Wybrane fragmenty projektu ustawy 8.03.2010. Źródło strona Ministerstwa Gospodarki http://bip.mg.gov.pl/Projektowane+akty+normatywne/Dzialalnosc+gospodarcza/.
….
Art. 21. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.19)) wprowadza się następujące zmiany: 1) w art. 4 pkt 14 i 15 otrzymuje brzmienie:
„14) standardach zawodowych – należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, zarządcy nieruchomości, ustalone zgodnie z przepisami prawa;
…
15) organizacjach zawodowych – należy przez to rozumieć utworzone, zgodnie z
przepisami o stowarzyszeniach, stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności odpowiednio rzeczoznawcy majątkowego lub zarządcy nieruchomości;”
2) w art. 23 ust. 2 otrzymuje brzmienie:
„2. Wykonywanie czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 – 6, może być powierzone zarządcom nieruchomości, rzeczoznawcom majątkowym lub przedsiębiorcom, którzy zatrudniają te osoby, a także przedsiębiorcom wykonującym działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub osobom działającym w ich imieniu. Wyłonienie podmiotów, o których mowa w zdaniu pierwszym, następuje na podstawie przepisów o zamówieniach publicznych.”;
3) w art. 25 ust. 3 otrzymuje brzmienie:
„3. Wykonywanie czynności, o których mowa w ust. 2, z wyłączeniem czynności
wymienionych w art. 23 ust. 1 pkt 7-9, może być powierzane zarządcom nieruchomości, rzeczoznawcom majątkowym lub przedsiębiorcom, którzy zatrudniają te osoby, a także przedsiębiorcom wykonującym działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub osobom działającym w ich imieniu. Wyłonienie podmiotów, o których mowa w zdaniu pierwszym, następuje na podstawie przepisów dotyczących zamówień publicznych.”;
….
5) uchyla się art. 179 – 183;
6) dodaje się art. 183b – 183d w brzmieniu:
„Art. 183b. 1. Działalność gospodarcza w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami polega na wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego,
spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;
4) innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.
2. Działalność, o której mowa w ust. 1, może także polegać na wykonywaniu opracowań i ekspertyz oraz doradztwie w zakresie rynku nieruchomości.
3. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego za jej wykonanie oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
4. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.
5. Przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia.
6. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia
wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.
7. Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej.
Art. 183c. 1. Działalność, o której mowa w art. 183b, podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z
wykonywaniem czynności pośrednictwa, o których mowa w art. 183b. Jeżeli działalność, o której mowa w art. 183b, wykonywana jest przy pomocy innych osób, działających pod nadzorem przedsiębiorcy, podlega ona również ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
2. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mowa w ust. 1, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego zawodu oraz zakres realizowanych zadań.
Art. 183d. Przy wykonywaniu działalności, o której mowa w art. 183b, przedsiębiorca lub osoba działająca w jego imieniu ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) rejestrach osób, którym przysługują prawa odrębnej własności lokalu;
7) ewidencji ludności.”;
……..
„Art. 87. 1. Postępowania kwalifikacyjne dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych oraz zarządców nieruchomości, o których mowa ustawie zmienianej w art. 21, wszczęte i niezakończone przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, prowadzi się na podstawie przepisów dotychczasowych.
2. Postępowania kwalifikacyjne dla kandydatów na pośredników w obrocie nieruchomościami, o których mowa ustawie zmienianej w art. 21, wszczęte i niezakończone przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy umarza się.
3. Opłata wniesiona za postępowanie kwalifikacyjne, o którym mowa w ust. 2, podlega zwrotowi w całości na podany przez kandydata numer rachunku bankowego w terminie 30 dni od dnia umorzenia postępowania.
Uzasadnienie (fragmenty)
13. Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Stan obecny
Ustawa określa m.in. zasady działalności zawodowej, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami.
Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Rzeczoznawstwo majątkowe
Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w ustawie. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów przedmiotowej ustawy. Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych osoba
spełniająca warunki ustawowe nabywa prawo wykonywania zawodu. Rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności objętych rzeczoznawstwem. Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie fizycznej, która:
1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych,
za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
3) posiada wyŜsze wykształcenie magisterskie;
4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości;
5) odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości;
6) przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w ustawie. Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów przedmiotowej ustawy. Z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami
osoba spełniająca ustawowe wymagania nabywa prawo wykonywania zawodu. Licencję zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:
1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
3) posiada wyższe wykształcenie;
4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami;
5) odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Zarządzanie nieruchomościami
Zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w ustawie. Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów przedmiotowej ustawy. Z dniem wpisu do centralnego rejestru zarządców nieruchomości osoba spełniająca
warunki ustawowe nabywa prawo wykonywania. Licencję zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami nadaje się osobie fizycznej, która:
1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych,
za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;
3) posiada wyższe wykształcenie;
4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami;
5) odbyła praktykę zawodową w zakresie zarządzania nieruchomościami.
