W dobie pandemii najem okazał się jedną z najbardziej narażonych na kryzys biznesów. Jako stowarzyszenie zrzeszające najemców spotkamy się z zapytaniami, co robić w sytuacji, gdy wynajmujący żądają obniżenia stawek czynszu lub chcą natychmiast rozwiązać umowę. Zgadzać się, negocjować czy mówić stanowcze „nie”?
Oto kilka naszych zaleceń, co robić w najczęściej pojawiających się obecnie problemach przy wynajmie mieszkań.
1. Najemca nie ma z czego opłacić czynszu lub nie chce go zapłacić, zasłaniając się obecną sytuacją.
Rekomendujemy, aby pierwszy kontakt inicjował najemca, a nie wynajmujący – mówi Robert Kuliga, wiceprezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Z najemcą utrzymujemy aktywny kontakt i monitorujemy sytuację na bieżąco, zachowując ustalenia zawarte w warunkach umowy. Jeżeli najemca ma problemy finansowe i prosi nas o obniżkę lub odroczenie czynszu, informujemy go o aktualnych i ogólnodostępnych opcjach pomocy.
Sami możemy także zaproponować kilka rozwiązań:
– wykorzystanie części kaucji jako uzupełnienie wpłaty za dany miesiąc,
– wymiana barterowa: usługa w zamian za zniżkę w czynszu,
– odroczenie płatności np. 50% czynszu na kolejne miesiące i harmonogram spłat, który rozpoczyna się, gdy najemca wróci do pracy.
W przypadku odroczenia płatności możemy dodatkowo wymagać od najemcy:
a) zorganizowanie poręczyciela do umowy,
b) podpisania weksla,
c) podpisania oświadczenia o uznaniu długu.
Jeżeli najemca chce obniżki opłat czynszowych nie zgadzamy się na to, tak długo jak to możliwe. W ekstremalnych przypadkach obniżamy czynsz do poziomu kosztów utrzymania nieruchomości.
Jeżeli na powyższe propozycje najemca się nie godzi, rozwiązujemy umowę za porozumieniem stron i się żegnamy. Na pewno jest to lepsze rozwiązanie, niż walka na noże – w obecnej sytuacji, gdzie czasem trudno doprowadzić jest do realnej eksmisji, lepiej dogadać się polubownie i poszukać kolejnego najemcy. – dopowiada Kuliga.
2. Najemca poprosił o wcześniejsze zakończenie umowy najmu w związku z epidemią koronawirusa.
Niektórzy najemcy mogą prosić właścicieli o wcześniejsze zakończenie umowy najmu. Jako przyczynę mogą podawać zawieszenie studiów, odesłanie na przymusowy urlop itp.
Pomimo tego, iż zgodnie z prawem można starać się wyegzekwować warunki określone w umowie najmu i ubiegać się o czynsz za pozostały do zakończenia umowy okres, w związku z obecną sytuacją rekomendujemy, aby rozważyć negocjacje, odroczenie lub umorzenie części lub całości zobowiązań najemcy. W ostateczności – zakończenie umowy najmu za porozumieniem stron.
3. Sprzątanie mieszkań na pokoje w trakcie epidemii koronawirusa.
Jeśli oferujemy naszym najemcom usługę regularnego sprzątania części wspólnych mieszkań, należy upewnić się, że osoby które wykonują tego typu serwis mają dodatkowe zabezpieczenia w postaci maseczek, przyłbic, rękawiczek i środków dezynfekujących.
Warto zaopatrzyć mieszkania w dodatkowe środki dezynfekujące. Można też informować najemców, że tego typu zabezpieczenia zostają wprowadzone, a także kiedy dokładnie nieruchomość będzie sprzątana, aby zminimalizować kontakt z najemcami.
Jeśli otrzymasz sygnał, że najemcy nie życzą sobie sprzątania z powodu obecnej sytuacji lub sami przechodzą kwarantannę, należy wstrzymać czasowo serwis. Można również uzgodnić z nimi, że sami będą sprzątać, oferując np. czasowe obniżenie czynszu o koszt sprzątania.
-Pandemia jest dla nas trudną lekcją, ale pokazuje, że wszystkie tradycyjne modele biznesowe dotyczące najmu, jak najem długoterminowy, kawalerki, 2-, 3-pokojowe lokale, są bardziej odporne na kryzys niż nowe modele biznesowe oparte na najmie krótkoterminowym, hybrydowym, na pokoje, podnajmie, współpracą z AirBnB czy Booking. Jest to podobna analogia do innych aktywów: im starsze modele tym bardziej odporne na gospodarcze zawirowania. Pandemia wymusiła pewne regulacje w tym modelu biznesowym, ale mimo wszystko wiele osób inwestuje w lokale na wynajem i wynajmuje je z zyskiem. Nadal jest to korzystniejsza lokata kapitału niż trzymanie gotówki na lokacie w banku. – komentuje Jacek Kusiak, prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik.
–Wszystkich zainteresowanych tematyką najmu oraz perspektywami inwestowania w nieruchomości zapraszam na XII ogólnopolski Kongres Mieszkaniczników, który odbędzie się 21-22 listopada w Warszawie. Może to być wspaniała okazja do zdobycia wiedzy i porozmawiania z praktykami biznesu. Będzie wiele ciekawych wykładów i paneli dyskusyjnych z ekspertami, warto rozważyć swoją obecność. Co prawda jest on tylko dla członków, ale w każdej chwili można dołączyć do naszego stowarzyszenia. – zachęca Jacek Kusiak.
Autor: Dorota Dwornik
