List do ministra

Szanowny Panie Ministrze,

Korzystając z zamieszczonego na stronie Ministerstwa zaproszenia do konsultacji zamieszczonych propozycji standardów zawodowych Powszechne Towarzystwo Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości przesyła swoje uwagi.

Pragniemy zaznaczyć, że określony przez Ministerstwo termin wypowiadania się w sprawie standardów zawodowych był niemożliwy do dotrzymania. Komunikat był kierowany do stowarzyszeń a te wypowiadają się poprzez kolegialne gremia. Zebranie jakiegokolwiek kolegialnego ciała a tym bardziej przeprowadzenie realnej konsultacji było w zakreślonym czasie niemożliwe .

Informacja o konsultacjach w zakresie standardów „zawieszona” została na stronie internetowej Ministerstwa 19 (środa) listopada 2008 roku a ostatni termin do wniesienia uwag określono na 24 listopada (poniedziałek).
Z przykrością informujemy że przez okres dwóch dni roboczych trudno dokonać „szerokiej konsultacji społecznej” zamieszczonych Standardów, która była Pana szczytnym zamiarem.

Nasze uwagi kierujemy najszybciej jak to było możliwe, gdyż dla „szerokiej” konsultacji zwołaliśmy III Krajową Konferencję PTEiDRN w dniu 6 grudnia 2008 roku w Warszawie.

Wyrażamy nadzieję, że prace nad zmianą standardów zostaną wznowione, gdyż obowiązujące standardy pośredników jak też zaproponowane do konsultacji – projektowane zmiany są tekstami, które nie spełniają wymogów ustawowych przewidzianych dla „reguł wykonywania zawodu pośrednika”.
Obecny kształt standardów to w znacznej części niedokładnie przepisane z ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisy oraz przypadkowe postanowienia – niespójne z całością ze źle dobranym słownictwem, nieodnoszące się do wykonywania zawodu pośrednika.

Niektóre zapisy standardów naruszają istniejące regulacje ustawowe. Można mieć uzasadnioną wątpliwość czy standardy były przeglądane pod tym względem przez prawników. W tym zakresie powinna być sporządzona analiza prawna.

W niniejszym piśmie nie wyczerpiemy wszystkich uwag jakie można mieć do projektu standardów. Sprawa wymaga kompleksowej dyskusji wśród kompetentnych osób.

Uprzejmie wnosimy o powołanie merytorycznego zespołu konsultacyjnego w sprawie standardów, który doprowadziłby tekst standardów do zgodnych ze sztuką legislacyjną brzmienia obejmując swym zakresem rzeczywiście reguły wykonywania zawodu pośrednika.

Deklarujemy uczestnictwo w takim zespole i merytoryczny udział wysokiej klasy specjalistów.

W szczególności wnosimy o dokonanie szczegółowej analizy standardów pod względem ich zgodności z prawem tak aby nie dopuszczać do stosowania zapisów niezgodnych z prawem.

Poniżej wstępne uwagi. Uwagi te nie zawierają propozycji nowych standardów wymaga to spotkania zainteresowanych środowisk.

Szanowny Panie Ministrze.

Pragniemy zaznaczyć że nasze uwagi dotyczą tylko wybranych zapisów.
Mamy jednak wątpliwości do całości regulacji.
Pragniemy jeszcze raz zadeklarować udział w pracach nad stworzeniem standardów spełniających zarówno potrzeby środowiska jak też wymogi legislacyjne.

Z wyrazami szacunku
za Zarząd PTEiDRN
Po dokonaniu konsultacji na
III Krajowej Konferencji
PTEiDRN 6 grudnia w Warszawie.

