POŚREDNICY I PORTALE – CZYLI KONFLIKT POZORNY
Z tezą, że sporą część naszego życia zdominował Internet nikt rozsądny nie dyskutuje. Nikt rozsądny nie powinien też z Internetem walczyć. Rozwój technologii informatycznych i obsługujących je urządzeń mobilnych, to najbardziej prawdopodobny kierunek rozwoju naszej cywilizacji, czy się to komuś podoba, czy nie. Części naszego społeczeństwa podoba się to, że wiele spraw codziennych możemy załatwić siadając przed komputerem, bez potrzeby udawania się do takich czy innych urzędów bądź instytucji. W taki oto sposób możemy złożyć wniosek w ratuszu czy np. kupić bilet na pociąg. Oszczędności aż nazbyt oczywiste, nie tylko czasowe.
Internet na naszych oczach przeobraża niektóre sfery działalności gospodarczej. Znakomitym przykładem jest tutaj handel, dystrybucja czy zaopatrzenie. Wypieranie z rynku wielowiekowej i nieśmiertelnej wydawałoby się poczty, staje się faktem.
Techniki komputerowe i technologie informatyczne wpływają na zmiany w sposobie wykonywania niektórych zawodów. Trudno szukać dzisiaj np. architekta ślęczącego nad deską kreślarską z rapidografem w ręku, czy filmowca obrabiającego obraz filmowy w sposób inny niż komputerowy. Oczywiście, nie wszyscy z takiego obrotu sprawy są zadowoleni. Młodzi adepci wielu profesji wręcz nie wyobrażają sobie funkcjonowania bez komputera i nie wiedzą jak można było uprawiać ich zawód bez tego narzędzia. Ci starsi natomiast, z doświadczeniem i uznanym dorobkiem, mają zrozumiałe opory przed uczeniem się nowych technik. Widząc jednak, jakie dają one możliwości, wybór staje się oczywisty.
Internet i technologie informatyczne nie ominęły również i rynku nieruchomości. Podmioty obsługujące ten segment gospodarki podzieliły się na 3 grupy. Jedni witali nowe technologie entuzjastycznie, widząc w nich możliwości zwiększenia swoich dochodów poprzez dotarcie do szerszego grona klientów, inni wieszczyli koniec tradycyjnego pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeszcze inni twierdzili, że pewnie ktoś trzeci na tym skorzysta. I jak to w życiu bywa, okazało się, że każda z tych opinii zawierała po trosze prawdę.
Technologie informatyczne dały nowe możliwości.
Internet, jak żadne inne medium, pozwala dotrzeć do bardzo szerokiego grona potencjalnych klientów pośrednika. Grona wręcz nieograniczonego granicami państw ani budżetem przeznaczonym na reklamę. Internet nie zna bowiem granic.
Co więcej, pozwolił zrezygnować z dotychczasowej, drogiej reklamy prasowej czy radiowej, powodując wymierne oszczędności.
Dotychczasowe pośrednictwo przeszło do lamusa.
Praktycznie nie ma na rynku agencji nieruchomości, które nie korzystałyby z Internetu. Nikt już nie pracuje z ewidencją ofert w postaci tradycyjnego zeszytu.
Agencje wykorzystują zaawansowane programy komputerowe i wielodostępowe bazy danych pozwalające innym agencjom korzystać ze swoich ofert. Programy te umożliwiają bezpośrednią wysyłkę oferty klientowi wprost z bazy danych za pomocą jednego kliknięcia. Klient otrzymuje pełny opis nieruchomości wraz ze zdjęciami bądź możliwością odbycia spaceru wirtualnego po obiekcie.
Trzeci podmiot na rynku nieruchomości.
Jak należało się spodziewać, pojawił się nowy podmiot na „nowotechnologicznym” rynku nieruchomości. Tym podmiotem stały się firmy z segmentu IT agregujące oferty z rynku nieruchomości i oferujące ich publikację na stworzonych przez siebie stronach internetowych. Z czasem te proste strony WWW zaczęły rozbudowywać swoje funkcjonalności o szereg usystematyzowanych informacji, przekształcając się w specjalistyczne portale nieruchomościowe.
W efekcie tego powstały komercyjne podmioty „trzecie” oferujące pośrednikom w obrocie nieruchomościami publikację w jednym miejscu dużej liczby ofert.
