikowanych informacji może utrudnić sfinalizowanie transakcji dotyczącej nieruchomości, a tym samym wpłynąć na jakość świadczonych usług z zakresu pośrednictwa. Podobnie jest w przypadku danych obejmujących spółdzielcze prawo do lokalu. Ponieważ ww. prawo jest zbywalne i w związku z tym może być przedmiotem obrotu, pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien mieć możliwość uzyskania szczegółowych informacji na ten temat, aby je następnie przekazać klientowi.
Zgodnie z projektem ustawa ma wejść w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem przepisów zawierających zmiany dotyczące kwestii „zawodowych”, oraz zmian w przepisach Pgik oraz ustawy o mieniu zabużańskim, które wejdą w życie z dniem 1 czerwca 2017 r. Ponieważ rozwiązania zawarte w tych przepisach wpływać będą na wykonywanie działalności gospodarczej, zasadne jest, aby termin ich wejścia w życie został dostosowany do wymogów określonych w uchwale Rady Ministrów z dnia 18 lutego 2014 r. w sprawie zaleceń ujednolicenia terminów wejścia w życie aktów normatywnych (M. P. poz. 205).
Link do projektu nowelizacji z dnia 9 lutego 2017 roku – POBIERZ
Link do uzasadnienia projektu POBIERZ
Link do raportu z konsultacji i opiniowania POBIERZ
Źródło strona RCL Patrz Link
zebrał Zbigniew Kubiński