Zbigniew Kubiński
Prezydent PTEiDRN

STANDARDY ZAWODOWE POSREDNIKÓW W OBROCIE NIERUCHOMOSCIAMI
USTALONE PRZEZ POLSKA FEDERACJE RYNKU NIERUCHOMOSCI

Dział I
Zasady etyki zawodowej

Rozdział 1
Zasady ogólne

§ 1.
Pośrednik powinien kierować się zasadami etyki zawodowej. Zasady etyki zawodowej pośrednika wynikają z ogólnie przyjętych norm moralnych i etycznych.

§ 2.
Pośrednik powinien postępować w taki sposób, aby chronić interesy osób, na rzecz których wykonuje czynności pośrednictwa z uwzględnieniem zasady równego i uczciwego traktowania wszystkich stron transakcji.
Komentarz. Powyższy tekst jest w oczywistej sprzeczności pomiędzy określoną w art. 181 Uogn ustawową „ochroną interesu osoby na których rzecz wykonuje się czynności pośrednictwa” a wynikającym z powyższego zapisu Standardów „obowiązkiem równego traktowania stron transakcji”.
Zapis jest sprzeczny w samym założeniu. Obowiązek ochrony interesu osób, na których rzecz pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa wynika wprost z art. 181 Uogn – ustawa nie ogranicza zakresu owej ochrony w żaden sposób. W szczególności ustawa nie narzuca pośrednikowi aby „równo” traktował stronę transakcji, z którą ma zawartą umowę pośrednictwa ze stroną transakcji, z którą nie ma takiej umowy. Słowo „równo” w standardach oznacza, że powinien traktować stronę z którą nie wiąże go żadna umowa tak samo jak tę z którą ma zawartą umowę pośrednictwa.
Skoro więc na podstawie umowy pośrednictwa pośrednik obowiązany jest chronić interes osoby na której rzecz wykonuje czynności pośrednictwa to zgodnie ze standardami ale wbrew intencji ustawodawcy w takim samym stopniu powinien chronić interes osoby, z którą nie ma żadnej umowy.
Jak wobec tego ma postąpić posrednik w sytuacji gdy interesy stron transakcji są rozbieżne? Interes którego klienta powinien być dla niego ważniejszy? Czy pośrednik ma porzucić dla „równego” traktowania obu stron transakcji ochronę interesu klienta związanego z nim umową pośrednictwa?
Jest to standard szkodliwy bo sprzyjający niewykonywaniu umownych obowiązków.
Jeszcze raz podkreślamy, że ustawa nie wskazuje, że granicą ochrony osoby, na której rzecz wykonujemy czynności pośrednictwa (na podstawie umowy pośrednictwa) jest konieczność utrzymania równości stron wobec strony, z którą nie ma umowy pośrednictwa.
Co do zasady interesy stron transakcji są odmienne. W tej sytuacji standard wymagający równości traktowania stron umowy jest sprzeczny z ustawą.
Jeśli więc pośrednik nie ma umowy pośrednictwa z drugą stroną transakcji (gdy pośredniczy tylko na rzecz jednej strony) to owa nierówność istnieje z samego tego faktu, że wobec jednej strony ma obowiązki ustawowe wobec drugiej nie ma takich obowiązków.
Zapis w standardach jest w istocie zaprzeczeniem ustawowego obowiązku i uniemożliwia jego wykonanie.
Postulat. Ograniczyć zapis do sytuacji pośredniczenia na rzecz obu stron transakcji. Zapis miałby jedynie sens w przypadku pośredniczenia na rzecz obu stron tej samej transakcji.
Zapis mógłby brzmieć następująco:
„Pośrednik powinien postępować w taki sposób, aby chronić interesy osób, na rzecz których wykonuje czynności pośrednictwa. W przypadku pośredniczenia na rzecz obu stron tej samej transakcji powinien wykonywać czynności pośrednictwa z uwzględnieniem zasady równego i uczciwego traktowania wszystkich stron.”

