Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych jako reguły wykonywania zawodu
Autorka: dr inż. Zdzisława Ledzion-Trojanowska
Cel wprowadzenia standardów: promowanie jednolitej praktyki rzeczoznawców majątkowych
Wprowadzenie
Każdy zawód ma swoje reguły postępowania. To one są wyznacznikiem zawodu i osób , które go wykonują. Jeśli nie ma takich reguł, to oznacza, że mamy do czynienia z pojedyńczą czynnością lub działaniem, które nie jest powtarzalne. Ktokolwiek podjąłby takie działanie zrobi to inaczej. Taka cecha jest oczekiwana w sztuce, gdzie indywidualizm rozwiązań jest ceniony ponad wszystko. W praktycznej sferze życia ludzie lubią czuć się bezpiecznie, a to poczucie bezpieczeństwa tworzy przewidywalność efektów końcowych każdego działania. Dlatego też każdy zawód ma swoiste zasady postępowania, które zapewniają jednolitą praktykę osób go wykonujących a jednocześnie odróżniają ten zawód od innych . Reguły te to standardy zawodowe.
Jeśli nie istnieją standardy zawodowe, to oznacza, że nie istnieje zawód .
Trochę historii
Proces nadawania uprawnień państwowych w zakresie wyceny nieruchomości w Polsce rozpoczął się w 1992 roku. Po raz pierwszy próbowano zdefiniować wartość rynkową nieruchomości i ustalić metody jej określania. W powojennej Polsce powszechnie obowiązującą była tzw. metoda odtworzeniowa ponieważ rynek obrotu nieruchomościami był bardzo ograniczony. Zręby przyszłego zawodu rzeczoznawcy majątkowego tworzyła grupa kilkudziesięciu osób, które podpatrując doświadczenia angielskie zbierane przez ponad 130 lat istnienia The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) próbowały je adaptować na grunt polski.
W dniu 5 maja 1995 r. Rada Krajowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych przyjęła do stosowania Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.
Z tą datą rozpoczęła się nowa era rozwoju tego zawodu w Polsce. Polscy rzeczoznawcy zostali przyjęci do międzynarodowego grona a polskie standardy uzyskały wysoką ocenę. Były porównywane ze standardami RICSu, chociaż opracowane w innych uwarunkowaniach prawnych .W ciągu trzech lat intensywnej pracy społecznej udało się nam stworzyć pierwsze reguły przyszłego zawodu. To wtedy dostrzegliśmy, że przedmiotem wyceny są prawa do nieruchomości i to one głównie kształtują wartość nieruchomości. Nazwaliśmy podejścia , metody, techniki wyceny a opracowanie nasze nazwaliśmy operatem szacunkowym.
To właśnie standardy jako zbiór norm zawodowych wyznaczały procedurę postępowania osoby dokonującej wyceny nieruchomości zanim ukazały się normy prawne zapisane w ustawie i rozporządzeniach.
Rozwój i zakres standardów
Wraz z rozwojem wiedzy i doświadczenia grupy zawodowej zajmującej się wyceną nieruchomości powstawały kolejne standardy zawodowe regulujące zasady postępowania przy wycenie różnego typu nieruchomości. Pierwsze wydanie zawierało 8 standardów a ósme wydanie zawierało 17 standardów. Wśród nich sa m.in. standardy regulujące zasady wyceny nieruchomości zabytkowych, rolnych, leśnych, ograniczonych praw rzeczowych, wyceny dla potrzeb zabezpieczenia kredytu, zasady stosowania podejścia porównawczego , dochodowego , kosztowego, ustalania stopnia zużycia, sporządzania operatu szacunkowego i inne.
Cechy dobrych standardów
- Powinny kreować jednolitą praktykę zawodową
- Powinny podlegać zmianom wraz z rozwojem nauki i uwarunkowaniami rynku
- Powinny stanowić narzędzie pracy
- Powinny być redagowane w sposób przejrzysty nie budzący wątpliwości interpretacyjnych
- Ich przestrzeganie powinno zapewniać podnoszenie jakości pracy
- Nie powinny ograniczać rozwoju zawodowego
- Powinny służyć zarówno profesjonalistom jak i odbiorcom wycen.