Nadawanie uprawnień i licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w
sprawach odpowiedzialności zawodowej
Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej nadaje uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości oraz licencje zawodowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub licencje zawodowe w zakresie zarządzania nieruchomościami, osobom które spełniły wymogi określone w ustawie. Spełnienie ustawowych wymogów stwierdza Państwowa Komisja Kwalifikacyjna w postępowaniu kwalifikacyjnym. Postępowanie kwalifikacyjne przeprowadza się na koszt osób ubiegających się o nadanie uprawnień i licencji zawodowych. Koszty są pokrywane przez wniesienie opłaty za postępowanie kwalifikacyjne. Nadanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości, a także licencji zawodowych pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy Nieruchomości stwierdza się świadectwem. Odmowa nadania uprawnień i licencji zawodowych następuje w drodze decyzji. Osoby, którym nadano uprawnienia i licencje zawodowe, podlegają wpisowi odpowiednio do centralnych rejestrów: rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości na podstawie świadectw nadania tych uprawnień i licencji. Praktyka zawodowa dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych nie może trwać krócej niż dwanaście miesięcy. Wysokość opłaty za postępowanie kwalifikacyjne dla kandydata na rzeczoznawcę majątkowego jest uzależniona od etapu postępowania kwalifikacyjnego i wynosi:
1) za pierwszy etap postępowania kwalifikacyjnego, zwany dalej “etapem wstępnym” – 300 zł;
2) w drugim etapie postępowania kwalifikacyjnego, zwanym dalej “egzaminem”:
a) za część pisemną egzaminu – 550 zł,
b) za część ustną egzaminu – 450 zł.
Opłatę za postępowanie kwalifikacyjne kandydat na rzeczoznawcę majątkowego wnosi w
całości za etap wstępny i za egzamin.
W przypadku ponownego przystąpienia przez kandydata do części ustnej egzaminu wysokość opłaty za postępowanie kwalifikacyjne wynosi 450 zł.
W przypadku złożenia przez kandydata wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy w trybie art. 127 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, wysokość opłaty za postępowanie kwalifikacyjne wynosi 300 zł.
Praktyka zawodowa dla kandydatów na pośredników w obrocie nieruchomościami nie może trwać krócej niż sześć miesięcy, z tym że liczba godzin przeznaczona na realizację programu praktyki nie może być mniejsza niż dwieście. Wysokość opłaty za postępowanie kwalifikacyjne dla kandydata na pośrednika w obrocie nieruchomościami i kandydata na zarządcę nieruchomości wynosi 400 zł. W przypadku złoŜenia przez kandydata wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy w trybie art. 127 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, wysokość opłaty za postępowanie kwalifikacyjne wynosi 450 zł. Praktyka zawodowa dla kandydatów na zarządców nieruchomości nie może trwać krócej niż sześć miesięcy, z tym że liczba godzin przeznaczona na realizację programu praktyki nie może być mniejsza niż dwieście. Prawo UE nie reguluje kwestii pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Uzyskania licencji wiąże się z ukończeniem studiów podyplomowych (ok. 3 semestry, koszt ponad 4 000 zł) plus odbycie praktyki w biurze pośrednictwa (koszt ok. 10-12 tys zł). Obecnie mimo obowiązku licencji nadal powtarzają się nieprawidłowości związane z nieuczciwym pośrednictwem. Ponadto nie wszystkie osoby zajmujące się pośrednictwem posiadają wymagane licencje. Propozycja zniesienia licencji dla pośredników (przy zachowaniu licencji dla rzeczoznawców majątkowych i zarządców nieruchomości) ma na celu ułatwienie dostępu do zawodu oraz usuwanie zbędnych obciążeń i kosztów w podejmowaniu działalności gospodarczej w tym obszarze. Szybki rozwój internetowych portali kupna-sprzedaży dodatkowo pomniejsza rolę licencji. Generalnie rolą pośrednika jest skojarzenie kupującego i sprzedającego, zebranie dokumentów niezbędnych do przygotowania aktu notarialnego. Odpowiedzialność za weryfikację zgromadzonych dokumentów spoczywa na notariuszu.