§ 3.
Pośrednik powinien być lojalny wobec swojego klienta i nie zawieść pokładanego w nim zaufania.
Komentarz. Standardy zostały napisane amatorsko – nie ujednoliciły nazwy podmiotu pośredniczenia.
W różnych paragrafach a często nawet w tych samych paragrafach Standardy posługują się różnymi nazwami owego podmiotu. Określenia potoczne (np. klient) mieszają się z określeniami ustawowo zdefiniowanymi (np. Zamawiający).
W sposób niedopuszczalny dla tekstu prawnego używane są następujące sformułowania używane zamiennie dla oznaczenia często tych samych osób:
„Klient” – § 3, § 18
„Zamawiający” § 17, § 22, § 23, §29, § 31, § 34
„Kontrahent” – § 18
„Strona” – § 18
„Strona transakcji” – § 2, § 24, § 25, § 27,
„Osoba na której rzecz wykonywane są czynności pośrednictwa” § 2.
Przykładowo słowem „klient” standardy posługują się w §3. Powstaje pytanie kim na gruncie standardów jest klient?
Gdyby wbrew rozsądkowi zakładać racjonalność twórców standardów to „klient” jest to ktoś inny niż „zamawiający” to ktoś inny niż „kontrahent”, ktoś inny niż „strona”. Taka jest zasada tłumaczenia tekstów prawnych – bo w jakim celu używane byłyby różne nazwy na to samo. Przy wykładni przyjmuje się, że różne nazwy mają wyrazić różny sens, mają zrealizować różny cel zapisów.
Tekst prawny to nie felieton gdzie dba się o niepowtarzanie tych samych nazw ze względu na estetykę utworu. Tekst prawny to rodzaj „matematyki”, która tworzy swoje nazwy jednoznaczne, żeby było wiadomo o co chodzi. Tak naprawdę standardy powinien poprzedzać słowniczek, który by definiował oznaczenia.
Wracając do powyższego standardu. Czy „klient” to osoba, z którą zawarta jest umowa pośrednictwa czyli „zamawiający”?
A może klient to każdy zainteresowany usługą z którym nie ma jeszcze umowy a wobec powyższego na jakiej podstawie pośrednik ma być lojalny?
Ponieważ standardy są podstawą odpowiedzialności dyscyplinarnej nie mogą być formułowane w tak amatorski sposób gdyż później trudno będzie takie zapisy stosować w praktyce.

Rozdział 2
Rzetelność zawodowa

§ 4.
Pośrednik jest obowiązany przestrzegać przepisy prawa.
Komentarz. Błędna deklinacja słów „przepisy prawa”.
Postulat. Powinno być „przepisów prawa”.

§ 5.
Pośrednik jest obowiązany dokładać szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych.
Komentarz. Ustawa nie zna pojęcia czynności zawodowych. Standardy zresztą nie definiują tego sformułowania posługując się nim bez wyjaśnienia o co chodzi.
Ustawa zna tylko pojęcie „czynności pośrednictwa” albo „w zakresie pośrednictwa”. Patrz:
Art. 179 ust3 Uogn 3. „Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.”
Art. 180 ust 3 „czynności pośrednictwa”
Czynności pośrednictwa zostały zdefiniowane jako „czynności zmierzające do zawarcia” wskazanych w ustawie umów (patrz art. 180 ust 1),
Następnie w Art. 180 ust 1a sformułowano pojęcie doradztwa.
Interesujący nas artykuł 181 Uogn w zdaniu pierwszym odnośnie „szczególnej staranności” używa tego pojęcia w odniesieniu do czynności pośrednictwa (wskazując na Art. 180 ust 1) i w odniesieniu do doradztwa (na 180 ust 1a).
Ustawa mówi o zawodowym wykonywaniu powyższych czynności a nie mówi o czynnościach zawodowych. W tej postaci przepis ten wprowadza w błąd.
Paragraf 5 Standardów tak naprawdę jest bezprzedmiotowy bo stanowi nieudolne powtórzenie obowiązującego prawa. Jeśli ten paragraf nadal ma być elementem standardów nie może przekłamywać, lepiej niech dokładnie powtarza to co mówi ustawa.
Postulat. Zmienić na zapis zgodny z ustawą albo wykreślić. Należy konsekwentnie używać pojęcia „czynności pośrednictwa” tak jak używa się tego pojęcia w innych paragrafach Standardów przykładowo w § 2.
W sposób urągający sztuce legislacyjnej na niewielkim obszarze krótkiego tekstu Standardów używa się zamiennie następujących nazw czynności określających często to samo:
„Czynności pośrednictwa” – § 2, § 20, § 21, §24, § 39,
„Czynności wynikające z umowy pośrednictwa” – § 32,
„Czynności” – (bez określenia jakie) – § 6, § 7, § 8, § 39,
„Czynności zawodowe” – § 5, § 9
„Wykonywanie zawodu” – § 9,
Stosowanie bez żadnej koncepcji tak zróżnicowanych nazw przy próbie jakiejkolwiek wykładni językowej standardów może prowadzić to do zupełnie kuriozalnych wniosków. Patrz odnoszące się do poniższych paragrafów komentarze.