Standardy zawodowe a kodeks etyki
| Standardy zawodowe | Kodeks etyki |
|---|---|
|
|
| Stanowią kryterium oceny poprawności wykonanych czynności zawodowych | Stanowi kryterium właściwości postaw człowieka |
Standardy zawodowe to nie to samo co kodeks etyki zawodowej
Krajowe standardy a standardy międzynarodowe.
Międzynarodowy przepływ kapitału, globalizacja i integracja środowisk rzeczoznawców majątkowych na świecie wywołują potrzebę ujednolicenie metod postępowania przy wycenie nieruchomości w skali globalnej.
Istnieją trzy poziomy standardów zawodowych:
- Międzynarodowe Standardy Wyceny – IVSC
- Europejskie Standardy Wyceny – TEGOVA
- Krajowe Standardy Wyceny np. RICSu, PFSRM .
Standardy międzynarodowe i europejskie są zbiorem ogólnych norm zawodowych , nie ingerują one jednak w obszary , które są uregulowane przez przepisy i orzecznictwo krajowe. Przewidują również odstępstwa z uwagi na inne uregulowania prawne bądź inny etap rozwoju rynku.
Oznacza to, że każdy kraj ma prawo do formułowania krajowych zasad wyceny uwzględniających specyficzne uwarunkowania a jednocześnie podstawowe zasady wyceny nie powinny być sprzeczne z tym co wyznaczają standardy międzynarodowe i europejskie.
Standardy wiele miejsca poświęcają definicjom wartości. Wyraźnie zaznaczają , że konieczne jest konsekwentne stosowanie definicji wartości rynkowej, która jest uzgadniana na forum międzynarodowym. Dzięki takiej unifikacji inwestor angażujący swój kapitał w różnych częściach świata potrafi śledzić i w ten sam sposób interpretować wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot inwestycji .
Ponieważ wycena odzwierciedla sposób myślenia typowego inwestora inwestującego w nieruchomości dlatego tez unifikacja sposobu postępowania w wycenie jest konieczna. Z drugiej jednak strony, odrębność uregulowań prawnych w poszczególnych krajach sprawia, że konieczne są krajowe standardy wyceny, które uwzględniają tę specyfikę.
Międzynarodowe standardy wyceny zapewniają unifikacje zasad wyceny.
Krajowe standardy wyceny uwzględniają specyfikę prawną i stan rozwoju rynku w danym kraju.
Powszechne Krajowe. Zasady Wyceny
Rozwój wiedzy z zakresu wyceny nieruchomości wzbogaconej kilkunastoletnim doświadczeniem stworzyły potrzebę modyfikacji standardów wyceny. Wraz z rozwojem rynku rzeczoznawcy dostrzegli, że dezaktualizują się niektóre reguły, które nie odzwierciedlały reguł rynkowych .Pojawiał się wówczas dylemat, czy rzeczoznawca powinien odzwierciedlać rynek czy też przestrzegać zapisanych reguł, które nie zawsze były zgodne z rynkiem.
Po kilkunastu latach funkcjonowania zawodu świadomość rzeczoznawców była wyższa. Nie potrzebne były sztywne procedury . Stworzyła się potrzeba postrzegania wyceny jako procesu dochodzenia do wartości a nie jako formalnej procedury. Dostrzeżono, że zapewnienie poprawności formalnej nie gwarantuje prawidłowości wyceny z punktu widzenia wartości.
Rozpoczęła się dyskusja nad nową formą standardów zawodowych rzeczoznawców. Początek tej dyskusji to rok 2004 , kiedy zdiagnozowaliśmy stan zawodu i wyznaczyliśmy kierunki jego rozwoju w formie dokumentu przyjętego przez PFSRM pt. „Kierunki rozwoju zawodu rzeczoznawcy majątkowego”( grudzień 2005 r.).
W dokumencie tym sformułowano 14 kierunków rozwoju rzeczoznawstwa majątkowego w Polsce a wśród nich:
- Nr 5 Wzmocnienie roli norm zawodowych.
- Nr 6 Wykreowanie pojęcia wyceny jako procesu dochodzenia do wartości a nie realizacji procedur.
- Nr 7 Zmiana postrzegania roli wartości w procesach decyzyjnych.