Propozycje zmian
Wobec powyższego w projekcie ustawy wprowadzono następujące zmiany:
– wydłużeniu uległ termin w jakim ma nastąpić aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu (obecnie aktualizacja opłaty następuje w cyklu rocznym, propozycja przewiduje dokonywanie aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata),
– ustalono górną granicę stawki procentowej o jaką może być podwyższona opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego (wysokość górnej granicy wynosi 50 % wysokości dotychczasowej opłaty rocznej),
– ułatwienia w dostępie do zawodu rzeczoznawcy majątkowego obejmujące:
– skrócenie okresu wymaganej praktyki zawodowej z 12 do 6 miesięcy,
– zmianę zasad przeprowadzania egzaminu zawodowego polegającą na:
• likwidacji wstępnego etapu postępowania egzaminacyjnego (obowiązujące przepisy dopuszczają daleko idącą uznaniowość Komisji Kwalifikacyjnej, co może powodować ograniczenie dopuszczania do egzaminu zawodowego) – skutkuje to także zniesieniem opłaty w wysokości 300 zł za tę część egzaminu,
• osoba spełniająca wymagania formalne jest zawsze dopuszczana do egzaminu,
• określenie w ustawie przejrzystych zasad przeprowadzania egzaminu,
– otwarcie dostępu do wykonywania działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami:
– zniesiono obowiązek uzyskania licencji zawodowej pośrednika i inne ustawowe wymagania ograniczające dostęp do wykonywania pośrednictwa,
– wykonywanie tej działalności wymaga jedynie obowiązkowego ubezpieczenia OC,
– na skutek likwidacji postępowania kwalifikacyjnego zniesiono opłatę egzaminacyjną w wysokości 400 zł,
– określono w ustawie zasady dostępu do zawodu i egzaminowania dla zarządcy nieruchomości.
Wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia umów sprzedaży, najmu lub dzierżawy nieruchomości nie wymaga szczególnych kwalifikacji zawodowych. Każdy przedsiębiorca funkcjonujący w obrocie gospodarczym posiada podstawowe umiejętności, którymi musi wykazać się pośrednik np.: sprawne przeprowadzanie transakcji, korzystanie z rejestrów i ewidencji, prezentacja ofert. Najważniejsze z punktu widzenia konsumenta umowy, przy których zawieraniu może uczestniczyć pośrednik to umowy sprzedaży nieruchomości – jednak należy zauważyć, iż prawidłowość takiej umowy poświadcza notariusz, a nie pośrednik i de facto na notariusza nałożony jest ciężar odpowiedzialności za rzetelność transakcji (sprawdzenie ksiąg wieczystych etc.). W praktyce pośrednictwo ogranicza się do przedstawienia np. oferty sprzedaży nieruchomości bez uprzednich oględzin i sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. Większość biur i agencji nieruchomości nie zatrudnia osób posiadających licencje zawodowe (na rynku działają biura niezatrudniające licencjonowanych pośredników, bądź zatrudniające takiego pośrednika na kilkanaście oddziałów). 70% transakcji sprzedaży nieruchomości dokonywanych jest poza pośrednikami. Wysoki poziom prowizji pobieranych przez pośredników od obydwu stron transakcji jest odwrotnie proporcjonalny do jakości i rzetelności świadczonych przez nich usług (średnia w przypadku umów sprzedaży wynosi 7% wartości transakcji, w przypadku umów najmu to wysokość miesięcznego czynszu). Nie jest prawdą, iż rezygnacja z ustawowych wymogów wykonywania działalności zawodowej pośrednictwa m.in. brak karalności za przestępstwa nie oznacza automatycznego dopuszczenia do świadczenia tych usług osób karanych i niewykształconych. Przedsiębiorca wobec którego prawomocnie orzeczono zakaz wykonywania określonej działalności gospodarczej nie będzie mógł wykonywać takiej działalności (na podstawie Kodeksu karnego i ustawy – Prawo działalności gospodarczej). Niezależnie od powyższego należy podnieść, iż uzyskanie licencji pośrednika wiąże się z dużymi kosztami – koszt obligatoryjnych studiów podyplomowych to ok. 3500 tysiąca złotych, koszt postępowania kwalifikacyjnego 400 złotych do tego należy dodać koszty odbywania praktyk oraz obowiązkowych szkoleń podnoszących kwalifikacje.”