§ 6.
Pośrednik jest obowiązany do odmowy wykonania czynności, która pozostawałaby w sprzeczności z regułami wykonywania zawodu.
Komentarz. Kontynuując poprzednie rozważania.
O jakie „czynności” chodzi tu?
Jeśli we wcześniejszych paragrafach chodziło o „czynności pośrednictwa” a w kolejnych o „czynności zawodowe” to w tym przypadku o jakie chodzi?
Wykładnia językowa podpowiada, że chodzi o wszelkie czynności np. jedzenia, chodzenia, spania. Oczywiście jest to absurdalne ale wynika z nieudolnego określenia pojęcia czynność.
Postulat. Ujednolicić zapisy do pojęcia „czynności pośrednictwa”.

Rozdział 3
Kompetencja i profesjonalizm

§ 7.
Przy wykonywaniu czynności pośrednictwa pośrednik powinien kierować się aktualnymi tendencjami rynkowymi.
Komentarz. Zadziwiający zapis wynika z niego, że pośrednik nie powinien brać pod uwagę jako podstawowe „tendencji rynkowych” perspektywicznych.
Zapis ten od początku istnieje w Standardach i od początku odbiega od rzeczywistości pośrednictwa. Niedorzeczność zapisu szczególnie widoczna jest w chwilach rozchwiania rynku tak jak to ma miejsce obecnie.
Narzucone w Standardach kryteria aktualnych tendencji są szkodliwe.
Ponadto czynności pośrednictwa nijak się mają do tendencji rynkowych. Jest to pusty zapis.
Postulat. Wykreślić!

§ 8.
Pośrednik nie może podejmować sie wykonywania czynności, które wykraczają poza zakres jego wiedzy i doświadczenia zawodowego.
Komentarz. Zapis potoczny – nie wiadomo o jakie „czynności” chodzi?
Czy chodzi tylko o „czynności pośrednictwa” a może o inne.
Gdyby autor miał na myśli „czynności pośrednictwa” zapisałby wprost. Skoro więc nie zapisał tego, to uznając, że jest w tym jakiś „głęboki” sens, być może chodzi o wszelkie czynności.
Czy chodzi przykładowo o niepodejmowanie się leczenia innych? Nie taki oczywiście jest cel standardów jako reguł wykonywania zawodu pośrednika.
Postulat. Ujednolicić sformułowania „czynności pośrednictwa”. Ponadto w związku z art. 180 ust. 3a Uogn dodać doradztwo. Zmienić na konkretne wskazanie o jakie czynności chodzi.

Rozdział 4
Tajemnica zawodowa

§ 9.
Informacje uzyskane przez pośrednika w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnice zawodowa. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim. Tajemnica nie obowiązuje przy przekazywaniu informacji niezbędnych dla właściwego wykonania usługi oraz informacji mogących mieć wpływ na bezpieczeństwo transakcji.
Komentarz. Poprzednie uwagi jak najbardziej na miejscu. „Czynności zawodowe” zamienić na „czynności pośrednictwa”.