Realizacja zadań wynikających z obranych kierunków wymagała zmiany norm zawodowych w celu zapewnienia podnoszenia jakości opracowań sporządzanych przez rzeczoznawcę majątkowego a punktem odniesienia tych zmian powinni być odbiorcy wycen a przede wszystkim zmieniający się rynek.
Zmieniono strukturę norm zawodowych czego zewnętrznym wyrazem jest nowa nazwa „Powszechne Krajowe Zasady Wyceny”(PKZW)
Normy zawodowe a przepisy prawa
Ogólna zasada sformułowana w ustawie „o normalizacji „ stanowi ,że żadne normy nie maja charakteru obligatoryjnego. Spośród opracowanych norm można wybrać jedną , która reguluje dany zakres i według niej wykonać np. projekt konstrukcji obiektu budowlanego lub obliczyć jego powierzchnie.
Inaczej jest na obszarze wyceny nieruchomości, gdzie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadziła w 2004 r. zapis w art. 175 ust 6:
„Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej”
Wymóg uzgodnień nadaje z jednej strony wysoką rangę tej normie zawodowej ,z drugiej strony nakłada na organizacje zawodowe obowiązek przedstawienia Ministrowi treści tych standardów, która Minister powinien zaakceptować.
Zapis ten wzbudził wiele kontrowersji interpretacyjnych a także wątpliwości co do celowości takiego postępowania.
Tym sposobem standardy zawodowe stały się trzecim poziomem regulacji prawnych po ustawach i rozporządzeniach tracąc walor środowiskowych norm zawodowych. Z powodów proceduralnych przedstawione w marcu 2008 r Ministrowi Infrastruktury standardy zawodowe opracowane w ramach PKZW do tej pory nie zostały uzgodnione. Rodzi się pytanie : I co dalej ze standardami zawodowymi?
Warszawa 6 grudnia 2008 r.
Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych jako reguły wykonywania zawodu
Autorka: dr inż. Zdzisława Ledzion-Trojanowska
Cel wprowadzenia standardów: promowanie jednolitej praktyki rzeczoznawców majątkowych
Wprowadzenie
Każdy zawód ma swoje reguły postępowania. To one są wyznacznikiem zawodu i osób , które go wykonują. Jeśli nie ma takich reguł, to oznacza, że mamy do czynienia z pojedyńczą czynnością lub działaniem, które nie jest powtarzalne. Ktokolwiek podjąłby takie działanie zrobi to inaczej. Taka cecha jest oczekiwana w sztuce, gdzie indywidualizm rozwiązań jest ceniony ponad wszystko. W praktycznej sferze życia ludzie lubią czuć się bezpiecznie, a to poczucie bezpieczeństwa tworzy przewidywalność efektów końcowych każdego działania. Dlatego też każdy zawód ma swoiste zasady postępowania, które zapewniają jednolitą praktykę osób go wykonujących a jednocześnie odróżniają ten zawód od innych . Reguły te to standardy zawodowe.
Jeśli nie istnieją standardy zawodowe, to oznacza, że nie istnieje zawód .
Trochę historii
Proces nadawania uprawnień państwowych w zakresie wyceny nieruchomości w Polsce rozpoczął się w 1992 roku. Po raz pierwszy próbowano zdefiniować wartość rynkową nieruchomości i ustalić metody jej określania. W powojennej Polsce powszechnie obowiązującą była tzw. metoda odtworzeniowa ponieważ rynek obrotu nieruchomościami był bardzo ograniczony. Zręby przyszłego zawodu rzeczoznawcy majątkowego tworzyła grupa kilkudziesięciu osób, które podpatrując doświadczenia angielskie zbierane przez ponad 130 lat istnienia The Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) próbowały je adaptować na grunt polski.
W dniu 5 maja 1995 r. Rada Krajowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych przyjęła do stosowania Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych.
Z tą datą rozpoczęła się nowa era rozwoju tego zawodu w Polsce. Polscy rzeczoznawcy zostali przyjęci do międzynarodowego grona a polskie standardy uzyskały wysoką ocenę. Były porównywane ze standardami RICSu, chociaż opracowane w innych uwarunkowaniach prawnych .W ciągu trzech lat intensywnej pracy społecznej udało się nam stworzyć pierwsze reguły przyszłego zawodu. To wtedy dostrzegliśmy, że przedmiotem wyceny są prawa do nieruchomości i to one głównie kształtują wartość nieruchomości. Nazwaliśmy podejścia , metody, techniki wyceny a opracowanie nasze nazwaliśmy operatem szacunkowym.