Mechanizm argumentacyjny był prosty: im więcej ofert na danym portalu tym lepiej. Lepiej dla klienta, bo widzi szersze spektrum ofert i lepiej dla pośrednika, bo portal przyciąga większą rzeszę klientów. Ale przede wszystkim najlepiej dla portalu, ponieważ ma większe dochody z publikacji i większą oglądalność. Większa oglądalność to wyższe ceny za reklamy komercyjne. I dotąd każda ze stron była zadowolona.
Problem pojawił się wówczas, gdy „strona portalowa” naruszyła ową równowagę zadowolenia. Niektóre portale chcąc być „bardziej zadowolonymi”, zaczęły stopniowo podwyższać ceny za publikację ofert pośredników. Zapomniały jednak o rzeczy podstawowej: to dzięki pośrednikom publikującym u nich swoje oferty zdobyły popularność i oglądalność.
Inne portale niesione falą popularności, zapomniały o swoje podstawowej misji i przyjęły dla siebie rolę guru rynku nieruchomości, podejmując się oceny, który pośrednik jest lepszy, a który gorszy. Oceny – wg własnych, bardzo nieobiektywnych kryteriów, jak np. czas odpowiedzi na e-mailowe zapytanie klienta.
Jeszcze inne portale zaczęły się lansować w mediach jako eksperci rynku nieruchomości, szermując na lewo i prawo uśrednionymi danymi, jakie łatwo uzyskać ze zgromadzonych ofert. Rzecz w tym, że uśredniona cena 1 m2 mieszkania w Polsce jest wielkością abstrakcyjną i bezwartościową, jako że inna jest ona w Warszawie, inna w Katowicach i jeszcze inna w Suwałkach.
Wysoce nieetyczną i niestosowną jest też praktyka pewnego portalu polegająca na umieszczaniu obok szczegółowego opisu nieruchomości znalezionej w wyniku wielokryteryjnego wyszukiwania, płatnej reklamy nieruchomości porównywalnej, oferowanej przez inny podmiot.
Te i inne zachowania przedstawicieli niektórych portali nieruchomościowych wprowadziły zalążek konfliktu w poprawne dotąd relacje pomiędzy pośrednikami i portalami. Konfliktu, który tak naprawdę nie istnieje. Obie strony mają bowiem wspólny interes: pośrednicy zainteresowani są promocją swoich nieruchomości na portalach z dużą liczbą ofert, bo tam znajdują swoich przyszłych klientów, a portale zarabiają na ich publikacji. I tego status quo nie powinno się naruszać.
Portale w żadnym wypadku nie mogą narzucać pośrednikom swoich warunków, zwłaszcza w zakresie cen, gdyż bardzo łatwo wyobrazić sobie zorganizowany odwrót pośredników od takiego partnera. Nie powinny też one wyręczać pośredników z roli ekspertów rynku nieruchomości, gdyż to właśnie oni najlepiej znają swoje lokalne rynki. Portale nie powinny organizować rankingów agencji ani dokonywać ocen pośredników bez ich zgody. Jedynym uprawnionym do takiej oceny jest rynek.
Portale są tylko narzędziem i aż narzędziem do komunikacji pomiędzy pośrednikiem i jego klientem. Wszyscy będą zadowoleni, jeżeli to narzędzie będzie coraz doskonalsze.
Myślę, że potencjalnego konfliktu między pośrednikami a portalami można uniknąć pod warunkiem, że każdy pozostanie przy swojej roli.
W żadnym wypadku koń nie powinien decydować za woźnicę, dokąd ten ma jechać.
Marian Łuka
Uwaga! Artykuł został opublikowany w numerze 2 czasopisma Doradca Rynku Nieruchomości 2015 rok. Patrz link do całości numeru.
Mgr inż. Marian Łuka jest absolwentem Politechniki Śląskiej i Uniwersytetu Śląskiego. Pracował jako analityk konstrukcji oraz programista. Od 1987 r. prowadzi agencję nieruchomości FORUM w Bielsku-Białej. Jest pośrednikiem oraz doradcą rynku nieruchomości. Za swoją działalność na rynku nieruchomości otrzymał Srebny Medal Zasłużony Dla Polskiego Rynku Nieruchomości Pro Aequo Et Bono.