Rozdział 5
Prestiż zawodu

§ 10.
Posrednik powinien zapewnić, aby relacje z innymi pośrednikami były oparte na zasadach uczciwej konkurencji, lojalności i szacunku.

§ 11.
Posrednik nie może postępować w sposób godzący w interesy zatrudniającego go przedsiębiorcy, w szczególności nie wolno mu przekazywać, ujawniać lub wykorzystywać informacji stanowiących tajemnice przedsiębiorstwa, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji (Dz. U. z 2003r. Nr 153 poz. 1503 z późn. zm.).

§ 12.
Pośrednik nie może wykonywać poleceń pracodawcy niezgodnych z prawem oraz naruszających standardy zawodowe.
Komentarz. Co z pośrednikiem, który wykonuje czynności pośrednictwa u Przedsiębiorcy nie na podstawie umowy o pracę?
W szczególności chodzi tu o pośrednika z art. 180 ust. 7 pkt 2 Uogn wykonującego czynności na podstawie umowy cywilnoprawnej. Wtedy przecież Przedsiębiorca nie jest dla niego pracodawcą (nie ma umowy o pracę).
Postulat. Poprawić zapis.

§ 13.
Pośrednikowi nie wolno rozpowszechniać nieprawdziwych lub wprowadzających w błąd informacji o innych pośrednikach, o swoim lub innym przedsiębiorcy albo przedsiębiorstwie, lub stosowanych przez nich praktykach zawodowych.

§ 14.
Pośrednik powinien wspierać działalność organizacji zawodowych i przyczyniać się do zapewnienia wysokiej rangi zawodu.

§ 15.
Pośrednik powinien dążyć do wyeliminowania w swym otoczeniu praktyk sprzecznych z przepisami prawa, standardami zawodowymi lub uchybiających godności zawodu.

§ 16.
Pośrednik nie może wykorzystywać funkcji pełnionych w organizacjach zawodowych dla własnych korzyści.

Dział II
Standardy zawodowe

§ 17.
Pośrednik wykonuje czynności pośrednictwa na podstawie pisemnej umowy pośrednictwa zawartej z zamawiającym. W umowie zamieszcza sie imię i nazwisko pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer licencji zawodowej oraz oświadczenie pośrednika o posiadaniu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności. Zakres czynności pośrednictwa określa umowa.
Komentarz. UWAGA! Nieudolnie przepisany przepis art. 180 ust.3 zdanie drugie Uogn. Zapis wypacza sens brzmienia ustawowego.
Postulat. Dodać po słowie „numer” przed słowem „licencji” słowo „jego”. Dodać po słowie „czynności” słowo „pośrednictwa”.
Jak już się przepisuje coś to powinno się to robić dokładnie. TYLKO PO CO PRZEPISYWAĆ? Nie jest standardem przepisany artykuł ustawy!

§ 18.
Rola pośrednika polega na gromadzeniu i udzielaniu informacji potrzebnych do zawarcia przez inne osoby umów wymienionych w art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie warunków ekonomiczno-rynkowych i sposobu realizacji zamówionej usługi, podejmowaniu czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta, kojarzeniu stron, aranżowaniu oględzin nieruchomosci oraz, na życzenie klienta, na udziale w negocjacjach, pomocy przy finalizacji transakcji poprzez podjęcie czynności organizacyjnych, chyba, że umowa stanowi inaczej.
Komentarz. Zapis wątpliwy i wypaczający sens pośrednictwa. W tej postaci nie do zaakceptowania. Ewentualny standard wymaga szerokiej dyskusji