To właśnie standardy jako zbiór norm zawodowych wyznaczały procedurę postępowania osoby dokonującej wyceny nieruchomości zanim ukazały się normy prawne zapisane w ustawie i rozporządzeniach.
Rozwój i zakres standardów
Wraz z rozwojem wiedzy i doświadczenia grupy zawodowej zajmującej się wyceną nieruchomości powstawały kolejne standardy zawodowe regulujące zasady postępowania przy wycenie różnego typu nieruchomości. Pierwsze wydanie zawierało 8 standardów a ósme wydanie zawierało 17 standardów. Wśród nich sa m.in. standardy regulujące zasady wyceny nieruchomości zabytkowych, rolnych, leśnych, ograniczonych praw rzeczowych, wyceny dla potrzeb zabezpieczenia kredytu, zasady stosowania podejścia porównawczego , dochodowego , kosztowego, ustalania stopnia zużycia, sporządzania operatu szacunkowego i inne.
Cechy dobrych standardów
- Powinny kreować jednolitą praktykę zawodową
- Powinny podlegać zmianom wraz z rozwojem nauki i uwarunkowaniami rynku
- Powinny stanowić narzędzie pracy
- Powinny być redagowane w sposób przejrzysty nie budzący wątpliwości interpretacyjnych
- Ich przestrzeganie powinno zapewniać podnoszenie jakości pracy
- Nie powinny ograniczać rozwoju zawodowego
- Powinny służyć zarówno profesjonalistom jak i odbiorcom wycen.
Standardy zawodowe a kodeks etyki
Standardy zawodowe
- dotyczą form pracy
- precyzują sposoby postępowania zapewniające najwyższą jakość efektów pracy
- są zbiorem reguł wykonywania zawodowych czynności
- formułują definicje i precyzują pojęcia specjalistyczne
Stanowią kryterium oceny poprawności wykonanych czynności zawodowych
Kodeks etyki
- dotyczy postaw osób wykonujących dany zawód
- precyzuje sposób postępowania wobec klientów i współpracowników kształtujący reputację zawodu
- jest zbiorem wartości etycznych
- formułuje zakres obowiązków i definiuje właściwe zachowania ludzi
Stanowi kryterium właściwości postaw człowieka
Standardy zawodowe to nie to samo co kodeks etyki zawodowej
Krajowe standardy a standardy międzynarodowe.
Międzynarodowy przepływ kapitału, globalizacja i integracja środowisk rzeczoznawców majątkowych na świecie wywołują potrzebę ujednolicenie metod postępowania przy wycenie nieruchomości w skali globalnej.
Istnieją trzy poziomy standardów zawodowych:
- Międzynarodowe Standardy Wyceny – IVSC
- Europejskie Standardy Wyceny – TEGOVA
- Krajowe Standardy Wyceny np. RICSu, PFSRM .
Standardy międzynarodowe i europejskie są zbiorem ogólnych norm zawodowych , nie ingerują one jednak w obszary , które są uregulowane przez przepisy i orzecznictwo krajowe. Przewidują również odstępstwa z uwagi na inne uregulowania prawne bądź inny etap rozwoju rynku.
Oznacza to, że każdy kraj ma prawo do formułowania krajowych zasad wyceny uwzględniających specyficzne uwarunkowania a jednocześnie podstawowe zasady wyceny nie powinny być sprzeczne z tym co wyznaczają standardy międzynarodowe i europejskie.
Standardy wiele miejsca poświęcają definicjom wartości. Wyraźnie zaznaczają , że konieczne jest konsekwentne stosowanie definicji wartości rynkowej, która jest uzgadniana na forum międzynarodowym. Dzięki takiej unifikacji inwestor angażujący swój kapitał w różnych częściach świata potrafi śledzić i w ten sam sposób interpretować wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot inwestycji .