§ 19.
Ogłoszenie, druk, pisemna lub ustna informacja udzielona przez pośrednika powinny być zgodne że znanym pośrednikowi stanem faktycznym i prawnym. Ogłoszenia publikowane w Internecie musza zawierać numer licencji pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy pośrednictwa.
Komentarz. Zapis sprzeczny z prawem.
Wykonywanie zawodu pośrednika zgodnie z art. 180 ust 7 Uogn ma zawsze związek z działalnością przedsiębiorcy (zawód pośrednika wykonuje pośrednik jako przedsiębiorca – 180 ust 7 pkt. 1 albo pracując u przedsiębiorcy 180 ust 2).
Wobec tego zawsze stroną umowy pośrednictwa zawartej dla wykonywania zawodu pośrednika jest Przedsiębiorca.
Standardy nie mogą nakładać żadnych obowiązków nie mogą ograniczać działalności gospodarczej. Można to robić jedynie ustawą a i to w ważnym publicznym interesie. Patrz. (Art. 22.Konstytucja RP). Nie można ograniczać działalności gospodarczej przedsiębiorców pozaustawowo.
Postulat. Wykreślić. Niewątpliwie zapis w Standardach ogranicza działalność gospodarczą przedsiębiorców.

§ 20.
Pośrednik dokumentuje wykonane czynności pośrednictwa w związku z realizacja umowy pośrednictwa.

§ 21.
Pośrednik jest obowiązany zawsze ujawnić status pośrednika przy wykonywaniu czynności pośrednictwa. W każdym miejscu prowadzenia działalności zawodowej posrednik umieszcza w sposób widoczny świadectwo stwierdzające nadanie licencji zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

§ 22.
Pośrednik nie może składać zamawiającemu nieprawdziwych oświadczeń dotyczących możliwej ceny sprzedaży lub czynszu najmu nieruchomosci.
Komentarz. Ewidentne braki w logice.
Słowa prawda i fałsz odnoszą się tylko do stanów rzeczywistych a nie „możliwych”.
Co oznacza nieprawdziwe oświadczenie dotyczące „możliwej ceny… czynszu”?
Nie ma pojęcia „prawdy” czy „fałszu” co do stanów hipotetycznych, przyszłych, niepewnych – to błąd logiczny, musiałby istnieć wzorzec prawdziwego oświadczenia co do stanu przyszłego niepewnego.
Postulat. Wykreślić. To nie jest żaden standard.

§ 23.
Pośrednikowi nie wolno reklamować – ogłaszać do sprzedaży, wynajmu lub innego obrotu tych nieruchomosci, co do których nie zawarł uprzednio umowy pośrednictwa poza przypadkami, które wynikają z umów zawartych pomiędzy pośrednikami lub przedsiębiorcami.
Komentarz. Patrz uwagi do § 19. Pośrednik nie ma tu nic do rzeczy.
Reklamuje w zakresie swojej działalności gospodarczej zawsze przedsiębiorca a jemu nie może akt rangi uchwały stowarzyszenia uzgodnionego z Ministrem ograniczyć praw i obowiązków – sprzeczne z Ustawą Zasadniczą.
Patrz powyższe uwagi odnoszące się do przedsiębiorców.
Postulat. Wykreślić. Stworzyć nowy standard.

§ 24.
Pośrednik może wykonywać czynności pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji.

§ 25.
Pośrednikowi nie wolno oferować usług pośrednictwa przedstawiając je jako wolne od wynagrodzenia, co nie wyklucza pobierania wynagrodzenia wyłącznie od jednej strony transakcji.
Komentarz. Co w sytuacji gdy przedsiębiorca oferuje taki usługi?
Tylko usługa odpłatna może być usługą pośrednictwa w rozumieniu ustawy. Patrz art. 180 ust. 4 Uogn.
Umowa pośrednictwa jest umową odpłatną pod rygorem nieważności bowiem zobowiązanie do zapłaty wynagrodzenia jest warunkiem przedmiotowo istotnym essentialia negotti.
Wobec tego oferowanie nieodpłatnej usługi nie jest pośrednictwem.
Zapis bezprzedmiotowy.

Postulat. Wykreślić.

§ 26.
Pośrednik nie może pobierać wynagrodzenia poniżej kosztów świadczenia pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Komentarz. A co z przedsiębiorcą, który wyznacza takie stawki gdy pośrednik jest u niego tylko pracownikiem?
Zapis bezprzedmiotowy. Istnieją przepisy które chronią przed dumpingiem.
Postulat. Wykreślić.

§ 27.
Ogłoszenia o pobieraniu wynagrodzenia wyłącznie od jednej strony transakcji opatruje się wyjaśnieniem, która ze stron pokrywa wynagrodzenie pośrednika.
Komentarz – Uwaga te zapisy nie wiążą przedsiębiorców a ukarać pośredników w takiej sytuacji nie można.
To mają być reguły wykonywania zawodu pośrednika a nie zasady ograniczania działalności gospodarczej. Zapis sprzeczny z prawem patrz uwagi wyżej.
Postulat. Wykreślić.

§ 28.
W przypadku realizacji oferty opisanej w § 27, informacje i reklamy publiczne tej oferty muszą być jednakowe w swej treści w zakresie dotyczącym pobieranego wynagrodzenia.
Komentarz. W § 27 nie jest opisana żadna oferta a opisane jest jedynie ogłoszenie.
Tak więc ten standard odsyła do treści, której w nie ma – wobec powyższego nie obowiązuje.
Co do legalności zapisu patrz również uwagi do roli przedsiębiorcy powyżej.
Poza tym zapis „jednakowe w swej treści zakresie pobieranego wynagrodzenia” jest wątpliwy pod względem legalności patrz przepisy dotyczące zakazu uzgadniania wynagrodzeń. Powstaje wątpliwość czy te ogłoszenia mają być jednakowe u wszystkich czy też u jednego podmiotu powyższy zapis daje pole do szerokiej interpretacji.
Postulat. Wykreślić.

§ 29.
Umowy pośrednictwa mogą być zawierane z klauzula wyłączności. Zamawiający powierza w ten sposób wykonywanie usługi pośrednictwa jedynie wybranemu pośrednikowi lub przedsiębiorcy.
Komentarz. Standard niespójny z ustawą w sposób oczywisty.
Art. 180 3a Uogn definiuje ten problem następująco:
„Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Art. 550 kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. „
Uogn daje możliwość zawarcia umowy z wyłącznością dla kilku podmiotów dlatego zapis standardów mówiący „jedynie wybranemu” narusza zapis ustawowy i jako taki nie jest legalny. Nie taka jest rola standardu.
Ustawa poprzez art. 550 KC wprowadza pojęcie wyłączności obszarowej czyli wyłączność na pewnym obszarze np. na terenie województwa podlaskiego co daje możliwość zawarcia umów na wyłączność z wieloma podmiotami – w każdym województwie wyłączny przedsiębiorca pośredniczący. To samo dotyczy sytuacji np umowy zawartej z dwoma przedsiębiorcami pośredniczącymi działającymi w spółce cywilnej wtedy wyłączność z uwagi na ich solidarną odpowiedzialność nie może być dzielona i żaden z nich nie może być „jedynie wybranym”.
Brzmienie ustawowe „wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy” to co innego jak wykonywanie usługi przez „jedynie wybranego” pośrednika.
Postulat. Wykreślić zapis albo przepisać z ustawy. Tylko co to za standard? Nie jest standardem przepisany przepis ustawy.

§ 30.
Przed zawarciem umowy pośrednictwa oraz w treści umowy z klauzula wyłączności pośrednik lub przedsiębiorca jest obowiązany do poinformowania zamawiającego o konsekwencjach wynikających z takiej klauzuli oraz podpisania tego typu umowy.
Komentarz. Nie można nic narzucić przedsiębiorcy za pomocą regulacji pozaustawowych patrz uwagi wyżej.
Postulat. Zmienić.