Ponieważ wycena odzwierciedla sposób myślenia typowego inwestora inwestującego w nieruchomości dlatego tez unifikacja sposobu postępowania w wycenie jest konieczna. Z drugiej jednak strony, odrębność uregulowań prawnych w poszczególnych krajach sprawia, że konieczne są krajowe standardy wyceny, które uwzględniają tę specyfikę.
Międzynarodowe standardy wyceny zapewniają unifikacje zasad wyceny.
Krajowe standardy wyceny uwzględniają specyfikę prawną i stan rozwoju rynku w danym kraju.
Powszechne Krajowe. Zasady Wyceny
Rozwój wiedzy z zakresu wyceny nieruchomości wzbogaconej kilkunastoletnim doświadczeniem stworzyły potrzebę modyfikacji standardów wyceny. Wraz z rozwojem rynku rzeczoznawcy dostrzegli, że dezaktualizują się niektóre reguły, które nie odzwierciedlały reguł rynkowych .Pojawiał się wówczas dylemat, czy rzeczoznawca powinien odzwierciedlać rynek czy też przestrzegać zapisanych reguł, które nie zawsze były zgodne z rynkiem.
Po kilkunastu latach funkcjonowania zawodu świadomość rzeczoznawców była wyższa. Nie potrzebne były sztywne procedury . Stworzyła się potrzeba postrzegania wyceny jako procesu dochodzenia do wartości a nie jako formalnej procedury. Dostrzeżono, że zapewnienie poprawności formalnej nie gwarantuje prawidłowości wyceny z punktu widzenia wartości.
Rozpoczęła się dyskusja nad nową formą standardów zawodowych rzeczoznawców. Początek tej dyskusji to rok 2004 , kiedy zdiagnozowaliśmy stan zawodu i wyznaczyliśmy kierunki jego rozwoju w formie dokumentu przyjętego przez PFSRM pt. „Kierunki rozwoju zawodu rzeczoznawcy majątkowego”( grudzień 2005 r.).
W dokumencie tym sformułowano 14 kierunków rozwoju rzeczoznawstwa majątkowego w Polsce a wśród nich:
- Nr 5 Wzmocnienie roli norm zawodowych.
- Nr 6 Wykreowanie pojęcia wyceny jako procesu dochodzenia do wartości a nie realizacji procedur.
- Nr 7 Zmiana postrzegania roli wartości w procesach decyzyjnych.
Realizacja zadań wynikających z obranych kierunków wymagała zmiany norm zawodowych w celu zapewnienia podnoszenia jakości opracowań sporządzanych przez rzeczoznawcę majątkowego a punktem odniesienia tych zmian powinni być odbiorcy wycen a przede wszystkim zmieniający się rynek.
Zmieniono strukturę norm zawodowych czego zewnętrznym wyrazem jest nowa nazwa „Powszechne Krajowe Zasady Wyceny”(PKZW)
Normy zawodowe a przepisy prawa
Ogólna zasada sformułowana w ustawie „o normalizacji „ stanowi ,że żadne normy nie maja charakteru obligatoryjnego. Spośród opracowanych norm można wybrać jedną , która reguluje dany zakres i według niej wykonać np. projekt konstrukcji obiektu budowlanego lub obliczyć jego powierzchnie.
Inaczej jest na obszarze wyceny nieruchomości, gdzie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadziła w 2004 r. zapis w art. 175 ust 6:
„Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej”
Wymóg uzgodnień nadaje z jednej strony wysoką rangę tej normie zawodowej ,z drugiej strony nakłada na organizacje zawodowe obowiązek przedstawienia Ministrowi treści tych standardów, która Minister powinien zaakceptować.
Zapis ten wzbudził wiele kontrowersji interpretacyjnych a także wątpliwości co do celowości takiego postępowania.
Tym sposobem standardy zawodowe stały się trzecim poziomem regulacji prawnych po ustawach i rozporządzeniach tracąc walor środowiskowych norm zawodowych. Z powodów proceduralnych przedstawione w marcu 2008 r Ministrowi Infrastruktury standardy zawodowe opracowane w ramach PKZW do tej pory nie zostały uzgodnione. Rodzi się pytanie : I co dalej ze standardami zawodowymi?
Warszawa 6 grudnia 2008 r.