§ 31.
Przed zawarciem umowy pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca ma obowiązek uzyskania od zamawiającego informacji o tym, czy nieruchomość nie jest przedmiotem zawartej uprzednio umowy z klauzula wyłączności.
Komentarz. Nie można nic narzucić przedsiębiorcy w tej randze przepisie patrz uwagi wyżej.

§ 32.
Pośrednik wykonujący czynności wynikające z umowy pośrednictwa z klauzula wyłączności, dąży do jak najszerszego uzasadnionego wyeksponowania nieruchomości i nie może utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy umowa.

§ 33.
W przypadku, gdy pośrednik wykonujący czynności zawodowe na rzecz oferującego nieruchomość przedstawi tej osobie innego pośrednika, kolejne kontakty przedstawionego pośrednika z tą osobą, dotyczące oferowanej nieruchomości, powinny odbywać się za wiedzą i zgodą pośrednika, który go przedstawił.
Komentarz. Zamiast „czynności zawodowe” powinno być „czynności pośrednictwa”. Uwagi jak wyżej.

§ 34.
Pośrednikowi nie wolno nakłaniać zamawiającego do rozwiązania, zmiany lub niewykonania wcześniej zawartych umów pośrednictwa.
Komentarz. Zapis niefortunny. Czy pośrednik (przedsiębiorca) również nie może nakłaniać do rozwiązania własnej umowy?
Postulat. Dodać słowa „ z innymi pośrednikami”.
Jeśli jednak stroną umowy pośrednictwa jest przedsiębiorca nie będący pośrednikiem zapis nieskuteczny z powodów wyżej wyjaśnionych.

§ 35.
Pośrednik ma prawo składania ogólnych ofert przedstawiających zakres świadczonych usług także osobom, które zawarły z innym pośrednikiem umowę z klauzula wyłączności, jeżeli oferty te stanowią element szerszej akcji promocyjnej.
Komentarz. Zapis niedokładny kiedy akcja promocyjna będzie „szersza” a kiedy „węższa” od jakiego momentu staje się szersza. Jak to mierzyć? Czy dwie a może dziesięć ulotek to już szersza akcja?
Postulat. Doprecyzować zapis.

§ 36.
W przypadku podjęcia współpracy pomiędzy pośrednikami, ustalenia co do wysokości wynagrodzenia i sposobu jego podziału powinny być określone w formie pisemnej w momencie nawiązania współpracy.

§ 37.
Pośrednik, który otrzymał z innego biura informacje o nieruchomosci jest obowiązany przy pierwszym kontakcie ze sprzedającym ujawnić, od kogo ofertę otrzymał oraz zachować szczególna dbałość o zabezpieczenie interesów pośrednika, który tej informacji udzielił.

§ 38.
Spory zaistniałe między pośrednikami z zakresu wykonywania zawodu powinny być rozstrzygane polubownie.

§ 39.
Pośrednik zapewnia, aby osoby pracujące pod jego bezpośrednim nadzorem, przy pomocy których wykonuje czynności pośrednictwa, przestrzegały zasad wynikających z przepisów prawa i reguł postępowania zawartych w standardach zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami. Pośrednik zapewnia, aby osoby te posiadały jego pisemne oświadczenie o wykonywaniu czynności pod jego nadzorem. Pośrednik ponosi odpowiedzialność zawodowa za działania lub zaniechania tych osób.

§ 40.
Pośrednik ma obowiązek zwrócić uwagę innemu pośrednikowi na jego postępowanie naruszające zasady niniejszych standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami.

Dział III
Przepisy końcowe

§ 41.
Zgodnie z art. 181 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) niniejsze standardy zawodowe zostały uzgodnione z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

§ 42.
Tracą moc standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami ogłoszone komunikatem Ministra Infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2005 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami (Dz. Urz. MI Nr 6, poz. 37).